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广州北京路商圈大型商业设施详细调查报告(34页)
广州北京路商圈大型商业设施详细调查报告(34页)广州市北京路商圈商业规划及大型商业设施调查报告一、商圈规划情况：北京路国际商贸旅游区（也就是商圈的雏形）：北接省财政厅、南达沿江路天字码头、西接起义路、东至文德路，整个区域面积1.2万平方米。
根据《北京路国际商贸旅游区发展规划》（2006-2011）内介绍：北京路商圈遵循“强化核心、突出主险、拓展空间、优化功能、分片设计、循序渐进”的发展思路，将打造成现代休闲产业和商贸业发达、岭南特色鲜明、现代交通便捷、服务设施完备、融岭南传统文化与都市时尚体验于一体、具有一定国际知名度的商贸旅游区。
而通过有关部门主要了解到商圈部分在建重点商业物业情况：1.大佛寺周边改造（未建）大佛寺位于惠福东路惠新中街21号（北京路西侧、广百新翼正南方）。
越秀区将全面规划大佛寺，将寺庙广场与光明广场、西湖路广百广场、名盛广场连成一个整体，以增加北京路的公共空间，拓展步行街的功能和发展空间。
根据《大佛寺周边地区城市设计》，大佛寺的规划范围北临西湖路，南至惠福路，东侧为北京路，西侧为惠新西街，占地约2.5公顷。
南北两侧以城市广场打开界面。
北广场面积2051平方米，功能调整为休闲广场，为北京路步行街向西拓展提供停驻点；南广场面积约1479平方米，规划为城市绿化，同时加强交通功能，为到大佛寺和北京路步行街的人们服务。
由于紧邻步行街，复建将为周边交通组织带来变化。
惠新西街规划建设为10米从南向北的单行路。
该路与光明广场东侧7米规划路形成交通环。
在惠新西街与惠福东路交界处设置旅游车停靠站，惠福东路西行道路一侧设置出租车停靠站。
考虑到周边地段停车难的问题，将在目前大佛寺大雄宝殿前至南广场地下建设一个5000平方米的地下停车场。
复建计划总投资约为2亿元，由市建委出资建设。
据了解，大佛寺北广场的建设需要进行征地拆迁，拆迁预算资金估计约1.03亿元，由于造价太高等原因，市建委至今仍未安排实施该项目。
新天地商业广场商业规划方案
新天地商业广场商业规划方案功能定位和动线构想一、功能定位（一）概述功能的定位是业态定位的指导纲领，广场内部适宜集合哪些功能，各功能的比例如何，怎样使购物中心的长期效益最大化？新天地商业广场体量相对较大，准确的功能定位比业态定位更需要认真研究和谨慎决策。
我们在进行功能定位时需要考虑以下因素：1、注意规划餐饮（即时性消费）、休闲娱乐（体验性消费）功能。
餐饮、休闲、娱乐能大大增加顾客的停留时间、单次平均消费额、以及顾客的重游率，餐饮、休闲、娱乐主导的购物具有更强的竞争力，再通过合理安排广场的动线，可以大大提高广场的人气和超市、商铺的业绩，营造一个良好的商业氛围。
2、按顾客对象进行楼层功能布局，让体验式消费照样在各种零售业态中完成，同时，休闲、娱乐、餐饮中也开始加入零售的元素，可能使一些业态变得越来越叠合在一起。
3、让商业广场的环境娱乐、即兴娱乐、活动组织，各种展示、演出、聚集会等功能成为氛围营造的点睛之笔。
4、功能安排应与后续配套开发部分形成功能对接和互补。
功能定位之后，需要的只是结合档次的定位、主题的定位等考虑具体的业态组合。
5、再根据消费者消费习惯的一致性进行功能细分，如一级功能、二级功能等。
6、注意功能之间必须互补。
各功能之间应该在满足消费者多样化需求方面形成互补性，而不是替代性，这样可增强广场的吸引力，。
7、注意营业时间分析。
不同功能的经营场所的营业时间是不相同的，通过营业时间、功能差异等因素，将不同的功能组合在一起，形成功能分区，可以避免营业时间不同而形成的相互干扰。
