长沙非滨江资源型大平层豪宅典型案例研究
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长沙装修公司案例之湘江世纪城全面解析(二)
长沙装修公司案例之湘江世纪城全面解析本案地点：湘江世纪城
本案面积：130㎡
设计风格：现代简约
本案户型：平层
装修形式：460元/㎡
本案造价：10万元（含升级主材）
本案工期：起共计70天
部分主材：冠珠地砖安信仿实木地板安华洁具茶镜石材硬包等
本案的设计中，没有奢华的装饰，简约的设计，清爽的空间，巧妙的颜色搭配，合理的配饰，为主人营造了舒适人性化的居家环境，呈现的是一种简单的大气，但又不乏写意的空间......
简约而温暖的客厅，以利落的天花造型连贯背景墙的整个空间，搭配咖啡色的皮制硬包，再加上茶镜的设计，材质的对比和空间的延伸显得格外时尚和幽雅......。
山地小区的规划与研究——以长沙时代倾城项目为例
下车库分 区设置 ，车行 沿小区主要干 道及消防环道直 接入地下 已建 区的场地标 高设计 ，将 规划区域按照现 状场地的标高将各 形成高低错落 的场地 平台 ， 其 主要干道按规 车库， 保证社 区内部步行流线的完整性。机动车 出入 口均设于主 组 团结合地库设计 ， 干道 ， 组 团内部 以步行道为主 ， 兼作消 防用途 。 定要求 的纵横坡度及道路 坡度设计 ，保证 消防车通行与整个场 用地西侧 的金星大道为连通长沙市区与望城县的主要 干道 ， 地 的排水通畅。
为车流主要方 向，故小 区的主环道 的主要 出入 口设置 于金 星大 道上 ， 并 设置车行 路与银星路相连通 ， 形成多个次入 口从而 使整
４ 结 语
随着人们生活水平的不断提 高， 以及对 自身居住环境要求 的 个车流交通更为合理便利 。人车各行其道 ， 互不干扰 ， 最大 限度 不断提 高， 在进行 山地 小区 时， 不仅要 以山地具 体情 况为依据 ， 保证小 区 内部 的安宁 ， 人员 的安全 ， 同时力求 达到使 用方 便 ， 行 还应该尊重人们对环境 的要求 ， 并且 能够尊 重 自然 ， 对 山地小区 车通 畅， 流线合理 。 道路 系统 ： 小区车行主干 道为 １ ４ ｍ， 各 组团 内组 团路为 ４ ｍ， 兼消防道路 ，当组 团路无法 满足 消防需求 时部分组 团设置 了外 参考文献 围６ ｍ环路来形成外围消防通道 。 小区停车系统设置为 ２ ０ ％的地 ［ １ 】 徐 君． 住宅 小区环境规划设计探讨 ． 江西建材 ， ２ ０ １ １ （ Ｏ ２ ） ： ４ ５ — ４ ６
形 成 各 自私 密 花 园景 观 ， 使组 团景 观 立 体 丰 富 。根 据 地 形 周 边环
项 目外部景观优 越， 东边紧邻环境保护 区， 北面可望湘江 ， 其
第四代住宅建筑的创新设计研究——以湖南省长沙福地雅宾利项目为例
1引言随着人们生活水平的不断提高,现代住宅已越来越无法满足城市的环境美观要求,以及人们对美好环境的居住要求。
面对城市环境密度的不断提高,城市森林花园应运而生,将自然融合设计,提升居住环境品质[1]。
目前,浙江、成都、株洲、湘潭、韩城等省市开展“城市森林花园建筑”项目试点,并出台相应鼓励政策,推动试点项目的发展。
本文以湖南省长沙市第一批“森林花园城市”试点项目———开福区福地雅宾利项目为例,探讨“第四代住宅建筑”的创新设计。
2第四代住宅建筑的特征2.1城市界面———垂直森林丰富的城市空间建筑形态和景观风貌,将城市绿化从平面形态延伸到空间立体形态,让建筑立面富于生机和趣味。
2.2绿化生态体系实施绿色建筑设计理念,空中花园的设计可以改善热工性能,节省建筑能耗,改善花园室外的空气湿度,增加负离子和空气湿度,以及调节城市微气候的作用[2]。
2.3绿色低碳可持续性在运行过程中,在保证室内湿热环境的要求下,可以减少能源的使用。
尽可能利用自然条件和建筑自身围护结构,并有限度地采用经过优化的耗能设备,如采暖、空调、照明等,使室内环境更加舒适,从而最大幅度地减少能源消耗,降低碳排放,以实现碳达峰碳中和,最大限度地实现人与自然和谐共生。
2.4空中花园———把森林搬到空中将自然融入设计,建筑通过植物与天然材料建立与大自然的直接联系。
对于高层住宅用户,在家就能亲近自然、呼吸新鲜空气。
另外,空中花园增加了室外活动空间,丰富了生活场景,提供空中绿化休闲场地,提高人们的居住品质。
2.5楼宇智能化第四代住宅建筑中,将用户设备、家居等与智能化信息系【作者简介】刘雪娟（1984~），女，湖南长沙人，工程师，从事建筑设计与研究。
第四代住宅建筑的创新设计研究———以湖南省长沙福地雅宾利项目为例Research on the Innovative Design of the Fourth Generation Residential Buildings———Taking Fudi Yabinli Project in Changsha,Hu ’nan Province as an Example刘雪娟（上海申城建筑设计有限公司长沙分公司，长沙410000）LIU Xue-juan(Shanghai Shencheng Architectural Design Co.Ltd.Changsha Branch,Changsha 410000,China)【摘要】主要探讨了城市森林花园住宅建筑（又称“第四代住宅建筑”）的基本特征，以及创新设计策略，通过对相关第四代住宅建筑的实践设计项目进行总结，归纳了当前第四代住宅建筑设计的主要技术方法和手段。
恒大翡翠华庭个案分析.
