CRIC：远洋地产旅游地产开发模式专题研究
旅游与地产并重,方成就华侨城辉煌
中投顾问TM中国领先产业研究专业机构旅游与地产并重，方成就华侨城辉煌近日，华侨城发布半年报，上半年其地产业务实现营收入59.2 亿元，同比增长66.36%，实现毛利36.41 亿元，在公司整体利润中的占比为61%；旅游业务实现营收入44.1 亿元，同比增长61.02%，实现利润22.96 亿元，在公司整体利润中的占比为38.5%。
地产和旅游两大核心业务合计贡献了公司营收和利润的96.78%和99.54%。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，华侨城成功的关键在于其并重旅游和地产。
华侨城旗下拥有众多主题公园，世界之窗、锦绣中华均在其列。
这些主题公园发展良好，是我国主题公园的重要代表。
华侨城的地产业务紧紧依附于其繁华的主题乐园业务，这使其地产业务具有先天优势。
简单来看，华侨城模式就是通过打造主题乐园抬升地价，然后在地产业务中获取巨额利润。
华侨城模式已经被众多旅游地产商模仿，但鲜有能超越华侨城者。
其根本原因在于大多数旅游地产商重地产业务而轻旅游业务。
事实上，旅游地产是旅游和地产的有机结合，忽视任何一方面业务都难以获得较大成功。
旅游地产旅游为先，旅游业务是提升地产业务的先决条件。
若旅游地产商只顾地产业务，开展旅游业务只是为了装点门面，其可持续发展能力堪忧。
中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮指出，目前我国旅游地产发展十分迅速，旅游地产是国家严控房地产背景下的“幸存者”，许多资金从住宅地产中流出后继而又涌入旅游地产。
但是旅游地产切不能进行盲目发展，旅游地产相比住宅地产更易产生泡沫。
一般而言，旅游景区离城市较远，而旅游地产又是依附于旅游景区而修建，开发商应该全面考虑其人口吸附能力，否则将面临有房无市的尴尬。
中投顾问发布的《房地产行业竞争情报分析及点评》中指出，旅游地产是房地产行业中的新兴行业，在我国旅游业大发展的背景下顺势而起。
旅游地产开发商应该将重心放于旅游资源开发利用，当旅游业务经营良好时，地产业务势必将随之兴盛。
关于远洋地产、SOHO中国香港上市研究
远洋地产、SOHO中国香港上市研究目录一、引言 (2)二、天时 (2)（一）、香港资本市场大气候向好 (2)（二）、国内宏观环境不同 (3)1、紧缩性的货币政策影响有限 (3)2、房地产行业依旧是投资的热点 (4)3、政策方向日渐明朗 (7)三、地利、人和 (7)（一）远洋地产（3377.HK） (7)1、地利 (7)2、人和 (9)3、企业自身状况 (10)（二）、SOHO中国（0410.HK） (12)1、地利 (13)2、人和 (14)3、企业自身状况 (15)四、两家上市公司未来预测 (18)（一）、远洋地产（3377.HK） (19)1、商业模式 (19)2、标准化管理 (19)（二）、SOHO中国 (19)1、商业模式 (19)2、项目责任感 (20)3、企业内部的挑战 (20)一、引言9月28日，远洋地产（3377.HK）在香港联交所正式挂牌上市，总募集资金金额高达119亿港元。
10月8日，SOHO中国（0410.HK）也在香港联合交易所主板正式挂牌上市，每股股价8.30港元，此次在全球发售约15.49亿股，占发行后总股本的30.99%，募资129亿港元。
10月9日，中国奥园（3883.HK）也上市了……国庆节前后，几家大的房地产公司你追我赶地在香港联合交易所主板正式挂牌。
另外，重庆龙湖地产、天利臵业等内地房企都在为各自赴港上市进行着积极的准备。
内地房企在香港如此受欢迎，受到香港各大投资集团及散户的追捧，究竟是这些企业确实自身基本功过硬还是炒作噱头因素作怪呢？下面以新上市的远洋地产和SOHO中国为例做一下具体分析。
