中国产业园区运营模式诊断和招商策略分析报告
2022-2022中国产业园区行业前景预测分析及投资策略咨询(目录)
2022-2022中国产业园区行业前景预测分析及投资策略咨询（目录）▄核心内容提要产业链（IndutryChain）狭义产业链是指从原材料一直到终端产品制造的各生产部门的完整链条，主要面向具体生产制造环节；广义产业链则是在面向生产的狭义产业链基础上尽可能地向上下游拓展延伸。
产业链向上游延伸一般使得产业链进入到基础产业环节和技术研发环节，向下游拓展则进入到市场拓展环节。
产业链的实质就是不同产业的企业之间的关联，而这种产业关联的实质则是各产业中的企业之间的供给与需求的关系。
市场规模（MarketSize）市场规模（MarketSize），即市场容量，本报告里，指的是目标产品或行业的整体规模，通常用产值、产量、消费量、消费额等指标来体现市场规模。
我们对市场规模的研究，不仅要对过去五年的市场规模进行调研摸底，同时还要对未来五年行业市场规模进行预测分析，市场规模大小可能直接决定企业对新产品设计开发的投资规模；此外，市场规模的同比增长速度，能够充分反应行业的成长性，如果一个产品或行业处在高速成长期，是非常值得企业关注和投资的。
消费结构（conumptiontructure）消费结构是指被消费的产品或服务的构成成份，本报告主要从三个角度来研究消费结构，即：产品结构、用户结构、区域结构。
1、产品结构，主要研究各类细分产品或服务的消费情况，以及细分产品或服务的规模在整个市场规模中的占比；2、用户结构，主要研究产品或服务都销售给哪些用户群体了，以及各类用户群体的消费规模在整个市场规模中的占比；3、区域结构，主要研究产品或服务都销售到哪些重点地区了，以及某些重点区域市场的消费规模在整个市场规模中的占比。
对消费结构的研究，有助于企业更为精准的把握目标客户和细分市场，从而调整产品结构，更好地服务客户和应对市场竞争。
市场份额（Markethare）市场份额，又称市场占有率，指一个企业的销售量（或销售额）在市场同类产品中所占的比重。
产业园的盈利模式、发展策略与规划框架
产业园的盈利模式、发展策略与规划框架自20世纪80年代以来，我国园区建设和规划逐渐向精准化、专业化方向转型。
近年来，产业园区越发成为区域经济发展的重要推进器。
其在区域经济和产业经济之间形成一个联动，承载区域产业体系的组成与补充，以及片区主导和配套产业的连接功能。
目前园区经济发展日趋完善与成熟，已形了产业园发展的特有形式。
1、产业园区的盈利模式纵观国内产业园区的经营状况，可以看出园区的盈收主要来自两部分：地产增值和产业增值。
客观来说，现阶段大多数园区主要依靠地产增值，其通过建设厂房、物流仓库、办公楼等并以出租或出售的方式供企业使用，这同传统的商业地产模式相类似，是大多数园区的主要收益来源。
目前，中国有各类产业园区15000多个，国家级开发区数量从2011年的219家增长到2015年的364家，年均复合增长率达13.5%。
国家级开发区数量在2012-2013年间快速增长后，进入到平稳增长阶段。
在如此高度增长的势态下，我国的产业园区普遍走新兴工业化道路，而在我国产业园区已取得一定成就的同时，产业园存在的问题也越渐明显。
（1）重复建设，形成恶性竞争。
如此“千园一面”的形势造成产业资源难以合理分配以及有效利用等问题，并且园区之间竞价明显，招商困难，难以成就共同发展，前期产业定位就出现问题，直接导致后面招商运营难。
（2）偏重地产开发，轻视产业环境，产业聚集效益不明显。
目前有近三分之一的产业园为房企联合开发建设，出售物业坐等收益，却不注重产业园区发展的核心——产业环境培养、产业链搭建以及产业配套的完善。
如此随之而来的是项目的空置、地方产业的流逝，产业新城变“鬼城”，盲目引进产业导致“有企业无产业”的局面，如此“大杂院”无法实现良性的产业发展，导致片区没有产业竞争力和发展源动力，前期产业定位出现问题，后期的招商运营自然出现方向性错误，直接导致园区集聚性差。
（3）园区运营以及配套服务偏差大。
如今很多园区的硬件载体建设都被过分地关注，而园区的核心竞争力是软性服务，可这正是国内的全区最为欠缺的一环。
产业园区招商运营方案
产业园区招商运营方案时代在不断发展，产业园区已经成为当今社会的一个重要组成部分。
产业园区是围绕特定行业或领域，由政府、企业、科研机构等共同筹划、建设、管理和运营的集聚产业发展的区域。
在当前经济环境下，如何招商引资、做好产业园区运营已成为当务之急。
一、积极寻求政策支持招商引资需要政策支持。
产业园区应积极寻求政府对大企业提供税收和其他经济激励措施的支持，以促进企业的发展和扩大其在市场上的地位。
