土地项目一级开发实施方案DOC

土地项目一级开发实施方案编制单位：申报日期：一、项目基本情况1、项目状况项目位于＿＿＿村，总用地面积为＿＿＿公顷，具体四至为：东至＿＿＿，南至＿＿＿，西至＿＿＿，北至＿＿＿。

2、项目规划项目规划用途主要为居住及商业配套，总用地面积为＿＿＿＿平方米，其中建设用地面积为＿＿＿平方米，代征道路用地为＿＿＿平方米，代征绿化用地为＿＿＿平方米；规划总建筑面积为＿＿＿＿平方米，其中住宅为＿＿＿平方米，公共服务设施＿＿＿平方米，公共设施（商业金融）为＿＿＿平方米，配套中小学为＿＿＿平方米。

3、项目背景为了推进城镇建设，市政府决定分期实施建设，具体四至为：东至＿＿＿，南至＿＿＿，西至＿＿＿，北至＿＿＿。

规划范围面积为＿＿＿公顷。

4、项目自然特征（1）地形地貌项目所属地区主要为平原地貌，地势起伏较小，土质大部分属于轻壤，适宜进行建设开发。

（2）气候气象本地区气候四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。

（3）河流水系域内地下水资源及地热资源非常丰富，水质优良。

（4）地质项目宗地已经聘请＿＿＿＿勘察设计研究院有限公司进行地质灾害危险性评估，根据地灾评估报告备案表，本地块评估级别为一级，适合进行房地产开发建设。

5、项目区位特征景观资源得天独厚，也具有较好的外部交通环境。

6、土地利用现状分析（1）规划用地现状权属项目用地范围面积约为＿＿＿公顷（合＿＿＿亩），全部为＿＿＿市＿＿＿镇＿＿村集体土地。

（2）现状地上物状况项目总用地面积＿＿＿公顷，共涉及＿＿＿村居民约＿＿＿户，户口薄登记人口约＿＿＿人，经过现场查勘，平均每户宅基地面积约＿＿平方米，故宅基地总面积约＿＿＿平方米。

根据现场调查，房屋的成新率大多为8、9成新，建筑容积率约为1.0。

非居民住宅涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂等＿家单位，非住宅建筑面积约＿＿＿＿平方米。

项目用地范围内另有其它征地补偿地上物情况如下：1．农作物合计＿＿亩。

其中：玉米＿＿亩；苜蓿＿＿亩；黄豆＿＿亩；小麦＿＿亩；2．树木。

道路两侧及项目范围内树木：槐树约＿＿棵，杨树约＿＿＿棵，柳树约＿＿＿棵；3．机井＿眼；4．坟冢＿座；5．电线杆＿＿根；6．配电室＿座；7．鱼塘＿＿＿亩；8．承包果园：苹果园＿＿＿亩，梨园＿＿＿亩，苗圃＿＿＿亩；9．现状乡村道路＿＿＿米。

7、土地一级开发成本项目土地一级开发总成本为＿＿＿＿万元。

二、成立领导机构1、项目组织机构由投标人＿＿＿＿＿＿＿为本次招标的＿＿＿＿＿＿＿一级开发项目成立项目部，派驻总经理一人负责该项目建设的全部工作，并相应成立负责办理项目立项、规划、拆迁、市政建设批准手续的专门部门；负责评估、拆迁等经济合同以及工程造价等具体工作的经济管理部门；负责具体组织拆迁、大市政建设的工程管理部门；为保证整个项目建设还成立了项目部内部管理的文秘、档案以及后勤保证的综合管理部门。

2、公司与项目管理部门之间的关系＿＿＿＿＿＿＿＿一级开发项目项目部是＿＿＿＿＿下属部门，项目部总经理对＿＿＿＿＿＿＿＿＿负责，全面管理＿＿＿＿＿一级开发项目工程建设。

（1）、项目部的权限：完成＿＿＿＿＿＿＿＿＿一级开发项目所需要的人力、财力、物力，直接对＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿负责。