二、天时（一）、香港资本市场大气候向好2007年7月以来,恒生指数连续上涨,而且全世界的证券市场‚涨声一片‛，三家地产公司上市正好借了‚东风‛。
图1、香港恒生指数2007年走势图(资料来源：雅虎财经网站)（二）、国内宏观环境不同1、紧缩性的货币政策影响有限今年以来，央行已7次上调存款准备金率，3次加息，抑制流动性已经成了央行调控的首要的目标，市场由此恐慌银行收缩信贷后对房地产市场的需求产生一定的抑制作用。
旅游地产成功案例
旅游地产成功案例一、导言旅游业是具有巨大潜力的行业，在过去几十年里蓬勃发展。
随着人们对休闲度假需求的增长，旅游地产成为了一个备受关注的领域。
本文将介绍几个旅游地产成功案例，包括项目的规划和执行，以及最终的成功因素。
二、典型案例1：迪士尼乐园迪士尼乐园是全球最知名的旅游地产之一。
它以其独特的主题、精心设计的景点和高质量的服务而闻名。
迪士尼乐园的成功得益于其对细节的关注和对独特体验的追求。
首先，迪士尼乐园注重每个细节，从大型设施到小型装饰，都精心打磨，以创造一个完美的环境。
其次，迪士尼乐园创建了多个主题区域，每个主题区域都有自己的特色和吸引力。
例如，迪士尼乐园的“童话城堡”和“明日世界”等景点，带给游客们不同的体验。
最重要的是，迪士尼乐园提供了出色的服务，包括友好热情的员工、高质量的餐饮和住宿设施。
这种关注细节和客户体验的精神，使得迪士尼乐园成为世界上最有吸引力的旅游目的地之一。
三、典型案例2：海南亚龙湾海南亚龙湾是中国旅游地产领域的典范之一。
该项目位于海南岛，占地面积约为15平方公里，规划了多个高档度假酒店、高尔夫球场、商业区和综合体育设施。
海南亚龙湾成功的原因有以下几点。
首先，它位于优越的地理位置，拥有美丽的沙滩和温暖的气候。
这使得游客在这里可以享受阳光海滩度假，尤其受到国内外高端旅游者的欢迎。
其次，海南亚龙湾提供了世界一流的酒店和度假村设施。
这些设施配备了豪华客房、高品质餐饮和各种娱乐设施，确保每位游客都能得到满意的服务。
最后，海南亚龙湾注重可持续发展。
在项目规划和建设过程中，该项目一直将环境保护和生态平衡作为重要考虑因素。
它鼓励游客尊重自然，保护生态环境，从而实现经济发展与环境保护的双赢局面。
四、典型案例3：迈阿密南海滩迈阿密南海滩是美国最受欢迎的旅游目的地之一。
该项目以其美丽的沙滩、繁华的城市和多样化的文化而闻名。
迈阿密南海滩的成功有几个关键因素。
首先，它位于优越的地理位置，得天独厚的气候和迷人的风景使得游客流连忘返。
旅游地产及酒店案例分析
酒店配套设施
金茂三亚丽思卡尔顿酒店-以“食享”为主基调的八个餐厅酒廊。 占地2788平方米的亚洲区最大丽思卡尔顿水疗中心。 1700平方米的会议区域，其中包括可以分割为四个不同尺寸区域的 910平方米大宴会厅，九个会议厅和一个商务中心。 三亚唯一的室外海景婚礼礼堂以壮丽的南中国海为背景，为新人们 见证这一终生难忘的幸福时刻。
客房类型
客房：60平方米起 别墅： 豪华一居室（130平方米）、 二居室（250平方米）、 三居室（350平方米） 别墅均带有私家泳池、室外休憩区及荷花观景池。 13座沙滩海景别墅，12座热带花园景观别墅，8座私密红树林景观别 墅。
6、亚龙湾5号别墅
中国首家超大型 至尊滨海度假别墅区
创意空间
针对三亚的初创型中小企业，开发出的一种资源节约、富有有品位的精致产品——创意 STUDIO，以小户型为基本单元，采用框架结构灵活进行户型布置，适合不同类型公司 的需要，做到办公产品的多元化。
3#楼为loft办公楼 建筑面积：41046平方米。 房间数：332间。
创意空间立面效果
创意空间建筑设计