二、实现园区品牌化产业园区应该加强自身的品牌化。
通过品牌化，让更多的企业了解并关注到产业园区，从而吸引更多的企业入驻。
三、完善基础设施无论是公共设施，还是交通配套，基础设施的建设是至关重要的。
不仅能够改善员工的工作和生活环境，还能够提高整个园区的形象。
四、发挥区内优势打造特色每个区域都有自己独特的产业基础和发展优势。
产业园区应把握自身区域的优势，逐步形成特色，推出特色产业，吸引更多的投资者和企业入驻。
五、注重动态管理加强产业园区的管理，并且注重动态管理，及时发现问题并及早解决。
可以引入专业的管理机构，引入行业专家，以实现园区更好的管理和发展。
六、加强人才培养和引进人才是产业园区发展的重要支撑。
应该加强人才培养，同时吸引更多的优秀人才留在园区发展。
七、合理规划和发挥土地运营作用合理规划和发挥土地运营作用，可以更好的实现产业园区的发展。
要根据中长期规划，严格控制区域的发展速度，同时控制土地利用，实现对区域用地的可持续发展。
综上所述，产业园区的招商引资和运营方案是多方面的，需要全面考虑，从政策扶持到园区管理，从基础设施建设到人才培养和引进，都需要综合考虑，以实现一个高效、规范、可持续的产业园区。
中国产业园区运营模式诊断和招商策略分析报告2019.1.22
77.3
3%
50
2%
1%
0 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
0% 2017
固安县GDP（亿元）
GDP占廊坊比（%）
2013-2017年固安工业园区累计投资及签约项目情况
累计投资
累计签约项目
总投资
# 园区发展概况
张江高科技园区基本概况
• 区位：上海浦东新区中南部 • 面积：张江园区规划面积79.7平方公里，其中37.2平方公里于2015
管委 会
平台 公司
基础 设施 建设
公共 配套 建设
华夏 幸福
产业 发展
城市 运营
固安标杆，成就共赢
2013-2017年固安县经济结构情况（%）
第三产业 第二产业 第一产业 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017E 注：固安县2017年未披露经济结构情况
在固安园区推动下，固安县经济结构明显优化
中国产业园区运营模式诊断与招商策略分析报告contents政府运营模式投资运营模式服务运营模式土地盈利模式产业运营模式政府部门在对园区进行不同定位的同时园区也会产生五种不同的运营模式政府产业园区企业投资开发税费招商代理费税费收取优惠税务代理行政事务代理等服务服务费用无法保证大型园区的长期运营广州天河软件园典型代表引入外部投资者上市政府产业园区投资建设通过合作资产孵化成长中小企业企业实现资产增值并收回投资长期投资中短期难有可见回报浦东软件园典型代表房租固定资产等强化了园区和企业的合作增加了园区的收入渠道对园区的服务环境有一定要求杭州软件园典型代表政府产业园区企业投资建设提供人才派遣人才招聘信息提供等软服务为企业提供更佳的生存发展环境政府产业园区土地土地存储初步开发拍卖的功能控制大面积土地收入公共设施初步开发提升土地价值地产开发或转让收入获利能力非常强大为园区后期开发奠定基础有一定风险性中关村软件园典型代表初期企业产业园区入驻企业引入企业资本对有实力的入驻企业进行投资直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目分享企业成长红利获得资本增值园区需要具备行政服务和企业投资运营职能对园区的管理能力和运营能力提出了很强的要求重庆两江国家开发区典型代表实行以一站式服务一个窗口收费一个部门执法为主要内容的管委会封闭运行机制建设环保部门授权职能到管委会引进社会资金民营资本入股园区开发建设公司借助专业人才实施园区市场化运营组建或引进若干项目经营公司外包广告服务市政养护餐饮酒店物业管理和商业设园区发展概况襄阳高新技术产业开发区基本概况产业布局
五大产业园区运营模式分析
五大产业园运营模式分析一、华夏幸福基业1、企业背景及发展概况华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。
2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。
华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。
其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。
