农村商业银行商业用房按揭贷款管制办法1.doc

农村商业银行商业用房按揭贷款管理办法1 XX农村商业银行
商业用房按揭贷款管理办法
第一章总则
第一条为满足客户的融资需求,规范XX农村商业银行(以下简称本行)商业用房按揭贷款管理,防范信贷风险，根据《中华人民共和国物权法》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》和《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》等有关规定,特制订本办法。

第二条本办法所称商业用房按揭贷款是指本行向借款人发放的用于购买营业用房或办公用房(以下简称商业用房）、并以所购商业用房作为抵押物、由房地产开发商提供阶段性连带责任保证担保的贷款。

第三条按揭贷款的商业用房应为竣工验收合格的房屋。

第二章贷款准入条件
第四条按揭项目的准入。

对拟与本行合作的新建楼盘按揭,无论金额大小，都应经过本行授信管理委员会审批。

第五条按揭项目审批的操作流程:项目申请→项目调查→项目审查→项目审批→签订合作协议。

第六条按揭项目的申请。

开发商应向承贷行提交以下资料:
(一)书面申请书
主要内容包括开发商概况、项目情况、项目所需按揭贷款金额等。

（二)公司资料
1.营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡、法定代表人或授权代理人证明书及其他有关证明;
２．公司章程、成立批文及验资报告；
3.近三年年度财务报表(成立未满三年的提供自成立以来的年度财务报表）和近期财务报表；
4.最近年度年检合格的房地产企业开发资质等级证书；
5．房地产开发经历,包括已开发楼盘、经营业绩和行业知名度等；
6.董事会或股东（大)会作出的符合公司章程规定的同意为借款人提供阶段性连带责任保证的决议；
7.本行要求提供的其他资料。

（三)项目资料
１.项目的可行性研究报告;
2.建设用地规划许可证;
3.建设工程规划许可证;
4．建筑工程施工许可证；
5.国有土地使用权证或建设用地使用权证；
6.商品房预售许可证;
7．竣工验收合格证明;
8.本行要求提供的其他资料。

第七条按揭项目的调查。

受理申请后，由本行客户经理进
行调查,调查主要包括以下内容:
(一)开发商的基本情况：财务状况、资信状况、开发经历及承建能力等。

(二)项目手续的合法性:项目资料是否完整、有效，内容是否前后一致。

(三)项目情况:项目地理位臵、商业服务业繁华程度、交通便捷程度、配套设施完善程度、临街情况等;项目占地面积、容积率、绿化率、建筑面积、楼宇结构与栋数、户型设计等。

(四)项目市场前景：项目的市场定位、目标客户、销售情况和抗风险能力。

（五）项目所需按揭贷款金额是否合理。

(六)项目效益:开发商的合作诚意、对本行产生的利息收入、存款、代收代付、结算业务等综合效益。

(七)银行同业竞争情况。

（八)本行要求调查的其他内容。

调查人员完成按揭项目调查后，出具调查报告，签署明确意见,连同各项资料提交审查。

第八条按揭项目的审查。

应重点审查各项资料的完备性和有效性、开发商的资金实力和开发能力、项目的合法性和合规性以及市场前景等。

审查人员完成按揭项目审查后,出具审查报告,签署明确意见，连同各项资料提交审批。

第九条按揭项目的审批。

总行授信管理委员会对承贷行提交的项目授信资料进行审议审批。

第十条签订合作协议。

经审批同意后,总行与开发商签
订按揭贷款业务合作协议书,协议应主要明确以下事项:（一）开发商保证按揭项目的各项手续完备、合法、有效,保证售房资金首先满足按揭项目的建设,不得挪作他用。

(二）开发商应协助承贷行和借款人及时办理房地产抵押登记并将登记证明原件交由承贷行保管。

(三)在借款人办妥正式的抵押登记之前,开发商需为借款人提供阶段性连带责任保证担保;因借款人或开发商的原因导致无法办理正式抵押登记的，开发商应履行回购房屋的义务。

（四）开发商应承诺按揭贷款涉及的项目建造款、售房款及结算款等各项资金全额或按比例归集到承贷行结算账户。

第十一条商业用房按揭贷款对象是经工商行政管理机关核准登记并按规定办理年检手续的企（事)业法人、其他经济组织或具有完全民事行为能力的自然人。

第十二条借款人申请商业用房按揭贷款,应当符合以下条件:
（一)企(事)业法人或其他经济组织的经营管理制度健全,财务状况良好，在本行开立结算账户;
（二）自然人年满十八周岁,具备完全民事行为能力，持有合法有效的居住身份证明;
（三)自然人有固定住所,有稳定的经济收入，在本行开立结算账户；
（四)信用良好,有按期偿还贷款本息的能力;
(五)购房证明符合要求;
（六)购房首付款比例符合要求；
（七）本行规定的其他条件。

第三章贷款额度、利率和期限
第十三条商业用房首付款比例不得低于５0%，其贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.3倍。

