2019年郑州绿地平原新区后花园新城项目市场及客户调研报告前期策划
郑州房地产项目调查报告
郑州房地产项目市场调研报告目录前言 (2)主要结论及营销建议报告正文A．定性研究主要结论回顾 (3)B．定量研究实地调查访问说明 (5)C．郑州住宅市场总体需求与购买意向 (11)D． S地块的需求与规划 (17)E．小户型市场需求特点 (22)F．房屋租赁市场需求 (27)G．商铺需求 (32)前言本项目调研目的：对郑州食品厂(简称S地块)小区公寓（小户型）市场潜力及市场定位进行研究，并对产品规划设计提出建议。
本项目调研分两个阶段进行。
前期采用定性研究——焦点小组座谈会，研究对象是郑州房地产规划/设计/推广专业人士、小户型的潜在消费者（购买与租赁）以及租用铺位从事小生意的个体经营者。
通过焦点小组座谈，了解小户型的需求潜力、愿望与要求。
进行定性研究过程中，本项目组成人员（包括新世纪与兰邦）对郑州水产市场、电子批发市场进行走访。
在定性研究和主题批发市场走访的基础上，兰邦设计结构式定量调查问卷，之后采用多种抽样方式完成800例有效问卷的面对面访问，从而获得定量结果。
项目研究历时48天。
定性研究执行时间从2000年10月12日至10月22日；定量研究实地调查时间是11月6日至11月22日；最终问卷录入、数据分析与报告完成时间从11月23日至12月8日；兰邦市场调查公司千里马项目组二○○五年二月二十六日项目小组主要人员：项目经理：吴智恩项目助理：张水平、庄宁实地运作督导：庄宁实地运作助理：谢承花数据处理：张莉调查结果摘要：一、郑州住宅市场总体需求与购买意向※总体推算在郑州未来1年有3,402户有商品房购买需求，两年内打算买房户为15,983户;三年内打算买房的有59,738户※随机抽样调查显示,郑州居民在大石桥、沙门路附近购房的可能性为23.59%（加权平均值）；在未提示的情况下,打算在大石桥、沙门路附近购房的只占6.9%※郑州居民对100平米以上住宅需求踊跃,总体需求比例占30%;其次是90-100平米的住宅,总体购买需求占25%;打算购房面积的加权平均值是81.24平米;正态分布图形显示集中于70—110平米※总体来看1房1厨卫的需求极低,只有0.7%,1房1厅1厨卫的1.5%;市场需求主力户型是2房1厅1厨卫;,占32.3%;3房1厅1厨卫占27.0%;2房2厅2厨卫占18.6%※家庭随机抽样购房价格加权平均值为12.90万元;追加样本购房加权平均价为6万元※总体来看，潜在购房者当中，有四分之一打算采用银行按揭※按揭购房者首期购房款支付的费用加权平均值为4.37万元※按揭购房每月支付的房款加权平均值为851.35元二、S地块的需求与规划※以郑州物有所值的楼盘在S地块的价值，为1222元/平米（加权平均值）; 追加样本认知偏高，加权平均值为1332元/平米※无论是随机样本还是追加样本受访者,最为喜欢的户型是两室一厅,51.67平方米; 比例分别占41.6%、30.4%；其次是一室一厅（43.67平方米）比例分别占14.5% 、11.9%；第三是豪华单间或一室一厅（37.12平方米）比例分别是13.9% 、9.0%三、小户型市场需求特点※计划购买的住房实用面积加权平均值为40.15平米※追加样本认为郑州大石桥、沙门路商品住宅，折实可以接受单价/平方米加权平均值为1028元/平米※购买小户型希望按揭的首期款不超过2.01万元; （加权平均值）※希望按揭的月供款不超过565元/月;（加权平均值）※六成赞成普通装修※首要配置的购物场所是菜市场、大型超市;医疗门诊、幼儿园、书店、老年活动室、儿童活动室、健身中心是主要的配套服务休闲设施※居民买房，主要从报刊及电视广告中获得楼盘信息。
【投资】郑州——2019房地产城市可进入市场调研报告
交通
经济
产业
人口
2016年，一、二、三产业占GDP的比重分别为2.0%、47.3%、50.7%，第三产增加值占GDP比重首次超过五成，全年第三 产业投资完成5430亿元，比上年增长14.8%。推动第三产业大幅增长的核心原因是房地产投资。全年房地产投资完成2779 亿元，增长38.9%，占固定资产投资和第三产业投资的比重分别达到39.7%和51.2%。
驾车时间
1.5小时 1.5小时 1.5小时 1.5小时 2小时 2小时 2.5小时 2.5小时 3.5小时
城市
晋城 菏泽 长治 亳州 邢台 邯郸 淮北 济宁 临汾
距离
140km 214km