医院：长沙市中医医院(长沙市第八医院)、星沙医院、长沙县妇幼保健院等
电器：通程百货、苏宁电器、国美电器 加油站：天华中路加油站、星沙大道加油站、星沙加油站等 其他：长沙县政府、经济技术开发区管委会、星沙镇政府等政府机关
本报告是严格保密的。
卖点三、交通条件
地铁路网，通达全城，3分钟近享城市生活圈
紧邻地铁3号线东三线站，距长沙县政府、商业中心2公里 ，距老火车站12公里，距机场及武广高铁南站15公里。未 来东四路南沿，直达长沙经开区，交通更将日趋便捷。
首期
项目规模可观，规划合理，超宽楼间距，绿化面积较大，一级资质物业服务，首期货源充足
本报告是严格保密的。
项目配套
11500平米恒大剧院，共分四层。首层：品牌 店，二层：餐饮、娱乐，三层：大众影院，四 层：VIP影院。 2900平米北大幼儿园 5200平米皇家会所，共分四层。首层：餐厅、 恒温泳池，二层：健身大厅、瑜伽室、棋牌 室、电子竞技中心、阅览室，三层：乒乓球 室、桌球室、舞蹈室，四层：儿童娱乐中心 47000平米皇家园林 14500平米风情商业街 生活配套一应俱全，私家内湖、皇家园林提升项目品质
户型 二房 小计 套数(套) 118 186 304 29 29 三房 186 118 118 小计 四房 小计 合计 480 29 29 58 842 139.47 141.8 100.28 101.03 110.93 119.29 109.8 单套建筑 总建筑面 面积 积 (㎡ ) (㎡ ) 78.94 9314.92 87.68 16308.48 25623.4 2908.12 2929.87 20632.98 14076.22 12956.4 53503.59 4044.63 4112.2 8156.83 87283.82 套数 百分比 0.1402 0.221 36.10% 3.44% 3.44% 0.221 0.1402 0.1402 57.01% 3.44% 3.44% 6.89% 100.00% 面积 百分比 0.1068 0.1868 29.36% 3.33% 3.36% 0.2364 0.1612 0.1484 61.30% 4.63% 4.71% 9.35% 100.00%
2019年11月创远集团 长沙平层豪宅专题研究
趋高，容积率并不是衡量平层豪宅 趋低，容积率是衡量别墅项目的关
的关键指标
键指标之一
会所、商业
会所
对配套要求较高
对居住环境要求较高
讲究“人与社会和谐共处”
讲究“深居简出”
平层豪宅一般都处于城市中心或者城市副中心，对地段以及配套要求较高，更讲究邻里上下的融洽 共处，而别墅豪宅更注重“深居简出”的安宁境界。
对于平层豪宅的界定：
➢资源：距离中心近，能享受市中心的商业配套。或是坐落于一座城市的核心区域，拥有这座城市最 为繁华的商业、快捷的交通以及周全的生活配套 ；或是拥有市中不可复制的自然环境资源、独特人 文底蕴 ；如上海翠湖天地御苑
➢产品：平层豪宅一般单套面积能够满足别墅大部分功能需求，达到400-500㎡ ，如汤臣一品
2/33
3/35
2/40 .7 3/10 0.27 4/10 4.55 4/78 .42 3/65 .75
衣帽 间
厨房
露台
庭院或花 园
地下室
/ 6.5 /
1/10 10
/
1/8. 88
9.25
1/17 .02
入户花园 19 入户花园 15 花园300500
/ / 187.42
2/17 20.5 4/15
1
4.2/35
1/18
447
1.2 万
3
3.6/47 1/71.
.36
04
936. 1.2 73 万
4
3.6/47 1/130
.6
.37
445
1万
2
7/35.1 1/38.
9
88
310
880 0
3
4.2/43 1/50.
