建筑服务业专业术语

四、项目发包人、承包人、分包人、转包、挂靠 1、项目发包人是指在协议书中约定，具有项目施工承包主 体资格的当事人和取得该当事人资格的合法继承人。发包人有 时称发包单位、建设单位或业主、项目法人。 2、项目承包人是指在协议书中约定，具有项目施工承包主 体资格的当事人和取得该当事人资格的合法继承人。 承包人有 时称承包单位、施工企业。
八、监理 施工监理是指监理单位受业主的委托，在业主授权范围内代表 业主对工程施工进度、质量、投资、安全等进行控制并对工程合同 和信息进行管理，以及协调参建各方关系一系列监督管理活动。 九、项目生产要素 包括项目的人力资源，材料，机械设备，资金，技术，信息。
十、总包配合/管理费 总包管理费，是指总承包单位分包专业工程，发包人直 接与分包人结算，再由发包人支付给总承包单位对分包工程 实施管理的费用。 在正常情况下，总承包施工合同的工程价款中，包括了专 业工程的价款，专业工程应当由总承包人发包给分包人，由 总承包人对分包人进行结算。此种情况下，总承包人已经取 得了专业工程的价差，所以，不存在发包人另行支付总包管 理费的问题。 但是，如果发包人不愿意总承包人取得专业分包工程款 的价差，就会提出由总承包人与专业发包人签订分包合同， 由发包人直接对专业分包人进行结算，同时，要求总承包人 对于专业工程进行管理，这种情况下，发包人就要另行支付 给总承包人总包管理费。
总包管理费和总包配合费，二者的主要区别是：总承包 人对该专业工程项目是否有发包权，若有，则对该专业工程 项目有管理的义务，则收取的费用无论如何，其性质是总包 管理费，若无，则对该专业工程项目无管理的义务，其性质 仅是总包配合费。
十一、项目合同管理 项目合同管理是指对施工合同的订立，履行，变更，终止， 违约，索赔，争议处理等进行的管理。 合同管理的前提-重合同（在建设工程中贯彻法治理念，实施 “合同之治，契约之理”） 合同管理的价值-提高核心能力。建立“以业主为先导，以设 计为基础，以施工为主体，以监理为保证”的合同管理机制，将 有力的促进施工企业建立“以适应市场为先导，以项目管理为基 础，以财务管理为中心，以资产管理为主体”的资产经营机制， 促进施工企业核心能力和相应的市场竞争力的提高。 合同管理的基础-优良的合同 合同管理的主体-监理工程师 合同管理的焦点-合同索赔。 法治的重要内容就是追究法律责任(违法必究)。“合同之治， 契约之理”则重视违约索赔。
6、“挂靠”，即所谓“企业挂靠经营”，就建筑业而 言，是指一个施工企业允许他人在一定期间内使用自己企业 名义对外承接工程的行为。允许他人使用自己名义的企业为 被挂靠企业，相应的使用被挂靠企业名义从事经营活动的企 业或个人（个体工商户和其他有经营行为的自然人）为挂靠 人。
目前，建筑业的挂靠已经成为行业的普遍现象。 司法解释第二条规定：“建设工程施工合同无效，但建设 工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款 的，应予支持。”即所谓的“无效按有效结”。 但是工程挂靠经营是建筑法明确禁止的建设行为！
根据《建筑法》第二十九条规定：“建筑工程总承包单 位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的 分包单位；但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建 设单位认可。” 总包配合费，又称总包服务费，是指在发包方直接发包 给专业承包人，但施工现场需使用总包方提供施工条件（包 括但不限于水电、道路、脚手架、垂直运输机械等），按有 偿服务的原则，总包方向发包人或专业承包人收取的相关费 用。在总承包范围内的分包工程项目不存在所谓的配合费。
3、项目分包人是指项目承包人根据施工合同的约定，将承包 的项目部分发包给具有相应资质的当事人。一般指非主体、非关键 性工程施工或劳务作业方面承接工程的当事人。
4、工程转包是指建设工程的承包人将其承包的建设工 程倒手转让给第三人，使该第三人实际上成为该建设工程 新的承包人的行为。 5、转包与分包的根本区别在于：转包行为中，原承包 人将其工程全部倒手转给他人，自己并不实际履行合同约 定的义务；而在分包行为中，承包人只是将其承包工程的 某一部分或几部分再分包给其他承包人，承包人仍然 要就 承包合同约定的全部义务的履行向发包人负责。根据合同 法和其他法律规定，承包人经发包人同意将其部分工程分 包给他人的行为是允许的，但不得将其承包的全部建设工 程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以 分包的名义分别转包给第三人。
二、甲供材 “甲供材料”简单来说就是由甲方提供的材料。这是在甲 方与承包方签订合同时事先约定的。凡是由甲，合格后方能用于工程 上。甲供材料一般为大宗材料，比如钢筋、钢板、管材以及 水泥、商品混凝土等，当然施工合同里对于甲供材料有详细 的清单。 我们指的甲供材就是主要指水泥/混凝土、钢、木材、陶 瓷、燃料油等主。操作步骤是甲方供应到现场，乙方负责验 收，不合格有权退货，只要你收下了，以后的什么事情都是 乙方承担，不合格也是乙方的事情，这是特别要注意的。优 点是可以减少投资，避免因不熟悉地方行情高价买货。
十二、项目竣工验收 项目竣工验收指建设工程项目竣工后开发建设单位会 同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该 项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量 进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。
