2019年12月6日南通酒店式公寓专题报告-精选文档
酒店式公寓深度调研报告
北京棕榈泉国际公寓
装修标准 运营管理
装修风格
法国南部派、法国怀旧派、东方现代派、意大利艺术派、悠然度假、法国新 浪漫六中装修风格选择
橱柜、洁具
德国原装LEICHT配大理石台面、美国KOHLER、德国KALDEWEI浴缸
地面、墙面、门窗 日本东洋TEX实木复合地板美国SIDELITY壁纸
装修设计单位 G.I.L艺术设计顾问公司
酒店式公寓深度调研报告
目录
相关概念（ ）
酒店式公寓、产权式酒店、 SOHO 、LOFT或studio
北京项目概况（华荣公寓、富顿中心、棕榈泉国际公寓、贡院6 ） 号、雅诗阁酒店、东方瑞景、丽舍服务公寓、通用时代、建外SOHU
天津项目概况（泰达国际公寓、国际大厦、奥林匹克大厦）
酒店式公寓调研总体分析（分类、特点、品牌、北京 ） 项目分析、天津项目分析
北京华荣公寓
北京富顿中心
项目概况
项目名称 物业地址 总占地面积 总建筑面积 总层数 开发商 设计单位 施工进度 交付时间 租售性质 租售价格 客户性质
北京富顿中心 朝阳区劲松桥东北角（距国贸1500米，规划地铁10号线终点站） 3.9公顷 10.04万平方米 A、B、C写字楼24层，D公寓27层 北京昆泰房地产开发集团 华成国际建筑工程有限公司 竣工 2003年 全部售完，21世纪不动产代理租赁 一室56平米双床6000元/月（半年），一室70平米单床5000元/月（一年） 大部份为公司与代理商签约
装修标准
石材、实木地板、大理石窗台板、阳台防滑地砖、户门实木防火门、内门木门
地面、墙面、门窗 、、门锁博兰、智能门锁。外窗为平开上悬断桥隔热铝合金窗、高档双层中空
玻璃、德国诺托外窗五金、兆美牌遥控电动窗帘
什么是酒店式公寓
什么是酒店式公寓
酒店式公寓（serviced apartment）是一种旅游住宿方式，通常是一个类似于酒店的建筑物，但住宿都是一套已经配备好用来居住的公寓。
跟酒店不同的是，酒店式公寓大多配备有厨房、洗衣机、烘干机、冰箱、炉灶和其他家电设备，以达到一个宜居的真实家庭的住宿体验。
和普通居民区的公寓不同，酒店式公寓通常制定有特定的规定，比如在前台签到、支付订金或押金、制定用电和设施使用的政策等等。
在此基础上，进入酒店式公寓后，住户可以享用和酒店相同的高级的设施和服务，如24小时前台接待、保洁、24小时安保、空调、互联网、水电、电视、DVD播放器等等。
住客可以在舒适、安全、私密的环境下入住，体验到家的感觉。
酒店式公寓还有很多不同的房型，根据房间数量和床铺的数量可以分为不同的等级，通常是单人间、双人间、单卧室、双卧室、三卧室，以适应不同的需求。
每套公寓都有对应的设施配备，比如洗漱用品、毛巾、拖鞋、床单被套、厨具等等。
除了居住空间之外，酒店式公寓通常也有完善的休闲设施和服务，比如餐厅、健身房、水疗中心、烧烤区、游泳池、洗衣房、公共露台等等，在休闲娱乐和日常生活诸多方面都可提供更为便捷舒适的服务。
与酒店相比，酒店式公寓除了提供更为私密和家庭化的住宿体验、更为能够满足长期入住的需求和提供自主的生活空间，还具有更为经济的价格，因为通常会提供更为合理的公共设施的使用以及在长期租赁之后统一收取水电、互联网、煤气等实用支出。
总之，酒店式公寓是一种融合了酒店和私人住宅的旅游住宿，提供了安全、私密、舒适的住宿环境和设施，为商务旅行者和长期居住住户提供了新的居住选择。
公寓式酒店的经济效益分析
04
公寓式酒店经济效益分析
投资回报率分析
投资回报周期
公寓式酒店投资回报周期相对较短，通常在 3-5年内实现投资回报。
投资回报率
公寓式酒店投资回报率较高，一般在7%-12%之间 ，具体取决于地理位置、设施条件和市场状况。
租金收入
公寓式酒店的租金收入是投资回报的主要来 源，租金水平受市场需求和竞争状况影响。
定期检查和维护酒店设施，确保设施的完好和正常使用，提高客户 满意度。
客户关怀
关注客户需求，提供个性化服务，如免费洗衣、接送机等，增强客 户忠诚度。
加强品牌建设
品牌定位
01
明确酒店品牌定位，如高端、商务、亲子等，以满足不同客户
需求。
品牌形象
02
统一酒店内外形象，包括标识、装修风格、员工着装等，树立
品牌形象。
降低运营成本
1 2
采购管理
优化采购流程，选择可靠的供应商，降低采购成 本。
能源管理