湖南长沙恒基旭辉湖山赋个案分析
教育方面旗鼓相当，同样为自建两个幼儿园，配套入读公立九年制名校。
竞品对标|生活配套
湖山赋项目与本案相距不远，生活配套基本共享，从距离上来看，本案在景观和商业配套上略胜一筹。
生湖配套
本案
恒基旭辉湖山赋
pk
医疗配套
长沙市第一医院(1km)湖南泰和医院(3.3km)
长沙市第一医院(0.6km)湖南泰和医院(3.3km)
一句话必杀
产品面积
110-170㎡
98-142㎡
恒基旭辉湖山赋：分5期开发，规划别墅、高层、小高层及部分商业等多种业态，小区自建幼儿园至初中，自建14万方商业街。本案：项目共分四期开发，一期包括别墅、小高层、公寓；二期为别墅、叠墅；三期为洋房；四期为高层；同时规划有2所幼儿园、1所九年一贯制学校和20000㎡社区底商生活配套，目前在售四期三地块一线湖景高层。
胜
恒基旭辉湖山赋：距离长沙市第一医院0.6km、湖南泰和医院3.3km，自建1.4万方商业街，距离福晟mall2.9km，三公里享双公园配套。本案：相比较湖山赋项目，本案享楚家湖内湖配套，自建2万方商业，景观及商业配套略胜一筹。
竞品对标|户型对比
户型优势分析：湖山赋整个户型进深过长，进深长就会导致采光与通风不太好，住久了会压抑，且动线差，不舒适。玄关：进门就是卧室，首先隐私性非常不好。厨房：厨房空间很小，完全不好摆放冰箱，其次有个特别大的问题就是厨房几乎没有采光，白天也需要开灯。客餐厅：餐厅比较暗，且摆放在中间很影响整个餐客厅的走线，客厅摆放沙发和电视墙的部分太窄，阳台也不能打通，本来开间就不大，又不好改造，家具家电根本不好摆放。卧室：进门的卧室开窗较小，而且被边上的另一个户型挡住了光线，实体房的光线肯定不好。中间小卧放1.2米的床都很小了，别说摆放衣柜，完全只能做书房，而且它还靠近客厅，做书房都不太合适。主卧的空间也不大，做不到很舒适。三个卧室毫无居住舒适度可言。
竞品对标|生活配套
湖山赋项目与本案相距不远，生活配套基本共享，从距离上来看，本案在景观和商业配套上略胜一筹。
生湖配套
本案
恒基旭辉湖山赋
pk
医疗配套
长沙市第一医院(1km)湖南泰和医院(3.3km)
长沙市第一医院(0.6km)湖南泰和医院(3.3km)
一句话必杀
产品面积
110-170㎡
98-142㎡
恒基旭辉湖山赋：分5期开发，规划别墅、高层、小高层及部分商业等多种业态，小区自建幼儿园至初中，自建14万方商业街。本案：项目共分四期开发，一期包括别墅、小高层、公寓；二期为别墅、叠墅；三期为洋房；四期为高层；同时规划有2所幼儿园、1所九年一贯制学校和20000㎡社区底商生活配套，目前在售四期三地块一线湖景高层。
胜
恒基旭辉湖山赋：距离长沙市第一医院0.6km、湖南泰和医院3.3km，自建1.4万方商业街，距离福晟mall2.9km，三公里享双公园配套。本案：相比较湖山赋项目，本案享楚家湖内湖配套，自建2万方商业，景观及商业配套略胜一筹。
竞品对标|户型对比
户型优势分析：湖山赋整个户型进深过长，进深长就会导致采光与通风不太好，住久了会压抑，且动线差，不舒适。玄关：进门就是卧室，首先隐私性非常不好。厨房：厨房空间很小，完全不好摆放冰箱，其次有个特别大的问题就是厨房几乎没有采光，白天也需要开灯。客餐厅：餐厅比较暗，且摆放在中间很影响整个餐客厅的走线，客厅摆放沙发和电视墙的部分太窄，阳台也不能打通，本来开间就不大，又不好改造，家具家电根本不好摆放。卧室：进门的卧室开窗较小，而且被边上的另一个户型挡住了光线，实体房的光线肯定不好。中间小卧放1.2米的床都很小了，别说摆放衣柜，完全只能做书房，而且它还靠近客厅，做书房都不太合适。主卧的空间也不大，做不到很舒适。三个卧室毫无居住舒适度可言。
长沙别墅(水映加州、郡原美村、橘郡)案例分析
线上： 潇湘晨报——四联版 线下：短信——每周20—40万、行销——派单、外展、新渠道——快乐购、活动——周末暖场、风尚PARTY 线下营销活动效果: 1、行销团队派单、外展，带客上门近120批 2、与快乐购合作电视购房，快乐购直接成交4套
水映加州 郡园美村
橘郡
经济技术指标
项目名称
橘郡
房屋类型 别墅、洋房、公寓 售楼电话
项目形象
诉求点 尊贵 品质 品质 生活理念 尊贵 生活理念
品牌形象
区域形象
项目属性
项目形象
本项目形象策略基础： 资源带动+理念内涵相集合的定位方式
项目资源分析
资源突出特征
形象定位载体
客户心理述求
生活方式的演绎 内涵的精神理念
本项目资源+内涵的复合定位
品牌形象