2、运营模式和盈利模式➢运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。
与2015年提出的PPP模式不谋而合。
企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。
➢运营特点1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策；2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。
对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。
3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。
4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售，获取利润。
产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。
5)融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建立合作关系，帮助园区企业解决融资问题。
产业园区招商运营方案
产业园区招商运营方案一、背景分析随着经济的快速发展和城市化进程的加快，产业园区作为现代化的经济发展模式，在促进区域经济发展和优化资源配置方面起到了重要的作用。
然而，目前很多产业园区在招商运营方面还存在很多问题，如招商渠道狭窄、招商服务不到位、运营模式单一等，制约了其发展和效益。
因此，对产业园区进行科学的招商运营方案的制定势在必行。
二、目标定位1. 建立良好的产业链通过吸引一批核心企业入驻，打造具有竞争力的产业链，促进产业集群效应的形成。
2. 实现企业和园区的互利共赢通过提供优质的配套服务和政策支持，帮助企业提高效益和竞争力，同时实现园区自身可持续发展。
3. 建立良好的品牌形象通过打造高品质的产业园区，塑造园区品牌形象，吸引更多的企业和投资者关注和入驻。
4. 打造产业创新中心通过引进高科技、高附加值的产业项目，提升园区的科技创新能力，推动产业转型升级。
三、招商推广渠道的拓展1. 利用互联网平台和社交媒体进行推广，及时发布园区的招商信息和政策支持，吸引更多的潜在客户。
2. 结合产业特点，利用专业园区展会和交流会，组织园区的产品展示和招商推介活动，增强园区的知名度和影响力。
3. 加强与相关政府部门和产业协会的合作，获取培训、政策支持等资源，提高园区的服务水平和竞争力。
4. 多渠道开展海外招商活动，吸引国外投资者和优质产业项目入驻，推动园区的国际化发展。
四、招商服务体系的建立1. 提供全方位的一站式服务，包括项目前期咨询、政策支持、注册手续办理、融资对接等，为企业提供便利和支持。
2. 建立企业孵化器和技术研发中心，为创业型企业提供创业指导和技术支持，提高其生存和发展能力。
3. 打造智能化的园区管理服务系统，实现信息的共享和流程的优化，提高服务效率和质量。
4. 建立专业化的招商团队，提高团队的专业素质和服务水平，为企业提供个性化的招商服务。
五、运营模式的创新1. 采取多元化的业态布局，通过引入不同行业的企业和项目，促进产业融合和发展，提高产业园区的竞争力。
产业园区招商运营方案
产业园区招商运营方案1. 引言产业园区是经济发展的重要组成部分，通过吸引各类企业入驻，促进经济增长和就业机会的增加。
作为产业园区运营方，制定一套科学有效的招商运营方案对于园区的发展至关重要。
本文将会介绍产业园区招商运营方案的具体内容和步骤。
2. 分析产业园区潜力在制定招商运营方案之前，首先需要对产业园区的潜力进行分析和评估。
以下是分析潜力的一些关键要素：•地理位置：评估园区的地理位置是否有便利的交通网络和临近城市中心的优势。
•资源优势：考虑产业园区附近的自然资源、能源等资源是否能为企业提供便利。
•人才储备：评估附近地区的人才储备情况，包括本科和研究生人才的数量和质量。
•政策支持：研究政府对产业园区和企业发展的支持政策，包括税收优惠、用地政策等。
•市场需求：了解目标行业的市场需求和潜在客户群体是否与产业园区的定位相契合。
3. 制定目标和定位在分析产业园区潜力的基础上，制定明确的目标和定位是招商运营方案的关键步骤。
以下是指导目标和定位制定的一些建议：•目标市场：根据产业园区的潜力，明确目标市场的行业范围，例如科技创新、制造业等。
•定位市场：确定产业园区在目标市场中的定位，提出独特的卖点和竞争优势，吸引企业入驻。
•产业链布局：考虑产业园区和已有企业之间的产业链关系，构建完整的价值链。