8、注意人流聚集性。
广场应该具备聚合人流、组合聚合人流、分享人流的功能，或者至少具备前两种类型中的一种。
9、广场处在各种商业地产项目扎堆重叠的灵峰山商圈，并暂时表现为边缘化，又与其他项目是竞争的关系，因而必须考虑错位经营。
10、随时根据外部环境的变化修正规划。
在功能定位之后，必须结合外界因素对功能进行调整，比如配套开发物业的情况、竞争对手的情况等。
天河城商圈分析
各商场/商圈的人流量对比 （百分比）－ 一周总人流量
2005 2004
100 100
57 48 35 29 34 11 8 3 18 3 12 5 6 12 6 8
5
5
8
城
佳
百
谊
城
场
心
谊
货
百
河
正
广
友
物
广
中
友
百
广
天
路
路
购
华
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代
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西
京
市
天ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
中
世
时
摩
南
北
环
中
*注:一周客流量=工作日数据x5+休息日数据x2
尼尔森非常荣幸再次承担本次商圈研究项目。该报告综合了此次调研项目的一 些主要发现。
2
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广州市各区人口与生产总值（2003）
近年来，广州的经济增长迅猛，为零售业的提供了持 2003年末，广州市总人口=725.19万人 续发展的商业环境。其中天河区在经济发展方面仅次 2004年末，广州市总人口=737.67万人 于黄埔区，而大型零售商业网点方面居各区之首。
社会消费品零售总额
1675.05亿元
+12.1%
贸易业零售总额
餐饮业零售总额 限额以上企业*零售总额
1363.45亿元
300.45亿元 424.22亿元
+13.8%
+6.6% +17.1%
消费价格总水平
--
+1.7%
商业建筑调研报告——太古汇
7 内部空间分析
7.6 空间装饰设计
局部的天花采用镂空设计，用 餐区域顶部配以白色吊灯，中部小 中庭设计了变色的灯光效果。
地面装饰材料按分区有所不同： 木板、瓷砖、彩色石板等。
墙面和柱面材料也是按分区有 不同：白色的、淡黄纹路大理石的、 灰色石质的等。
7 内部空间分析
7.6 空间装饰设计
项目介绍
泰禾广场是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮以及商务办 公为一体的商业综合体，拥有近4000平方米的市民休闲 广场，设计彰显并强调了泰禾作为具有前瞻性视野的零 售商业开发商的独特品牌特征。首创福州24小时全天候 人流动线。本设计将广场、街道和商场内部等元素有机 地糅合成了一个环形的延续路径，并于此将建筑转换成 了一个充满动感和能量的有机个体。
缺点：回旋性较差，部分分枝进深 过长，分枝过多，会造成顾客的枯燥感， 从而放弃部分分枝。
5 流线分析
5.2 “水平流线”分析
5.2.2 “十字型”流线 一层、二层采用的是“十字型” 流线设计。以东西方向主轴、南 北方向次轴交汇构成。 优点：布局紧凑，流线的每个 端点与出入口相对应，能够高效 地引导人流进入商场，提高店铺 的光顾率，弧形的流线设计能够 减少由于线路单一而给顾客带来 的枯燥感。 缺点：线路较为单一，回旋性 较差。
5 流线分析
5.1 “内部联系流线”分析
5 流线分析
5.2 “水平流线”分析