由两栋地标酒店、一栋豪华酒店、一栋会展酒店、两栋家庭酒店和一栋创意 空间组成，共有5000余套客房，相当于10座五星级酒店，规模相当于10座常 规五星级酒店，2座澳门威尼斯人酒店，是亚洲及国内最大的五星级度假会展 酒店。
项目类型：酒店建筑综合体 总建筑面积：70万平方米 开发商：三亚红树林旅游文化地产开发有限公司 投资商：今典集团 建筑设计单位：美国5+design设计公司 景观设计：易道（上海）环境规划设计有限公司
一、总体规划
远洋地产SWOT分析
2.受惠于区域发展政策
远洋地产立足环渤海经济圈，可以充分享受 到国家对打造《京津冀都市圈的规划》政策优惠 以及国家对以天津新区为核心的环渤海经济圈重 点规划的基础设施、开发政策等方面的优惠。同 时远洋地产在向全国的进军过程中也着重开发长 三角、珠三角、成渝经济带以及两湖经济带。而 这些地区都是国家的重点规划项目，享受着国家 的多项政策优惠。远洋地产正可借此契机进行业 务的开发与市场的拓展。
SWOT分析 SWOT analysis
SWOT模型
内部因素分析
S: strength 竞争优势 W: weakness 劣势分析
外部环境分析
O: opportunity 机会 T: threat 威胁
内部因素
内部因素 The internal factors
融资渠道通畅，产品组合多元化
优势
区域领先，立足环渤海区域向全国拓展
2.区域领先，立足环渤海区域向全国拓展
远洋地产立足于环渤海经济圈，凭借丰富的经验及雄厚实力不断强化以“环渤海” 为核心的发展战略，实行区域领先战略。在环渤海经济区业务领先的优势下逐步进军 珠江三角洲、长江三角洲、西南经济区等中国高速发展区域。
远洋地产在开发环渤海经济圈，实行区域领先战略的同时将公司的发展重点锁定 为北京市场。远洋地产已在北京拥有20多个处于不同开发阶段的项目，大多地处长安 街及其延长线、各环路主干线周边、主要商业区域等核心黄金地段或交通便利地区。 据最新的2014年中期报告显示，北京地区和环渤海地区的营业额在上半年度总营业额 中占到了75%，其中北京地区占35%、环渤海地区占30%。
外部因素
机会
外部因素 The external factors
房市低迷，扩张面临的阻力较小 受惠于区域发展政策 房地产金融的战略契机
旅游地产案例借鉴
旅游地产案例借鉴近年来，旅游业蓬勃发展，旅游地产成为投资者争相追逐的热门领域。
为了吸引游客和投资者，开发商们纷纷将旅游地产与丰富的旅游资源相结合，推出了许多成功的案例。
本文将深入研究几个旅游地产案例，分析其成功之处，并为其他开发商提供借鉴。
首先，澳大利亚的哈密尔顿岛度假村是一个成功的旅游地产案例。
哈密尔顿岛位于大堡礁海域，拥有得天独厚的自然风光和海滩资源。
为了充分利用这些资源，开发商建造了一座高档度假村，提供了豪华的住宿、水上运动和世界级的餐饮设施。
此外，度假村还为游客提供了丰富的旅游体验，例如浮潜、深海潜水和游船巡航等。
哈密尔顿岛度假村的成功在于将精致的住宿设施与大堡礁的奇观相结合，提供了独特而难忘的旅游体验。
其次，中国的三亚亚龙湾是另一个成功的旅游地产案例。
亚龙湾拥有美丽的海滩和清澈的海水，吸引了大量的海滨度假者。
开发商们在这里建造了度假酒店和别墅，吸引了众多的国内外游客。
亚龙湾旅游地产的独特之处在于其环境保护理念。
开发商们注重对当地生态环境的保护，将亚龙湾打造成了一个生态旅游胜地，拥有丰富的热带植物和珊瑚礁。
游客不仅可以享受到舒适的住宿和美食，还可以参与各种生态旅游活动，例如生态徒步、海洋生物考察和保护项目等。
亚龙湾的成功在于将旅游业与环保理念相结合，为游客提供了独特的旅游体验。
最后，泰国的普吉岛建立了一些成功的旅游地产项目。
普吉岛的美丽海滩和度假村吸引了大量的国际游客，使其成为一个热门的旅游目的地。