228 270km 300km 244km 337km 320km 350km
驾车时间
2小时 3小时 3小时一刻钟 3小时一刻钟 3.5小时 3.5小时 4小时 4小时 4小时
● 生物及医药产业 ● 电子信息工业 ● 铝及铝精深加工产业 ● 汽车及装备制造业 ● 新材料产业 ● 家居和品牌服装制造业 ● 现代食品制造业
人口
未来重点打造产业
◎汽车及零部件 ◎装备制造 ◎现代物流 ◎电子商务服务 ◎文化旅游业 ◎进出口贸易服务
交通
经济
01
郑州市城市综合价值评估
交通 + 经济 + 产业 + 人 口 四个维度分析郑州发展存在的机遇
区域发展潜力
交通
经济
产业
人口
郑州——国家级重要的综合性交通枢纽性城市，郑州是国家战略指导下处于经济用量仅次于长三角、
珠三角、京津冀的中原城市群，直接辐射人口1.58亿人。
国家战略给郑州的城市定位：国际性综合交通枢纽城市，承接国际人员往来、物流集散、中转服务等综合服务，打造通
2019【城市进入研究】新乡平原新区市场调研报告
2018.2.06
4月新乡出台了最新的绿化管理条 例， 对新乡的城市绿化进行规定和 要求，如 城市居民居住绿地不能 低于30%，绿 化面积需在购房合 同体现等，绿地需在 小区进行公示 。
2018.4
5月新乡开展扬尘整改，逾期未整 改 到位的，在处罚的同时责令停工5 天整 顿，发现两次，在处罚的同时 责令停工 30天整顿，发现三次，在 处罚的同时责 令停工90天整顿。
• 郑济高铁规划有平原新区站点，目前正在修建，预计 2019年10月份平原新区站将全部完工。
区域发展/区域配套
平原区域内配套日益完善， 7所教育学校， 3所规划医院，7个在建大型商业，产业园分 布较多，周边教育、医院等配套资源遍布，打造独特生活圈氛围。
726
4 7
5
4
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6
1
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24 3 6
2018.7.19
2018.1.01
2月6日，新乡市政府印发《新乡市城镇土 地开 发利用与改革实施方案》，对土地开 发利用进 行大改革。预计2018年消化 利用城镇空闲 土地20%，4年内将空闲 土地全部消化完毕。
2018.4
4月份，新乡公积金发文，对新乡的个人住 房贷 款额度进行调整，公积金贷款额度 由原来的 最高可贷55万，降低到最高 可贷30万。
华润置地平原府
凤湖·梧桐湾
2018年 恒大金碧天下三期半城湖：大量高层、洋房 中昂朗悦：小高层、洋房 华润置地平原府：
高层、洋房 凤湖·梧桐湾：小高层
2013年 恒大金碧天下一期： 七大鼎பைடு நூலகம்航 母配套，世界富豪的生活样本， “开创豪
门生活价值里程”
属性转变
2018年 恒大金碧天下三期： 筑造高品质、人性化、 智能化的生活模式， “携双湖湿地胜境，安放万千郑
郑州新区商业住宅竞品近况 2019年6月
美商龙湖一号
40年、70年 河南美商置业有限公司
金水大道与杨金路交汇处向东400米
金水大道与杨金路交汇处向东500 米
多层 、别 墅
院子系产品剩余38套，245-369㎡，均价3.3万-4.3万，目前正在 积累公寓客户，推广做的比较多，近两个月会推出具体推盘时间
未定，商业66套，未对外销售。
项目产品有西地块住宅性质89-140的精装高层和东地块136㎡独
平均每日来电15组左右，每日来访18组。
平均每日来电15组左右，每日来访17-20组 。
平均每日来电15组左右，每日来访18-20组 。
平均每日来电10-12组左右，每日来访1217组。
平均每日来电10-12组左右，每日来访1218组。
平均每日来电10-12组左右，每日来访1219组。
平均每日来电8组，每日来访8组。
郑州新启辰房地产开发商
九如路与天韵街交汇处向东50米路南
北龙湖众意路与丰殷路交汇处东北 角
洋房、平 层
项目于18年12月23日开盘，推出210套房源，认筹240组，开盘 当天去化170套，价格41000-49000元/㎡（精装 ）面积195㎡， 235㎡，目前一期推出产品去化率95%，价格45000-50000元/
泰禾中州院子景观示范区，样板间正式对外开放，叠拼产品清盘 特惠，下叠170㎡均价1万/㎡，中叠140㎡均价9000/㎡，上叠
130㎡均价7000，合院180-204㎡，单价19500-21000.