5.2.1 “树状型”流线 负一、负二层采用的是“树状型” 流线设计。以东西走向的流线为主，根 据业态布局延伸出若干枝杈板块，其中 负二层西北角处以环状的枝杈设计。 优点：“树”的每个分支能够到达 每个角落，提高了商场的利用率，部分 环状枝杈的设计提高了死角位的可视性， 进深较长的分支选择了目的性消费较强 且租金承受能力较弱的业态（童装）， 提高了顾客的到达率，相应的商业价值 也得到提高。
商圈分析
广州天河城的商圈分析简介：天河城是一座规模宏大、功能齐全的现代型综合购物中心，经过十年的经营，曾经被誉为“ 中国第一商城”，随着交通状况的不断改善，商圈的辐射范围越来越广。
近年来，随着广州市的大型购物场所不断建成，尤其是天河商圈一带多个大型购物广场的相继落成，天河城面临的竞争日趋激烈。
天河城商圈：天河城占地4.1万平方米，建筑面积达16万平方米，规模很大，经营的商品种类很多，交通便利等有利因素使得天河城商圈的辐射范围比较广。
天河城的主要商圈：小资料：1.知名度：有绝对的优势，无提示认知率远远领先于其他商场，显示天河城是广州购物场所的象征。
其中天河城在高收入群体中拥有更高的认知率。
2.光顾频率：从光顾该商圈的频率看，天河城消费者最高，表示天河城的消费者中，固定性或习惯性地光顾的群体的比例较高，天河城对消费者持续吸引程度也相应较高。
与去年相比，天河城消费者的光顾频率显著上升，其他商圈消费者的光顾频率有所下降，而中华广场则只有略微上升。
■商圈景气状况：□人流量：现在天河区总人口约为80万人，而且这部分人基本为中高收入阶层，经济条件较好。
这使得购买力非常强大。
目前的日平均客流量已达到 30 万人次，节假日客流量更多，最高一天达 81 万人次。
各商场/商圈的人流量对比 （百分比）－ 一周总人流量□社会零售总额：89.9亿元 天河商圈的主要消费群是70后和80后的消费者, 以女性为主，年龄则以24岁左右的年轻消费群体占多数，平均年龄在27～28岁左右，他们的平均教育程度高于其他商圈，管理阶层人士较其他商圈多；消费者的平均收入水平也比其他商圈要高。
70年代与80年代出生的人正是消费购物的主力 ，90后作为未来的主力消费群体，已经在三个商圈都占有一定的比例。
天河城正佳中华广场北京路广百世贸中心环市路友谊时代友谊中天购物城从收入上看，天河商圈的消费者家庭月收入在1万元以上的占30%群体由此可见，天河城商圈的购买力是比较强的，大多数商店的目标顾客是白领阶层的。
【FUN趣,家倍爱】太阳新天地购物中心4 - 5月童年主题企划活动方案
轻奢定制 女神Life
活动场地：格兰斯/极致健身 活动时间： 活动形式：商场会员达到相应积分即可参与相关的会员专属体验课程，打造“轻奢定制 女神Life” 的享受过程，并协助商家增加人流量。
绘生活·绘精彩
活动场地：商场商家 活动时间： 活动形式：商场会员达到相应积分即可 参 与相关的会员专属体验课程，打造“绘生 活·绘精彩”的享受过程，并协助 商家增加 人流量。
健康美颜社
【5.20约会美妆课堂】 课程内容：解析2019最新流行色，化妆色彩搭配技巧，造型 师为 个人量身打造化妆风格，为你助攻爱情、事业运势。 活动规则：会员凭1000积分参与，仅限15人 活动时间：5月19日15:00 【拳击体验课】 课程内容：拳击手绑带学习、直摆勾拳学习、腿法学习、空 击练习、打靶练习 活动规则：会员凭1000积分参与，仅限15人 活动时间：5月24日19:00
Part 03
SP策略
SP活动
商圈以主题促销活动，吸引大大小 小的朋友来临商圈购物，不但 实在 优惠，而且有趣过瘾。
FUN开吃
全场满188元送50元美食券
FUN笑脸
满52元参与扎笑脸气球，内含商户券
FUN打分
抖音笑脸打分