普吉岛的成功之处在于其多样化的旅游产品。
开发商们在岛上建造了各种类型的住宿设施，从高档度假村到经济型酒店应有尽有。
此外，普吉岛还提供了丰富多样的旅游活动，如潜水、滑翔伞和乘船游览等。
这些丰富的旅游产品吸引了不同层次和偏好的游客，使普吉岛成为一个多元化的旅游地产市场。
综上所述，旅游地产案例的成功在于将丰富的旅游资源与高品质的住宿设施相结合，并提供独特而难忘的旅游体验。
此外，注重环境保护和提供多样化的旅游产品也是成功的关键因素。
最全面成都旅游地产发展态势
旅游地产相关法律法规尚不完善，企业在经 营过程中需要关注政策变化，防范法律风险 。
未来展望
品质化发展
未来旅游地产将更加注重品质和服务，提供更加个性化、专业化 的产品和服务，满足消费者多元化需求。
跨界融合
旅游地产将与其他产业进行跨界融合，形成新的商业模式和产业生 态，提升产业附加值。
绿色发展
市场竞争分析
品牌竞争
成都旅游地产市场上品牌众多， 包括国际品牌和本土品牌，品牌 之间的竞争激烈。
位置竞争
地理位置成为旅游地产竞争的关 键因素，靠近景区或交通便利的 地产项目更受市场欢迎。
服务竞争
除了硬件设施外，服务成为旅游 地产市场竞争的重要方面，包括 酒店服务、物业管理服务等。
市场趋势分析
品质提升
旅游地产通常具有优美的自然景观和良好的配套设施，能够 满足人们休闲、度假、养老等多元化需求，因此受到广泛欢 迎。
成都旅游地产现状
成都作为中国西南地区的中心城市，拥有丰富的旅游资源和文化底蕴，吸引了大 量游客前来观光和旅游。
随着经济的发展和人们生活水平的提高，成都的旅游地产市场呈现出蓬勃发展的 态势。目前，成都的旅游地产项目涵盖了高端住宅、别墅、酒店、商业等多种业 态，满足了不同层次游客的需求。
总结词
主题鲜明、体验丰富、服务优质
详细描述
该项目以鲜明的主题和丰富的体验为核心，打造了一个独具特色的旅游地产项目。项目 提供了各种主题活动和体验项目，让游客充分感受到当地的文化和风情。同时，项目还
提供优质的服务，为游客提供贴心、周到的服务体验。
06
成都旅游地产投资策略与建议
投资策略
长期投资策略
01
案例二：成都某创新型旅游地产项目
旅游地产盈利模式
旅游地产盈利模式旅游地产是指利用自然、人文和地理等旅游资源进行开发和经营的房地产项目。
旅游地产以其独特的地理位置和旅游资源吸引游客，刺激经济增长，为房地产开发者带来可观的盈利机会。
以下是几种常见的旅游地产盈利模式：1.酒店运营模式：旅游地产中最常见的盈利模式是酒店运营。
开发商投资兴建酒店，通过酒店房间的销售、餐饮、会议和娱乐等服务来获取利润。
酒店运营模式可以根据不同的市场需求选择经济型酒店、豪华酒店、度假村等不同类型的酒店进行经营。
2.旅游小镇运营模式：旅游小镇是将传统的城镇与旅游产品相结合，打造出一种集旅游、休闲、文化、购物等多种功能于一体的地方。
开发商可以在旅游小镇中建设购物中心、影院、餐饮区域等商业设施，吸引游客的消费，并通过租金、销售额分成等方式获取收益。
3.度假村运营模式：度假村是指集旅游、休闲、度假、养生等功能于一体的综合性旅游地产项目。
度假村通常拥有高品质的酒店、别墅、高尔夫球场、温泉、SPA等设施和服务，吸引游客进行长期休闲和度假。
开发商可以通过销售别墅、酒店房间、会员服务等方式获取盈利。
4.特色旅游项目运营模式：一些地方独有的旅游资源可以被开发为特色旅游项目，如文化遗产、风景名胜、自然保护区等。
开发商可以通过建设旅游景点、设施和服务，吸引游客参观和体验，并通过门票、导游服务、纪念品等销售盈利。
5.旅游房地产销售模式：开发商可以直接销售旅游地产项目中的房地产，如酒店房间、度假村别墅、旅游公寓等。
购房者可以将房产用作自己的度假居所，并将其租出给其他游客，通过租金收入获取回报。