加强能源管理和节能措施，如使用节能灯具、合 理安排空调使用等，降低能源消耗。
3
人员管理
合理配置人力资源，提高员工工作效率，降低人 力成本。
06
结论与展望
研究结论
01
公寓式酒店作为一种新兴的住宿业态，在满足消费者个性化需求方面 具有显著优势，市场前景广阔。
品牌宣传
03
加大宣传力度，利用线上线下渠道进行品牌推广，提高品牌知
名度。
优化营销策略
市场调研
定期进行市场调研，了解客户需求和竞争对手情况，为制定营销 策略提供依据。
价格策略
根据市场需求和竞争对手情况，制定合理的价格策略，提高酒店 收益。
促销活动
酒店式公寓运营方案
酒店式公寓运营方案简介酒店式公寓是一种集住宿、餐饮、娱乐、商务等功能于一体的综合性服务式住宅。
为了提供高品质的住宿体验和满足客户多样化的需求，酒店式公寓需要一个全面而有效的运营方案。
本文将介绍一个完整的酒店式公寓运营方案，包括运营目标、关键措施和市场推广策略等。
运营目标1.提供高品质的住宿体验：酒店式公寓的首要目标是提供优质的住宿服务，包括舒适的房间、便捷的设施和贴心的服务。
2.确保客户满意度：通过持续改进服务质量和客户满意度调查，确保客户对酒店式公寓的满意度始终保持在较高水平。
3.提高运营效益：通过合理降低成本、提高市场占有率和增加利润，提高酒店式公寓的运营效益。
关键措施1. 提供优质的房间和设施•注重装修设计：酒店式公寓的房间装修设计应充分考虑客户的舒适感和审美需求，选用高品质的家具和装饰材料。
•提供高品质的床上用品：优质的床上用品对客户的睡眠质量至关重要，酒店式公寓应使用舒适、洁净的床上用品。
•配备现代化设施：酒店式公寓应配备空调、电视、冰箱、微波炉等现代化设施，以满足客户的各种需求。
2. 提供贴心的服务•专业的前台服务：酒店式公寓的前台服务人员应接待客户并提供信息咨询、办理入住手续等服务。
•定期清洁和维护：酒店式公寓应定期进行房间清洁和设施维护，确保客户享受到清洁、整洁的环境。
•提供24小时服务热线：客户在入住期间可能会遇到各种问题，酒店式公寓应提供24小时服务热线，随时解决客户的问题。
3. 加强市场推广•建立合作关系：酒店式公寓可以和旅行社、航空公司等合作，推出联合优惠活动，吸引更多客户。
•提供积分和奖励计划：酒店式公寓可以设置积分和奖励计划，鼓励客户选择再次入住，并引荐其他客户。
•参加展会和活动：酒店式公寓可以积极参加旅游展会和当地的活动，提升知名度和品牌形象。
结论酒店式公寓需要一个全面而有效的运营方案，以提供优质的住宿体验、满足客户多样化的需求并提高运营效益。
通过提供高品质的房间和设施、贴心的服务以及加强市场推广，酒店式公寓可以取得良好的运营效果，并赢得更多客户的信赖和支持。
公寓式酒店的成功案例分享
员工的服务水平，确保客人满意度。
创新管理
02
酒店采用先进的管理理念和技术手段，如智能客房系统、客户
关系管理等，以提高运营效率和客户满意度。
合作共赢
03
酒店积极寻求与其他企业和品牌的合作，通过合作实现资源共
享和互利共赢。
05 公寓式酒店的发展趋势与挑战
发展趋势
持续增长的市场份
额
随着旅游业的繁荣和消费者需求 的多样化，公寓式酒店的市场份 额将持续增长，成为酒店业的重 要分支。
多元化的客户群体
公寓式酒店吸引各类客户群体， 包括长期出差的商务人士、家庭 旅游的游客、以及寻求舒适住宿 体验的情侣和夫妻。
创新的服务和设施
为了满足客户的需求，公寓式酒 店将不断创新服务内容和设施， 提供更为舒适、便利的住宿体验 。
面临的挑战
市场竞争激烈
随着公寓式酒店市场的不断扩大，竞争也日益激烈，酒店需要在 服务、设施和价格等方面不断提升竞争力。
服务特色
个性化服务
奥克伍德国际公寓为每位客人提供量身定制的服务，包括入住前 的咨询、客房布置、餐饮服务等。
贴心关怀
酒店员工对客人的需求和感受非常关注，能够及时提供帮助和支持 。
高品质设施
酒店房间内配备了高品质的家具和家电，如品牌卫浴、高端床品等 ，为客人提供舒适的住宿体验。
经营策略
优质服务
01
奥克伍德国际公寓注重提供优质的服务，通过培训和教育提高
创新发展
不断推出新的服务项目和房型，满足不同客人的 需求，提高客户满意度。
03 成功案例二：辉盛阁国际公寓
品牌介绍
辉盛阁国际公寓是一家高端公寓式酒店品牌，成立于新加坡，目前在全球多个城 市拥有连锁店。