（2）、项目部的职责：1）、负责办理项目立项、规划、拆迁、市政建设批准手续；2）、负责完成拆迁、大市政建设实施全过程的所有工作；3）、负责与本项目有关系外部单位的协调；4）、完成政府规定、公司规定经济指标。

三、纳入储备计划自获得一级开发授权并签订开发协议起，主要开发进度计划如下：（一）、办理项目立项、规划、拆迁等相关批准手续：目前已完成报批规划意见书、用地预审、立项、建设用地规划许可证等前期手续，从＿＿年＿月至＿＿年＿月将完成勘测钉桩、地下文物勘测、拆迁手续办理等前期工作；（二）、组织实施拆迁工作；从＿＿年＿月至＿＿年＿月确定拆迁方案，办理拆迁批准手续，拆迁公示，委托评估、拆迁机构，入户调查评估、与被拆迁人签订拆迁协议、支付拆迁费用，拆除地上物平整场地，办理拆迁结案。

（三）、进行大市政建设：时间从＿＿年＿月至＿＿年＿月：办理大市政工程建设报批，委托电力、燃气、热力、电信、有线电视、上水、雨水、污水道路等各专项工程设计并组织审图、进行市政综合审批，办理各专项工程施工、监理招投标、组织专项工程开工建设、办理竣工验收。

（四）、定向安置房建设：定向安置房拟建设在现场厂房处，在厂房拆迁完成后将尽快办理相关规划设计、开工等手续，在＿＿年＿月前完成全部房屋、小市政、配套等工程建设并组织入住。

（五）、＿＿年＿月办理本项目一级开发建设验收手续，达到土地供应条件。

（六）、＿＿年度工期安排：本年度完成国有企业收购及拆迁工作量的＿＿%或实现项目投资额＿＿亿元。

四、土地一级开发一级开发实施单位具体承担的任务主要包括三大块内容，即前期手续办理、实施征地拆迁及市政设施建设1、前期工作前期工作包括有：办理规划意见书，进行用地预审，编制项目申请报告并申请发改委的立项核准批复，办理建设用地规划许可证等。

2、征地征地工作包括有：根据规划意见书进行钉桩，土地勘测定界，组织征地补偿谈判，组织村民代表会议，签订征地补偿协议，征地报批及公告，办理征地结案，取得建设用地批准书等。

3、拆迁拆迁工作包括有：评估、拆迁公司招标，入户调查，进行拆迁公示，制订拆迁补偿安置方案，拆迁许可听证，核发拆迁许可证，评估拆迁公司开展评估及拆迁补偿谈判工作，签订拆迁补偿安置协议，房屋拆除，拆迁结案等。

4、市政建设根据规划进行项目市政方案综合咨询，委托施工图设计、工程投招标，组织施工队伍进行市政基础建设，市政工程验收结案。

5、土地一级开发验收土地一级开发工作完成后，应及时进行各种资料的整理，委托审计机构对成本进行审计，申请土地一级开发验收等。

6、土地入市交易完成土地一级开发后，进行地价评估及审核，入市交易。

(一) 征地实施方案1、征地情况概述项目土地一级开发总面积＿＿＿公顷（合＿＿＿亩），全部为＿＿＿镇＿＿＿村集体土地，征地范围四至为：东至＿＿＿＿，南至＿＿＿＿，西至＿＿＿＿，北至＿＿＿＿。

根据＿＿＿村土地统计簿及现场调查初步估算，项目用地范围土地利用现状情况如下表所示，具体数据以项目完成钉桩工作后，国土管理部门出具的地类勘测成果通知单位准。

（1）、征地补偿内容及标准①征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。

涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。

②征地补偿费不低于最低保护标准。

征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位及本办法规定的人员安置费等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。

③征地补偿费用于人员安置后，其余作为土地补偿费支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会，用于农村村民生产生活。

（2）、征地补偿方案项目征地采用货币补偿方式。

项目所征土地为＿＿＿镇＿＿村的集体土地合计＿＿＿公顷（＿＿＿亩），征地补偿费由土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿及相关税费构成，确定补偿标准时，除不低于最低保护标准外，还要满足支付安置补助费的要求。

