2019年成都东客站项目定位报告-精选文档
浅谈成都东站客运服务存在的问题及应对措施
浅谈成都东站客运服务存在的问题及应对措施铁路客运服务系统存在的问题分析1、服务配套设施落后。
客运基础设施设备存在的缺陷是影响铁路客运服务质量的重要因素.例如部分客车陈旧，某些线路上还存在绿皮车，车内设施严重老化、甚至破旧，故障维修不及时。
车站站房站台自建站以来未进行过改造，内部设施没有改进，部分站台还是低站台，不利于旅客的乘降。
甚至还有部分车站没有与其它交通运输设施有良好的衔接，不利于旅客换乘其它的交通工具，且车站设计不合理，天桥地道和进出站通道狭窄不利于旅客的移动和疏散。
2、服务不规范。
个别客运服务人员不能按规定的服务流程和要求提供服务，并且服务的品种相当的单一，不能主动地为旅客排忧解难。
在客运高峰时期，旅客往往遇到售票等待时间太长，候车室拥挤不堪，空气环境极差，上车后车厢拥挤，车内卫生脏乱差，并且在车厢内移动困难等等。
时有列车晚点的情况出现，然而客运服务人员不解释不安抚旅客。
旅客在旅行中对服务工作所提出的建议和要求不能得到及时解决；有的工作人员甚至与旅客发生争执，造成不良影响。
这些情况的出现对铁路客运服务的总体形象产生了负而影响，同时也制约了铁路客运服务标准化体系的进步和发展。
3、服务意识差。
由于体制和历史原因，铁路员工一直以来观念落后，思想观念滞后，没有，缺乏危机意识，并且铁老大得思想根深蒂固，车站客服人员在而对旅客服务不太注重满足旅客的需求，对服务工作敷衍了事，服务意识淡薄。
俗称“铁老大”的观念影响下，人们似乎觉得只要是在铁路工作就有了“铁饭碗”，致使客运人员业务素质不高，精神状态不佳。
铁路客运服务人员服务理念滞后，进年来，铁路整体客运水平有了较大的发展和提高，但是一些客运工作人员很难接受新的服务理念和掌握现代服务的技能技巧。
提升铁路客运服务质量的对策1、加强服务管理，完善设备设施管理办法。
牢固树立服务意识，切实转变管理干部的工作作风，加强职工队伍建设，严把人员培训关，积极开展各类岗位练兵、技能比武、风采竞赛等活动，切实提高职工服务技能。
《新鸿基成都东大街商业地产项目定位研究报告》(170页)
1,130万/亩 41.419亿元 3,390元/平方米 二类住宅用地
容积率8.0，建筑密度不大 容积率5.0，建筑密度不大于
于65％，限高159米
25％，高度不大于航空限高
资料来源：成都市国土资源局
Page10
项目优势〔Strength〕
4)地块条件优势
地块紧邻未来的金融商业街，周 边交通主干到密集，交通可达性好 ，周边没有大型综合性项目，具备 建设地标的基本条件；
中心城区，600平方 公里，800万人口
资料来源：成都市规划局
Page17
总体SWOT分析
项目机会〔Opportunity〕
2)地铁的开通将影响居民的生活和消费习惯，同时大大扩展本项目的辐射范围。
地铁1号线为南北方向，由大丰至华阳。全长，设23座车 站。其中，地下线长约，地上线长约；高架车站5座，地下 车站18座。目前正在建设当中，预计2010年通车。 2号线为西北－东南方向，由郫县至龙泉。线路全长为， 设33座车站。其中，地下线长约为，地上线长约为，目前正 在进行地堪，预计2008年内动工，2012年左右通车。
成都本地开发失败的案例
项目名称
开发商
经营状况
失败原因
熊猫城
成都英凯实业公司
多次招商未果，空置多年 后转让给富力地产
开发商资金实力不足散卖物业 定位不当、招商及运营策略失当 开发过程太久造成物业老化
罗马假日广 场
蓝光地产
开发商将商铺全部散卖， 目前经营状况不佳，商气 凋零
项目定位及规划失当 开发商散卖物业，给营运造成困难
15m
79m
C1
A1 B2
C2
A2 B3
C3
注：上图为示意图，控制性区域实际位置以地铁建设方的相关图那么为准。
招商定位—四川成都东湖项目市场调研与定位报告-177P
成都市概览
釒亍中国内陆地匙在外向型经济斱面癿劣势，成都在中西部城市中表现出相对突出癿外向型经济特征
成都近十年实际利用外资状况及变化趋势
70
120% • 成都近十年来癿实际利用外资量无论在觃模上还
60
100%
是增速上均保持快速提高癿趋势。
50
80%
40
60% • 戔至2012年4月，入驻成都癿丐界500强企业达
锦江区概览
绕城环路与地铁线路
锦江匙
以闻名千古癿濯锦乊江冠名癿锦江匙，是成都市癿中心城匙； 自古以来，锦江匙就是成都商贸繁盙乊地，匙内癿昡熙路、盐市口商圈是成都市癿商贸中 心。锦江匙作为国务院确定癿“商业繁茂匙”，汇聚了全市一半以上癿丐界500强企业。
地理位置
面积 亰口状况 匙域极成 建设目标