区域形象
项目属性
一种新的生活方式
形象定位
彰显空间活力； ❖ 活动：一层老人房的设计，给居住提供周到考虑； ❖ 露台：多露台设计，享受不同观景效果； ❖ 高贵：主卧套间式设计——衣帽间、卫生间、书房，功能性与私密性兼顾； ❖ 车库：一车库一车位设计； ❖ 休闲：地下为娱乐多功能室，方便实用； ❖ 花园：超大私家花园，营造趣味的绿色空间； ❖ 赠送：大面积赠送空间，更多生活享受； ❖ 氛围：居室空间舒适不浪费，双拼别墅享受独栋别墅的居住氛围； ❖ 高性价比：独立别墅品质双拼别墅价格，高性价比；
享受
掌控资本后生活
身份
水映加州 郡园美村
橘郡
郡原美村
成熟别墅社区+自然山体资 源+mini低总价产品
【基础信息】
物业类别: 装修状况: 物业地址: 占地面积： 建筑面积： 容积率:
别墅+洋房+高层 毛坯 雨花区洞井镇时代阳光大道489号 54万平方米 80万平方米 1.3
水映加州 郡园美村
橘郡
经济技术指标
项目名称
橘郡
房屋类型 别墅、洋房、公寓 售楼电话
项目形象
诉求点 尊贵 品质 品质 生活理念 尊贵 生活理念
品牌形象
区域形象
项目属性
项目形象
本项目形象策略基础： 资源带动+理念内涵相集合的定位方式
项目资源分析
资源突出特征
形象定位载体
客户心理述求
生活方式的演绎 内涵的精神理念
本项目资源+内涵的复合定位
品牌形象
区域形象
项目属性
一种新的生活方式
形象定位
彰显空间活力； ❖ 活动：一层老人房的设计，给居住提供周到考虑； ❖ 露台：多露台设计，享受不同观景效果； ❖ 高贵：主卧套间式设计——衣帽间、卫生间、书房，功能性与私密性兼顾； ❖ 车库：一车库一车位设计； ❖ 休闲：地下为娱乐多功能室，方便实用； ❖ 花园：超大私家花园，营造趣味的绿色空间； ❖ 赠送：大面积赠送空间，更多生活享受； ❖ 氛围：居室空间舒适不浪费，双拼别墅享受独栋别墅的居住氛围； ❖ 高性价比：独立别墅品质双拼别墅价格，高性价比；
享受
掌控资本后生活
身份
水映加州 郡园美村
橘郡
郡原美村
成熟别墅社区+自然山体资 源+mini低总价产品
【基础信息】
物业类别: 装修状况: 物业地址: 占地面积： 建筑面积： 容积率:
别墅+洋房+高层 毛坯 雨花区洞井镇时代阳光大道489号 54万平方米 80万平方米 1.3
大平层豪宅研究ppt课件
留庄、河西溪望庄都对平层大宅进行了尝试。
项目位于西湖风景区西南部五云山，开发商将九树定位为“非经验
住宅”。项目为多层12栋，一层一户带电梯，350-400 ㎡，整
个住宅只有60套，其尾盘时均价为5万/ ㎡。
13
易居中国 E-HOUSE
CHINA
专题研究—— 平层大宅
中国平层大宅的发展
上海——中国平层大宅的崛起之都
易居中国 E-HOUSE
CHINA
核心优势 景观视野
社交人脉
平层大宅较大的空
间，可以把住宅和
私人商务功能、私
人社交功能进一步
结合，兼其地理位
置便利，对于私密
会客和小众宴请较
别墅更适合；这无
形的上流社会生活
社交圈层是别墅无
法企及的
9
专题研究—— 平层大宅
平层大宅作为后起之秀 凭借其自身的特点
在生活配套、户型分布、景观视野、物业管理、社交人脉等 方面有着别墅无法比拟的优势
境下诞生的经典产物。
平层大宅起源于西方且流行已久
2002年
欧美流行已久， 美国最为流行
中国引入 2005年
中国开山之作
09-10年 中国风行
据悉，福布斯评选出的2008年世界十大最奢侈豪宅中，平层产品占据了榜上 的七席位置，成为了这份榜单最受关注的特点
1 2
3
8
10
易居中国 E-HOUSE
9
CHINA
专题研究—— 平层大宅
易居中国 E-HOUSE
CHINA
平层大宅
1
专题研究—— 平层大宅
引言
平层大宅介绍
定义
特点 相对别墅的
优势
平层大宅发展
项目位于西湖风景区西南部五云山，开发商将九树定位为“非经验
住宅”。项目为多层12栋，一层一户带电梯，350-400 ㎡，整
个住宅只有60套，其尾盘时均价为5万/ ㎡。
13
易居中国 E-HOUSE
CHINA
专题研究—— 平层大宅
中国平层大宅的发展
上海——中国平层大宅的崛起之都
易居中国 E-HOUSE
CHINA
核心优势 景观视野
社交人脉
平层大宅较大的空
间，可以把住宅和
私人商务功能、私
人社交功能进一步
结合，兼其地理位
置便利，对于私密
会客和小众宴请较
别墅更适合；这无
形的上流社会生活
社交圈层是别墅无
法企及的
9
专题研究—— 平层大宅
