2020年注册会计师《会计》知识点：投资性房地产的转换和处置
2020年注册会计师《会计》知识点：投资性房地产的
转换和处置
投资性房地产的转换和处置
【所属章节】
第六章投资性房地产
【知识点】投资性房地产的转换和处置
投资性房地产的转换和处置
一、投资性房地产的转换
(一)投资性房地产转换形式和转换日
1.转换形式
“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。
2.转换日
(1)“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”
租赁期开始日或用于资本增值的日期。
“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。
(2)“投资性房地产”转换为“自用房地产”
房地产达到自用状态日期。
(3)“投资性房地产”转换为“存货”
租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。
(二)房地产转换的会计处理
1.成本模式
成本模式下，投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示：
二、投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，理应终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，理应将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。
(一)采用成本模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税(销项税额)
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
(二)采用公允价值模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税(销项税额)
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本——公允价值变动
借：其他综合收益
贷：其他业务成本
借：公允价值变动损益贷：其他业务成本
或
借：其他业务成本
贷：公允价值变动损益。
投资性房地产的转换与处置记忆点
第04 讲投资性房地产的转换与处置第四节投资性房地产的转换与处置知识点：投资性房地产用途转换的会计处理〔★★★〕楼账面原价为 14 000 万元，已计提折旧为 5 600 万元，公允价值为 12 000 万元。
甲公司对投资性房地产采纳公允价值模式进行后续计量。
甲公司上述自用办公楼转换为投资性房地产时公允价值大于原账面价值的差额在财务报表中列示的工程是〔〕。
A.营业收入B.其他综合收益C.资本公积D.公允价值变动收益（正确答案）B（答案解析）自用房地产转为以公允价值后续计量的投资性房地产，公允价值大于原账面价值之间的差额计入其他综合收益，公允价值小于原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。
（例题·单项选择题）以下各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的选项是〔〕。
A.以本钱模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合收益B.以本钱模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益（正确答案）C（答案解析）选项 A、B，采纳本钱模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产，应当将该房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值；选项 D，采纳公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益〔公允价值变动损益〕。
知识点：投资性房地产的处置〔★★〕（例题·计算分析题）甲公司为一家房地产开发企业，20×7年3 月10 日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×7年4 月15 日。
投资性房地产的转换和处置(全面)
贷:公允价值变动损益200 B.10年12月31日 借:公允价值变动损益 500
贷:投资性房地产-XX房屋(公允价值变动) 500 11年\12年,略.
8.11年7月2日,租赁期满后,按8000万元出售,税率5% A.出售收入 借:银行存款8000
二、采用公允价值模式进行后续计量
（房地产的公允价值能够持续 可靠取得。即同时满足下列条件： 1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 2 .企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或 类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资 性房地产的公允价值作出合理的估计。
贷:库存商品\开发产品5000 思考:假定不是商品房而是自用房屋?(结转固定资产还要同 时结转无形资产) B.收取租金时: 借:银行存款800
贷:其他业务收入800 5.假定08年12月31日,该投资性房地产折旧200万元 借:其他业务成本 200
贷:投资性房地产累计折旧200
6.假定09年1月2日,转化为公允价值模式
企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所 有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
（二）公允价值模式进行后续计量的会计处理
设“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。 1.不计提折旧或摊销； 2 .以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础 调整其账面价值，差额计入当期损益：
借: 投资性房地产-XX（公允价值变动） 贷：公允价值变动损益
借:投资性房地产-XX(成本)(转换日的公允价值)
借:公允价值变动损益（公允价值小于账面价值）
存货跌价准备\无形资产减值准备\固定资产减 值准备
累计摊销\累计折旧
关于投资性房地产的转换和处置
关于投资性房地产的转换和处置[摘要]企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营场所的房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至成为个别企业的主营业务。
这就需要将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自由的厂房、办公楼等房地产和作为存货（已建完工商品房）的房地产加以区别，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和赢利能力。
[关键词]投资性房地产；自用房地产；作为存货的房地产；转换；处置投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产是一种经营性活动，在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
1 房地产的转换1.1 房地产的转换形式及转换日房地产的转换是指房地产用途的变更。
企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重新分类。