锦江匙位二成都市东卓部。西北不青羊匙相连,西部位临锦江、店河不武侯 匙相服,东不成华匙毗邻,东卓不龙泉驿匙接壤,卓不双流县相依；
30
40%
到212家，稳居中国西部外资引迚癿头名。
20%
20
0%
10
-20%
0
-40%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
实际利用外资（亱美元）
成都增速
外资引进水平癿提高和世界500强企业癿蜂拥而至为成都经济癿収展带来强劲癿活力，也有利亍成都商业市场 癿繁荣和消费水平癿提高，增加了对更高档次和更新理念癿商业物业癿需求。
47 伊藤洋华埻（建设路庖）
14 百扬大厦（进东百货） 31 北京华联
48 来福士
15 群光广场
32 财富中心
49 九斱贩物中心
16 富力天汇中心
成都东客站综合交通枢纽系统优化研究
成都东客站综合交通枢纽系统优化研究摘要：由于前期规划、设计、建设和运营管理等各方面的原因，综合交通枢纽在实际运营过程中，易出现诸如换乘不便、集散系统运行效率低下、交通组织混乱等问题，不能充分地发挥综合交通枢纽的高效集约功能。
本文以成都东客站为例，分析现有的综合交通枢纽在枢纽设施、枢纽布局和交通集散等方面存在的问题，并提出相应的优化策略。
关键词：综合交通枢纽；系统优化；枢纽布局；集散交通系统；成都东客站1 项目概况1.1 项目背景成都高铁东站目前是西南地区规模最大、功能完善的综合交通枢纽。
随着高铁枢纽周边地区开发强度的提升、城市空间布局的重构以及轨道交通等重大交通基础设施的建设，区域未来的人口规模、出行需求及出行方式都会产生较大变化，对周边路网及现有枢纽交通组织方式等提出了更高的要求，本文将着重分析枢纽目前运营组织中存在的问题以及远期的交通优化策略。
1.2 研究范围成都东客站交通枢纽的重点研究范围：北至迎晖路，东至三环路，西、南至锦江区区界，规划面积约为4.0平方公里，并根据综合交通向外衔接的范围适度向外延伸。
2现状分析2.1 现状路网分析成都东客站综合交通枢纽目前有成都地铁2号线、7号线通过枢纽核心区并能实现无缝换乘，枢纽片区的路网已基本成型,形成了一高一快四主干的骨干路网，并能通过外围的快速集散系统：三环路、成渝立交、航天立交等的转换快速地实现和成都主要节点间的联系。
2.2 枢纽布局分析（1）平面布局枢纽的主体设施为高铁站房，高铁站房下有1座地铁换乘站，目前有成都地铁2号线、7号线可实现换乘，其他的换乘设施还包括1座公交首末站场、1座长途汽车站。
停车设施包括1座社会停车场、1座公交蓄车场。
（2）竖向布局1、地下四层B4为地铁站台层。
2、地下三层B3为地铁站厅层。
3、地下二层B2 为综合换乘层，与高铁地下到达层衔接，通过东西大通道联系东西广场。
综合换乘层作为高铁到达层，下可通地铁站厅层，上可通过梯道到达地下一层的出租车车道边和公交车车道边实现换乘。
如何做成都火车东站建筑方案设计
成都火车东站建筑方案设计一、总体概述成都火车东站是成都重要的交通枢纽，是西南地区的重要交通枢纽之一，也是成都市重要的客运火车站。
因此，成都火车东站的建筑方案设计必须体现出现代化、功能齐全、美观大方的特点。
二、建筑风格成都火车东站的建筑风格应该是现代化的、大气的，与成都市现代化的城市形象相得益彰。
建筑风格可以融入一些古老的成都元素，但主要还是以现代化风格为主，体现出科技、智能、高效的特点。
三、建筑造型成都火车东站的建筑形态应该是简洁明快、线条流畅、功能分区明确的。
建筑可以采用玻璃幕墙、钢结构等现代化建筑材料，突出大空间、流畅线条的设计理念。
同时，建筑造型可以融入一些成都特色，如蜀绣、成都传统建筑等元素，使建筑更具有地域文化特色。
四、功能布局成都火车东站的功能布局应该合理、科学，满足旅客的各种需求。
火车站应设有候车大厅、售票厅、进站口、出站口、商业街等功能区域，以满足旅客的购票、候车、乘车等需求。
同时，火车站应设有停车场、公交站等配套设施，方便旅客出行。
五、外部环境成都火车东站的外部环境应该干净整洁、绿化良好。
火车站周围应设有广场、花园等开放空间，方便旅客休息、娱乐。
同时，火车站周围应有公交线路、地铁线路等交通便利设施，方便旅客到达。
六、总结成都火车东站的建筑方案设计应该体现现代化、功能齐全、美观大方的特点，与成都市的城市形象相匹配。
建筑风格可以融入成都的传统文化元素，但主要还是以现代化风格为主。
建筑造型应该简洁明快、线条流畅，满足旅客的各种需求。
火车站的外部环境应该干净整洁、绿化良好，方便旅客休息、娱乐。
希望成都火车东站的建筑方案设计能够得到广大市民和旅客的认可，成为成都的一张城市名片。
交通枢纽工程便捷性交通流线规划——以成都东客站交通组织设计为例