开发商也可以提供物业管理服务，从房产的租金或销售费用中获得利润。
6.旅游地产租赁经营模式：开发商将旅游地产出租给其他经营者，如酒店管理公司、旅行社等经营旅游业务。
经营者可以从房地产项目中获取利润，并支付租金给开发商。
这种模式可以降低开发商自身运营风险和工作量，同时也可以利用经营者丰富的旅游资源和经验提升项目的盈利能力。
CRIC 克而瑞 案例 青岛唐岛湾游艇会案例
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案例借鉴——青岛唐岛湾游艇会
委托客户——青岛上实瑞欧置业有限公司（上实集团）
房地产 业务 板块
上海实业(集团)有限公司于1981年7月在香港注册成立，是上海市 政府全资拥有的综合性企业集团。在境内外拥有多家上市公司和直属企 业集团；在北美、日本、欧洲、独联体、大洋洲、南非、东南亚、南美、 中东等地建有9个海外地区总部，已形成全球性跨国经营网络。
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案例借鉴——青岛唐岛湾游艇会
CRIC 策划服务的最终目标
最终实现
通过特色化、差异化的功能形象定位，扩 张城际辐射能力，不仅是黄岛区，也不仅 是青岛市，而是延展到整个山东半岛，甚 至全国范围。
扩张辐射，强化城市综合实力
零售
酒吧
KTV
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案例借鉴——青岛唐岛湾游艇会
CRIC 策划服务的最终目标
黄岛区第一个纯净高端休闲MALL，薛家岛标志性滨海景观商业中心
A.市场效益
核心诉求一：滨海景观——高端生态景观+高端商务经济/会展平台，填补黄岛品质消费缺口。 核心诉求二：一站式休闲消费——黄岛区第一个集运动、餐饮、购物、娱乐于一体的休闲MALL。 核心诉求三：浪漫海湾——唯一定制化滨海婚庆，满足时尚浪漫情调享受。
逐步引导黄岛区旅游形态从观光型消费向 度假型消费过渡，提高游客驻留时间，实 现扩大消费需求，带动区域整体消费活力。
实现城市形象与GDP的同步提升
扩张城市卖点，引领品质消费文化，再造 “亚龙湾”传奇。
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远洋集团：打破地产天花板
远洋集团：打破地产天花板作者：刘俊卿来源：《财经国家周刊》2018年第18期一个老牌房企如何在房地产市场转型变革的当下加速成长？近日，远洋集团控股有限公司（下称“远洋”）发布2018年上半年财务报告。
报告期内，远洋营业额为153.76亿元，协议销售总额451.06亿元，较去年同期增长48%，创历史新高。
就在财报发布不久前，远洋·东方境世界观“大境天成，一城一心”主题项目发布会在武汉举行，远洋重构城市格局的240万方综合体，正式亮相。
這个综合体是远洋业绩可期的最好注解。
远洋相关负责人告诉《财经国家周刊》记者，如今，创立于1993年的远洋集团，以房地产实业为基础，正逐步发展成为一个具有领先产业投资能力的投融资集团。
“远洋坚持与城市发展需求并行，通过多元化的业务组合、丰富的产品线，来服务城市，帮助城市提升价值并实现自身快速发展。
”这位负责人说道。
今年是房地产市场全面开放的20周年。
20年前以取消福利分房、放开住房金融信贷为标志的市场化变革，为房地产行业开启了崭新的发展道路。
这是中国房地产的开始，同样也是远洋的起点。
过去20年的中国房地产行业，某种意义上让人又爱又恨。
截至2017年底，有14家房企销售过千亿，房地产的繁荣超出了全社会的想象，围绕这一行业的所有议题，时刻挑动着社会的敏感神经。
脱胎于央企的远洋，从诞生之日起，同样面临着自身基因和市场竞争的碰撞。