酒店式公寓市场调查报告
酒店式公寓市场调查报告◎调研报告◎调查报告◎市场调研◎行业分析调研报告目录序言 (3)（一）起源 (3)（二）概念 (3)（三）认识 (4)（四）特点 (5)一、引言 (6)1.1研究目的和意义 (6)1.2研究设计 (6)1.2.1研究方法 (6)1.2.2问卷设计 (6)1.2.3调研对象 (6)1.2.4问卷回收情况 (6)二、市场环境分析 (7)2.1 国家情况 (7)2.2 北京情况 (7)三、市场调查结果分析 (8)3.1家庭年收入和年龄之间的关系 (8)3.2是否关住过酒店式公寓 (9)3.3消费者获得酒店式公寓信息的渠道 (10)3.4消费者对酒店式公寓装修的要求 (11)3.5投资酒店式公寓普通住宅的区别 (11)3.6酒店式公寓优势特点 (12)3.7酒店式公寓存在的问题 (13)3.8购买酒店式公寓的目的 (13)四、对策建议 (14)附件：问卷 (17)序言“酒店式公寓”，时下流行的物业形式，但酒店式公寓绝不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。
经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。
（一）起源酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。
20世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。
这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。
而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。
社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。
商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。
国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。
公寓可行性研究报告范文
公寓可行性研究报告范文一、前言公寓是一种在居住领域中常见的房屋类型，通常是由多套住房组成的大型建筑物，每套住房都有自己的独立出入口。
公寓的出现，为城市居民提供了更为便利的住房选择，同时也为开发商和投资者带来了更为丰厚的回报。
因此，对公寓的可行性进行研究，不仅能够为开发商提供决策依据，同时也能为投资者提供参考建议。
本研究旨在对公寓的可行性进行深入分析，包括市场需求分析、地理位置选择、经济投资回报分析、可持续发展分析等多个方面。
通过对这些方面的综合分析，能够帮助开发商和投资者更好地理解公寓的市场潜力，提高投资决策的准确性和效率性。
二、市场需求分析1.城市人口增长: 随着城市化的不断推进，城市人口不断增加，对住房的需求也在不断增加。
公寓可以有效地利用有限的土地资源，同时为城市居民提供更为便利的住房选择。
2.改善生活质量: 在城市中，越来越多的人希望能够过上舒适便利的生活，公寓的出现可以满足这一需求。
在公寓中，居民可以享受到更为便捷的购物、娱乐和交通等生活设施，从而提高生活质量。
3.社会经济发展: 随着城市的社会经济不断发展，人们对居住环境的要求也在不断提高。
公寓通过提供高品质的住房设施、社区服务等，能够有效地提升城市的整体居住环境水平。
三、地理位置选择1.交通便利性: 公寓的地理位置选择应该优先考虑交通便利性。
例如，可以选择靠近地铁站、公交站等交通枢纽地点，方便居民出行。
2.生活配套设施: 公寓周边应该有丰富的生活配套设施，包括购物中心、餐饮等，从而能够满足居民日常生活所需。
3.城市规划发展: 公寓的地理位置选择也应该考虑到城市规划的发展趋势，选择处于城市核心地区或者发展潜力较大的地区，能够为公寓的未来发展提供更大的利好。
四、经济投资回报分析1.成本收益分析: 公寓的建设成本需要包括土地购买成本、建筑材料成本等。
而公寓的收益主要来自于租金收入。
通过对成本和收益的分析，可以评估公寓的盈利能力。
2.市场供需分析: 公寓的市场供需情况对投资回报也有着直接的影响。
酒店式公寓发展现状及未来趋势分析