度４ ５ ０ ｍ或５ ０ ０ ｍ的站 台来说 ， 楼扶 梯 的位 置 比较 均匀 合理 。 在 站 台 中部偏 北 的 位 置 设置 无 障碍 电梯 一 部 ， 连接 候 车大 厅层 、 站 台层及 出站层 。 除 了在 两个 基 本站 台垂 直 交通 布置 在 站 台以外 区域 ， 其余 各 个站 台 的楼 扶 梯 均沿 站 台 中心
站 通 道 的楼 梯 一 自动扶 梯 组合 ， 站 台上 两部 楼 梯 的 间距 约为 １ ７ ７ ｍ。对 于 总长
地 铁 车站 埋 深受 铁 路 基本 站 台控 制 ， 而 铁 路基 本 站 台未 完 成设 计 ， 地 铁
车站底 板 埋深 估计 为 ： ２ 号 线约 ２ ０ ｍ， ７ 号 线约 ２ ７ ． ７ ｍ。 ２ 号线 车站 高度 为 ８ ． ８ ５ ｍ， ７
层 室外 平 台再进 站 。 （ 上接 第 １ １ ８ 页） 【 ３ ］ 中铁 二 院工程 集 团有 限责 任公 司 成都 地铁 ２ 号 线初 步设 计 文件 【 ｚ ］ ， ２ ０ ０ ７
３ ． ２ ４ 松 山雪夜 景 区 手法， 表现群 落的层 次感 。 同时本 区 内设 计众 多 的游 乐设 施和 活动场 所 ， 因此在 松 山雪 夜位 于 公 园 的北 部 ， 紧邻 居 住 区 和商 业 街 区 ， 南 面 是 公 园 的大 水 绿 化设计 上 ， 将 以疏 林草 地为 主 ， 为游客 提供更 多 的休 憩 活动空 间 。 主要 组成树 面。 通 过 地形 的塑 造 和植 物 的运 用形 成北 山 的景 观格 局 。在 功能 上一 方面 起 种 ： （ １ ） 乔 木—— 白蜡 、 五角 枫 、 鸡 爪槭 、 栾树、 国槐 、 刺槐 、 女贞、 法 国梧 桐 、 火 炬
线 布置 ， 两侧 均保 证３ ． １ ５ ｍ宽 的通 道宽 度 。 ２ ） 东站 房 区域垂 直 交通
成都枢纽新建成都东客站方案研究
成都枢纽新建成都东客站方案研究欧家琴【摘要】The proposed Chengdu East Railway Station is designed as an extra large passenger station of Chengdu terminal, which boasts one ofthe largest passenger transport centers in our country. This paper describes briefly the strategic decision for Chengdu East Railway Station and focuses on the station pattern and the optimization design for the yards of NO. 1 to No. 3 in view of the transport demand, requirement of division of work and function. Through technical comparison and analysisof the economic advantages and disadvantages, Dacheng （ring line）intercity yard program is recommended.%成都枢纽为全国六大客运中心之一，成都东客站为成都枢纽新建特大型客运站。
文章简要叙述了成都东客站的定位决策思路，结合运输需求、分工和功能要求，重点研究了成都东客站一场、二场、三场站型方案及其进一步优化的设计情况，通过技术经济比较及优缺点分析，推荐成都东客站达成（环线）、城际二场布置方案。
【期刊名称】《高速铁路技术》【年(卷),期】2011(002)005【总页数】4页(P55-58)【关键词】枢纽;客运站;方案;研究【作者】欧家琴【作者单位】中铁二院工程集团有限责任公司土木建筑设计研究二院,成都610031【正文语种】中文【中图分类】U293.321 前言成都铁路枢纽地处西南地区，位于四川省省会成都市，是我国铁路中长期铁路网规划中“沪汉蓉快速通道”与“兰昆通道”的交汇点，为全国六大铁路客运中心之一。
成都东特大型客运站站场设计
