房地产开发三旧改造与资本运作业务相关各方合同设计、会计核算及涉税业务处理(下)

借：营业外支出 无形资产——摊销 贷：无形资产——土地使用权
205000000元 25000000元
230000000元
2、税务处理： （1）缴纳土地增值、城建税、教育附加、印花税、土地增值税 增值税：480000000÷（1＋5%）×5%＝22857142.86元 城建税：22857142.86×7%＝1600000元 教育附加：22857142.86×5%＝1142857.14元 印花税：480000000×0.05‰＝24000元 土地增值税： 扣除项目金额＝购房发票金额×［1+（转让年度-购买年度） ×5%］+与转让房地产有关的税金（包括契税、印花税、城建税、 教育附加）+与转让有关的费用 ＝230000000×［1+（2017-2012）×5%］ +9200000+1600000+1142857.14+24000+200000 ＝299666857.14元 增值额＝457142857.14-299666857.14＝157476000元 增值率＝157476000÷299666857.14×100%＝52.55% 应纳土地增值税＝157476000×40%-299666857.14×5%＝ 48007057.14元
站在投资程序、会计核算和税收的角度，被投资方选择债 权性投资更有利，第一，选择接受债权性投资程序更方便，只 需要由双方其签订借款协议，不需要履行任何其他法定手续， 而且可以随时抽回资金，不受法律限制；第二、选择接受债权 性投资，企业会计核算更简便：投资本息都可以直接通过“其 他应付款”核算；第三、选择接受债权性投资，税收上更有利， 法律规定范围之内的融资费用完全有可能在本期的利润中获得 回报。
贷：实收资本——某房地产开发公司 150000000元
计算应缴纳契税：142857142.86×3%＝4285714.29元
借：固定资产
4285714.29元
贷：应交税费——契税
4285714.29元
2、税务处理：
接受对方以房屋进行投资环节，除了发生契税、印花税以外，
不发生其他应税业务。
（三）以接受投资形式取得资金，采取权益性投资还是采取 债权性投资对房地产企业更有利
（2）企业所得税： 转让土地使用权净收益457142857.14-230000000-
（1600000+1142857.14+24000+200000）48007057.14=176168942.86元，应计入当期应纳税所得额缴纳 企业所得税。预计缴纳企业所得税=176168942.86×25%＝ 44042235.72元。
被投资方：如果仅仅是为了在短期内获取必要的经营资金， 同时，可以预判企业未来经营形势良好，盈利空间较大，又不 想让企业的控制权、管理权旁落，不想让别人最终分享更大的 经营成果，应选择债权性投资。选择这种方式，虽然在债务到 期前的短期内会发生一定的融资费用，但是，支付的这笔费用 会远远小于采取权益性投资企业预期分给对方的盈利；如果是 想在获取必要的经营资金的基础之上，进一步增加抗风险能力 或者转嫁经营风险，应选择接受对方权益性投资。这样，有可 能损害自身的最终利益，但是，也能够保证将自身的风险降到 最低程度。
三、股权收购
（一）先接受对方以土地投资再收购对方持有的部分股权如 何进行会计核算和税务处理
投资方与被投资方对投资方式的选择有所不同：
投资方：如果追求稳健性原则，会选择债权性投资，获得 固定回报，回报率虽然较低，但是投资比较安全；如果追求高 额利润，会选择权益性投资。这种投资虽然有可能获得更高预 期回报，但是，有一定风险，投资安全没有保证。究竟选择哪 种投资方式需要对被投资方的经营形势做出深入细致的研判。 如果认为被投资房未来经营形势良好，采取权益性投资获利可 能会更大，而且不存在太大经营风险，可以选择权益性投资。 否则，最好选择债权性投资。
房地产开发中的 三旧改造与资本运作 的合同设计、会计核算 及涉税业务处理
（下）
投பைடு நூலகம்方：
1、会计处理：
（1）按照以非货币资产进行长期股权投资处理
借：长期投资——长期股权投资
480000000元
贷：营业外收入——土地转让收入 457142857.14元
应交税费——应交增值税（销项税额）22857142.86元
教育附加：7142857.14×5%＝357142.86元
预缴土地增值税：142857142.86×2%＝2857142.86元
（2）企业所得税：
按照正常计算主营业务利润，计入当期应纳税所得额。
接受投资方：
1、会计核算：
接受投资时:
借：固定资产 ——房屋
142857142.86元
应交税费——应交增值税（进项税） 7142857.14元
房地产公司：
1、会计核算
借：长期投资——长期股权投资
15000万元
贷：主营业务收入
142857142.86元
应交税费——应交增值税
7142857.14元
借：主营业务成本
105000000元
贷：开发产品
105000000元
2、税务处理
（1）计算缴纳城建税、教育附加、预缴土地增值税
城建税：7142857.14×7%＝500000元
（二）房地产企业以对外投资形式销售开发产品如何进行会 计核算与税务处理
例17：某房地产开发公司，为了少交税款进行了相应的纳 税筹划，2017年1月将一部分公允价值为15000万元（含税）本 打算对外销售的开发产品（老项目）转为对外投资，目的是回 避销售环节增值税、土地增值税。该产品开发成本价10500万元， 问，此种操作会计上和税收上应该如何处理，采取此种筹划方 案是否有效（土地增值税预征率2%，房屋交易契税税率3%）？
权益性投资：属于长期投资，投资者凭借投资份额参与企 业管理，享有权利，获得股息分红。接受对方权益性投资，首 先要修改公司章程、办理增资注册，投资业务完成后被投资公 司的股权结构随之改变。投资业务完成后投资者不可随意撤资。
债权性投资：属于短线投资，投资到期后接受投资者需要 还本付息，投资人不参与被投资方经营管理，不享有被投资方 任何权利。接受对方债权性投资无需修改章程、办理增资注册， 投资业务完成后被投资公司的股权结构不变。投资业务完成后 投资者随时可以撤资。