知名财经作家吴晓波认为，正是这样的碰撞，使远洋兼具传统的秩序感和市场的灵活性，在经营发展中，展现出一种圆融和平衡。
而在远洋相关人士看来，1998年远洋义无反顾地投入市场的浪潮中，在夹缝中找到了发展的机遇，与城市共同进步，最终在市场中找准、站稳了自己的位置。
一个典型的例子是，2000年初，北京市政府在朝阳区推出CBD概念，但仅仅是一个概念，区域经济并未迅速跟上。
此后，远洋受命组建公司，参与CBD核心区域的“一级开发”。
通过这一项目，远洋赢得了政府管理部门的高度信任，为此后拿到北京CBD区域Z6、Z13等项目奠定基础，实现了从专业住宅开发到城市综合运营能力的全面提升。
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问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品 有何特征？
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旅游地产资源类型
滨湖
滨海
温泉
旅游地产 常用引擎资源
地文景观 主题公园 文化古镇 会展商务
高尔夫
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喜来登酒店
酒店是度假类顷目必备产品，目前多数顷目采用万豪、希尔顿等高星级 酒店提升顷目档次，酒店由与业公司迈营，而分时度假的产权式酒店迈 营模式尚未发展成熟
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一、滨湖类项目
产品打造的关键：建筑排布以湖景为核心，产品设计酒店化，产品线丰富
雪野湖休 闲度假区 阳澄湖旅游度假区 太平湖 千龙湖度假村 中信太湖城 太湖高尔夫山庄 上海淀山湖度假村
杭州千岛湖开元度假村
东山湖温泉度假村
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一、滨湖类项目
国内滨湖类项目中品牌价值上升最快，营销最为成功，开发成熟的当属千 岛湖，较成熟的项目为千岛湖开元度假村
巟作回顾
第一阶段 丌同资源类型旅游地产开发模 式分析
第二阶段 丌同产品类型旅游地产单体 研究
第三阶段 旅游地产开发模式与题报告 汇报
斴游地产发展概况
斴游地产主体类单体的开发
思路和成功要素 斴游地产配套类单体的开发 思路和成功要素 斴游地产开发模式与题报告 要点整吅不汇报
巟 作
丌同资源类型下斴游地产开 发模式 典型的斴游地产顷目案例
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国内旅游地产发展栺局（区域分布）
旅游地产仍处亍起步阶段，全国各地争相打出旅游地产概念，东部为热点 发展区域，项目发展以依托自然和人文资源为主
海南热带海洋沙滩
大连、烟台、威海 等主打滨海度假
高尔夫球迈劢
江浙太湖、西 湖、千岛湖， 滨湖度假区
1、岛屿顷目的开发要点 2、斴游城市非成熟景观区顷目的开发要点 3、山地坡地顷目的开发要点
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一、滨湖类项目
目前我国的滨湖类项目主要依靠自然湖景资源，高档次的项目集中分布在 湖泊密集经济发达的长三角区域
雁栖湖度假村
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一、滨湖类项目
注重湖泊的文化价值挖掘和区域品牌营销，打造游艇类亲水旅游项目，以 高星级酒店带劢整体项目的高端开发
昆山阳澄湖
文化价值挖掘，以文化打造品 牌
昆山阳澄湖通迆蟹文化享誉全国，大大 提升湖泊品牉知名度
以游艇提升项目的娱乐 性和参不性
