对上海和重庆个人住房征收房产税改革试点的比较和建议
对沪渝房产税改革试点的思考
重庆 开始“ 破冰” 。然而 ， 无论是经济学界还是法学 界 ， 无 实际需要 ， 对其 中的部分事项先制定 行政法规 ” ， 地方政
市场交易价 格作 为计税依据 。与此 同时 ， 重庆市也作 为 与其 中。二是沪 渝两地并 不具 备房 产税试 点 的法律 资
首批 个人住房 房产税改革试点城市 ， 其 房产税 的征税对 格 。就 沪渝两地房地产试点征 收办法 的内容而言 ， 已是
象包 括 ： 对 于独栋别 墅 ， 不管存量房还是增 量房 ， 均要 征 对我 国原有 的《 房产税暂行条例 》 的重大修改 甚至颠覆 。 立 法法》 第 ８ 条、 第９ 条 的规 定 ： 税收 方 税； 对于房价 达到当地均价两倍 以上 的高档公寓也将 征 因为按照 我国《 税； 此外 ， 对 于在重 庆市无 户 口、 无工作 、 无 投资的 “ 三无 面的基 本 制度 必须 由全 国人 大及 其 常委 会 制定 法 律 ，
对沪渝房产税 改革试点的思 考
梁湘 莲 杨 洋
（ 兰州 大学 法学 院 ， 甘 肃 兰州 ７ ３ ０ ０ ０ ０ ）
摘 要： 上海 、 重庆 两地征 收房产税试点暂行 办法出台后 ， 迅速成为国人关注的焦 点。但房产税试 点改革却遭到 了是 否违 法甚 至违 宪的质疑。本文从房产税立法面ｌ 临的问题以及在近几年税 收高速增长 的下 ， 地方财政 困难反而－ ９日俱 增， 房产税 能否成为 地方财政税收的主要来 源， 和政府向普通老百姓开征房产税将会面临怎样 的挑 战几个方面来反思房产税改革试点。 关键词 ： 合法性质疑 ； 立法问题 ； 地方财政 ； 政府 的挑 战 中图分类号 ： Ｆ ８ １ Ｏ ． ４ ２ 文献标识码 ： Ａ ｄ ｏ ｉ ： １ ０ ． ３ ９ ６ ９ ／ ｊ ． ｉ ｓ ｓ ｎ ． １ ６ ７ ２ — ３ ３ ０ ９ ｛ ｘ １ ． ２ ０ １ ３ ． ０ ５ ． ２ ７ 文章编 号： １ ６ ７ ２ — ３ ３ ０ ９ ｛ ２ ０ １ ３１ ０ ５ — ６ ３ — ０ ３
浅谈重庆、上海房产税改革
浅谈重庆、上海房产税改革【摘要】“高房价”一直是困扰普通老百姓的噩梦。
去年，重庆和上海作为试点开征房产税，出台了许多相关制度措施。
房产税，是否真能成为调控楼市的“原子弹”？抑或不过只是和风细雨一场？有人说它是救命稻草，有人说它操之过急，有人对之寄予厚望，有人却不屑一顾。
【关键词】房产税改革;房价;影响0.前言去年，重庆市和上海市分别颁布了对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法。
开征房地产税于我国房地产行业而言可以说是一次破天荒的改革。
重庆和上海作为房产税改革的试点城市，其所跨出的一步，是具有重要意义的。
我国现行房产税的基本规范是1986年10月1日起实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》。
其征税范围仅限于在我国境内用于生产经营的房屋，而对于城乡居民用于居住的房屋则不征房产税。
随着我国社会经济的不断发展，制定于建立“社会主义有计划的商品经济”时代的税收规则，显然在很多方面已无法适应时代的需求。
目前，很多家庭已经拥有了第二套、第三套甚至更多的住房，住房已不仅仅是每个人的安家之所，更多地成为了人们投资的目标，成了一种保值增值的物品。
在如此巨变之下，房产税作为一种政府收入来源和调整房产市场的工具，势必将作出一定改变。
1.两市改革方案重庆、上海两地走在改革的前沿，但房地产改革方案不尽相同，各有侧重。
从征税范围来看，重庆征税对象范围比上海要广。
重庆市首批纳入征收对象的住房为：(1)个人拥有的独栋商品住宅；(2)个人新购的高档住房。
高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。
(3)在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。
而上海并不将存量房划入征税对象，只对办法施行之日起，上海市居民家庭在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)，以及非本市居民家庭在本市新购的住房者征税。
对沪渝房产税改革试点的思考
对沪渝房产税改革试点的思考摘要：上海、重庆两地征收房产税试点暂行办法出台后，迅速成为国人关注的焦点。
但房产税试点改革却遭到了是否违法甚至违宪的质疑。
