望湖国际项目可行性研究报告12[1].12-(定)

“湖景国际”项目可行性研究报告台州新都置业有限公司一、总论♦ 1.1项目简介♦ 1.1.1项目位置项目坐落在临海市双林路与临海大道西南角，本地块北侧临海大道，为约100余米宽的城市林荫干道，东侧绿化为28米宽城市支路。

区块外部交通条件及内部“五通一平”条件基本成熟。

宗地位置如图：♦ 1.1.2项目现状“湖景国际”是台州新都置业有限公司目前唯一正在开发的商住楼盘项目，该项目土地是公司于2007年9月经拍卖购置。

项目规划物业类型有高层、低密度住宅等形态。

地块东面对市政绿化洛河公园，南边及西边靠已完工的灵湖风景区，与省重点中学台州中学仅仅相隔一条马路，北与“湖畔尚城”、“云水山庄”小区及临海市商业街相临，是未来市区中心地段。

项目周边临湖面山，自然景观资源优良；且毗邻五星级大酒店华侨大酒店（正在装修，明年初投入营业）、临海市体育馆（已投入运行）等；交通便利，商服配套获取便利；地块规模在临海较大，综合优势明显，便于公司运作项目产品。

♦ 1.1.3项目总体规划要求“湖景国际”项目由台州新都置业有限公司建设开发，该公司将致力于打造当地高档品质楼盘。

“湖景国际”项目规划总用地面积139282平方(约208.9亩),规划总建筑面积约342526.7万㎡，其中地上建筑面积252254平米，地下建筑面积90272.7平米，建筑占地41565平米，容积率1.79，项目分为高层住宅、酒店式公寓、低层公寓、商业及配套等业态。

其中，高层公寓建筑面积为146102.7万㎡，共计1053套，酒店式公寓约19687.8万㎡，共计391套，低层公寓约68000万㎡，共计260套，商业9079.4平米，其他为会所及配套设施，居住人口可达5000余人。

1.1.4项目规划指标总体经济技术指标表高层区面积表低层区面积表♦ 1.2公司主要股东远洲集团简介及理念♦ 1.2.1公司主要股东介绍远洲集团作为台州新都置业有限公司控股股东，其起步于1987年，现已成为一家集旅业、房地产、石油化工三大产业于一体的全国无行政区域民营企业集团。

集团拥有下属分、子公司及合作、合资公司共近20家，其中酒店业拥有多家高星级酒店：远洲国际大酒店（四星）、台州花园山庄（四星）、九江远洲国际大酒店（五星）、巢湖远洲大酒店（筹建五星）、宁波远洲大酒店（五星）、双鸽远洲大酒店（筹建五星）、瓦房店远洲大酒店以及多个建设中的高星级酒店项目；房产业拥有多家下属开发与物管、商业企业：远洲集团阳光房产有限公司、九江远洲置业有限公司、九江新湖远洲房产有限公司、巢湖远洲房地产有限公司、远洲阳光物业管理有限公司、巢湖远洲物业管理有限公司、大连远洲东涛房地产开发有限公司、包头远洲置业有限公司、台州新都置业有限公司、远洲集团商业经营管理有限公司；石化拥有2家下属公司及7家连锁加油站：临海市远洲石化有限公司、浙江远洲化工物资有限公司。

集团自1999年组建以来，先后荣获“全国民营企业500强”、“浙江省100家最佳企业”、“ 中国房地产开发与经营业100强企业”、“中国诚信经营企业”、“中国房产住宅100强企业”等称号。

多年来，企业资信等级均为ＡＡＡ级。

♦ 1.2.2企业文化远洲集团恪守“提高生活品质，创造社会价值”的企业使命，本着“ 远洲创造美好生活”的企业宗旨，秉持“诚为先、信为基、人为本、和为贵”的核心价值观，致力于创造优质的产品、优良的服务和优秀的文化，构建具有远洲特色的发展思路和管理模式，打造一个“活力远洲、实力远洲、魅力远洲”。

远洲始终坚持“诚信人和”的核心价值观，不断完善管理机制，积极培育核心竞争力，实施文化、人才、品牌三大战略，充分发挥规模化发展、连锁化经营的优势，实现远洲事业稳健、和谐、持续发展。

♦ 1.2.3开发理念远洲房产是远洲近几年迅速发展的重要产业，远洲集团阳光房产有限公司、九江远洲置业有限公司、九江新湖远洲房产有限公司、巢湖远洲房地产有限公司、远洲阳光物业管理有限公司、巢湖远洲物业管理有限公司、大连远洲东涛房地产开发有限公司、包头远洲置业有限公司、台州新都置业有限公司、远洲集团商业经营管理有限公司等分（子）公司。

集团自1993年进入房地产领域以来，先后开发了浙江临海国际家园、安徽巢湖世纪新都住宅和大型商铺、江西九江远洲国际大酒店及酒店式公寓和大型商铺等逾150万平方米的房产项目，远洲房产以“提高生活品质，创造美好生活”为宗旨，追求人居环境与城市建设的和谐统一，不断创新，把住宅、商业有机地结合在一起，建设城市新生活的人居环境，为城市建设增添亮丽的风景线，打造当地顶级房产品牌。

♦ 1.3项目公司概况企业名称：台州新都置业有限公司；住所：临海市崇和路238号；法定代表人：郭敏龙；注册资本：12000万元人民币；企业类型：有限责任公司；经营范围：房地产开发与经营；成立日期：2007年10月30日。

台州新都置业有限公司成立于2007年10月，注册资本人民币12000万元，由包头远洲置业有限公司、浙江春晨置业有限公司、临亚集团有限公司按51%、26%、23%比例出资，法人代表郭敏龙，公司主营房地产开发。