来电来访 第3周（6.15-6.21）
万科云庐
40年、70年
河南长基雁鸣湖新农村建 设开发有限公司
绿博大道与广惠街交会处200米路南 兰乔圣菲售房部
70年
郑州经开区滨河国际新城市场分析
67 8
12
亚新紫藤公馆, 挂牌出让：1宗，成交价:89000万 元，楼面价：9797元/㎡,溢价率:142%，面积 68.13亩，容积率2，总建面9.08万㎡，拿地时间 2016年7月
2.42% 100%
2017 0.28% 13.96% 41.20% 17.61% 23.70% 2.00%
1.26% 100%
数据来源：郑州市房管局
l 从洋房各面积段成交套数分析，15-16年 120-140㎡、220-240㎡成交套数最多，但 17年有明显变化，140-160㎡及180-200㎡ 面积段成交套数最多。
成交面积段 <120㎡
120-140㎡ 140-160㎡ 160-180㎡ 180-200㎡ 200-220㎡ 220-240㎡ 240-260㎡ 260-280㎡ 280-300㎡
>300㎡ 总计
2015
10.73% 47.10% 19.07% 23.10%
100%
2016 3.20% 12.63% 11.16% 11.02% 4.56% 3.31% 21.48% 8.26% 21.97%
经开区高层住宅成交面积总价交叉
高层住宅成交“面积-总价”交叉分析：成交面积段主要集中于70-90㎡，90-110㎡ 以及110-130㎡；成交总价段主要集中于70-90万，90-110万及110-130万。
数据来源：郑州市房管局
经开区商品住宅市场产品类型—洋房面积
2015年—2017年10月经开区洋房各面积段成交面积占比
郑州市土地市场调研报告
郑州市土地市场调研报告郑州市土地市场调研报告一、调研目的本次调研的目的是为了了解郑州市土地市场的现状及未来发展趋势，为政府决策提供参考，同时为投资者和开发商提供市场信息。
二、调研方法本次调研采用了多种方法，包括文献资料分析、实地考察、访谈等。
通过这些方法，收集了大量的数据和信息。
三、市场概况郑州市的土地市场近年来呈现出热度不减的趋势。
房地产开发商对土地的需求旺盛，土地价格稳步上涨。
其中，住宅用地和商业用地的需求量较大。
高端住宅和写字楼项目成为投资者的热门选择。
四、土地价格根据调研数据，郑州市的土地价格呈现出上升的趋势。
尤其是市区的土地价格，由于供应相对紧张，价格上涨较为明显。
而远郊区的土地价格相对较低，也存在较大的投资机会。
五、供应情况郑州市的土地供应相对紧张，尤其是市区的供应量较少。
开发商通过招拍挂等方式获取土地，市场竞争激烈。
同时，政府对土地供应进行了限制，限制个人购买土地的数量，加强了市场的调控。
六、政策环境郑州市政府出台了一系列政策，加强了对土地市场的调控。
政府对购房者的资格进行了限制，收紧了房屋贷款政策，加大了对违规开发商和投机者的处罚力度。
这些政策的出台加强了市场的稳定性。
七、未来发展趋势根据调研数据和市场分析，预计郑州市土地市场将继续保持稳定增长。
随着郑州市发展的深入，土地需求将会进一步增加。
尤其是一些优质地块的供应相对稀缺，这将进一步推动土地价格的上涨。
但是，政府的调控政策将保持对市场的监管，确保市场稳定。
八、投资建议针对郑州市土地市场的调研结果，我们给出以下投资建议：首先，对于房地产开发商和投资者，可以关注远郊区的土地项目，价格相对较低，投资回报率较高；同时，要密切关注政府的调控政策，及时调整投资策略；另外，对于购房者来说，要认真了解政策规定，合理规划自己的购房计划。
九、结论通过本次调研，我们对郑州市土地市场的现状和未来发展趋势有了较为清晰的了解。