平层大宅作为后起之秀 凭借其自身的特点
在生活配套、户型分布、景观视野、物业管理、社交人脉等 方面有着别墅无法比拟的优势
境下诞生的经典产物。
平层大宅起源于西方且流行已久
2002年
欧美流行已久， 美国最为流行
中国引入 2005年
中国开山之作
09-10年 中国风行
据悉，福布斯评选出的2008年世界十大最奢侈豪宅中，平层产品占据了榜上 的七席位置，成为了这份榜单最受关注的特点
1 2
3
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易居中国 E-HOUSE
9
CHINA
专题研究—— 平层大宅
易居中国 E-HOUSE
CHINA
平层大宅
1
专题研究—— 平层大宅
引言
平层大宅介绍
定义
特点 相对别墅的
优势
平层大宅发展
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长沙非滨江 资源型大平层豪宅典型案例研究
本报告是严格保密的。
2021/3/8
长沙资源大平面 长沙市场资源型大平面可分为外部山水资源大平面（临湘
市场概况
江、浏阳河）、内部山水资源大平面（私有湖景、山地）
长沙目前资源型大平层高层集中滨 江区域，未来供应将集中放量。
这些待售项目中，全国品牌开发商云 集。多为实力雄厚，经验丰富的央企 及国企开发商，诸如北辰、万科、嘉 里、中建、建发、保利、恒基等
项目开发商 湖南湘天房地产开发有限公司
项目位置
奥林匹克花园位于雨花区湘府中路189号
项目规模
项目总占地516亩，总建筑面积近70万平方米（其中 住宅约40万平方米，商业30万平方米）。
综合配套
社区外：省府、红星完善配套
社区内：体育式主题购物公园，超五星级酒店、5A 写字楼、购物中心、国际双语幼儿园
物业类型
户式中央热水系统
户式除尘系统
本报告是严格保密的。
户式中央纯净水处理系统
户式新风系统
长沙非滨江 大平层豪宅典型
项目一 期
融科东南海—— 南城中高档项目典范，大平层185-215㎡占比80%，目前主要 剩余200㎡以上产品，2010年9月入市，目前价格7590元/㎡
项目开发商 联想控制融科置地
项目位置
18.2
5.9/262
10%
5.9/262
195-523 ㎡
2010年1月
10000
11.0
16.6/810 25.7/998
30% 100%
12.3/570 25.7/998
170-728 ㎡
178-556 ㎡
2008年7月 2007年9月
8500
6880 （清盘
价）
13.3 19.8
奥林匹克花园四期调整为主力供应80-120㎡主流产品 融科东南海二期产本报告品是严格保密全的。 部调整为140㎡以下产品
销售状况
截止至9月，剩余87套，月均速度近20套/月
客户
企业高管，私营业主为主。除长沙本地外以邵阳、 娄底、郴州为主。
1、社区内为180㎡以上产品，高端人群居住纯粹 2、内部大量利用水系及绿化造景。
本报告是严格保密的。
长沙非滨江 大平层豪宅典型
中隆国际御玺—— 园林环境：通过超高绿化（大树种）+大尺度多水景园林+精 装大堂，迎合高端客户对社区环境需求
积极
藏珑国际社区—— 产品特点：舒适度高，其中楼王产品为4+1设计，赠送入户 花园。
314㎡4房2厅
200㎡4房2厅
270°转角窗
工人房 阳台
阳台
270°转角窗
入户 花园
阳台
阳台
270°转角窗
本报告是严格保密的。
资源型大平面典型项目借鉴总结：
A、占据整盘规划相对高价值的景观资源
大平面产品一般都占有社区较强的景观资源
8500元/㎡
推售时间
2008年7月
推售货量
至今为止推售570套
销售状况 客户
截止至9月剩余91套，月均13套/月 企业高管、私营业主等。
本报告是严格保密的。
1、该项目独占月湖公园——城区内目前最成熟的水 景资源，资源条件极其优越；
2、滨湖高层前无任何景观遮挡，视野极其开阔。
长沙非滨江 大平层豪宅典型
动静区分明显，功能空间与居住空 间互不干扰；
餐厅、客厅错层设计，打造别墅居 住感受； 三卧室套房设计； 入户花园+双阳台设计。
书房
阳台
入户 花园
错层
功能间
阳台
12
长沙非滨江 大平层豪宅典型
藏珑国际社区—— 北城滨湖高端社区，大平层产品170-205㎡占比近80%，2008 年7月入市；目前销售314㎡楼王单位，价格8500元/㎡
卧室套房设计，均配有独立卫生 间，私密性互不干扰； 主卧配备独立衣帽间； 入户花园+双阳台设计。
阳台
阳台
仆梯