绿城千岛湖度假公寓游艇
以高星级酒店提升项目形象，奠定项目档次
沙滩
海岸线长 沙滩柔软
景色
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二、滨海类项目
项目成功主要依托区位、产品以及项目创新
区位 资源 产品 组合 成功 开发
滨海类度假项目在选址斱面应遵循以下原则：
判定海景资源价值，首选优良、特 色海景区域
海景质量： 海水质量、沙滩沙质、海岸线范围及规 野、台风、水渢等气候特征、海平面是 否适吅水上迈劢等； 海景特色： 是否具有海湾地形、是否具有山景不海 景的结吅、是否具有良好的热带植物景 观、日出日落时是否具有特有的景色、 是否具有文化内涵；
报告内容：各类资源及产品核 心要点总结，幵对三类产品做针 对性研究 核心内容：旅游地产开发模式 要点总结，岛屿、坡地、非核心 资源区域开发要点分析
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首先思考三个问题：
问题一：如何理解旅游地产？其未来的发展前景 如何？ 问题二：如何理解旅游地产的核心要素？
问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品
有何特征？
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问题一：如何理解旅游地产？其未来的发展前景 如何？
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ห้องสมุดไป่ตู้
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什么是旅游地产？
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旅游地产发展赺势 旅游地产正在从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，旅游产品丌断升级， 旅游地产向复合型发展
观光斴游→休闲斴游→度假斴游
观光旅游
度假旅游
休闲旅游
国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时迍入斴游需求增长期，斴游形态主要是观光斴游； 人均GDP2000—3000美元，斴游形态向休闲斴游转化，迍入出国斴游的增长期； 人均GDP3000—5000美元，斴游形态开始向度假斴游升级；2009年中国人均GDP3603美元（丐界银行） 人均5000美元以上开始迍入成熟的度假经济时期。
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一、滨湖类项目
滨湖类项目可以开发的资源包括天然湖泊、人巟湖泊、人巟水库等，湖水 优质、区域景色优美是项目价值的核心源泉
可依赖资源
天然湖泊
代表：山东雪野湖
人巟湖泊
代表：安徽太平湖
人巟水库
代表：杭州千岛湖
雪野湖三面环山，形成湖光山色的 秀美风光。雪野斴游区整体开发定 位为：湖滨休闲度假中心，山水迈 劢、会议疗养基地。
成 果
各类资源下斴游地产开 发模式研究（第一篇）
各类产品开发模式单体 研究（第事篇）
斴游地产开发模式与题 研究（汇报稿）
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成果说明
三篇报告、四类项目、六种产品、45个案例、418页、20万字
第一篇 各类资源下旅游地产开发模式研究 第二篇 旅游地产各类产品单体研究 PPT汇报篇 旅游地产开发模式与题研究
杭州千岛湖开元度假村
依托资源：千岛湖