成都东特大型客运站站场设计袁光明;陈刚【摘要】成都东客站是新建成的集铁路、城市轨道、城市道路交通换乘功能于一体的现代化大型综合交通枢纽.车站的建设模式为同时进行国铁站场、站房、地铁车站、综合交通一体化等4项联合设计,并同步施工,各主体工程一次建成.作为枢纽内的主要动车始发终到站,其车站选址、车场布局方案及咽喉区布置方案尤为重要,文章归纳总结了在站场设计过程中遇到的以上重大问题的解决思路以及设计体会；探讨了在此类大型交通枢纽的设计过程中,在国铁站场、站房与地铁之间的设计接口、既有铁路施工过渡等应注意的主要问题和设计经验.【期刊名称】《高速铁路技术》【年(卷),期】2012(003)005【总页数】6页(P50-55)【关键词】成都东客站;大型客运站;设计经验【作者】袁光明;陈刚【作者单位】中铁二院工程集团有限责任公司, 成都610031;中铁二院工程集团有限责任公司, 成都610031【正文语种】中文【中图分类】U291.1+3铁路车站设计过程中，站场专业是承上启下的核心专业，除了要考虑本专业的各种方案外，还要兼顾协调站后众多配套专业的设计需求，对于特大型客运站的设计尤其如此。
在成都东客站从立项、设计、配合施工到竣工交付这一过程中，站场专业作为总体性设计专业，对车站是否具备强大的接发车和快速、便捷的旅客集散能力以及既有线建设过渡方案等需起到总领性的作用。
成都是我国铁路六大客运中心之一，是西部最重要的铁路客运中心。
成都东客站为成都枢纽总图“两主两辅”客运站规划的新建主要快速客运站，站址位于成都市东部沙河堡地区，是我国西部目前建成并投入运营的规模最大的客运站和综合交通枢纽。
该站于2008年12月开工建设，2011年5月正式建成投入运营。
成都东客站设计高峰小时旅客发送量为2.4万人，站场建设总规模14台26线，即按26个站台面26条到发线布置，占地约68.33 hm2（不含动车基地）。
该站是成都铁路枢纽城际列车和动车组的主要始发终到站，北端衔接沪汉蓉、成绵乐（汇合西成、成兰）铁路，南端衔接成渝、成昆、成绵乐（汇合成贵）铁路，主要办理北京、上海、武汉、兰州、西安、重庆、贵阳、昆明等各方向及成绵乐城际的动车始发终到作业，以及环线、南北、东南动车通过作业。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
类 甲 级
乙级
隆鑫九熙 （soho）
8.4
7.7
0.7
7150
3500
16
【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
专题：区域高端写字楼需求研判
17
【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
区域属性：规划中的城东CBD区域，以创意文化产业为主导产业，非城市 核心CBD区域。
目前成都主要的CBD分布在市中心、 人民南路、东大街、天府新城四大 板块 市中心CBD：金融、贸易和咨询 业为主导的传统的区域性商务中心 区 人南路CBD：科技商务区 东大街CBD：西部金融中心、华 尔街
速度与利润的博弈
资金压力： 本项目拿地成本较低，资金压力较小 企业战略理解： 稳健开发路线，土地储备量小，非规模化快速走量战略，单个项目利润 要求较高
在适当控制风险的前提下追求
利润最大化
4
【项目目标】
风险可控下的利润最大化
——【物业组合】——
区域可存活物业研判
【物业体量】 【价值增值】
5
【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
63%
销售模式
返租销售
香江CBD
新南中心 润驰国际广场
37.6万方
9.2万方 2.4万方
37个月
4个月 10个月
7830
45677 17464
6368
1315 555
66%
32% 44%
返租销售
返租销售 返租销售 6
备注：花生唐2019年5月新推一批，香江CBD2019年5月底新开盘一批，成交价不到7000元/㎡，导致6月成交量巨大。
【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
独栋：区域内独栋商业一楼均价约4.5-6万/㎡，为底商的1.2倍， 属高价值物业。
项目名称 招商雍华府 独栋楼层 1F 2F 独栋均价（元/㎡） 4.5 2.8 底商楼层 1F 底商均价（元/㎡） 3.7 独栋、底商价格比 1.2:1
1F
2F 摩玛新城 3F 4F 5F -1F 协信中心 1F 2F 3F
沙河湾 隆鑫九熙 观城 信和御龙山 明信鹭湾 朗诗绿色街区 优品道上东区 阳光100米娅中心 绿地新里柏仕公馆 塔子山壹号 首创国际城 龙之梦 海上海 蓝光锦绣城 万科金库 荣盛紫提东郡 阳光米娅100 隆鑫九熙 摩玛新城 荣盛·香榭兰庭 摩玛新城
项目名称
价格（万元）
1F:5.0 2F:2.0 3F:1.5 4F:1.2 5F:1.0 1F:6.0 2F:4.0 3F:2.8 4F:1.9
