成都公寓专题研究
成都高端公寓研究报告5.22
2000-2500元/ 平米
投资回报
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 豪华单间 年收益（万） 投资回报率 34.3 28.10% 行政单间 36.27 29.70% 经典单间 39 32% 80 60 40 20 豪华一居 室 43 24.80% 行政一居 室 45.8 26.40% 经典一居 室 41.1 23.70% 豪华两居 室 60.2 23.80% 行政两居 室 67.2 26.50% 经典两居 室 74.2 29.30%
区别三种类型公寓的核心要素为：产权性质
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Part 2 成都在经营服务式公寓研究
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成都服务式公寓分布
辉盛阁国际公寓 盛捷江畔服务公寓
香格里拉公寓 雅诗阁来福士服务公寓
丰德奥克伍德公寓 说明： 在经营 在售 高盛金融中心 费尔蒙国际公寓 城市名人酒店
服务内容
配套设施
长租客每周3次（周日及公共节假日 桑拿（干蒸）、瑜伽室（客户 免费）、音乐按摩室（客户免费） 除外）房间清扫服务（不包含洗碗服务） 即时维修服务 餐厅（早餐自助免费，其他点
宽带无线上网
家庭影院娱乐系统 个人电子保险箱 配有语音留言电话
24小时礼宾及保安服务
餐）
房间内电子保险柜
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租金水平：目前辉盛阁公寓投资回报维持在23%-29%。
房型面积（㎡）
豪华单间 行政单间 经典单间 豪华一居室 50-55 挂牌日住价格（元 优惠后日住价 （元 /天） /天） 1012 1081 1150 1265 942 1006 1070 1180 户型总价 （万元） 122 122 122 173 年收益（万 元） 34.3 36.27 39 43
青年公寓专题案例
单间、套间、ispace、iscarf、icube loft等
【南京越界梦幻城店】
独栋物业，共5层，1层公共大厅，2-5层为房间，共81套房源 LOFT产品，层高3.6米 配套：一层有健身、活动区
二层有集中式厨房和餐区 租房成本：约3300元/月，面积21㎡
租金2950元/月+管理费200元/月+水电费自理
（157元/㎡/月，较附近普通住宅 65元/㎡/月的租金高出141 %）
一层健身活动区
二层集中厨房
湾流国际青年社区是前星浩资本总裁黄海滨发起创立的租房生活综合平台，成立于2015年8 月，总部在上海。湾流国际是城市更新和产业升级的践行者，通过“存量资产+地产金融+互 联网”的创新商业模式，打造一个以长租公寓为核心，融合居住、办公、商业、娱乐、会展 等功能在内的多元化Co-Living社区。引领年轻人精英生活居住方式，Live Different！
品牌定位 给刚刚毕业、漂泊在外地寻求发展的年轻人提供性价比高的住处，让他们能在这里认识更多的朋友，从 而有家的感觉。
客群定位： 三不租原则：45岁以上的不租，结婚带小孩的不租，不爱交朋友的不租
主要客群： You+有20%～30%是创意者，他们一起研究项目，寻求资源互补。You＋还能为他们提供创业研讨与分 享会，引入投资人与项目对接，相当于把创业链上的每一个环节整合起来。依靠创业孵化的亮点吸引住客。
的租金高出70%）
安全性： 大门有门禁，刷卡才可进出，公共区域安装摄像头，房 间配备智能锁。
公寓配套： 光纤宽带、门禁、24小时监控。
房屋设施： 空调、书桌、书柜、椅子、沙发、床、床垫
公共配置： 空调、洗衣机、WIFI、餐桌、餐椅、沙发、茶几、独立 洗手间、热水器、抽油烟机、智能锁。
成都市酒店式公寓及写字楼市场调查及初步建议
项 目 简 介