面积：358㎡ 间隔：3卧2厅3卫+1书房+1多 功能房 特点：
动静区分明显，功能空间与居住空 间互不干扰； 主仆出入分离； 卧室套房设计，均配有独立卫生间， 私密性互不干扰； 主卧配备独立衣帽间； 入户花园+五阳台设计。
综合配套
外部配套：华雅华天、体育公园、湖南广益实验中 学、枫树山小学、旺旺医院等；
内部配套：会所、双语幼儿园
物业类型
高层大平面
大平层户型面 积
180-560㎡，其中200-255㎡为主力产品，占比近80%。
价格
目前清盘价6880元/㎡
推售时间
2007年10月
推售货量
近4年时间陆续共推出998套，在2010年10月前完全 推出
52
藏
174
52
珑
177
58
180
58
191
81
198
58
205
58
314
52
324
52
其它大面
积复式
20
总计
面积：196㎡ 间隔：3卧2厅4卫+1书房 特点：
动静区分明显，功能空间与居住 空间互不干扰； 主仆出入分离； 卧室套房设计，均配有独立卫生 间，私密性互不干扰； 主卧配备独立衣帽间； 入户花园+双阳台设计。
阳台
仆梯
面积：248㎡ 间隔：3卧2厅4卫+1书房 特点：
动静区分明显，功能空间与居住 空间互不干扰； 主仆出入分离；
长沙非滨江 大平层豪宅典型
奥林匹克花园—— 规划解析：大平层组团处于项目核心，占据优质园林景观 资源，独具六大风水价值。
乾台楼王组团
组团整体风水价值：
项目南高北低，项目依势而建，寓意步步高升； 楼王组团位于项目核心，位于中轴中心，借鉴中国皇室“以中为 尊”理念，寓意位及至尊； 乾台楼王组团与北面组团组合如同玄龟背甲，寓意四平八稳；
南山滨江 世贸铂翠湾
奥克斯
华韵城市海岸
湘江世纪城 北辰三角洲
凯乐国际城 万达广场
除滨江项目，其它项目依托湖、河 的自然资源打造大平层产品，如藏珑 等。
曙光泊岸
除以上项目外，部分项目在非强势
资源的基础上进行内部资源倾斜，并
赋予其它产品价值提升大平层产品力，
万科河西 滨江项目
并成为区域内的明星项目（中隆国际
所
融科东 南海 长沙奥 林匹克 花园
藏珑
中隆国 际御玺
大平层货 量（万㎡/ 套数）
6/286
大平层 货量/ 总货量
8%
推售大平 层货量 （万㎡/套 数）
6/286
推售产品
185-260 ㎡
大平层入 市时间
目前价 格（元/ ㎡）
2010年9月 7500
月均速度 （套/月）
项目开发商 项目位置 项目规模
综合配套
滨湖物业类型 大平层豪宅户 型面积 价格
开福区洪山路188号
湖南省双瑞房地产开发有限公司
项目总占地面积约500亩 总建筑面积56万平方米
外部：广电、世界之窗、月湖公园、洪山森林公园 等 内部：会所、商业等
双拼、独栋、住宅
大平层豪宅面积为170-728㎡，楼王景观单位为314 ㎡。
融科东南海—— 产品解析：独特概念的园林规划以及配套为项目未来生 活提供信心，大平面产品占据中央园林最优质资源
融科东南海一期以中 心海景为核心，精心布 局“前场”、“中庭”、 “后院”
“中庭”作为10万平 米中心海景观景区域， 与西北角原生高地遥相 呼应，百米瞰海高层则 依水错落而生，并沿海 岸线依势布局400米弧形 休闲风情商业街。
御玺、奥林匹克花园、融科东南海）。
华远华中心
滨 江 国宾馆项目 项 湘江一品 目 保利国际广场
中建长沙1号
万科新开铺项目
湘江雅颂居
藏珑
滨 先锋新外滩 河 项 辉煌国际城 目
双水湾
中隆国际御玺 融科东南海
本报告是严格保密的。
奥林匹克花园 外部资源项目
内部资源项目
长沙非滨江 大平层豪宅典型
奥林匹克花园—— 南城大平层豪宅标杆项目；大平层产品中196㎡占比51%、248 ㎡占比40%，2010年1月入市，月均11套/月，目前尾货期
推售时间
2010年9月
推售货量 销售状况
相应产品共推出286套 截止至9月，剩余70套，月均速度14套/月
客户
企业高管，私营业主为主，除长沙本地外以邵阳、 娄底、郴州为主。
1、该项目大户型产品占据优势景观及视野； 2、仅楼王单位与其它产品实现组团区隔。
本报告是严格保密的。
长沙非滨江 大平层豪宅典型
组团内部风水价值：
组团楼梯分布如两翼环抱，呈“太师椅”状，寓意稳坐江山； 组团内中心水景寓意聚宝盘； 五调支流汇聚于中央水景，寓意“海纳百川”，体现楼王气度。
本报告是严格保密的。
中央水景
支 流
长沙非滨江 大平层豪宅典型
奥林匹克花园—— 产品解析：主力户型为196㎡、248㎡、358㎡，全板楼+主 仆分离+入户花园+多阳台+均为3卧室套房设计