全场满188元送50元美食券
活动形式：活动期间，客户消费满188元即 可赠送50元美食券，客户可到指定餐饮店使 用美食券。
太阳新天地4 - 5月企划活动方案
目录
01 项目分析 02 PR策略
03 SP策略
04 会员活动
Part 01
项目分析
童年，是五彩斑斓的世界childhood days
是嬉戏打闹的狂欢
是与小伙伴把玩游戏的美好时光
... 很多时候， 我们都幻想着回到童年
广州购物中心案例分析-太阳新天地
自动扶梯的位置设置应遵循以下原则： 1.应设置在商业建筑内显眼的位置，乘客很容易发现，宜设在靠近入口处， 避免设置在建筑物的角落。 2.自动扶梯的设置方向宜与人流动方向一致，也就是与主通道的方向一致， 尽量避免交叉交错，容易造成人员碰撞。 3.自动扶梯的设置位置宜在建筑物的中心，有利于乘客的疏导；在考虑设置 位置时，要充分考虑乘客搭乘舒适度，自动扶梯的服务半径不宜超过50m。
水平交通
3.3m 4.5m 3.8m
商业空间净高约3.3m，店铺外 面的走道普遍在3.5m以上，最 大的达到4.5m
垂直交通——手扶梯
剪 刀 式 手 扶 梯
螺旋水平式手扶梯 在椭圆主中庭处呈螺旋状上升,形成 强烈的视觉效果，而且扶梯外侧是 加厚了，一个是造型需要，第二个 也可以减少一些畏高的感觉。
要点:
1.根据项目区位，规模，周边消费现状和结构明确定位 2.按照定位确定商业的业态布局 3.合理组织好商业内外的各种交通流线 4.利用一些公共空间（中庭、广场）优化购物体验 5.消防疏散满足相关规定 6.整体风格效果(外立面与内装饰)与项目定位与项目周边 现状的契合
THE END
小结 太阳新天地的公共空间非常有特色，商业体外部广场有下 沉广场，吸引客流，内部有螺旋上升的手扶梯椭圆中庭， 有4层上的中庭广场，有柔和高雅的暖色调灯光，有波浪 式的天花与幻彩色灯，还可以在首层及四层的中庭广场看 到各类主题的展览和活动，汇聚人气。
五 辅助空间
1.顾客服务处 2.洗手间
顾客服务处
B1
3F
6F
1F
4F
7F
2F
5F
8F
太阳新天地是针对时尚、年轻的消费群。进驻商场的商家品牌以及产品线都以年轻化为 主。太古汇是针对成熟而具有购买力的人群；业态方面国际一线知名国际品牌占的比重 更大。
太阳城购物中心营运部工作手册
太阳城购物中心SUNSHINE MALL营运部工作手册营运部制作2010年10月22日目录一序言 (1)二营运部组织架构设置 ................................................................................... 错误!未定义书签。
三营运部工作职责及岗位职责 . (4)（一）营运部工作职责 (4)（二）营运管理职能定位 (6)（三）营运部岗位职责 (8)四主要工作流程 (31)（一）招商流程 (31)（二）商户进场装修操作流程..................................................................... 错误!未定义书签。
（三）商户撤场流程 (33)（四）楼面管理员操作流程 (36)（五）售后服务操作流程 (38)（六）物业维修流程 (40)（七）开店流程 (42)（八）闭店流程（星期一至星期四） (44)（九）闭店流程（星期五至星期日）.......................................................... 错误!未定义书签。