本文从房产税立法面临的问题以及在近几年税收高速增长的下，地方财政困难反而与日俱增，房产税能否成为地方财政税收的主要来源，和政府向普通老百姓开征房产税将会面临怎样的挑战几个方面来反思房产税改革试点。
关键词：合法性质疑；立法问题；地方财政；政府的挑战众所周知，征收财产税有助于抑制房地产投机、减少金融体系的不稳定、但却对中低收入者不利。
但在现行的分税制体制下推行财产税，面临的问题就是要妥善处理好中央和地方财政利益的分割问题。
2011年1月27日，国务院常务会议通过决议，同意在部分城市改革试点对个人住房征收房产税，具体征收办法授权试点省、自治区、直辖市自行确定。
同日，《上海市人民政府关于印发的通知》（以下简称《通知》），要求从2011年1月28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。
该《通知》称，征收对象为上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建的商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。
试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。
与此同时，重庆市也作为首批个人住房房产税改革试点城市，其房产税的征税对象包括：对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；此外，对于在重庆市无户口、无工作、无投资的“三无人员”在重庆所购房产，购买两套以上住房的，从第二套开始要征收房产税。
自此，争论多年的房产税在上海和重庆开始“破冰”。
然而，无论是经济学界还是法学界，无论是学者还是老百姓，都开始从不同角度关注这次房产税改革的试点。
一、沪渝开征房产税的合法性质疑国家产生以后，税收的不可或缺使主权者一直面临着征税依据合法性的诘问。
征税的合法性应该包括如下方面：国家征税时应予征税说明，必须要有法律依据。
沪、渝两地房产税改革影响分析及对策建议
沪、渝两地房产税改革影响分析及对策建议作者：郭帅来源：《农家科技中旬刊》2016年第10期摘要：2011年1月28日，我国开始在上海、重庆两市征收房产税。
五年多来，沪渝试点在取得成效的同时，也逐步显现出一些问题，特别是关于房产税的税率标准方面。
本文通过对我国在上海、重庆两市试点征收房产税现状的研究，找出当前房产税征收试点在征收过程中存在的问题，并由此提出有效推进房产税征收的政策及建议。
关键词：房产税；沪渝试点；税率；政策及建议2010年5月31日，《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》下发，决定进行房产税改革试点0。
2011年1月28日，重庆、上海作为首批试点城市，展开房产税改革。
因此，总结两地试点改革的经验教训，探讨我国房地产改革很有必要。
1.开征房地产税的功能1.1取得财政收入、筹集公共资金这是税收收入功能决定的，也是征收房产税最基本的理论依据。
按照“受益—成本”的分摊原则，房屋使用功能的实现需要政府提供公共服务，受益者也必须为此付出代价。
这也是公共财政理论中关于税收内涵的界定（税收是公共产品的价格）0。
由于其受益与支出建立了直接的联系，能直观地加以比较，并且受益范围是有限的，常作为地方政府独立税种。
因此，房产税很早就在美国被列为地方政府主要税种，并被视为一种“善税”。
1.2调节收入分配，缩小贫富差距，维护社会公平房产税从根本上来讲是财产税，财产税又是直接税，直接税的纳税人和负税人是统一的，税负无法转嫁出去。
另外，对于中国大部分的家庭来讲，房产价值都会超过其财产总和的一半，即使对于高收入阶层和少部分富人，其房产价值占其财产价值的比重也是比较高的。
因此，对于价值比重如此高的房产来征收一定比例的房产税可以起到调节收入差距的作用。
1.3调节房地产市场需求与供给，引导投资行为，调控房产价格。
房产税调节房价的机制在于增加持有房产的成本。
相对于不存在房产税的情形，房产税这种税收成本能够降低投机收益，抑制公众对房产的投机需求。
沪-渝两市房产税试点改革
浅议沪\渝两市房产税试点改革摘要：沪、渝两市房产税试点改革在抑制投机性购房、稳定房价等方面取得了一定的成果，但基于税收公平原则的视角，两市的房产税改革方案仍存在着一定的缺失，使得房产税合理调节居民收入、完善房地产税收体系等根本目标的实现可达性不高。
造成实施方案与预期目标相背离的主要原因包括：以户籍区分纳税人、征税范围排除增量房、以交易价值作为计税依据等。