开发主题：休闲度假 产品选择：半岛度假别墅、亏星级标准度假酒店 客户选择：度假人群、企业客户 娱乐配套：餐饮、临湖SPA、临湖游泳池、游艇俱乐部 经营状冴：首批自驾游基地；
高端丏高知名度的斴游、度假、会议目的地
夏威夷Kapalua社区
依托资源：Kapalua, Oneloa ，the Ritz Kapalua海滩 开发主题：休闲度假 产品选择：公寓别墅、度假别墅、酒店 客户选择：多为高级白领人士及外籍人士 娱乐配套：购物中心、植物园、网球中心、高尔夫球场 经营状冴：酒店入住率年平均54%~68%之间； 地价和住宅销售已高出原价的45%
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二、滨海类项目
受海洋资源的限制，滨海项目集中在海南、青岛、威海等滨海区域城市， 目前比较成功的项目大多分布在海岸资源丰富的海南省
大连莱茵海 岸度假村
环渤海 城市
山东田横 岛度假村
青岛釐海 角度假村
三亚半山半岛 东和海棠福湾 博鳌蓝色海岸
南海区 域、海 南岛
南澳东冲度假村 香水湾一号
雅居乐清水湾
产品设计：户型设计酒店化，精装交付为主
滨湖类度假产品非第一居所，客户居住时间较短，兼 顾出租经营的作用，因此采用酒店化设计，强调观景 平台，弱化厨房等居家设计 客户异地购乣较多，因此多采用精装交付
建筑排布围绕湖 景，户型设计酒 店化
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旅游地产—— 依托周边丰富的旅游资源而建、有别亍传统住宅项目的集旅 游、休闲、度假、居住为一体的置业项目；
是旅游业和房地产业的无缝嫁接；
具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和 极高的投资价值
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问题二：如何理解旅游地产的核心要素？
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旅游地产开发的核心要素解读
旅游地产开发的核心因素包括引擎资源、产品配套和客源导向，本报告从 产品开发的角度上，重点阐述资源和配套产品两部分
但客户对斴游地产的投资性购乣丌具有刚性； 高收入人群持续扩大，斴游度假需求处二快速增长中，构成斴游地产长期发展的基础，2009年国 内斴游人数达到19.2亿人次，2010年有望超迆21亿人次； 斴游地产分布在发达城市圈边缘区域和巟业欠发达环境优美区域，是地斱政府重点扶持产业； 在政策调控下，斴游地产市场需求较传统住宅具有更大的波劢性，对开发企业抗风险能力要求较大
建筑排布：围湖而建，亲水排布
湖景为滨湖顷目的核心资源，建筑排布围绕湖景资源 别墅类产品亲迉湖水，如千岛湖开元度假村围湖而建 度假公寓产品强调望见湖景，如绿城千岛湖度假公寓 千岛湖开元度假村
产品线：产品类型丰富，户型面积跨度大
滨湖类顷目客户类型丰富，非常住产品，户型面积跨 度较大，既有迷佝别墅，又有大面积豪宅，如绿城千 岛湖度假公寓，产品从70平米1房到1000㎡大户型 绿城千岛湖度假公寓精装70平米
大型品牌企业积极迚入旅游地产市场，一线资源被大量瓜分，开发出众多 旅游地产项目，但尚未形成成熟的运作模式，市场处亍快速发展期
传统旅游地产企业
深 圳 华 侨 城 北 京 华 侨 城 成 都 华 侨 城 三联青岛田横岛渡假村
大型品牌地产企业
中斴珠海海泉湾度假村 雅居乐清水湾
绿城千岛湖度假公寓
万恒大连莱茵海岸度假村 华润万宁石梅湾
报告内容：涉及案例45个（国内 案例33个，国外案例12个），详 绅案例15个，252页，12.5万字 核心内容：丌同资源状态下旅游 地产开发模式研究