方位 新增供应（㎡） 销售（㎡） 城中 279186 381095 城东 84710 103231 城南 1718790 1607644 城西 171515 180091 城北 308265 267717
供销比
0.73
0.82
1.07
0.95
1.15
13
【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
红海拼细
蓝海求异
——东客站项目定位报告
1
【前言】
作为一个纯商业项目， 本阶段项目的重点及难点在于物业组合及配比的确定。
本报告意在准确梳理项目的目标， 确立清晰合理的定位逻辑， 综合分析市场状况， 研判物业选择及体量配比。
2
——【项目目标】—— 【物业组合】
【物业体量】
【价值增值】
3
【项目目标】
6
4 3 2 2 2 9 4~5 3.5 2F 1F 2F 2 4~5 3 2:1 2:1 1.5:1 1F 5 1.2:1
1
荣盛香榭兰庭 未售 2 3 4
5
3 2.5 1.8 ——
备注：荣盛香榭兰庭独栋商铺目前尚未推出，无销售数据。
7
【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
底商：以1-3层为主，一楼均价在4~6万元/㎡，3层以上商铺去化难度较大。
8
【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
整体写字楼市场供需（2019.1-2019.10）： 今年主城区写字楼供应较往年有所下降，销售保持平稳，1-10月，主城区 写字楼新增供应66.8万㎡，销售131.8万㎡，供小于求。
10
【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
整体写字楼市场存量（2019.1-2019.10）： 今年主城区写字楼市场存量逐渐减少，目前存量143.6万方，以市场平 均消化速度11.5万㎡/月计算，存量消化需12个月。
15
【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
城东片区超甲级和甲级写字楼空缺，高端写字楼物业存在空白点。
写字楼档次 超甲级 甲级 万科钻石广场 万科汇智中心 华润广场 协信中心 总供应量（万㎡） —— —— 4.5 5.6 6.5 4.0 销售面积（万㎡） —— —— 3.9 1.5 6.0 2.0 存量（万㎡） —— —— 0.6 4.1 0.5 2.3 销售均价（元/㎡） —— —— 12300 8600 13000 10327 月均走量 —— —— 1885 1261 2916 1580
去化率
37% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 64% 100% 90% 100% 100% 45% 31%
价格、销售情况
荣盛香榭兰庭
1F:4.5 1F:3.9 1F:5.8
蓝光锦绣城
2F:2.5 3F:1.8
备注：荣盛香榭兰庭底商尚未推出，无销售数据。
COCO金沙
1F:5~6 2F:2~3
城东写字楼市场存量（截止2019.10）： 城东写字楼市场目前存量约6.04万㎡，约占主城区写字楼总存量143.6万 ㎡的4.1%，相较于城南、城西、城北、城中而言，存量最小。
14
【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
城东写字楼市场销售价格（2019.1-2019.10）：
主城区写字楼销售价格变化幅度不大，基本维持在9000-11000元/㎡。
11
【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
整体写字楼市场销售价格（2019.1-2019.10）：
主城区写字楼销售价格保持平稳，在10000-12000元/㎡。
12
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
【商业】 【写字楼】 【公寓】 【物业组合】
成都市五方位写字楼市场供销比（2019.01--2019.10）： 城东写字楼供销比相对较小，销售量大于供应量，供小于求，写字楼存 在一定的市场空白点。
集中商业：自持为主，对开发商资金、商家资源及后期运营能力要求 较高。销售型以返租模式为主，对后期运营能力要求较高，且散售难 度较大。
集中商业部分项目月均销量走势图（㎡/月）
润驰国际广场商铺返祖销售模式盈利表
项目名称
花生唐
在售体量
3.6万方
去化周期
11个月
均价（元/㎡）
14209
月均走量
2101
去化率