（十）广播播放流程 (48)（十一）客户服务5大流程 (50)五工作标准 (56)五工作标准 (56)（一）营运部楼面管理员工作标准 (56)（二）客服服务仪表标准 (60)（三）客户服务用语标准 (66)（四）保安人员的服务标准 (71)（五）绿化管理的工作标准 (74)（六）保洁服务工作标准 (77)六营运部部门考核表 (79)（一）营运部领导能力评估表 (79)（二）营运部经理/客服主管考核表 (84)（三）营运部楼面管理员/客服专员考核表 (88)七营运部管理制度 (90)（一）商户管理制度 (90)（二）营运部突发事件应急管理制度.......................................................... 错误!未定义书签。
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了些较为人性化的服务设置。
2、据其网站介绍，提供以下细节服务： 一楼、四楼设置了服务台：咨询接待、换开发票、礼品主题包装、礼品兑换、 礼劵、停车劵兑换、爱心雨伞、商场指引、智能指引触摸屏 客服中心：商场指引、失物招领、应急药品、针线包、手机充电、礼品兑换、 礼劵、停车劵兑换 物业服务台：商务复印，传真。
广州太阳新天地营运管理现状分析
目 录
营运管理工作内容： 一、招商管理 二、营运管理 三、多种经营促销管理
CONTENT
各项目内容： 招商管理：商铺内外的商铺招商情况 营运管理：现场营运情况 多种经营促销管理：促销活动、店内专柜、广告位
商铺招商管理现状分析
招商管理的作用：
1、引导市场机制：调查本地商圈及发展前景，合理规划商业布局，业态规划、主动进行 品牌引进，是目前大型购物广场招商工作的重要机制。 2、提前预警机制：经过统计分析各商户的经营业绩，及与商户日常沟通情况，主动掌握 信息，建立隐患商铺调整预案，提前预警，是招商工作的另一个重要机制。 3、多方平衡机制：商管公司作为杠杆进行调节，均衡各方利益，达到多方平衡，是商业 广场良性发展的一个重要保证。
太阳新天地已开店铺现状-服装服饰
一楼：名品新 天地
Inter natio nal
太阳新天地已开店铺现状-服装服饰
三楼：名品 新天地
太阳新天地已开店铺现状-服装服饰
三楼：名品 新天地
太阳新天地已开店铺现状 -精品配套 太阳新天地空铺现状
三楼：名品 新天地
太阳新天地已开店铺现状 -餐饮美食 太阳新天地空铺现状
经过现场体验，导视系统清晰。
现场管理-客服前台
现场管理-客户服务前台
1、商户一站式服务平台：建立面向商户的服务平台，营业期间始终为商户提供 “一站式”的便捷服务。 2、差别化的专业服务组织：识别商户和消费者不同的需求，将与商户日常运营所 相关的报修、投诉、收费、装修与便利性服务等支持性服务统一纳入商户服务中 心受理、跟踪与反馈，商户服务中心是商业街整体经营的后台服务枢钮，也是商 户服务的前台。 3、收费集成服务：商户服务中心提供收费服务，可以视情况集租金、物业管理费、 装修管理费、能源费、多种经营服务费等多种费用收缴功能于一身，提供最快捷 的收费服务。
太阳新天地营运管理小结：
1、据了解太阳新天地特聘第一太平戴维斯担任物业管理顾问，在现场通过工作人 员了解到，实质是由百嘉信下属物业管理公司具体操作物业管理工作。从现场考 察可以看到，有一定的服务人员、保洁人员在工作，但人数感觉偏少。不过，该 购物中心也在服务上增加了些新的内容：设立“亲客大使”和“阳光天使”为消 费者提供咨询、紧急支援、婴儿护理、童车借用、爱心雨伞等各种客户服务；商 场的二、三、四、五、六楼都配置母婴室，相对比目前国内的购物中心里，增加
多种经营：广告位的利用
（万达广场)
多种经营：小型中庭，各种活动为商家提供便利
如心广场(荃湾站)
多种经营：名车展示，集聚客流
圆方(九龙站)
