房地产经济学第13讲 住宅分配和消费与住房制度
2024版房地产经济学基础概论
2024版房地产经济学基础概论2.1 房地产经济学定义2.2 房地产市场的特点2.3 房地产经济学的研究范畴第三章：房地产市场分析3.1 市场供需分析3.2 价格决定机制3.3 市场周期与波动第四章：房地产投资分析4.1 投资特性与风险4.2 投资回报分析4.3 投资组合与策略第五章：房地产金融5.1 房地产融资方式5.2 房地产信贷市场5.3 房地产信托与基金第六章：房地产开发流程6.1 土地获取与规划6.2 设计与施工6.3 销售与运营第七章：房地产法律与政策7.1 房地产法律法规概述7.2 房地产政策影响7.3 房地产税收政策第八章：房地产估价方法8.1 估价原则与方法8.2 市场比较法8.3 成本法与收益法第九章：房地产经济周期与宏观经济9.1 经济周期对房地产的影响9.2 宏观经济政策与房地产9.3 国际视角下的房地产经济第十章：房地产经济学案例研究10.1 国内外房地产案例分析10.2 案例中的经济学原理10.3 案例启示与应用第十一章：课程总结与展望11.1 课程知识回顾11.2 房地产经济学发展趋势11.3 未来研究方向与挑战第十二章：附录12.1 参考文献12.2 术语解释12.3 相关法规与政策链接第十三章：课程评估与反馈13.1 课程评估标准13.2 学生反馈机制13.3 教学改进建议第十四章：签字与认证14.1 学生签字栏14.2 课程完成时间14.3 课程认证机构合同编号______第一章：引言1.1 课程概述本课程旨在为学生提供房地产经济学的基础知识，涵盖房地产的市场分析、投资、金融、开发流程以及相关法律法规等多个方面。
1.2 教学目标课程目标是使学生能够理解房地产市场的运作机制，掌握房地产投资分析的基本技能，并熟悉房地产相关的法律政策。
1.3 课程结构与安排课程分为理论教学和实践案例分析两部分，每周安排____课时，共____周。
第二章：房地产经济学基础2.1 房地产经济学定义房地产经济学是研究房地产资源配置、市场交易和价格形成等经济活动的学科。
经济学原理知识：住房市场原理——为什么住房供需关系如此重要
经济学原理知识：住房市场原理——为什么住房供需关系如此重要随着经济的发展和城市化进程的加速，住房市场越来越成为人们关注的焦点。
在现代社会，住房已经不仅仅是一个简单的生活必需品，更是一个代表了社会经济水平、居民生活品质和人民幸福感的重要因素。
住房市场的供求关系对于经济的发展和社会的稳定起着至关重要的作用。
1.供求关系的影响在住房市场中，供求关系直接影响房价的高低和房屋质量的好坏。
供需关系直接决定了房价的走向。
如果市场供大于求，房价将会下降，造成入市资本的流出，导致市场的不稳定；反之，如果市场供求相对紧缺，房价则会上涨，同时也会促进投资市场的发展，增加住房造价。
住房市场繁荣，不仅有利于楼房经济的发展，也有利于国家经济的发展。
但如果市场结构不合理而导致供过于求或供不应求的情况，则会引发住房过剩或者过度投资的问题。
2.产生住房供求关系的原因住房供求关系的产生源于人民的生活需求。
出现住房供求关系的原因可以归纳为以下几个方面。
首先，随着经济的发展，人民的收入逐年提高，城市化进程的加速，使得住房需求不断增加。
同时，庞大的外来流动人口需要住房，增加了社会的住房需求。
其次，住房的面积、地段和质量等因素都影响着人们在市场中进行的需求与供应的抉择。
在高房价的情况下，购房者通常会选择面积较小、地理位置较远或楼层较低的房屋。
对于房价并不敏感的购房者，则会更倾向于购买满足自身需求的符合自己预期标准的房屋。
