评估途经与方法市场法

第三章 资产评估途径与方法
3.1 市场途径 3.2 收益途径 3.3 成本途径 3.4 评估途径及其方法的选择
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资产评估途径是判断资产价值的技术思路，以及实 现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。
目前，最具代表性的资产评估途径主要有市场途径、 收益途径和成本途径
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第一节 市场途径
A. 3%
B.103%
C. 5%
D.102%
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(5)成新率价格调整法
成新率价格法是以参照物的成交价格为基 础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异， 通过成新率调整估算出评估对象的价值。
其计算公式为：
资产 参照物评估对象成新率 评估价值成交价格参照物成新率
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2)类比调整法
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(1)市场售价类比法
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(2)市价折扣法
是以参照物成交价格为基础,考虑到评估对 象在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭 评估人员的经验或有关部门的规定,设定一个价 格折扣率来估算评估对象价值的方法。 用数学式表达：
评资 估产 价值 交 参易 照价 物 （ 格 1价格折扣率）
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[例3-1]评估某拟快速变现资产，在评估时 点与其完全相同的正常变现价为10万元， 经评估师综合分析，认为快速变现的折扣 率应为40%。
市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础， 考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时 间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整 估算出评估对象价值的各种方法，其基本数学表达 式为：
评 资 估 产 价 参 售 值 照 价 功 物能差 时 异 间 值 差 异 交 值 易情况
评 资 估 产 价 参 售值 照 价 修 功 物 正 能时 修 系 差间 正 数 异 差 系 交 修 异 数易 正情 系况 数
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五、市场途径中的具体方法
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1)直接比较法
是指直接利用参照物价格或利用参照物的交 易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象 的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的 各种具体评估技术方法。
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(1)现行市价法
当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对 象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可以 直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市 场价格作为评估对象的评估价值。
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[例3-4]与评估对象完全相同的参照资产6 个月前的成交价格为10万元,半年间该类资 产的价格上升了5%。
资产评估价值=10×(1+5%)=10.5(万元)
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某地区2006年至2009年间，建筑业产值定基 价格指数分别为102%、104%、103%、 106%。则该地区2009年建筑业产值环比价 格变动指数最接近（ A ）。
市场途径是资产评估中最为直接，最 具说服力的评估途径之一。
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二、市场途径的基本前提
通过市场途径及其方法进行资产评估需 要满足两个最基本的前提条件：
其一是要有一个活跃的公开市场；
其二是公开市场上要有可比的资产及其交易 活动。
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可比性具体体现在以下几个方面：
（1）功能：包括用途、性能上的相同或相似；
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[例3-2]被评估资产年生产能力为90吨，参 照资产的年生产能力为120吨，评估时点参 照资产的市场价格为10万元。
资产评估价值=10×90/120=7.5(万元)
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某被评估设备的年产量为1000件，与该设备 功能相近的某参照物的年产量为2000件，购 建价值为10万元，则该设备的评估值为多少？
资产评估价值=10×(1-40%)=6(万元)
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(3)功能价值类比法
以参照物的成交价格为基础,考虑参 照物与评估对象之间的功能差异进行调整 来估算评估对象价值的方法。
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①资产价值与其功能呈线性关系的情况， 通常被称作功能价值法：
资产 参照物 评估对象生产能力 评估价值 成交价格参照物生产能力
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运用市场途径及其方法评估单项资产应 考虑的可比因素主要有：
第一、资产的功能。
第二、资产的实体特征和质量。
第三、市场条件。
第四、交易条件。
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四、市场途径中涉及到的相关因素
市场途径中涉及到的相关因素主要有参 照物和可比指标。
参照物是运用市场途径的必备条件，没
有参照物就没有市场途径，有参照物还要保证 参照物与评估对象具有良好的可比性和参照物 的数量。
（2）市场条件：包括市场供求关系、竞争状况和交 易条件等；
（3）时间间隔：不能过长，应在一个适度时间范围 内。
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三、市场途径的基本对象与参照物之间选择比较因素 3)指标对比、量化差异 4)在各参照物成交价格的基础上调整已经量 化
的对比指标差异 5)综合分析确定评估结果
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②资产价值与其功能呈指数关系的情况， 通常被称作规模经济效益指数法：
评资 估产 价值 成 参交 照价 物 （ 格评 参估 照对 物象 生生 产产 能 ） x能 力力
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[例3-3]被评估资产年生产能力为90吨，参 照资产的年生产能力为120吨，评估时点参 照资产的市场价格为10万元，该类资产的 功能价值指数为0.7。
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(2)成本市价法
成本市价法是以评估对象的现行合理 成本为基础，利用参照物的成本市价比率 来估算评估对象的价值的方法。
用数学式表达:
评资 估产 价 评 值估对象现行合 参 理 参 照 成 照 物 本 物 现成 行交 合价 理格
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[例3-6]评估时点某市商品住宅的成本市 价率为150%，已知被估全新住宅的现行 合理成本为20万元。
资产评估价值=10×(90/120)0.7=8.18(万元)
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(4)价格指数调整法
是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的 成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间 隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评 估对象价值的方法。其计算公式为：
评资 估产 价值成 参交 照价 物（ 格1价格变动指数） 成参交照价物格价格指数
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基本内容：
1.了解市场法的基本含义 2.了解市场法应用的前提条件 3.了解市场法的程序 4.掌握市场法的具体方法 5.掌握市场法的优缺点
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一、市场途径的基本含义
市场途径是指利用市场上同样或类似 资产的近期交易价格，经过直接比较或类比 分析来估测资产价值的评估技术思路和实现 该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。