该公司注册地址位于临海市崇和路238号，开发资质暂定。

公司现有员工39人，其中工程技术人员15人（工程师8人），95%以上员工具有大专以上学历。

公司下设办公室、财务部、工程部、设计部、营销部、总经办（其中项目总工程师和营销总监从杭州市场招聘过来的具有丰富专业经验），公司管理层关系融洽，具有较强的团队凝聚力。

♦ 1.4编制依据本项目可行性报告根据台州新都置业有限公司提供的资料，结合有关的政策法规和临海市有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发融资提供科学的决策依据。

此外，本项目可行性研究报告编制依据还有：临海市国土资源局《国有土地使用权出让合同》；临海市双林路项目红线图。

♦ 1.5结论由于项目规模在临海较大，社区配套相对齐全，楼盘整体档次较高，对推动临海市房地产市场的发展，改善临海市居民居住条件将会产生巨大作用，本项目可解决将余5000余位居民住房问题，社会效益非常明显。

通过一系列环境保护措施，将项目建设对水、植被、动植物等造成的影响降到了最低且保同时，随着临海市房地产市场的逐步完善，凭借新都公司及控股股东远洲集团完善的营运管理机制、优秀的各类专业人才和丰富的房地产开发经验,本项目必将取得成功,并成为当地此类项目中的一道亮丽的风景线。

二、市场分析1.1房地产行业大环境近两年国家对房地产行业宏观调控政策力度不断加强，从土地管理、供应结构、市场监管、税收政策、利率调整以及相关法律法规的制定与完善等方面进行组合调控。

2006年，中央相继出台了“国六条”及其配套文件等一系列宏观调控政策并取得一定效果，房地产市场呈现出积极的变化。

主要是：1、房地产开发投资保持平稳增长。

全国房地产开发完成投资19382亿元，同比增长21.8%。

低于同期固定资产投资增速，处于近几年来较低水平；2、房地产开发结构得到一定改善。

2006年，全社会固定资产投资为93472.36亿元，同比增长24.5%，增幅同比回落2.7个百分点。

其中，房地产开发投资19382.46亿元，同比增长21.8%，增幅回落2.0个百分点；全国房地产开发到位资金26880.21亿元，同比增长25.6%；全国完成购置土地面积36791.02万平方米，同比下降3.8%，同比去年增幅上升了0.2个百分点，低于商品房施工面积涨幅的20.9个百分点、商品房新开工面积18.9个百分点。

但房地产作为我国新发展阶段的一个重要支柱产业的定位没有变。

国家对于房地产行业的规范将是长久的，宏观调控将是一个长期的、渐进的过程。

从中长期来看，房地产业仍是具活力与投资价值的行业，市场发展前景看好。

在房地产开发企业自筹资金要求增强，土地管理更加严格的大环境下，对房地产开发企业的运作门槛、资金保障提出了更高的要求，这将导致行业门槛的提高和市场格局的进一步整合，在一些缺乏房地产开发经验和资金实力的开发企业出局的同时，对开发经验丰富、资金实力雄厚的开发企业来说，也是实现快速发展的有利时机。

♦ 2.1临海市宏观经济分析♦ 2.1.1宏观经济分析2006年，临海市GDP达到193.1亿元，按常住人口计算，人均地区生产总值达到15868元。

截止2006年底，临海市户籍总人口人口111万人,市区50.7万。

♦ 2.1.2社会固定资产投资2005年，临海市完成全社会固定资产投资66.57亿元；2006年1-9月，临海市完成全社会固定资产投资56.89亿元，比去年同期增长32.1%，增幅比去年同期提高23.7个百分点。

房地产开发投资明显降温。

受住宅开发投资减少的影响，全市共完成房地产开发投资4.93亿元，比去年同期下降33.6%。

1-9月，全市商品房销售面积17.37万平方米，比去年同期下降8.5%，商品房销售额6.89亿元，增长12.5%。

♦ 2.1.3生活水平2006年1-9月份，全市城镇居民人均可支配收入12844元，比去年同期增长4.7%。

农村居民人均现金收入6168元，增长12.7%。

工资性收入特别是本乡地域内劳动得到的工资性收入增长比较明显，是农村居民现金收入快速增长的主要因素。

临海市农村居民人均工资性收入2272元，比去年同期增长11.3%，其中在本乡地域内劳动收入为1364元，增长25.0%。

2006年全市城镇居民人均可支配收入16764元。

2006年1-9月份，全市实现财政总收入16.51亿元，比去年同期增长23.7%，其中地方财政收入8.23亿元，增长25.2%。

增值税、企业所得税和营业税构成临海市财政总收入的主体，分别完成税收6.80亿元、3.51亿元和2.09亿元，比去年同期增长30.9%、20.3%和22.5%。

♦ 2.2房地产市场分析临海市房地产公司目前有37家，其中二级资质7家、三级资质5家、四级资质7家、暂定资质18家；从业人员789人，其中高级职称19人，中级职称293人；注册资金5000万元以上企业4家，注册资金500万元—5000万元的企业33家。

在国家对房地产行业宏观调控政策力度不断加强，同时金融机构对房地产开发企业开发经验要求、资金实力要求更加严格的大环境下，临海当地房地产开发企业也进行了重新洗牌，一些实力较弱的开发商逐步退出当地市场，资金实力较强的开发商房地产开发投资及开发面积也逐步相应有所下降，临海本地房地产开发得以有序平稳发展。

2006年临海房地产开发总投资6.88亿元，同比下降36.8%，其中住宅投资3.91亿元，下降40.1%。

全年销售商品房23.17万平方米，同比下降0.9%，商品房销售额9.07亿元，同比增长16.2%。

♦ 2.2.1临海市土地供应情况商品房土地供应情况：2003年推出土地1100亩，2004年推出585亩，2005年270亩。