•企业规模：根据产业园区的规模和资源情况，确定招商的企业规模和数量目标。
4. 开展市场调研在制定招商运营方案之前，进行市场调研是必不可少的一步，以获取更准确的信息和数据。
以下是市场调研的主要内容：•定位分析：针对目标市场中已有的产业园区进行竞争分析，了解对手的定位和优势。
•企业需求：调研企业的需求，包括用地需求、人才需求、政策支持等方面。
•市场趋势：研究目标市场的发展趋势和未来的机会和挑战。
•风险评估：评估市场调研中可能存在的风险和不确定因素，制定应对策略。
5. 制定招商策略和推广计划基于市场调研分析的结果，制定科学的招商策略和推广计划是招商运营方案的核心内容。
五大产业园区运营模式分析
五大产业园区运营模式分析随着经济的发展和产业的结构调整，各地都在积极推进产业园区的建设和发展。
产业园区是一种集产业集聚、招商引资、创新创业、经济发展等功能于一体的区域经济组织形式。
在产业园区的运营过程中，运营模式的选择将直接影响园区的发展效果。
本文将对五大产业园区运营模式进行分析。
一、科技园区运营模式：科技园区是以技术开发、技术转移、科研成果孵化为主要功能的产业园区。
科技园区运营模式主要包括政府主导、企业主导和合作共建等模式。
政府主导模式以政府部门为主导，通过政府资金投入、政策扶持等方式带动企业进驻园区。
企业主导模式以企业为主导，由企业自行投资建设并运营科技园区，政府提供相应的支持和服务。
合作共建模式则是政府与企业共同出资建设科技园区，并共同参与园区的运营管理。
这三种模式各有优势和特点，可以根据具体情况选择。
二、工业园区运营模式：工业园区是以吸纳产能过剩、促进产业升级和转型升级为主要目标的园区。
工业园区运营模式主要包括政府委托运营、地方政府直接运营和招商引资等模式。
政府委托运营模式是将园区的运营管理委托给第三方运营商，由其代表政府进行园区的投资建设和运营管理。
地方政府直接运营模式是由政府直接负责园区的运营管理，直接投资建设园区。
招商引资模式则是通过招商引资活动吸引企业进驻园区，由政府提供相应的政策支持和服务。
三、旅游园区运营模式：旅游园区是以旅游业为主要经济支柱的园区，主要包括景区、度假村、主题公园等。
旅游园区运营模式主要包括政府主导、企业主导和合作共建等模式。
政府主导模式即政府通过投资、规划、政策扶持等方式推动旅游园区的建设和发展。
企业主导模式则是由旅游企业自行投资建设旅游园区，并进行园区的运营管理。
合作共建模式是政府与企业共同出资建设旅游园区，并共同参与园区的运营管理。
四、物流园区运营模式：物流园区是以物流配送、仓储物流、物流企业服务等为主要功能的园区。
物流园区运营模式主要包括政府主导、企业主导和合作共建等模式。
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• 园区财政单独核算 • 国土规划部门授权职能到管委会 • 建设、环保部门授权职能到管委会
引进社会资金（民营资本）入股园区开发建设公司
• 组建一支精于管理和运营的专业团队 • 将政府意图贯彻到软件园建设发展中 • 借助专业人才实施园区市场化运营
组建或引进若干项目经营公司
• 外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和 商业设
方式 • 入驻企业：京东方、东方信联、正兴车轮、航天振邦、诚田恒业等
知名企业 • 产业集群：确立了“电子信息产业”、“汽车零部件产业”、“高
端装备制造业”三大产业方向，复合规划了中国北方电子信息产业 基地、中国北方汽车零部件产业基地、高端装备制造业基地、城市 核心区、生活配套区5大功能区 • 园区影响力：产业新城标杆，2015年其模式被国务院办公厅通报表 扬
优势 劣势
强化了园区和企业的合作 增加了园区的收入渠道 对园区的服务环境有一定要求
典型代表 杭州软件园
企业
土地存储、初步开发、拍卖的功能
控制大面积土地
政府
收入
产业园区
土地
初步开发 提升土地价值
地产开发或转让
收入
公共设施
优势 劣势
获利能力非常强大 为园区后期开发奠定基础 有一定风险性
典型代表 中关村软件园
府 授权
国务院
批准设立
襄阳国家高新技术产 业开发区
组织部
纪工委
社会事务办
行政 招商 财政、 重大 社会公益 其
规划 引资 税收 投资 事业
他
经济贸易发展局 ……
# 园区经营成果
经济运行持续向好，招商引资成果丰硕
2016-2018年襄阳高新区生产总值及营收情况
3500 3000 2500 2000 1500 1000
• 引进社会上有专业、成熟的管理企业