开发商：四川怡和置业有限公司 地理位置：人民南路 建筑面积：54191㎡ 楼层数：大厦共26层，地面23层，地下3层 停车位：350个 市场指标
项 目 简 评
怡和置业由烂尾楼翻新改造重新推入市场，短期内租 售一空，一度成为成都最好的写字楼的代名词。 地处人民南路四段，紧邻美领馆，处于棕北高尚生活 圈，商务精英、海外华侨聚集地，商务氛围浓厚。 地处人民南路商圈，区域内有高档百货仁和春天、银 杏大酒店、星巴克咖啡，吸引高端商务人士入驻
量的58%。
在未来三年内，成都市主城区共有甲级写字楼新增供应629,000平方米，主要分布在人 民南路沿线和东大街沿线；开发商均属国内外知名开发商，集中的供应将给市场带来 激烈的竞争。 成都甲级写字楼的租户行业主要集中分布在制造业、服务业、科技行业，以及一部分 知名地产企业。
优质乙级写字楼体量及分布
可类比优质写字楼市场租金与售价
均价 8300元 12500元 17000元 15000元
编号
项目名称
平均租金 85元/㎡.月 100元/㎡.月
1
2 3 4 5
丰德国际广场
商鼎国际 花样年喜年广场 威斯顿联邦大厦 国航世纪中心
120元/㎡.月 105元/㎡.月 100元/㎡.月
15000元
从以上表格可以看出在可类比的写字楼项目中租金均价区间在85-120元/㎡. 月，其中喜年广场的最高租金已经达到140元/㎡.月，除丰德国际广场均价8300 元，其余项目均价及二手售价均已过万。
业权
18
物业管理
提供高质量的物业管理服务， 计算机物业管理软， 24 小时保安服 务和维护服务
19
入住率
1 至2 年内入住率不低于65%
浅谈成都市公寓和普通住宅的区别 (1)
1．引言公寓与普通住宅作为房屋住宅分类的典型，它们既有相似的地方，也存在差别，现在成都市房地产开发市场上两种产品鳞次栉比地出现，购房者在选购它们的时候，应该对它们的区别有所了解，不要混为一谈，这样才能选到心仪的房子。
本文将选取成都市住宅类型中的两种，即公寓和普通住宅作为研究对象，对比两者的不同之处。
关于普通住宅与公寓的区别，可以作以下简单的概述。
公寓作为房屋住宅分类的其中一种，它跟别墅和普通住宅都有区别。
公寓一般地理位置比较优越，位于成都市市中心的路段，通常都是小户型的，要求有较好的通风透气环境，以样板楼为主要形式，经过全部装修加工过。
普通住宅一般是根据房屋的面积作为区分的，国家规定普通住宅的房屋面积不超过120平米，个别城市在此标准上浮百分之二十。
普通住宅的档次和品质高低不同，造型通常以两室或三室为主，适合家庭居住，在交易税费方面，普通住宅相比非普通住宅，税费标准相对较低，以起到经济调控作用。
2.住宅的基本概念和分类2.1 住宅住宅是供居民家庭居住和使用的建筑，属于居住建筑的范畴，是供一个家庭使用的。
关于住宅的定义，不同的文献、书籍有不同的解读，虽然解读各有不同，但实质上却大同小异，都突出表明了住宅与人们生活之间密切的关系。
总体来讲，住宅应该同时具备起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习六大基本功能。
2.2 住宅的分类住宅的分类方式有很多，总的可以分为公寓、高档住宅、普通住宅、别墅等。
通常情况下还可以从楼体高度、楼体结构形式、楼体建筑形式、房屋类型、房屋政策属性五个方面对住宅种类进行划分。
研究小区住宅，按楼体高度上区分，属于高层住宅；按楼体建筑形式划分，属于高层住宅；按房屋类型划分，则属于普通单元式住宅。
3.成都市公寓和普通住宅的区别3.1概念的区别3.1.1普通住宅的定义普通住宅是指用作居民居住的房屋，它要按照当地一般民用住宅建筑标准建造，成都市的普通住宅建筑面积在 120平米以下，容积率 1.0 以上，实际成交价格在同级别土地平均地价的1.2倍以下。
成都超高层住宅专题研究PPT
成都超高层住宅的规划设 计
在规划设计方面，超高层住宅 需要考虑建筑美学、绿色建筑 、智能化管理等多个方面，以 满足现代人对居住环境的需求 。
对未来研究的展望
深入研究超高层 住宅的安全问题