第十四条个人商业用房按揭贷款的月房产支出与收入比控制在5０%以下(含），月所有债务支出与收入比控制在５5%以下(含)。

（一）房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费)／月均收入。

（二)所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额＋月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入。

上述计算公式中提到的收入是指借款人自身的可支配收入,即单一借款时为借款人本人可支配收入,共同借款时为共同借款人可支配收入。

但对于单一借款,如承贷行考虑将借款人配偶的收入计算在内,则应该先予以调查核实,同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。

第十五条贷款期限在１年（含）以内的，实行合同利率,遇法定利率调整，不分段计息;贷款期限在1年以上的,遇法定利率调整,于次年１月１日起，按相应利率档次执行新的利率规定。

第十六条贷款期限。

个人商业用房按揭贷款期限最长不得超过10年,且男性借款人年龄加上贷款期限不得超过60周岁,女性借款人年龄加上贷款期限不得超过5５周岁。

第四章贷款管理
农村商业银行自动柜员机管理办法1
ⅩⅩ农村商业银行自动柜员机管理办法
第一章总则
第一条为加强ⅩⅩ农村商业银行股份有限公司（以下简称“ⅩⅩ农商银行”）自动柜员机及相关设备管理，规范业务操作,防范运营风险，提高使用效率，确保自动柜员机安全、稳定、高效运行，根据《电子银行业务管理办法》、《银行卡业务管理办法》等有关规定,制定本办法。

第二条本办法所称的自动柜员机包括：自动取款机、自动存款机、自动存取款机、多媒体查询机等自助性自动化设备。

按布放地点分为:在行式和离行式;按布放方式分为:大堂式和穿墙式。

第三条各分(支）行根据自身业务发展需要，向总行提出购买、安装自动柜员机申请,由总行根据“统一选型,统一购买，统一规划，统一技术标准,统一维护,统一监控，统一考核”的原则进行管理。

第四条各分（支）行自动柜员机规划、布局、购置、安装、管理、使用、维护和考核等均须遵守本办法。

第二章部门职责
第五条ⅩⅩ农商银行自动柜员机实行集中管理与分散经营相结合的管理模式。

集中管理是指自动柜员机的各项管理性工作由总行银行卡管理部门统一管理；分散经营是指自动柜员机的日常管理由各分(支）行负责，业务运营由自动柜员机所属机构负责。

第六条ⅩⅩ农商银行总行银行卡管理部门是自动柜员机的主管部门，负责全行自动柜员机的统一管理、选型、布放、调拨、
监控和维护,与总行科技、财务、保卫、业务、审计等部门配合协作,认真履行相关的管理职责。

各部门职责：(一)总行银行卡管理部门
１.参与制定自动柜员机标准和选型。

２.负责提供自动柜员机选址方案,对新增自动柜员机市场准入的审批和报备管理。

3.负责自动柜员机的组织管理、运行管理及业务管理,制定自动柜员机发展规划、购置计划,协调有关部门做好自动柜员机的管理。

4．参与制定自动柜员机管理办法，组织对自动柜员机运行、风险防范及制度执行情况的检查、监督、指导及考核,定期对检查情况及自动柜员机运行情况进行通报。

５．负责组织新增自动柜员机的接收、安装、测试、验收及上线等。

6．负责自动柜员机外观形象的规范管理,制定自动柜员机配套宣传方案，做好有关自动柜员机的宣传。

7．负责组织自动柜员机管理、操作及设备维护的培训和指导,对自动柜员机的运行管理情况进行日常监督和统计分析。

８.监督自动柜员机设备提供厂商售后服务及保修服务等责任的履行情况,组织对自动柜员机业务应用和厂家执行合同情况的评价。

9.负责督促与自动柜员机设备提供厂商签订的售后服务及保修服务等合同条款的落实。

10.负责向科技部门或相关设备提供厂商提出自动柜员机新增功能的业务需求。

11.负责自动柜员机系统升级、版本更新等业务的测试和管理,协助科技部门做好自动柜员机的技术维护，督促各自动柜员机所属机构将自动柜员机的升级、更新程序及时调整到位。

组织对新增设备进行检查、安装和验收。

12.负责协调处理自动柜员机的突发性意外事故。

1３．负责受理各分（支)行有关自动柜员机的请示事项，受理客户有关自动柜员机的投诉和纠纷。

14.负责自动柜员机跨省、跨行等异常交易的查询、查复及错账调整。

１5.负责为自动柜员机建立档案，登记《自动柜员机基本信息登记簿》和《自动柜员机管理员信息登记簿》。

１6.负责自动柜员机运行状态管理，对辖内自动柜员机运行状况进行监测，登记《自动柜员机运行监测系统登记簿》,对达不到规定业务量的自动柜员机拟
定重新选址调拨布放计划。