房产税未来的试点改革方案应从上述角度加以改进，以使社会财富分配更为公平、合理，房地产税收体系更加完善。
关键词：房产税试点；税收公平原则；改革2011年伊始，我国选择将上海、重庆作为试点城市进行房产税改革，以对部分居民住房实收房产税为契机改革房产税制。
自两市房产税试点改革开始以来，各种不同的声音不绝于耳，赞成者认为房产税的征收可以缓解房地产投资的热潮、抑制房地产投机，从而降低房价，同时税收可以投入经济适用房的建设，缓解政府的压力。
反对者却认为现在信息登记、联网等配套制度不完善，房产税征收的效果堪忧，而且目前房产税的设计并不能从根本上改变高房价的现状，税收最终会以房租或者房价的形式转嫁给普通购房者。
笔者认为，试点改革的作用正在于此，可以通过观察试点改革的实施分析房产税如何设计和推行才能够最好的达到抑制投机性投资、房价过快增长，调节收入水平，改革税收体制等一系列目标。
一、沪、渝两市房产税改革试点解读（一）沪、渝两市对部分个人住房征收房产税实施细则分析1、上海《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，自2011年1月28日起对上海居民家庭在本市新购第二套及以上的住房和非本市家庭在本市新购的住房征收房产税。
该《暂行办法》详细规定了房产税的计纳标准、税率以及免征房产税的条件等。
同时，推出了新购住房后一年内出售原有唯一住房的，退还先征的房产税等税收优惠政策。
由此可见，上海市个人非经营住房房产税征收范围，基本不包括自住房（本市居民首套房免征，非本市居民工作生活满3年后免征，改善性住房税收予以退还），而主要针对投资性房产；不包括存量房，而只对增量房征收。
浅谈房产税改革——以上海、重庆房产税改革试点为例
2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委员会的通知》首次具体提出“逐步推进房产税改革”。
2010年10月，党的十七届五中全会关于“十二五”规划建议又进一步提出要“研究推进房地产税改革”。
2011年1月，经国务院常务会议同意，上海、重庆作为房产税改革试点城市，开始对个人住房征收房产税。
房产税改革从提出到至今已两年有余，其实行成效是否达到预期目的是国人所关注的。
本文试图从房产税实施目的出发，结合目前房产税改革所采取的措施，分析房产税改革所取得的成效及存在的弊端，并提出相关的意见及建议。
房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。
对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产的使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。
2010 年国务院同意发改委《关于2010 年深化经济体制改革重点工作的意见》，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。
重庆市、上海市为开征房产税试点，于2011 年1 月28 日起正式开征房产税。
一、房产税改革的原因国家实施房产税改革的主要原因在于目前我国的房产税并不能体现房产税本身所具有的调控职能。
具体为以下三点：（一）征税范围过窄现行房产税征税范围限定在“经营性用房”，而居民个人所有的非营业用房产并未纳入房产税的征税范围，这不利于对房地产市场的调控。
（二）计税依据不能反映房地产的真实价值目前我国房产税的计税依据有两种，分别为从价计征和从租计征。
这种计税依据存在以下两个方面的问题：即以房产原值作为计税依据无法反映房地产的市场价值，也无法抑制房地产租赁市场的膨胀发展。
（三）税率设计缺乏灵活性我国现行房产税的税率采取“一刀切”的方法，并没有根据不同收入的人群设置不同的税率，没有体现出“差别化”的税率。
这意味着无论房地产的持有者持有多少价值的房产，其在纳税数额的比例上是完全相等的。
这也成为房地产投机者对房地产进行大量投资，以致大量房产空置积压的原因之一。
沪渝两市房产税试点比较和评析
沪渝两市房产税试点比较和评析作者：宋祥来来源：《中国房地产》2011年第04期2011年1月27日，沪、渝两市几乎同时公布了对个人住房征收房产税的实施方案，决定于次日正式启动对部分个人住房征收房产税的改革试点工作，此后又相继发布了具体实施细则。
一、个人住房房产税试点出台的背景房地产税改革是1994年分税制改革的延续。
2003年党的十六届三中全会提出物业税改革的基本框架，要求“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。