随着超高层住宅数量的增加 ，如何保障居住者的安全成 为了一个重要的问题。未来 研究可以进一步探讨超高层 住宅的安全隐患及其应对措 施。
城市化进程加速
随着成都城市化进程的加速，城市人口不断增长，对住房的需求也 随之增加，尤其是高品质的居住环境。
改善型需求为主
随着居民收入水平的提高，改善型需求逐渐成为市场主导，超高层 住宅以其高品质、完善配套等优势吸引了大量改善型购房者。
投资需求旺盛
在房地产市场投资渠道有限的情况下，超高层住宅成为投资者关注的 热点，其保值增值的特性吸引了大量投资者。
超高层住宅的规划布局
空间布局
合理规划超高层住宅的空间布局，确保居住空间充足、采 光通风良好，同时避免过度密集带来的安全隐患。
01
交通组织
优化超高层住宅周边的交通组织，提高 交通便捷性，降低居住者出行成本。
02
03
景观设计
注重超高层住宅的景观设计，通过绿 化景观、水景等元素，提升居住环境 的品质和舒适度。
害的逃生难度较大。
维护成本高
超高层住宅的维护成本 较高，包括电梯、空调 等设施的维修和更换。
受气候影响大
超高层住宅受风力、气 温等气候因素影响较大， 可能存在晃动等问题。
投资风险大
超高层住宅的投资风险 较大，一旦市场变化或 经济下行，可能会影响
其价值。
超高层住宅的适用人群
高收入人群
01
超高层住宅通常价格较高，适合高收入人群购买。
成都酒店式公寓的现状分析及发展趋势(会议投稿)
成都酒店式公寓的现状分析及发展趋势胡家镜摘要：酒店式公寓作为区别于星级酒店与普通住宅的房地产衍生新兴市场，在北京、上海等城市已经得到长足发展，然而在成都等二线城市可以说是还是一个几近空白的潜力市场，发展前景备受期待。
本文通过向成都酒店式公寓住店客人发放调查问卷，对酒店式公寓管理人员、高星级酒店客房部经理、成都市旅游局工作人员进行访谈等调研方式，首先总结了成都酒店式公寓的经营及利润分配模式，然后从物业（供给）特征和市场（需求）特征两方面对成都酒店式公寓的发展现状进行了分析，在比较其市场供给与需求的吻合和差异程度的基础上，提出了成都市酒店式公寓的发展趋势。
关键词：成都、酒店式公寓、物业特征、市场特征、趋势目前，住宿业经营业态日益多样化，酒店式公寓因“酒店式的服务，公寓式的管理”的特征和优势，成为一股不可忽视的力量，分割着传统酒店的市场份额。
在成都，酒店式公寓作为区别于星级酒店与普通住宅的房地产衍生新兴市场，已经悄然兴起。
笔者于2008年1月上旬至3月初，通过实地考察、问卷调查、电话访谈、网络资料收集等方式，对成都酒店式公寓的分布、类型、规模、产品特征、客户群体、价格等进行调研，根据调研结果从物业特征（供给）和市场特征（需求）两个维度，分析了成都酒店式公寓的发展现状及发展趋势。
一、成都酒店式公寓的兴起酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
随着商旅生活的迅速发展，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善，进而形成如今酒店式公寓的通用概念：即是一种结合酒店管理模式和设施标准，集住宅、酒店、会所多功能于一体，主要用于租住（或投资）的公寓型住宿单元，亦是一种物业经营模式。
酒店式公寓向住客提供家庭的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而备受商务人士的青睐。
公寓住房调研报告
公寓住房调研报告公寓住房调研报告一、调研目的和方法公寓住房调研的目的是为了了解公寓住房市场的现状和未来的发展趋势。
我们采用面访和问卷调查的方法，选择了不同地区的公寓住户进行了深入调研。
二、调研结果1. 公寓住房的租赁需求不断增加，特别是在一二线城市。
由于城市化进程加快，人口流动加大，越来越多的人选择了租房住宅。
公寓住房以其灵活和方便的特点，逐渐成为租房人群的首选。
2. 公寓住房的价格相对稳定。
与普通住房相比，公寓住房通常租金相对较高，但它也提供了高品质的住房环境和一系列生活设施和服务。