酒店式公寓发展现状及未来趋势分析酒店式公寓是一种结合了酒店服务和住宅的居住方式，近年来在全球范围内受到了越来越多人的青睐。
这种住宅模式为居民提供了更高质量的居住体验，同时也为投资者带来了可观的回报。
本文将对酒店式公寓的发展现状进行分析，并对未来的趋势进行展望。
首先，我们来看酒店式公寓的发展现状。
目前，酒店式公寓已经在全球范围内得到了广泛的应用和发展。
尤其是在一些繁华都市和旅游城市，酒店式公寓成为了旅游者和商务人士的首选住宿方式。
它的优势在于提供酒店一样的便利服务和舒适环境，同时还可以像在家一样自由自在地居住。
这种住宅模式的发展已经改变了传统酒店和长租公寓的市场格局，并逐渐成为了新的投资热点。
酒店式公寓的兴起离不开旅游业的繁荣和新一代年轻人对住宿体验的追求。
近年来，旅游业得到了快速发展，人们对于旅行的需求也越来越多样化。
传统的酒店往往无法满足他们对于个性化和舒适度的要求，而酒店式公寓则填补了这个市场的空白。
另一方面，新一代的年轻人更注重生活品质和体验，他们更倾向于租房而不是买房。
酒店式公寓提供了一种新的居住方式，让他们可以享受到酒店一样的高品质服务和居住体验。
未来，酒店式公寓的发展趋势将更趋多样化和个性化。
随着社会的进一步发展，人们对居住的需求会愈加多样化，这就对酒店式公寓的经营者提出了更高的要求。
他们需不断创新，提供更丰富的服务和更满足需求的产品。
例如，通过引入更先进的智能家居科技，提供更便捷的预订和入住流程，改善居住环境的舒适度等等。
只有不断提高服务质量和满足客户需求，酒店式公寓才能在竞争激烈的市场中立于不败之地。
此外，酒店式公寓在房地产投资领域也呈现出巨大的潜力。
随着全球城市化进程的加速和人口的不断增长，住房需求将进一步增加。
酒店式公寓作为一种集合了商业和居住功能的物业，具备较高的投资回报率和灵活性，吸引了越来越多的投资者。
未来，随着投资者对酒店式公寓市场的认知度提高，其投资价值将会进一步增加。
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121500 66301.7 13699
4.49 1.83 9.58
酒店式公寓 酒店式公寓 酒店式公寓
40年 40年 40年
高层 小高层 高层板楼
6
88555
149000
1.68
酒店式公寓
40年
小高层
7
10985
23290
2.12
酒店式公寓
40年
高层
8
港闸区工农北路 江苏澳斯福置业 港闸区 与永怡路交汇处 发展有限公司
2
330000
400000
1.2
酒店式公寓
40年
高层
3 4 5
汇金国际广场位 汇金国际广 南通华东城建投 于南通市工农路 新城区 27019 场 资发展有限公司 66号 现代生活广 南通钟秀置业有 南通钟秀西路8号 崇川区 25636.95 场 限公司 阁调白花左 崇川区钟秀路南 南通百兴投资发 崇川区 岸 侧百花路西侧 展有限公司 尚德克拉公 崇川区濠西路99 中威房地产开发 崇川区 馆 号 有限公司 崇川区任港路与 景华城（立 南通新景置业有 外环西路的交汇 崇川区 方寓） 限公司 处 金海岸 1430
9
10 11
汇金国际广场
阁调白花左岸 润华国际
高层
高层板楼 高层
从建筑形式上看几乎清一色的都为高层、小高层，且外立面多为具有公建特征 的玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有项目的梦想。
Code of this report | 7
装修情况分析
序号 1 2 项目 南通国际贸易中心 现代生活广场 装修条件 精装修2000 菜单式装修（可选 1000元标准） 精装修（四星级标准 2000元左右） 毛坯 精装修1000元 精装（2300元） 毛坯 精装修1000元 未定 毛坯 精装修1200
Code of this report | 5
容积率分析
序号 名称 南通国际贸易中 心 现代生活广场 容积率
1
2
4.53
1.83
3 4
5 6 7 8 9 10 11
尚德克拉公馆 景华城（立方寓）
金海岸 绿洲国际商务城 第三街区 优公馆 汇金国际广场 阁调白花左岸 润华国际
1.68 2.12
1.39 2.77 2.17 1.2 4.49 9.58 8.46
35215
97462
2.77
酒店式公寓
40年
高层
2019-10-23