此后，财政部和国税总局开始组织房地产评税试点工作，为税制改革的实施准备了技术和组织基础。
但在房地产税基本税制要素设计上的讨论还在继续。
2010年后，出现了新的税制调整思路，即在1984年颁布、至今仍在执行的《房产税暂行条例》基础上，将个人所有的高档住房和多套住房纳入征税范围。
该思路以房产税代替了之前提出的物业税，不需启动全国人大立法或国务院修法的程序。
2010年12月8日国务院常务会议同意在部分城市进行个人住房征收房产税的试点改革，沪、渝两市的房产税试点也由此展开。
个人住房房产税试点出台的另一背景，是2003年以来的商品住房价格涨幅连年保持高水平，住房市场投机炒作盛行，住房消费领域存在严重的两极分化。
对个人住房特别是高档房、多套房征收房产税是增加住房持有成本、打击投机炒作的政策手段。
取得的税收用于保障性住房建设，还可以起到调整居民财富分配、维护社会公平的作用。
我国是单一制国家，采取集权和分权相结合的国家治理模式。
但是长期以来，地方政府没有相对稳定的主体税种，主要依靠与上级政府的分税收入和自上而下的转移支付筹集财政资金。
住房市场化改革使土地价值显化，土地出让收入实际上成为地方政府建设城市、发展经济的“第二财政”，在地方财政收入中占有重要地位。
但“土地财政”依赖也造成了土地出让“寅吃卯粮”、过度圈占耕地、拆迁补偿纠纷等社会问题；有限的土地资源对财政的支撑也是不可持续的，而且土地出让收入未纳入预算，离公共财政的要求还相去甚远。
上海重庆两地房产税试点效果分析
上海重庆两地房产税试点效果分析近年来，随着中国房地产市场的逐渐成熟，房产税的话题也越来越受到关注。
目前，中国的房产税仍未正式推行，但上海和重庆两个城市先行试点，通过试点来探索房产税制度的可行性和改进空间。
本文将分析两地房产税试点的效果，并探讨未来可能的发展趋势。
一、试点政策上海和重庆两地试点的政策内容类似，都是在现有的税收和资金转移支付制度下，实行房地产税。
具体来说，上海试点政策对个人住房实施月度合计征收，税率为0.4%，并且个人住房首次交易不征收房地产税。
重庆试点政策对个人住房实施月度合计征收，税率为0.5%，并且每个纳税人每年有10万的免征额度。
二、试点效果1. 政策效果截至目前，上海和重庆两地试点政策仍在实施中，从政策效果上看，目前数据较少，只能从初步反映来看政策的影响。
上海方面，截至2019年9月底，已征收房产税77.3亿元，符合条件享受减免税款和退税的纳税人已有14.6万户。
重庆方面，前5个月已累计征收房产税3777.67万元，税率为0.5%的房产税纳税人达到22102户，共有136户享受了免征额度。
2. 社会效果房地产税的实施在社会层面带来的效果也很明显。
一方面，房地产税的征收可以促进房地产市场的健康发展。
对于房地产市场泡沫的抑制中，房地产税可以成为一种调节市场供需的手段。
同时，房地产税的实行可以减轻政府财政压力，增加政府财政收入，为城市的经济发展提供支持。
二、未来趋势1. 推广试点区域房地产税的实施是以试点为主的方式逐渐推广的。
上海和重庆两地的试点政策满足了征收房地产税的调查、准备工作和基础运行要求，其他地区将会参考上海、重庆的经验和做法，积极落实落地。
不过，随着房地产税试点的逐步推广，房地产市场中涉及到的税收、金融机构的运作方式也将面临比较大的变化，地方政府的投资、项目开发等方面的重心也可能会有所改变。
2. 完善税收体系3. 变革财税体制对于房地产税的推行也需要改革财税体制。
早在2017年《国务院关于全面推进财税体制改革深化增值税改革有关政策的通知》发出后，就已经提出了房地产税的改革方向。
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对上海和重庆个人住房征收房产税改革试点的比较和建议
字数：2281
来源：大观周刊2012年5期字体：大中小打印当页正文摘要：从2011年1月28日起，上海和重庆试点征收房产税，但两市对个人住房房产税征收办法不同。
本文通过对两市房产税进行比较，提出了完善房产税的几点建议。
关键词：房产税比较建议
房地产业在过去的几年里蓬勃发展，房价也成为人们每日必谈的话题。
面对日益上扬的房价，人们的购房压力越来越大，呼吁政府采取措施抑制过高房价的呼声也越来越高。
“安居”才能“乐业”，解决了人民“居”的问题，人民才能兢兢业业地工作，为国家，为自己。
房产税改革试点是政府响应群众呼声所采取的措施之一。
针对个人住房房产税改革试点于2011年1月28日在上海和重庆两地展开。
比较上海和重庆两地的政策，很容易看出以下几点不同：