对于一些有一定经济实力的人群来说，他们更愿意支付额外的费用以换取更舒适的居住环境和便利的生活服务。
3. 公寓住宿的居住满意度较高。
大多数调查对象表示，他们对公寓住房的整体满意度较高。
公寓住房通常会提供24小时的保安和维修服务，使住户的生活更加便利和安全。
同时，公寓住宿还提供了一系列配套设施和服务，如健身房、游泳池、洗衣房等，使住户的生活更加舒适和便利。
4. 公寓住房市场竞争激烈。
由于公寓住房市场需求大，各大房地产开发商和物业管理公司纷纷进入该市场。
因此，公寓住房市场竞争激烈，只有提供高品质的住房和服务，才能赢得客户的青睐。
5. 公寓住房的未来发展趋势。
随着城市化进程的加快，公寓住房市场将会继续增长。
同时，在未来，公寓住房的生活设施和服务将进一步完善，以满足租房人群对于高品质住房的需求。
三、调研建议1. 提供高品质的住房和服务。
在竞争激烈的公寓住房市场，开发商和物业管理公司应该提供高品质的住房和服务，包括舒适的住房环境、24小时的保安和维修服务、配套设施和服务等，以赢得客户的满意。
2. 加强市场宣传和推广。
公寓住房市场需求大，但也存在信息不对称的问题。
开发商和物业管理公司应加大市场宣传和推广力度，提高公众对公寓住房的认识和了解。
3. 加强行业监管。
对于公寓住房市场来说，监管是非常重要的。
政府应加强对公寓住房市场的监管，加大对不合规行为的处罚力度，保护消费者的合法权益。
学生公寓热环境实测研究
［ ｙ ｒｓ Ｋｅｗｏｄ ］
ｔｅ ｌｎ ｉ ｎ ｅｔｂ ｉ ｉｇｅｖｒｎ ｎ； ｅ ａｐ ｒ ｒ ａ ｃ ｈ ｒ ｖｒｍ ｎ； ｕｌ ｎ ｎ ｉ ｍｅ ｔｔ ｒ ｌ ｅｆｍ ｎ ｅ ｍａｅ ｏ ｄ ｏ ｈｍ ｏ
第２ ５卷增刊 ２１年 １ ０１ Ｏ月
制冷 与空调
Ｒｅ ｒｇ ｒ ｔ ｎ ａ ｄＡｉ Ｃｏ ｄ ｔ ｎ ｎ ｆｉ ｅ ａ ｉ ｎ ｒ ｎ ｉ ｏ ｉ ｇ ｏ ｉ
Ｖ １ ５ Ｓ ｐ ｏ． ｕ ． ２
０ｃ ． ０１ ．５ ～ １ ９ ｔ２ １１ ６ ５
文 章编 号 ：１ ７．６ ２ （ ０ １ ６ １６ １ ２ １ ）增 刊 ．５．４ １６０
严重影 响睡眠质量和学 习效率 。 选择成都某高校 竣工年代较短 的次新学生公寓 的各代表楼层房间，
连续 监测 了室内气温 和 内表面温 度等与居住者舒适感受密切相关 的热环境参数 ，分析 了在不 同气 候及气候 交替 过程 中学生公寓 内的热环境状况 ，指 出了导致学生公寓居住热环境恶劣 的原 因在于
来 。
外气 温 的对 比曲线 图 。 图 ｌ可 以看 出：在 夏季 的 从 阴 雨 天 ， 即 使 白天 ， 室 内气 温 显 著 高 于 室 外 气 温 ，全 天室 内 闷热 ，感 觉不 舒适 ；在 夏 季 的阴 间 多 云 天 ， 白天 室 外 气 温 可 能 高 于室 内气 温 ，但 夜 间 室 外凉 爽 ，室 内 闷热 ，感 觉 不 舒 适 ；从 晴 天 向 也 可 以测试 墙 体 表面温 度 。一共有 ６ ０路温 度通 道 ，可 以 同时
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特征
Corporate Housing Extended Stay Hotel
费用
日费用较低
日费用较高
洗熨衣服
部分有
有
停车服务
有
只有市区高层有
可供选家具
能
不能
资料来源：The Apartment Service
国外选择服务式公寓的考虑因素：
➢ 成本预算 ➢ 住宿时间 ➢ 租约协议 ➢ 服务水平 ➢ 住宿空间 ➢ 公寓评级 ➢ 便利设施 ➢ ……
完善；
3、价格相对写字楼低
4、物业管理 4、首付最低可达两层，按揭
优于普通住宅 20-30年
服务；
5、产权性质商务公寓，非纯
5、销售价格
写字楼
高于区域整体
水平
1、面积较小，主力 户型主要在90㎡以 下，装修档次较高 2、大多位于城市核 心繁华地带，商圈周 边，交通发达 3、按照星级酒店设 施标准进行建筑外部 及背部设计，体现档 次与舒适性 4、聘请知名品牌无 关，专享酒店细致、 科学服务。