最后，国家的房地产政策也会影响住房市场的供求关系。
例如，政府的住房保障政策、房地产税政策、土地政策等都会影响住房市场的供求关系。
3.住房市场供求关系的调控随着住房市场供求关系的发生变化，政府就需要采取相应的措施进行调控，避免出现住房过热和资产泡沫的问题。
政府调控住房市场需要从供给和需求方面入手，通过优化供求结构和引导消费增加，在合理范围内控制住房价格的涨跌。
针对住房市场供给，政府可采取的调控手段包括控制房地产开发、严格控制土地供应价格、调整住房市场供应结构等。
房地产经济学--房地产产权与制度(PPT)
土地使用权的法律特征
土地使用权的权利主体是特定的。四类 权利主体184页。 土地使用权具有稳定性 土地使用权限于地面 土地使用权是一种特定使用权 具有一定的限制性
对资本主义工商业、私营房地产公司、房地产业主拥有的土地：赎买 （公私合营、国家经租） 此外的城市非国有土地：建设征用 1982年宪法宣布全部城市土地收归国有 （2）农村集体土地所有制的建立 封建土地私有制：无偿没收和征收转为农民私有 农业合作化逐步 将农民私有转化为劳动群众集体所有 （3）农村土地国有制的建立：没收官僚资本、城郊地主和富农土地改革 （4）其他土地所有制：除部分森林、山岭、草原、荒地、滩涂由法律规 定属于集体所有以外，矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂 等自然资源均属于国家所有。
完善我国房地产产权制度的目标
关于动态财产，注重房地产的变化与流转 保护房地产的他物权（使用权等） 建立有效约束和激励机制，完善委托代理 制度 完善房地产产权管理制度
土地制度
（一）土地所有制 （二）土地使用制 （三）土地产权管理制度 补充阅读：土地产权制度的国内外比较
土地所有制
1、我国现行土地所有制
1、我国传统产权关系特点 2、传统产权关系内在矛盾 3、产权关系变革的进程 调整利益关系 转换经营机制 推行股 份制 4、房地产产权关系变革中若干问题 5、进一步完善我国房地产产权制度
我国传统产权关系特点
产权由行政手段界定，交易受到限制，外 部型普遍存在 权利与责任的界定是非完全的 个体产权主体之间存在着“非零和竞赛”
房地产经济学
房地产经济学房地产，这个在现代社会中占据重要地位的领域，与我们每个人的生活都息息相关。
无论是寻找一个温馨的家，还是进行投资规划，房地产都在其中扮演着关键角色。
而房地产经济学，则是研究房地产市场中各种经济现象和规律的学科。
房地产经济学所涵盖的范围极为广泛。
首先，它关注房地产市场的供求关系。
在需求方面，人口增长、家庭结构变化、居民收入水平提高以及城市化进程等因素都会对住房需求产生影响。
例如，随着城市的发展，越来越多的人涌入城市寻求工作和发展机会，这就增加了对城市住房的需求。
而在供给方面，土地供应、建筑成本、政策法规以及开发商的决策等都会影响房地产的供给量和供给结构。
土地，作为房地产开发的基础要素，在房地产经济学中具有特殊的重要性。
土地的稀缺性和不可移动性决定了其价值和利用方式。
城市中心的土地往往因为其便利性和稀缺性而价格高昂，而郊区的土地则相对较为便宜。
土地的价格不仅受到地理位置的影响，还受到土地用途规划、土地政策等因素的制约。
政府通过土地供应政策和规划来调控房地产市场，以实现城市的合理发展和社会公共利益的保障。
房地产价格是房地产经济学研究的核心问题之一。
房价的波动受到多种因素的综合影响。
宏观经济状况，如经济增长、通货膨胀、利率水平等，都会对房价产生重要影响。
在经济繁荣时期，人们的收入增加，购房需求旺盛，往往会推动房价上涨；而在经济衰退时期，购房需求减少，房价可能会下跌。