10 11
14578 8193
31599 201996
2.17 8.46
酒店式公寓 酒店式公寓
40年 40年
高层 高层
2009-10-2 预计年底
Code of this report | 3
区域位置分析
从区域位置上来看，南通的酒店式公寓基本集中在崇川区8个（其中新城区包含 本案在内4个）和港闸区4个，开发区仅1个项目。 从时间上看，市场上在售的项目多是去年年底或是今年年初开盘，目前去化接近 尾声。市场上后期即将推出的三个项目——阁调百花左岸、优公馆、润华国际，均位 于崇川区，其中两个项目位于新城区。
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
25636.95 66301.7 88555 149000 23290 97067 97462 31599 400000 121500 13699 201996
景华城（立方寓） 10985 金海岸 绿洲国际商务城 第三街区 优公馆 汇金国际广场 阁调白花左岸 润华国际 61175 35215 14578 330000 27019 1430 8193
南通酒店式公寓专题报告
某上市企业市场部
10年12月6日
Code of this report | 1
项目分布
目前南通市场的在售的 酒店式公寓共有8个，分 别为国际贸易中心、立 方寓、现代生活广场、 第三街区 尚德克拉公馆、金海岸、 绿洲国际商务城、第三 街区和本案中南汇泉国 际广场 ； 近期将推出的新盘有3个， 备注： 分别为阁调白花左岸、 在售 优公馆、润华国际企业 新盘 中心； 潜在供应 后期潜在供应的会有1个 楼盘：汇金国际广场， 由于该项目酒店式公寓 明年下半年才入市，因 此本次没有列入专题研 究。 濠 西 路
从容积率看，有70%的在售项目容积率在2以上，这 和酒店式公寓的地段位置规划有直接的关系，强调回报， 不强调舒适性。
Code of this report | 6
建筑形式分析
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 名称 国际贸易中心 现代生活广场 尚德克拉公馆 景华城（立方寓） 金海岸 绿洲国际商务城 第三街区 优公馆 建筑类型 高层 小高层 小高层 高层 小高层 高层 高层 高层
Code of this report | 4
市场供应及体量分析
序号 项目 国际贸易中心 现代生活广场 尚德克拉公馆 占地 17595 建面 79821.67
从供应体量上看，南通酒店式公寓 大多属于小盘项目，在售项目中70%以上 的建面都在10万平米以下，部分稍大体 量的项目中也都包括了一定的住宅、商 业和写字楼面积。 目前南通市场上酒店式公寓在售总 体可售面积在4万平米左右，且后期还会 有一定的放量，即将上市的4个项目总体 量大概在7万方左右。 由于新政的影响南通住宅市场趋于 冷淡，不少开发商转而投向商业地产， 酒店式公寓又是一个高回报率的物业形 态，可以预见到后期南通市场酒店式公 寓的竞争会不断趋于激烈。
绿洲国际商务城
外环北路
尚德克拉公馆 现代生活广场 钟秀路
工 农 路
金海岸
阁调百花左岸
景华城（立方寓）
外 环 东 路
汇金国际广场 国贸中心 优公馆
中南汇泉 国际
洪江路
润华国际
Code of this report | 2
信息列表
序号 1 名称 地址 区域 开发商 占地 17595 建面 79821.67 容积率 4.53 物业类型 产权年限 建筑类型 酒店式公寓 40年 高层 开盘时间 2019-5-9 待定，预计 年底 明年下半年 2019-1-18 预计12月中 旬 第一批： 2019-9-18； 第二批待定 2019-6-24 保华兴东置业 南通国际贸 崇川区园林路和 新城区 （江苏）有限公 易中心 崇川路的交界处 司 优公馆 开发区星湖大道 南通融汇房地产 新城区 1888号 开发有限公司
611ห้องสมุดไป่ตู้5
97067
1.39
酒店式公寓
40年
小高层
2019-1-24
9
绿洲国际商 港闸区长华路与 南通豪巍房地产 港闸区 务城 永和路交汇 开发有限公司 第三街区 润华国际 港闸区长平路与 南通远鹏置业有 港闸区 永扬路交汇处 限公司 开发区能达商务 南通润万嘉置业 开发区 区惠泽路88号 投资有限公司