复合型选址
依托已有同档次酒 店辟出的楼层或地 块开展经营的服务 式公寓
依托高星级酒店，配合 齐全的配套设施以满足 客人的需要。
适合于已有的酒店管理公司运营 服务式公寓的初期阶段。
成熟小区选 址
混合于住宅区或商 务区中开展经营的 服务式公寓
利用小区附近的周边配 套设施。
成本低，在价格上形成优势，适 合于服务式公寓竞争不甚激烈的 二三线城市。
Part3、普通公寓研究：
1、区域市场细分—成都 市场概况 市场去化情况 客户访谈
清水SOHO低价高量，单个项目总去化量远大于LOFT产品 精装SOHO高价低量，单个项目总去化量上限较难突破10000㎡
公寓 类型
项目名称
主力户型 层高 销售价格 价格比 （㎡） （㎡） （元/㎡） 住宅
月均去化 月均去化 开盘时 套数 面积（㎡） 间
免费早餐供应 清洁打扫 便利店
24小时服务 最短住宿 市中心分布
没有 通常一周一次或二次
偶尔有 没有
通常30天 数量较多
有 每天 有 有 没有 数量较少
在国内市场，与服务式公寓相近的概念有“产权式酒店”和“酒店式公寓”，其 主要差别在于定位和产权。
对比项目
服务式公寓 （国际）
产权式酒店
酒店式公寓
酒店
择空间。
来一些经营管理上的难题。
服务式公寓运营模式
公寓选址：适宜的商业地产区块
选址标准
适用类型
配套设施
特点
黄金地段选 址
在相对封闭的区域 内独立经营的服务 式公寓
侧重于处于城市中心地 带，交通便利，周边配 套设施齐全。
客源较丰富，但由于地段价格较 高，相应成本较高，在品牌成立 初期，容易陷入尴尬局面。
舒适度作为高端酒店公寓所有 的客房首要标准，一切设施都 以此为目标，硬件与软件配置 顶级化、个性化、私享化。
中高端公寓相对于高端公寓硬 软件配置稍下层次。
中高端公寓
服务式公寓概念及客群
国际上，只有统一产权且统一经营的公寓才称之为服务式公寓，分为企业住房（ Corporate Housing）和延长住宿酒店（Extended Stay Hotel）。
（1）投资方式吸引力较小，易造成酒店管理区
没有固定的房租支出压力，经营成本从总收益中扣除， 域内自住比例过多，难于经营管理和形成规模。 且房产已售出，把大部分投资和经营风险转嫁给业主。 （2）因业主无法有效监督酒店管理公司，利润
的核算很难得到业主的认可。
代租管型
（1）管理方完全不承担经营风险，管理便捷，经营成 （1）一星期以内的短时租赁业务可操作性不强；
业主将公寓交由物业或管理公司统一 管理公司不承诺固定的回报率，双方按合同规定比
经营。
例从酒店的经营利润中提成。
代租管型
业主委托物业公司对其拥有的房屋进 行代理租赁，并提供酒店式服务。
业主需按规定交纳物业管理费和本体维修基金，支 付物业公司租赁佣金，同时享有与其他业主相同的 权利 。
大多数业主把公寓以包租形式交由管
国内公寓专题研究
？ 公寓，泛泛认知
尊贵、优雅、新 颖、潮玩
公寓听起来像年轻
人住的品质外观精
美，价格也高，而住 宅是指大社区注重配 套的成熟社区
公寓就是高档的酒 店式住宅，但不像
酒店是计算每天的费 用，公寓可以包月， 但价格比酒店优惠
公寓就是一个人
住的房子，住
宅就是和家里人 一起住的房子
公寓好像都是在繁
成都中高端公寓解析
服务式 公寓
高端 酒店式公寓
中高端公寓
代表项目：雅诗阁、香格里拉、 辉盛阁、奥克伍德、盛捷江畔 特征：只租不售的单一产权服 务式公寓
棕榈泉 晶融汇
代表项目：银泰中心、首座 MAX、棕榈泉 特征：酒店式公寓，可租可售， 产权分散
首座MAX
誉峰MINI
代表项目：誉峰MINI、南庭、 晶融汇、都汇华庭 特征：高端精装公寓，以出售 为主
本低；
（2）不利于公司多元化发展，拓宽经营思路范
（2）租赁佣金及提供给公寓的附加服务收费收入可观。围。
包租和代管混合型
经营方式灵活，两种模式形成互补，业主有更多的选 由于对两种模式的顾客服务标准不同，可能会带来
择空间。
一些经营管理上的难题。