此外，货币政策的调整，如利率的升降，也会直接影响购房者的贷款成本和购房能力，从而对房价产生影响。
房地产市场的投资和金融也是房地产经济学的重要组成部分。
房地产作为一种重要的投资资产，具有保值增值的特点，吸引了众多投资者的目光。
房地产投资的形式多种多样，包括购买住宅用于出租、投资商业地产获取租金收益以及参与房地产开发项目等。
然而，房地产投资也伴随着风险，如市场波动风险、政策风险、流动性风险等。
金融机构在房地产市场中发挥着重要作用，通过提供住房贷款、房地产开发贷款等金融服务，促进了房地产市场的资金流动和交易。
遵循住房消费规律完善住房供应体系——对建立公共租赁住房制度的若干思考
人们 的心 目中就 是买新 房 ，并 且 ，不管其 收入高低 ，一 买 房就 都想 买大房 ，想 所谓 的一步到位 ，而根 本不 考虑 自己 的支付能力。 我国城市 普遍存 在的这 种住房 消费观 念的偏 差是与住 房制 度改革 历程密 切相 关的。 在计划 经济 时代 ，我 国城市 住房 实行 的是住 房实物 分 配和低租 金制 。 １８ 年实 行住房 ９０ 制度 改革 以来 ，遵 循 的路 线是 住房商 品化和 社会化 。住房 制度 改革 为改善 我国城市 居 民的住房 条件做 出 了重 要的贡 献 ，但也存 在偏 差．主 要是片 面地把 住房 的商品化 和市场
完善、房 价较 高的大城市如 北京、上海等也初 现端倪 。 二 、我国住房供求体系中存在的问题及成因分析
畸 形发展 ，大 多数消 费者在住 房消 费时都倾 向于 购买商 品
房 ， 以至 于商 品房供 不应求 ，这也 是造成 当前全 国大 中城 市房价居高不下的根本原因。
从住房 消费 的特 殊规 律不难 看出 ，住房 消费有两 种模
的消费方 式。在 购买 中， 又有 两种 ：一是 购 买新房 ，二是 购买 旧房 ，且 购买 旧房占整个 房 地产市 场 中的主要 部分。 在 整个住 房供应 和需 求体 系中，不 仅有 房屋 的出售供 应和 购买 的需 求 ，还 应该有 住 房的出租 供应 和承租 的需求 ，而 作为低 收入家庭 的住 房消 费中 ，承 租住 房应该 占住 房消 费
房出 售上 ，提租 补贴 只是作 为促进 人们加快 购房步 伐的手 段 。 观 念 上 以 为将 公 房 通 过 房 改 转 变 为 私 房 就 是 走 市 场 化
道路 ， 以为要 改善人 民的住房 条件就 必须 让人人拥 有和 购
房地产经济学pdf
房地产经济学pdf《房地产经济学》教学大纲课程名称：《房地产经济学》英文名称：《RealEtateEconomic》学分：2总学时：36实验（上机）学时：无开课专业：物业管理专业一、课程性质、目的和培养目标：房地产经济学是物业管理专业的必修课和学位课。
通过本课程的教学，让学生比较系统地了解现房地产经济学的基本理论，使学生能灵活掌握和运用房地产市场的基本分析方法，提高学生对房地产市场的分析和预测能力，为未来从事房地产或物业管理工作奠定基础。
二、预修课程：西方经济学三、课程内容和建议学时分配：（40学时。
含教学36学时，复习、考试4学时）章节第一章内容房地产：内涵与特性学时2课时2课时2课时第一节房地产的界定与分类房地产的内涵。
房地产与相近概念简析。
房地产的分类。
第二节房地产：从三个视角的理解作为一种实物和空间的房地产。
作为一种生活必需品和一种生产要素的房地产。
作为一项财产和一组权利束的房地产。
第三节房地产的特性位置的不动性。
使用的耐久性。
异质性。
投资、消费的两重性。