（一）是否对存量房征税，是上海和重庆两地政策的一个明显差异。
上海强调对增量房产征税，而对存量不征。
重庆既对增量房征收房产税，也对存量房征收房产税。
（二）在对外地居民征收房产税时，上海提出非本市居民家庭在本市新购住房须纳税，重庆提出仅对新购的第二套（含第二套）以上的普通住房征税。
相比而言，在对外地居民的政策上，重庆政策相对来说较上海宽松和公平。
就同一个非上海和重庆居民来讲，若他在重庆买一套房且为他第一套房，他就不用负担这套房的房产税；若是他在上海买一套房，同样这也是他的第一套房，他就需要就这套房缴纳房产税。
就不同的非上海居民甲、乙两人，甲于2011年1月28日之前在上海购房，而乙于2011年1月28日后在上海购房，甲不需承担个人住房的房产税纳税义务，而乙必须承担个人住房房产税的纳税义务，对乙来说，这是不公平的。
（三）上海、重庆两地对免税面积的规定也有所不同。
重庆对一套应税住房扣除免税面积，上海按照人均60平方米扣除。
实际纳税时，重庆的纳税人负担的税负比上海的纳税人要高。
经调查发现，群众更为支持按照人均面积确定免税面积的做法。
根据国家统计局统计的2011年1月至2012年1月的七十个大中城市住宅销售价格指
数显示，重庆房价调整效果比上海的要明显。
重庆的个人房产税改革政策显得更为严厉，当然房价的调整还与国家限购政策有关。
限购作为国家调控房价的一项措施，它所起到的效果是不可否认的。
我们可以预见，一旦限购取消，房地产市场的反弹似乎是必然的。
为了保持房地产市场已经取得的成果，推广和完善房产税就势在必行。
我们不能笼统的说重庆模式和上海模式哪个更好，只能在两个城市房产税试点的基础上，总结经验，提出房产税改革的意见和建议：
（一）不仅对新购的住房征收房产税，对存量房也征收房产税。
上海模式与重庆模式一个很大的不同就是上海仅对新购房征收房产税，而重庆对增量和存量房都征收房产税。
重庆对增量和存量均征税，不会出现存量没有房产税负担而增量必须负担房产税的情况，显得更为公平。
而且对存量征税有利于鼓励多套房产的所有者将多余的房产投入市场，增加房地产市场的供应量，调节市场供求关系，以到达国家通过房产税调控房价的目标。
（二）在详细准确了解纳税人拥有的房产信息的基础上，确定应纳入房产税征税的房产。
对纳税人家庭生活用房免税，而对投资性的房产征税。
这就要求不仅仅是省内相关各部门信息互通，还要求全国信息共享。
这就可以避免在重庆模式下，同一个纳税人先在别省购房，再于重庆取得一套房产而不用缴纳房产税的情况。
也可以避免纳税人因在上海第一次购房，并且该房是纳税人的唯一住房，而需要缴纳房产税出现的不公平现象。
（三）确定个人住房免税面积时，采用人均免税面积的办法。
重庆模式下纳税人负担明显高于上海模式，在急于调整房地产市场，调控房价的前提下，效果比较明显。
但是从长期来说，考虑到群众利益与要求，上海采用人均免税面积的办法就显得更为合理。
（四）尽早确定房产的评估价值，将其作为房产税的计税依据。
鉴于目前房价的起伏波动，交易价格的确定存在一定难度。
随着价格涨落，房产税的计税依据不稳定，要么纳税人会认为自己利益受损，要么国家利益会遭到损害。
若纳税人缴纳税款时，市场价格大于交易价格，则国家损失会一部分税收；若是纳税人缴纳税款时，市场价格小于交易价格，则纳税人会认为自己多交了税款。
所以，将评估价格作为计税依据显得更为合理。
这里所指的评估价值是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格，不是由税务机关进行评估的。
在土地增值税中提到了由评估机构确定评估价格，房产的评估价值也可由同一个评估机构进行评估，这不仅可以提前将评估值作为计税依据，也避免了重复设立机构造成的资源浪费。
参考文献：
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[2]徐颖.沪渝两地房产税试点方案比较及对今后房产税改革的提示[J].特区经
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[3]陈铭.浅议房产税的征收[J].改革与开放,2011(5)
[4]陈杰.房产税试点初评与房产税改革深化的意义[J].探索与争鸣,2011(5)
[5]重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法,2011
[6]重庆市个人住房房产税征收管理实施细则,2011
[7]上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法,2011。