委托和代管混合型
经营方式灵活，两种模式形成互补，业主有更多的选 由于对两种模式的顾客服务标准不同，可能会带
区
区
可租可售，产权分散 类似酒店
物业统一经营管理
以租赁为主
商务中心区
服务标准 提供酒店水准服务与管理 提供酒店水准服务与管理
提供高档物业服务
单一产权 酒店
物业统一经营管理 以经营为主，不租不售
无特定位置
全套酒店服务
开发商利润
资金回笼慢、升值空间大
资金回笼快、升值空间大 （但利润需要与业主分摊）
资金回笼慢、升值空间大
地段的不可替代性
集住宅、 酒店、会 所多功能 于一体
公寓
Apartment
完善的居家型功能 布局
市场特征
细致入微 的酒店式
服务
售价高、销售快、价格增长幅 度大
特征的具体表现
高利润、回款快、易达到以润最 大化
3、类型划分及分类方式
普通公寓 商务公寓 酒店式公寓
类型 用地性质
➢目前对公寓的概念没有严格的定义 产权性质 和界定，严格来说，目前市场上出 现的公寓应属于住宅的范畴，但他 产权年限 们的功能却与一般的住宅有所不同， 且由于各种公寓类型的不同，在产 特点 权和年限上也各不相同； ➢一般可以从“面积大小”、“装修 状况”、“地段位置”、“物业管 理”和“配套设施建设”等方面进 行区分公寓和一般住宅 ➢根据目前市场上常见的几种类型， 主要分为普通公寓、商务型公寓、 酒店式公寓等几种类型；
服务功能：日常住宿服务、代理服务、社交服务
• 日常住宿服务
• 代理服务
• 社交服务
• 约定清洁服务 • 提供汽车、家具有偿清洁
服务 • 代购日用品 • 送餐服务 • 咨询服务 •…
• 代缴水电费、电话费 • 代订机票、车票 • 往返机场接送 • 提供租车业务 •…
• 举办娱乐活动 • 子女教育咨询 • 教育课程报名 • 组织聚会 • 举办生日会 •…
总去化面 积
（㎡）
阳光新业中心
46-48
3.05 12000
1：1
32
1500 2012.12 24000
清水 SOHO
隆鑫九熙 融锦城
42
3.3
70价00格约0为.92住：1宅价格70 0.9倍3，000 2012.01 81000
酒店式公寓
1、租客主要以外籍跨国企业高 管、外籍人士、沿海周边商务人 士为主； 2、购买客户主要以投资为主 3、具备良好的商业、商务、交 通条件 4、具备较高的投资价值
启示：
公寓产品划分界限相对模糊，尤其是产权性质 和年限较复杂，需要区分不同性质和功能；不 同产权性质和功能产品，所产生的价值和投资 回报区别较大，；不同公寓产品所针对的目标 客户有所区别，销售时需对不同产品进行客户
华闹区，住宅大
都好像是在郊区吧
什么是公寓？
为什么大家的答案千奇百怪？ 究竟是大家的知识浅薄还是开发商的宣 传不到位或是公寓的概念压根儿就被颠 混淆了……
Part1、解读公寓：
1、事件导入 2、公寓特征 3、类型划分及分类方式 4、目标客群及功能需求
1、事件导入
“在城市里，黑人有一定的住区，不准
包租和代管混合型
理公司统一经营，少部分业主委托物 业或管理公司对其拥有的房屋进行代
按照业主与管理公司的运营方式分配利润。
理租赁。
大多数业主将公寓委托给管理公司统
委托和代管混合型
一经营管理，获得经营利润的分成， 少部分业主委托物业或管理公司对其
按照业主与管理公司的运营方式分配利润。
拥有的房屋进行代理租赁。
4、目标客群及功能需求
普通公寓
1、高级白领及投资客； 2、低首付、低月供； 3、精装修交房、配套完善、交 通方便 4、具有较大投资价值，升值潜 力大
商务公寓
1、自用型客户，尤其受成长中 的中小企业及创业者的偏好； 2、投资者：可作为商住出租， 投资回报率高，升值千里达 3、可注册公司，价格相对写字 楼较低，首付和和贷款均有较大 吸引
和白人事住件在导一入个公寓”
—洪深（这就是“美国的生活方式”）
那是在西单牌楼附近的一家公寓里。以 前，这是一家专招待学生的，非常规矩 的公寓。
—老舍《四世同堂》
公寓是供许多人家 居住的公共寓所， 多为楼房建筑，有 成套房间，设备较