第二章房地产业：形成、定位与发展第一节房地产业的形成房地产业的概念与构成。
工业化、城市化与房地产业的兴起。
产业结构演变与房地产业成长。
消费结构升级与房地产业扩张。
第二节房地产业的性质定位与功能定位第三节第三章基于不同产业分类的房地产业性质定位。
支柱产业：房地产业的功能定位比较。
房地产业与国民经济的相互关系房地产业在国民经济发展中的主要作用。
国民经济主要经济变量对房地产业的影响。
房地产业与国民经济的协调发展。
房地产市场：体系、结构与运行第一节房地产市场的内涵、体系与构成要素房地产市场的内涵和特性。
房地产市场体系。
房地产市场构成要素。
第二节房地产市场结构房地产市场的区域垄断。
房地产市场的市场势力。
房地产市场进入壁垒。
第三节房地产市场的运行与功能房地产市场运行机制。
房地产市场运行的功能。
第四章房地产需求、供给及其均衡分析4课时4课时第一节房地产需求分析房地产的需求法则和影响因素。
住房市场调控政策的经济学分析
住房市场调控政策的经济学分析随着城市化进程的加快，住房市场成为了各个国家和地区关注的焦点。
住房问题对于人们的生活和经济都有着重要的影响。
在住房市场的竞争催生下，政府不可避免地需要制定调控政策。
本文将从经济学的角度出发，探讨住房市场调控政策的经济学分析。
第一部分：住房市场的供需关系住房市场是典型的供求市场，房屋供应和需求的平衡关系是决定房价的重要因素。
在市场上，房屋的供需关系是随时变化的。
一方面，当人们愿意为了更好的生活环境和居住条件，支出更多的资金购买房屋时，房屋需求量就会增加。
另一方面，当土地、建材、劳动力等成本上涨，房屋供应的成本也在上涨。
房价的变化是供求关系变化的结果。
当房价上涨超过一定程度时，可能会引发房产泡沫，从而威胁金融稳定和经济健康发展。
因此政府需时刻关注房屋市场中的供需关系，制定相应的宏观调控政策。
第二部分：住房市场的调控政策宏观调控政策有以下几个方面：1. 金融政策金融政策是调节市场的重要手段之一。
央行可以通过调整利率、贷款利率等方式，影响房屋市场的金融环境。
当央行提高房屋贷款的利率，房屋购买者的贷款成本上升，房屋购买成本相对高，房屋的需求减少，房价就有可能降低。
而当央行降低利率，房屋贷款成本相对降低，对房屋的购买力也就增加，房价上涨的压力会更大。
2. 土地政策靠近城市的土地资源有限，土地的供求关系会直接影响到房价。
因此，土地政策成为了住房市场的重要调节工具之一。
政府可以通过土地出让方式、土地使用权期限、土地增值税等方式来增加土地供给、调节房价。
另外，政府可对抑制炒房的土地政策进行收紧，出台一些增加供给的新政策，以满足市场需求。
3. 财政政策财政政策包括：房屋税、城市基础设施等建设投资、购房补贴、提高购房交易税等。
政府采取财政政策可以影响房价，因为政府可以通过财政政策来影响各个方面的市场环境。
第三部分：住房市场调控政策的评估调控政策对于市场的影响不仅仅是租房者和购房者，还影响到雇主和建筑商等其他人群。
房地产行业的住宅投资与住宅消费
02 住宅投资分析
住宅投资的主要形式
自主购房
投资者直接购买住房产权，可以是新房或二手房，通过房价上涨 或出租获得收益。
租赁投资
投资者购买房产后出租，通过租金收入获取回报，长期租赁投资可 以稳定获取现金流。
房地产基金与REITs
通过投资房地产基金或房地产投资信托基金（REITs），以集合资 金的方式投资房地产市场，降低个体投资风险。
行业发展趋势
近年来，随着城市化进程的加速 和人口增长的趋势，房地产行业 持续发展，尤其是住宅市场。
住宅投资与住宅消费的定义和关系
01
02
03
住宅投资