185㎡
260㎡
215㎡
202㎡
192㎡
185㎡
中心园林景观面
本报告是严格保密的。
长沙非滨江 大平层豪宅典型
融科东南海—— 产品解析：户型赠送面积多（N+1设计：阳台+空中花 园+飘窗），产品附加值高，功能实用性强。
面积：202㎡ 间隔：3卧2厅3卫+1书房+1 空中花园 特点： 南北双阳台设计； 户内花园半赠送可改房； 部分卧室套房设计；
卧室全飘窗赠送，可扩充使 用面积。
本报告是严格保密的。
2021/3/8
长沙资源大平面 长沙市场资源型大平面可分为外部山水资源大平面（临湘
市场概况
江、浏阳河）、内部山水资源大平面（私有湖景、山地）
长沙目前资源型大平层高层集中滨 江区域，未来供应将集中放量。
这些待售项目中，全国品牌开发商云 集。多为实力雄厚，经验丰富的央企 及国企开发商，诸如北辰、万科、嘉 里、中建、建发、保利、恒基等
项目开发商 湖南湘天房地产开发有限公司
项目位置
奥林匹克花园位于雨花区湘府中路189号
项目规模
项目总占地516亩，总建筑面积近70万平方米（其中 住宅约40万平方米，商业30万平方米）。
综合配套
社区外：省府、红星完善配套
社区内：体育式主题购物公园，超五星级酒店、5A 写字楼、购物中心、国际双语幼儿园
物业类型
户式中央热水系统
户式除尘系统
本报告是严格保密的。
户式中央纯净水处理系统
户式新风系统
长沙非滨江 大平层豪宅典型
项目一 期
融科东南海—— 南城中高档项目典范，大平层185-215㎡占比80%，目前主要 剩余200㎡以上产品，2010年9月入市，目前价格7590元/㎡
项目开发商 联想控制融科置地
项目位置
18.2
5.9/262
10%
5.9/262
195-523 ㎡
2010年1月
10000
11.0
16.6/810 25.7/998
30% 100%
12.3/570 25.7/998
170-728 ㎡
178-556 ㎡
2008年7月 2007年9月
8500
6880 （清盘
价）
13.3 19.8
奥林匹克花园四期调整为主力供应80-120㎡主流产品 融科东南海二期产本报告品是严格保密全的。 部调整为140㎡以下产品
销售状况
截止至9月，剩余87套，月均速度近20套/月
客户
企业高管，私营业主为主。除长沙本地外以邵阳、 娄底、郴州为主。
1、社区内为180㎡以上产品，高端人群居住纯粹 2、内部大量利用水系及绿化造景。
本报告是严格保密的。
长沙非滨江 大平层豪宅典型
中隆国际御玺—— 园林环境：通过超高绿化（大树种）+大尺度多水景园林+精 装大堂，迎合高端客户对社区环境需求
积极
藏珑国际社区—— 产品特点：舒适度高，其中楼王产品为4+1设计，赠送入户 花园。
314㎡4房2厅
200㎡4房2厅
270°转角窗
工人房 阳台
阳台
270°转角窗
入户 花园
阳台
阳台
270°转角窗
本报告是严格保密的。
资源型大平面典型项目借鉴总结：
A、占据整盘规划相对高价值的景观资源
大平面产品一般都占有社区较强的景观资源
8500元/㎡
推售时间
2008年7月
推售货量
至今为止推售570套
销售状况 客户
截止至9月剩余91套，月均13套/月 企业高管、私营业主等。
本报告是严格保密的。
1、该项目独占月湖公园——城区内目前最成熟的水 景资源，资源条件极其优越；
2、滨湖高层前无任何景观遮挡，视野极其开阔。
长沙非滨江 大平层豪宅典型
动静区分明显，功能空间与居住空 间互不干扰；
餐厅、客厅错层设计，打造别墅居 住感受； 三卧室套房设计； 入户花园+双阳台设计。
书房
阳台
入户 花园
错层
功能间
阳台
12
长沙非滨江 大平层豪宅典型
藏珑国际社区—— 北城滨湖高端社区，大平层产品170-205㎡占比近80%，2008 年7月入市；目前销售314㎡楼王单位，价格8500元/㎡
卧室套房设计，均配有独立卫生 间，私密性互不干扰； 主卧配备独立衣帽间； 入户花园+双阳台设计。
阳台
阳台
仆梯
面积：358㎡ 间隔：3卧2厅3卫+1书房+1多 功能房 特点：
动静区分明显，功能空间与居住空 间互不干扰； 主仆出入分离； 卧室套房设计，均配有独立卫生间， 私密性互不干扰； 主卧配备独立衣帽间； 入户花园+五阳台设计。
综合配套
外部配套：华雅华天、体育公园、湖南广益实验中 学、枫树山小学、旺旺医院等；
内部配套：会所、双语幼儿园
物业类型
高层大平面
大平层户型面 积
180-560㎡，其中200-255㎡为主力产品，占比近80%。