郑州市土地市场近年来呈现出稳定增长的态势，但也存在供应紧张的问题。
2019年好慌登封地块产品发展建议
CHENG RUI ZHI YE
登封城市概况
登封位于河南省中西部，中岳嵩山南麓。市境东西长56千米，南北宽35.5千米，总面积1220平方千米； 登封市辖3个街道、8个镇、4个乡、1个工业区和1个矿区，总人口71.74万人（截止2018年末）。 登封位于郑州西南部，总面积1220平方公里，其中市区面积为12平方公里，隶属于中原城市群，距离 郑州约72公里，车程约1小时。
CHENG RUI ZHI YE
项目属性
靠近老城、目前登封第三价值梯队区域
拥有独占性生态休闲资源（花舞人间）的大规模城市宜居生态小镇！
隶属登封南区板块，非城市发展主力方向，登封第三价值梯队区域，片区未来发展前景向好， 但受限于区域价值天花板；
拥有独占性、稀缺性花舞人间生态资源；但花舞人间与住宅部分相对独立，对住宅增值和销 售的支撑有限；
河南诚瑞置业有限公司 ADD：河南省郑州市经济技术开发区经南八路与经开十八大街交汇处
1、 区 位 ： 地 块 整 体 位 于 登 封市西南方向； 2、由于目前暂无红线图 ， 根据现场位置查看，地块位 于在登封市东华镇郑卢高速 以南2公里，X048道路以西 何门村与赵沟村范围内（具 体地块边界由双方确认的规 划红线为准）。 3、 地 块 距 离 登 封 市 政 府 6KM ， 距 离 少 林 寺 景 区 15Km ， 距 离 东 华 镇 5Km （距离均为通勤距离）。
项目总占地1000亩，容积率2.0，总建筑体量约133.34万方，以商住性质为主，商住比例1:9。
河南诚瑞置业有限公司 ADD：河南省郑州市经济技术开发区经南八路与经开十八大街交汇处
CHENG RUI ZHI YE
2 市场情况分析
宏观市场分析 房地产市场走势分析
宏达集团平原新区项目定位报告11.07
恒大金碧天下、绿地泰晤士新城和森林谷正弘湾
恒大金碧天下 森林谷正弘湾
绿地泰晤士新城
整体市场 周边主要楼盘信息
总占地
（亩）
项目
总建面
（㎡）
容积 率
建筑 风格
欧陆 古典 英伦 英伦、 法式
户型面积（㎡）
洋房
143~217
成交均价（元/㎡）
谨呈：河南宏达集团
宏达集团平原新区项目定位报告
恒辉.市场研究中心
2013年11月08日
目 录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
区域解读 市场研判 项目定位 开发建议
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
区域解读 市场研判 项目定位 开发建议
新区概况 区域定位
区域解读
区位优势
交通优势
自然资源 产业发展
双拼别墅，分为251-285㎡四房和315-339㎡五房
情景洋房，分为143-150㎡三房、173-187㎡四房和170-226㎡ 复式四房 精装高层，分为48-55㎡一房、84-96㎡两房和107-141㎡三房
首期开盘房源推出情况
建筑类型 双拼别墅 情景洋房 高层 合计 套数 层数 建筑面积 首期不同产品 （套/栋） （层） （万㎡ ） 面积占比 316/158 2/3层 6.39 23.57% 252/42 4层 4.27 15.75% 1620/10 33层 16.4 60.68%
核心卖点 工程进度
竞品研究
1
恒大金碧天下
项目整体配套
恒大金碧天下定位城市中央生态宜居城，项目总体公建配套23 万㎡，建造白金五星酒店、 国际会议中心、运动中心、健康中心、娱乐中心、商业中心、饮食中心七大中心奢华配套