十三、项目回访保修 承包人在施工项目竣工验收后使用状况和质量问题向用户访 问了解，并按照有关规定及"工程质量保修书"的约定，在保修期 内对发生的质量问题进行修理并承担相应经济责任的过程。
《建筑法》第二十六条明确规定“禁止建筑施工企业超越本 企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企 业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位 或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承 揽工程”。各地法院在审理涉及挂靠纠纷时，对于挂靠人与被挂 靠企业签订的《合作协议》、《分包协议》或《内部承包协议》 一般都认定为无效。
2、《中华人民共和国经济合同法》第18条规定：“建 设工程承包合同，必须根据国家规定的程序和国家批准的投 资计划、计划任务书等文件签订”。 建筑、安装工程承包合同内容应包括建筑、安装工程范 围，建设工期，开工和单项、全部工程竣工日期，工程质量， 技术标准，工程造价，技术资料交付时间，材料设备供应责 任，拨款或货款数额和结算办法，交工验收及相互协作等条 款。
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一、建设工程承包合同 基本建设承揽合同是承揽合同的一种特殊形式，除具有承 揽合同的一般法律特征外，还具有下列特点： 1、合同标的是基本建设工作，包括建筑、安装工程以及与 此有关的勘探、设计等工作。基本建设主要是指固定资产的再 生产，包括扩大再生产和部分简单再生产，如工业、矿产、交 通、水利、文教、卫生、住宅等固定资产的新建、改建或扩建 等。
第三，工程质保金如何直接扣减维修费用。一般来说， 建设单位应在出现质量问题的一定时间内书面通知施工企 业前来维修处理，施工企业逾期不处理的，建设单位可另 行委托第三方处理，相关费用就可以直接扣除。因此，作 为开发商来讲，一定要注意提前通知的环节。 第四，工程质保金返还时是否计息应约定清楚。一般来 说，工程质保金不计利息。否则，所支出的费用很难在质 保金中扣除。
五、付款节点 1、工程付款节点，就是按合同约定的工程形象进度的付 款日；建筑单位付款节点是该单位按某项约定的付款时间。 2、常见的付款节点（结合形象进度） （1）±0.00基础施工完成 （2）主体封顶（第一次结构封顶，柱体顶板浇筑完成） （3）二次结构（墙体）及装饰工程 （4）脚手架拆除 （5）项目竣工验收完成。
3、合同的种类包括： （1）总合同与年度合同。施工期在1年以上的大中型建设 项目,建设单位根据已批准的总工程项目与施工单位签订总合 同（或总协议书），然后再根据年度建设计划签订年度合同。 （2）总承包合同与分承包合同。一个建设项目需由几个施 工单位（或勘察设计单位）共同施工(承包)时，建设单位就全 部工程与一个主要施工单位签订总合同，总承包人再将部分工 程分包给其他施工单位签订分承包合同。 总承包人就整个工 程向发包人负责，分承包人就其所承包工程向总承包人负责。 按经济合同法规定，勘察、设计、建筑、安装等工程，也可由 几个承包单位与建设单位分别签订合同。
（4）工程竣工结算：是指一个建设项目或单项工程、单位 工程全部竣工，发承包双方根据现场施工记录，设计变更通知 书，现场变更鉴定，定额预算单价等资料，进行合同价款的增 减或调整计算。 5、 决算也叫竣工决算，发生在项目竣工验收后；决算一 般由项目法人单位编制或委托编制，汇总计算项目全过程实际 发生的总费用；
工程质保金不能想当然地与工程的保修期直接联系起来，要 形成其有效的屏障作用，就必须由合同双方在建设工程施工合同当 中作出明确约定，下列要素在约定时不缺少： 第一：工程质保金的总额。一般来说，项目工程质保金按项目 工程价款结算总额的5%来由建设单位从施工企业工程计量拨款中直 接扣留。 第二：工程质保金的返还时间。施工企业应在项目工程竣工验 收合格后的缺陷责任期（一般为二年）内， 认真履行合同约定的 责任，缺陷责任期满后，及时向建设单位申请返还工程质保金。 在付款至结算价款的95%时，发票开至结算价款的100%；
项目建议书和可行性研究阶段--投资估算
初步设计阶段---设计概算
施工图设计阶段---预算造价 招投标阶段---合同价 合同实施阶段---结算价 竣工验收阶段---决算价（实际造价）
七、项目经理部 是施工企业为了完成某项建设工程施工任务而设立的组 织。由项目经理在企业的支持下组建并领导、进行项目管理 的组织机构。 项目经理部，也就是一个项目经理（项目法人）与技术、 生产、材料、成本等管理人员组成的项目管理班子，是一次 性的具有弹性的现场生产组织机构。项目经理部不具备法人 资格，而是施工企业根据建设工程施工项目而组建的非常设 的下属机构。
三、质保金 工程质保金是指为落实项目工程在缺陷责任期内的维修 责任，建设单位与施工企业在项目工程建设承包合同中约定， 从应付的工程款中预留，用以保证施工企业在缺陷责任期内 对已通过竣工验收的项目工程出现的缺陷（即项目工程建设 质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同 的约定）进行维修的资金。由此可见，工程质保金既形成对 施工单位施工质量的有效约束，也形成开发商应对工程质量 问题的有力保障，因此，对于开发商来讲，工程质保金至关 重要。