指企业、个人等主体在住 宅领域的资金投入，包括 土地购置、房屋建设、装 修等方面的支出。
住宅消费
指居民在住房方面的消费 支出，包括购房、租房、 物业管理、装修等费用。
相互关系
住宅投资与住宅消费紧密 相关，投资增加会推动住 宅建设和供应，从而影响 消费市场和价格。
报告目的和结构
报告目的
分析房地产行业的住宅投资与住宅消费现状及趋势，为企业决策、政策制定提供参考。
报告结构
首先对房地产行业及住宅投资与消费进行概述，然后详细分析投资与消费的现状、问题及趋势，最后提出政策建 议和未来展望。
消费需求强劲
随着城市化进程加速和人口增长，住宅消费需求 保持强劲。
市场供需关系
目前市场上供需关系相对平衡，但局部地区存在 供应过剩或需求过热的情况。
未来发展趋势展望
投资多元化
预计未来，随着市场竞争加剧，房地产开发商将寻求更多元化的 投资方式，以降低风险。
消费升级
消费者对于住宅的品质、环境、配套设施等要求不断提高，推动 住宅消费升级。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
市场——救济型
第二类是以美国等为代表的市场——救济 型住房制度。
这类自由福利国家主要实行对中产阶级提 供私人及职业服务、对穷人提供国家福利 的双重体系
由国家鼓励市场提供各种商品和服务，其 住房政策中将自有住房作为市场的主要部 门，国家于预仅限于低收入阶层。
第二节 我国住宅分配和消费的发展历程
一、传统计划经济体制下住房分配模式及其弊端 二、我国住房制度改革的主要历程及其评述
一、传统计划经济体制下住房分配模式及其弊端
这种分配模式经过几十年的演变而被制度化、 程序化、具体化，且在分房的过程中采取有秩序 的步骤： 第一步，建立分房委员会，根据不同级别、工龄、 个人的表现等制定不同分数值，作为公开标准； 第二步，由分房委员会为所有住房申请者根据公 开标准进行评分，然后进行排名、排序； 第三步，在公开分房标准的基础上，让干部职工 进行民主协商和讨论； 第四步，根据分数高低确定房屋面积大小及先后 次序。 总之，这种行政式的分房模式带有相当浓厚的政 治色彩，并伴随着如下诸多弊端。
一是政府将住房作为主要的社会福利政策之一，实行低廉 的租金和低于成本的出售价格，每年都拿出大笔资金来弥 补亏损部分；
二是在解决住房问题时，对不同收入阶层实行差别对待的 住房政策；
三是在解决房荒问题后，为实现“居者有其屋”的目标与 计划，采取多种政策措施鼓励买房和建房，并限制租房。 如实行价格补贴，发放长期贷款，实行强制储蓄即公积金 制度，建造政府公屋等。
第一节 概述
一、住宅分配和消费的特点 二、住宅分配和消费的经济意义 三、城市住房制度
一、住宅分配和消费的特点
马克思主义经济学认为，社会再生产过程是由生产、分配、 交换和消费四个环节所构成的。其中，分配是对国家或社 会在一定时期内新创造的价值，包括社会产品和国民收入 所进行的分配。具体来说，分配就是对社会产品和国民收 入在国家、社会集团、社会成员之间的分割，即把一定时 间内的社会产品和国民收入分归国家、社会集团和社会成 员所有的行为和活动，它是社会生产关系的一个重要方面。 房地产的分配就是对房地产业所创造的房地产商品和劳动 服务收入所进行的分配。含义来自 二、住宅分配和消费的经济意义
1．住宅分配和消费是实现劳动者物质利益 的一个重要方面
2．合理的住宅分配和消费是实现住宅再生 产的重要条件
3．住宅分配与消费对国民经济结构有重大 影响
综上所述，住宅分配与消费在住宅再生产 以及国民经济协调与稳定地发展，激发劳 动者的生产积极性和创造性，形成合理的 消费结构和国民经济结构等方面，都有着 非常重要的作用。