# 园区发展概况
襄阳高新技术产业开发区基本概况
• 区位：襄阳市东北部 • 面积：行政面积200平方公里，建成区面积80平方公里 • 产业布局：“一区两园” ,下辖高新技术产业园、汽车工业园、深
圳工业园 • 入驻企业：目前，共有来自美、日、法、德、香港、台湾等20多个
4%
77.3
3%
2%
1%
2011
2012
规划设计
建设施工
产业研究
运营维护 外包
SPV外包业务
# 园区经营成果
固安县此前是典型的农业县，受益于固安园区开发，经济发展迅速
2010-2017年固安县生产总值及GDP对廊坊占比情况
250
200
150
100 63.8
50
0 2010
236.9 9%
207.1
Hale Waihona Puke 8%182.57%
159.7
6%
5%
105.1 93.6
投资建设
房租、固 定资产等
通过合作资产孵化
成长
政府
产业园区
中小企业
企业
实现资产增值并收回投资
优 势 对于区域经济发展具有很强推动作用 劣 势 长期投资，中短期难有可见回报 典型代表 浦东软件园
引入外部投资者 上市
投资建设
政府
产业园区
提供人才派遣、人才招聘、信息提供等软服务 为企业提供更佳的生存发展环境
企业
初期 引入企业资本
分享企业成长红利获得资本增值 对有实力的入驻企业进行投资
产业园区
直接投资一个全资公司在园区 内运营一个重要的产业项目
入驻企业
优 势 一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势
劣势
园区需要具备行政、服务和企业投资运营职能 对园区的管理能力和运营能力提出了很强的要求
典型代表 重庆两江国家开发区
500 0
2890 934
2016
3150 1008
2017
2868 895 2018年1-10月
12207%00
10206%00
2500
80%
2400
60%
2300
402%200
202%100
0%2000
GDP(亿元） 营业收入（亿元）
2016-2018年襄阳高新区工业总产值情况
2270 2016
# 园区运营模式
襄阳高新技术产业开发区实行管委会封闭运行机制，按照“小政府、大服务、高效能”的要求，实行封闭式管理、开放式运 行。开发区管委会享受市级人民政府经济管理权限和相应的行政管理权限，积极推行“低税区和零费楼”政策，实行一支笔 审批、一个窗口对位、一条龙服务。
襄
阳
市
委
、
市 派出
政
党工委管委会办公室
现有运营模式下园区发展存在的主要问题
管理体制不够科学
· 园区管委会缺乏审批权限 · 大量的协调工作
______
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�
.U.
融资渠、 道较窄
•90％靠财政拨款 · 基础建设投资回收周期长 · 园区自身造血功能尚未健全
政策措施不够完善
． ．气气:::�..
lil�JIIIII,＇，黔：：言勹勹
．
实行以“一站式服务”、“一个窗口收费”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制
2610 15%
2017
2660
13.10% 2018年1-10月
16% 15% 15% 14% 14% 13% 13% 12%
产值（亿元）
同比增长（%）
2016-2018年襄阳高新区工业总产值情况
新引进项目 总投资 完成实际投资
# 园区发展概况
固安工业园区基本概况
• 区位：紧邻北京，位于天安门正南50公里左右 • 面积：园区总面积 34.68 平方公里 • 开发模式：采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作
CONTENTS
政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生五种不同的运营模式
政府运营模式
投资运营模式
服务运营模式
土地盈利模式
产业运营模式
政府
投资开发 招商代理费、税费收取优惠
税费
税务代理、行政事务代理等服务
产业园区
服务费用
企业
优 势 适合于规模小，管理简单的园区 劣 势 无法保证大型园区的长期运营 典型代表 广州天河软件园
# 园区运营模式——“园区+地产”
固安县政府
合作协议
华夏幸福公司
政府购买 一体化服 务
注册资本金 与投资
三浦威特园区开发有限公司（SPV）
直接投资
产业新城建设运营一体化服务方案
向政府移交产业新城
固安工业园区
土地整 理投资
基础设 施建设
公共设 施建设
产业发 展服务
运营维 护服务
SPV核心业务特许经营权