（3）、劳动力安置方案主要涉及以下三类人员，一是只办理户口农转非人员，是指征地后只是户口转为非农业户口（城镇居民户口）的人员，主要是不满16周岁的未成年人及16周岁以上正在接受义务教育和学历教育的学生；二是转非劳动力，是指征地转为非农业户口且在法定劳动年龄范围内具有劳动能力的人员，不包括16周岁以上正在接受义务教育和学历教育的学生；三是指超转人员，包括一般超转人员及孤寡老人和病残人员，指因国家建设征地农民户转为居民户的原农村劳动力中年龄超过转工安置年限（男满60周岁，女满50周岁及其以上）人员，包含无人赡养的孤寡老人以及法定劳动年龄范围内经有关部门鉴定完全丧失劳动能力且不能进入社会保险体系的病残人员。

①只办理户口农转非人员补助②转非劳动力补助转非劳动力的补助包括一次性就业补助费、基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费。

1）一次性就业补助费：2）基本养老保险费3）基本医疗保险费4）失业保险费③超转人员补助超转人员补助包括生活补助费和医疗补助费。

1）生活补助费2）医疗补助费一般超转人员：养老保险补偿费医疗保险补偿费孤寡老人和病残人员：养老保险补偿费医疗保险补偿费（4）、征地费用支付方式本项目征地补偿费用在一级开发实施单位与集体土地所有权人签订补偿协议后分期支付，在取得征地批复后三个月内支付完毕。

3、征地费用构成依据有关规定及本项目的实际情况，本项目征地补偿费用包括土地补偿费、人员安置补助费，青苗补偿及地上物清理费、实物补偿及征地相关税费。

（1)、土地补偿费（2）、人员安置补助费（3）、青苗补偿及地上物清理费（4）、实物补偿（5）、征地相关税费：征地相关税费主要涉及有防洪费、耕地占用税和耕地开垦费。

（二）拆迁工作方案1、拆迁情况概要项目拆迁总面积为＿＿＿＿平方米，包括住宅和非住宅拆迁，其中：住宅拆迁总建筑面积为＿＿＿平方米；非住宅拆迁总建筑面积为＿＿＿平方米。

地上物状况明细表工业厂房等非住宅面积约为＿＿万平方米，分别属于＿＿＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿＿＿＿和＿＿＿＿＿＿＿＿＿，这些非住宅建筑可以分为两类，工业生产厂房和办公用建筑，其中办公用非住宅面积有＿＿＿＿平方米，工业厂房类非住宅面积有＿＿＿＿平方米；住宅拆迁面积为＿＿＿平方米，分别为＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

地上厂房、住宅房屋均为＿＿成新。

土地状况及地上物状况通过现场踏勘和＿＿＿年集调的成果资料，整理出本项目的土地利用现状情况。

2、适用政策、补偿依据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）3、拆迁工作内容及流程1）、拆迁工作内容1、成立本项目拆迁领导机构，全面负责拆迁工作，充分依靠当地政府及相关职能部门，调动一切积极因素，做好拆迁工作。

2、申请停办审批新建、改建、扩建房屋：停办入户、分户、领取工商执照、土地房屋租赁、改变房屋用途等相关事项。

3、按照城市房屋拆迁管理办法的有关规定，备齐相关文件材料，办理《房屋拆迁许可证》。

4、拆迁公司、拆迁评估公司、拆除公司的招投标工作。

5、拆迁的申报手续、资金、组织人员要充分准备，被拆迁住宅和国有企业的各方面详细情况要摸底调查清楚，拆迁实施方案要完善周密，并对可能出现的各种问题做出预案，做提前准备。

6、宣传动员部署拆迁工作，并解答被拆迁人的疑问。

7、拆迁公司与拆迁评估公司入户调查、房屋测量，做好记录。

8、编制拆迁评估报告及拆迁补偿协议。

9、审核拆迁评估报告及拆迁补偿协议。

10、与被拆迁人签订拆迁补偿协议。

11、落实被拆迁人搬家情况，并支付拆迁补偿费用。

12、组织拆迁及居民搬家腾退工作13、拆除房屋及平整土地。