多种经营：名车展示，集聚客流
圆方(九龙站)
多种经营：名车展示，集聚客流
圆方(九龙站)
谢谢聆听！
七楼：欢 乐新天地
太阳新天地已开店铺现状-餐饮美食
七楼：欢 乐新天地
太阳新天地空铺现状
现场空铺比例较大，导致开业时品类少
太阳新天地空铺现状
空铺率高，直接影响消费者的购物冲动。
太阳新天地招商管理的分析：
优势： 1、中高档定位的目标较清晰，也做好了培育期的准备。 2、地域相对较好，未来将有较好的调整优势。 劣势： 1、现场楼层内，有约30%的商铺是未开店。原因有二，一是整个购物中心定位较高，许 多品牌特别是知名服装服饰品牌和精品配套品牌，需要一定的观察期，才能决定进驻或否， 原因二，属新开业店，整个商业氛围未形成，场内外多种经营点位基本都没有确定。 2、各层的休闲餐饮、水吧等可供消费者休闲的区域较少，这将极大的影响消费者的购物
动态、静态广告位
外墙广告位
动态、静态广告位
灯箱广告位
动态、静态广告位
立柱广告位
太阳新天地多种经营总结：
针对太阳新天地的多种经营分析： 1、总体来讲，整个购物中心的中岛专柜较少，包括精品配套、休闲餐饮； 2、外招的促销活动也很不理想、除了负一楼的台湾风情展，基本无其它大型活 动； 3、广告位利用方面，基本是较传统。无亮点。场内竖旗、条幅的广告位利用也 基本没有利用； 4、场内无ATM机的配套服务，这将极大的不方便顾客消费。
多种经营促销管理现状分析
多种经营的总体经营方向是：
点缀广场商业氛围使之成为经营亮点，同时作为商场经营品类
和服务项目的功能补充”，旨在塑造品牌、带动人气，促进商
户销售。
太阳新天地多种经营促销点位：太阳新天地中庭
中庭现无任何临时促销活动，没有 充分为商家提供便利的展示活动和 为顾客提供休闲、便捷得配套服务 。
小结：由于整个项目并不是满铺开业，尤其超市部分还在装修中，目前的推广活动较少，且活动时间短， 推广力度一般，未能吸引到更多的消费者来购物。只有在负一层的台湾风情展还稍微有些活动气氛，但 宣传不到位，缺乏人气。
现场管理-顾客配套服务
现场管理-停车场服务
停车位规划：1200多个； 商场停车场收费：消费1元可免费停4个 小时，不消费的话10元/小时
习惯，后期将导致客流减少。
3、整个购物中心的开业期的促销活动较少、商业氛围差，店内促销活动不明显。
营运管理现状分析
现场管理-外广场环境
包括灯光效果、听觉效果、商业 气氛的营造。
规划统一、整洁有序
现场管理-内部购物环境
人流动线：扶梯、 连廊
现场管理-内部购物环境
休息区：角落的惊喜
现场管理-内部购物环境
灯光：简单流畅、视 觉缤纷
侧光
现场管理-内部购物环境
软装：特色的墙
吊饰
现场管理-内部购物环境
导视系统：楼层业态指示
软装：吊饰
小结：从购物中心整体的装修硬件来看，属于偏高端的装修风格。楼层高度、通道、中空设计 灯光，都有比较高的设计水准。相对其他购物中心，其购物环境比较舒适的。
现场管理-推广活动
香港、上海各场现场图例
多种经营：人行通道、电梯下空余处，购物车添特色
上海万达-五角场店
东荟城(东涌站)
多种经营：大型中庭，休闲配套更显特色
荃新天地1、2期 (荃湾站)
多种经营：中庭，休闲配套更显特色
荃新天地1、2期 (荃湾站)
多种经营：某一角落，小型娱乐配套更得民心
荃新天地1、2期(荃湾站)
太阳新天地多种经营促销点位：主通道
休闲餐饮较少，图中为 中庭的休闲餐饮区，正 在围挡装修，没有同期 开业。 说明：由于开业时多种 经营点位未计划完善（ 比如电梯下、角落区域 ），导致开业时的休闲 配套较少，顾客休闲购 物也受限。
多种经营促销点位：促销展示台
现场中庭展示台并无充 分利用起来，使本区域 得商业氛围黯然失色