三、城市住房制度
所谓住房制度，是指包括有关住房的建设、分配、 交换、管理等方面的法律、法规及政策等调整有 关各方的关系并约束其行为的规范。
简单地说，住房制度就是对人们在住宅运行过程 中所形成的各种经济利益关系进行调整、规范和 约束的制度与政策的总和，是特定的社会制度及 其生产关系的反映。
住房制度的建立与完善，事关人类的生存与发展， 关系到房地产资源尤其是住宅资源的合理配置， 从而也关系到社会的公平与稳定和经济的发展。
市场——社会保障型住房制度
以瑞典等为代表的福利国家所实行的市场一社会 保障型住房制度。
这类福利国家的住房政策基础是强调住宅的全民 性和非商品性，在国家政府的干预下建立全民性 的福利系统，向全社会提供尽可能多的福利和面 向各个阶层的服务。
把出租住房和合作住房作为满足社会各阶层住房 需求的长期策略。
它们倡导充分的自由竞争，避免不必要的 市场干预。
市场——救济型的特点
其住房政策： 一是表现为多极化的政策目标，包括效率、
经济增长、充分就业和社会公平等； 二是表现为多样化的政策手段，包括金融
手段、税收和财政补贴手段，二者组成一 个较为完整的体系。
保守型
第三类是以德国等保守的合作主义国家所实行的、 介于上述两种住房制度类型之间的住房制度。
本章所讲的房地产分配，是从社会全局出发而剔除了房地 产经营企业的内部分配，即房地产商品在国家、企业和个 人之间的分割和占有。
住宅分配和消费的特点
1. 住宅具有商品和社会保障品的双重属性 2. 住宅具有消费品和投资品并存的双重角色 3. 住宅的分配与消费具有所有权与使用权相
对分离的特点 4. 住房问题具有个人问题和社会问题的双重
房地产经济学第13讲 住宅分配和消费与住房制度
目录
第一节 概述 一、住宅分配和消费的特点 二、住宅分配和消费的经济意义 三、城市住房制度
第二节 我国住宅分配和消费的发展历程 一、传统计划经济体制下住房分配模式及其弊端 二、我国住房制度改革的主要历程及其评述
第三节 市场经济条件下的住宅分配和消费 一、影响住宅消费的市场因素 二、住宅需求 三、住宅供给
这些国家对自由市场和商品化持怀疑态度，而将 市场作为社会福利的供应者，发展了根据职业划 分的、强调传统家庭的社会福利体系。
另外，其在住房政策上，对社会出租房屋和私有 房屋同等对待，二者都可根据需求成为主要的住 房供应部门。
强制储蓄型
第四类是新加坡的住房制度。新加坡之所以在较短的时间 内成功地解决了住房的短缺，并且完成了住房由量到质的 提升，主要归功于其实施的独特的住房政策，即由政府投 资建造房屋并低价出售给居民的福利政策，其两大支柱是 住房公积金制度和“居者有其屋”计划。其具体做法为：
其住房政策的特点是以市场配置住房资源为主体， 实施比较广泛的住房社会保障。
市场保障型的演变
虽然在20世纪80年代后，这些国家的住房政策也 逐步地向市场化的方向过渡。
方向一：将全社会普遍的住房补贴改为有目标性 的定向补贴
方向二：由政府补贴的非盈利性储蓄住房和合作 住房的供应也在更高程度上被纳入了市场体系
配给型
最后一种是我国原有的、与计划体制相适应的住 房制度。
这种住房制度是在20世纪50年代末建立起来的。 其明显特点是低租金、配给制、福利性。在这种
住房制度下，国家成为建房、分房、管房的主体， 国有企事业单位是国家住房投资、分配、消费和 管理的直接执行者。 应该说，相对于欧美国家的经验，与我国同在亚 洲、具有类似的文化背景的新加坡，其住房政策 或许对我国现今的住房制度改革更有启示。如我 国的住房公积金制度就是借鉴其成功的经验并结 合我国的实际情况而推行实施的。