价格
目前清盘价6880元/㎡
推售时间
2007年10月
推售货量
近4年时间陆续共推出998套，在2010年10月前完全 推出
52
藏
174
52
珑
177
58
180
58
191
81
198
58
205
58
314
52
324
52
其它大面
积复式
20
总计
面积：196㎡ 间隔：3卧2厅4卫+1书房 特点：
动静区分明显，功能空间与居住 空间互不干扰； 主仆出入分离； 卧室套房设计，均配有独立卫生 间，私密性互不干扰； 主卧配备独立衣帽间； 入户花园+双阳台设计。
阳台
仆梯
面积：248㎡ 间隔：3卧2厅4卫+1书房 特点：
动静区分明显，功能空间与居住 空间互不干扰； 主仆出入分离；
长沙非滨江 大平层豪宅典型
奥林匹克花园—— 规划解析：大平层组团处于项目核心，占据优质园林景观 资源，独具六大风水价值。
乾台楼王组团
组团整体风水价值：
项目南高北低，项目依势而建，寓意步步高升； 楼王组团位于项目核心，位于中轴中心，借鉴中国皇室“以中为 尊”理念，寓意位及至尊； 乾台楼王组团与北面组团组合如同玄龟背甲，寓意四平八稳；
南山滨江 世贸铂翠湾
奥克斯
华韵城市海岸
湘江世纪城 北辰三角洲
凯乐国际城 万达广场
除滨江项目，其它项目依托湖、河 的自然资源打造大平层产品，如藏珑 等。
曙光泊岸
除以上项目外，部分项目在非强势
资源的基础上进行内部资源倾斜，并
赋予其它产品价值提升大平层产品力，
万科河西 滨江项目
并成为区域内的明星项目（中隆国际
所
融科东 南海 长沙奥 林匹克 花园
藏珑
中隆国 际御玺
大平层货 量（万㎡/ 套数）
6/286
大平层 货量/ 总货量
8%
推售大平 层货量 （万㎡/套 数）
6/286
推售产品
185-260 ㎡
大平层入 市时间
目前价 格（元/ ㎡）
2010年9月 7500
月均速度 （套/月）
项目开发商 项目位置 项目规模
综合配套
滨湖物业类型 大平层豪宅户 型面积 价格
开福区洪山路188号
湖南省双瑞房地产开发有限公司
项目总占地面积约500亩 总建筑面积56万平方米
外部：广电、世界之窗、月湖公园、洪山森林公园 等 内部：会所、商业等
双拼、独栋、住宅
大平层豪宅面积为170-728㎡，楼王景观单位为314 ㎡。
融科东南海—— 产品解析：独特概念的园林规划以及配套为项目未来生 活提供信心，大平面产品占据中央园林最优质资源
融科东南海一期以中 心海景为核心，精心布 局“前场”、“中庭”、 “后院”
“中庭”作为10万平 米中心海景观景区域， 与西北角原生高地遥相 呼应，百米瞰海高层则 依水错落而生，并沿海 岸线依势布局400米弧形 休闲风情商业街。
御玺、奥林匹克花园、融科东南海）。
华远华中心
滨 江 国宾馆项目 项 湘江一品 目 保利国际广场
中建长沙1号
万科新开铺项目
湘江雅颂居
藏珑
滨 先锋新外滩 河 项 辉煌国际城 目
双水湾
中隆国际御玺 融科东南海
本报告是严格保密的。
奥林匹克花园 外部资源项目
内部资源项目
长沙非滨江 大平层豪宅典型
奥林匹克花园—— 南城大平层豪宅标杆项目；大平层产品中196㎡占比51%、248 ㎡占比40%，2010年1月入市，月均11套/月，目前尾货期
推售时间
2010年9月
推售货量 销售状况
相应产品共推出286套 截止至9月，剩余70套，月均速度14套/月
客户
企业高管，私营业主为主，除长沙本地外以邵阳、 娄底、郴州为主。
1、该项目大户型产品占据优势景观及视野； 2、仅楼王单位与其它产品实现组团区隔。
本报告是严格保密的。
长沙非滨江 大平层豪宅典型
组团内部风水价值：
组团楼梯分布如两翼环抱，呈“太师椅”状，寓意稳坐江山； 组团内中心水景寓意聚宝盘； 五调支流汇聚于中央水景，寓意“海纳百川”，体现楼王气度。
本报告是严格保密的。
中央水景
支 流
长沙非滨江 大平层豪宅典型
奥林匹克花园—— 产品解析：主力户型为196㎡、248㎡、358㎡，全板楼+主 仆分离+入户花园+多阳台+均为3卧室套房设计
185㎡
260㎡
215㎡
202㎡
192㎡
185㎡
中心园林景观面
本报告是严格保密的。
长沙非滨江 大平层豪宅典型
融科东南海—— 产品解析：户型赠送面积多（N+1设计：阳台+空中花 园+飘窗），产品附加值高，功能实用性强。
面积：202㎡ 间隔：3卧2厅3卫+1书房+1 空中花园 特点： 南北双阳台设计； 户内花园半赠送可改房； 部分卧室套房设计；
卧室全飘窗赠送，可扩充使 用面积。