17.负责对辖内自动柜员机进行巡检，并登记《自动柜员机巡检登记簿》。

１8.负责有关自动柜员机的其他事项。

（二）科技部门
1.负责自动柜员机后台相关软件的开发、升级和维护等工作，对业务部门提供技术支持。

2.协助相关部门对自动柜员机进行安装、调试及验收。

3．负责自动柜员机通讯网络的改造、升级和维护。

4.负责自动柜员机相关设备的配置及自动柜员机相关软件、参数的升级管理，并做好升级后的调试。

５．负责自动柜员机运行监控系统软、硬件的管理和维护。

6.负责对自动柜员机入网资料增加、修改和删除及银行卡卡表更新等工作。

7.负责自动柜员机硬件的技术故障处理，做好技术维护，并登记《自动柜员机故障处理及日常维护登记簿》。

8.协调有关部门及时解决自动柜员机在运行中出现的有关程序、设备和通讯等技术方面的问题。

9．负责对辖内自动柜员机进行巡检,并登记《自动柜员机巡检登记簿》。

(三）财务部门
1.负责核定自动柜员机固定资产指标、固定资产管理。

2.负责自动柜员机会计核算的管理及自动柜员机专用凭证需求的统计、上报、认领及分发。

３.负责制定自动柜员机的核算手续，指导自动柜员机会计核算和差错处理。

4.负责自动柜员机跨行业务资金清算和手工差错账务处理。

5.负责自动柜员机吞没卡的保存、销毁及相关账务处理。

6.负责根据会计结算业务发展情况，提出自动柜员机有关会计结算应用的业务需求。

7.负责保管自动柜员机的备用钥匙。

8.负责对辖内自动柜员机进行巡检,并登记《自动柜员机巡检登记簿》。

（四）保卫部门
1.负责制定自动柜员机的安全防范制度并监督落实,负责自动柜员机及其安装场所安防设施建设的审查、管理和维护,协助公安机关侦破与自动柜员机有关的案件。

2.负责研究制定自动柜员机安全防范措施，并检查监督落实情况,提供自动柜员机安防设施的可行性方案。

3.确保自动柜员机的所有监控录像正常运行,并保管好监控数据。

４.负责保管自动柜员机的备用密码。

5.负责对辖内自动柜员机进行巡检,并登记《自动柜员机巡检登记簿》。

(五）核算中心负责自动柜员机资金清算及差错处理。

(六）业务部门负责配合做好自动柜员机的管理和宣传。

(七)审计部门负责对自动柜员机相关业务进行审计监督。

第七条自动柜员机所属机构负责自动柜员机的日常管理。

机构职责:
（一)负责自动柜员机的管理、日常操作及维护,保证自动柜员机的正常运行。

(二）在自动柜员机出现故障后，记录出现的故障，并及时向银行卡管理部门报告。

（三）负责对自动柜员机进行巡检，并登记《自动柜员机巡检登记簿》。

（四)对新投入运行或排除故障后再投入运行的自动柜员机进行测试验收。

（五）引导客户使用自动柜员机,做好柜面分流,及时处理客户投诉。

(六）负责自动柜员机监督电子摄像监控设备正常运行，发现问题立即上报保卫部门和银行卡管理部门。

（七)向持卡人宣传、解释自动柜员机的使用方法和受理业
务的时间、范围,听取持卡人关于自动柜员机的意见和建议,并上报。

第三章自动柜员机的规划与布局
第八条ⅩⅩ农商银行总行银行卡管理部门根据业务发展需要及自动柜员机市场情况,会同科技、财务、业务等部门共同确定自动柜员机发展目标，编制自动柜员机发展规划，自动柜员机发展应与全行机构布局规划发展目标一致。

第九条各分（支)行根据实际业务情况，编制当年自动柜员机管理购置需求,需求内容包括自动柜员机的数量、型号、功能需求、安装地点、管理机构和成本效益分析等，并逐级上报审批。

第十条各分(支)行要按照“统筹规划，效益优先,保证安全”的原则对自动柜员机进行布放,对所选地域的持卡人群、用卡环境、交通情况、存款情况、他行自动柜员机及综合效益等情况进行全面调查分析,确定布放地点。

选址标准:(一)周边经济较发达，人口密度及流量较大,如繁华商业区、大专院校等。

(二）治安环境良好,符合安保条件。

（三）满足设备布放的空间面积要求。

第十一条自动柜员机布放，应满足以下条件:
(一)布放在行式机型的网点对外服务窗口单笔取现金额200０元以下业务,日均应在5０笔以上；布放离行式机型，预计日均业务量在50笔以上。

(二)安装环境应符合监管部门、公安部门及生产厂商提出的规范要求，具备防火、防水、防盗和防漏电等功能。

(三)有经过培训且具备一定业务管理和操作能力的业务人员。

（四）有经过培训且具备一定设备管理和设备故障排除能力的技术人员。

（五)总行规定的其他条件。

第四章自动柜员机的申请与审批
第十二条布放自动柜员机必须履行调研、申请、勘察和报批等程序。

由各分（支）行进行调研，提出申请，ⅩⅩ农商银行银行卡管理部门进行实地勘察,核准后批复。

(一)申请材料
各分(支)行根据需求，经初审和筛选填制《自动柜员机采购申请表》，形成申请材料，以正式文件上报ⅩⅩ农商银行银行卡管理部门。

具体申请材料如下：
1.申请书。

2.可行性研究报告。