企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，才应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：（1）投资性房地产开始自用。
即将投资性房地产转为自用房地产。
转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
（2）作为存货的房地产，改为出租。
通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。
转换日为房地产的租赁期开始日。
租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。
（3）自用建筑物停止自用，改为出租。
即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产相应地转换为投资性房地产。
转换日为租赁开始日。
（4）自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值。
即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于赚取租金或资本增值，该土地使用权相应地转换为投资性房地产。
转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期。
（5）房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。
投资性房地产的转换和处置记忆点
第12 讲投资性房地产的转换和处置（知识点四）投资性房地产的转换〔一〕投资性房地产转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。
企业必须有确凿证据说明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。
这里确实凿证据包含两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。
包含：〔1〕投资性房地产转换为自用房地产；〔2〕投资性房地产转换为存货；〔3〕自用房地产转换为投资性房地产；〔4〕作为存货的房地产转换为投资性房地产。
〔二〕房地产转换的会计处理1.在本钱模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。
（解释 1）将账面价值 50 万元的固定资产〔原值 100 万元，已提折旧 20 万元，已提减值打算 30 万元〕对外出租，采纳本钱模式进行后续计量，投资性房地产的入账价值为 50 万元〔即转换前的账面价值 50 万元〕。
借：投资性房地产100累计折旧20固定资产减值打算30贷：固定资产100投资性房地产累计折旧20投资性房地产减值打算30假设相同条件下，投资性房地产转换为自用：账面价值 50 万元的投资性房地产〔原值 100 万元，已提折旧 20 万元，已提减值打算 30 万元〕租赁期满，不再对外出租打算自用，该企业对投资性房地产采纳本钱模式进行后续计量，转换日的处理是上述分录反向：借：固定资产100投资性房地产累计折旧 20投资性房地产减值打算 30贷：投资性房地产100累计折旧20固定资产减值打算30（解释 2）存货转为本钱模式的投资性房地产：借：投资性房地产存货跌价打算贷：开发产品本钱模式的投资性房地产转为存货：借：开发产品投资性房地产累计折旧〔摊销〕投资性房地产减值打算贷：投资性房地产2.自用房地产转换为公允价值计量的投资性房地产，公允价值与账面价值的差额：〔1〕公允价值大于账面价值，贷方差额，计入其他综合收益。
【实用文档】投资性房地产的转换,投资性房地产的处置()
第二部分重点、难点的讲解【知识点5】投资性房地产的转换（一）房地产的转换形式及转换日房地产的转换，是指房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类，不是后续计量模式的转换。
【链接】投资性房地产，成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。
将计量模式变更时公允价值与原账面价值的差额，扣除所得税影响后调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
转换形式转换日投资性房地产转换为自用房地产房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期作为存货的房地产转为出租租赁期开始日自用建筑物或土地使用权停止自用改用于赚取租金或资本增值租赁期开始日或用于资本增值的日期房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期（二）成本模式下转换的会计处理在成本模式下，不论非投资性房地产转换为投资性房地产、还是投资性房地产转换为非投资性房地产，都是将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，无差额，不确认损益。
（1）自用房地产与投资性房地产的转换：各个会计科目对应结转（原值转原值，折旧转折旧，摊销转摊销，减值转减值）。
（2）存货与投资性房地产的转换：按账面价值结转。
（3）成本模式下的转换不产生损益。
以固定资产转为投资性房地产为例，转换时会计处理：借：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备【例题•单选题】2017年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。
该资产在转换前的账面原价为4 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。
A.3 700B.3 800C.3 850D.4 000【答案】D【解析】相关会计分录：借：固定资产 4 000投资性房地产累计折旧 200投资性房地产减值准备100贷：投资性房地产 4 000累计折旧 200固定资产减值准备100（三）公允价值模式下转换的会计处理处理原则：转换后形成的资产按转换日该资产的公允价值入账。
投资性房地产的转换与处置考点
第02 讲投资性房地产的转换与处置知识点：投资性房地产的转换与处置★★〔一〕转换条件在以下情况下，当有确凿证据说明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。
比方原来出租的房地产现改为自用房地产；②房地产开发企业将其存货以经营租赁方法租出，相应地由存货转换为投资性房地产；③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；④自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产；⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。
〔二〕转换时入账价值的选择1.在本钱模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。
会计分录为：A.由自用房地产或存货转入投资性房地产a.由自用房地产转入投资性房地产时：借：投资性房地产累计折旧〔摊销〕固定资产〔无形资产〕减值打算贷：固定资产、无形资产投资性房地产累计折旧〔摊销〕投资性房地产减值打算b.由存货转入投资性房地产时：借：投资性房地产〔按转换时的账面价值计量〕存货跌价打算贷：开发产品B.由投资性房地产转为自用房地产或存货 a.由投资性房地产转为自用房地产时：借：固定资产、无形资产投资性房地产累计折旧〔摊销〕投资性房地产减值打算贷：投资性房地产累计折旧〔摊销〕固定资产〔无形资产〕减值打算b.由投资性房地产转为存货时：借：开发产品〔按转换时的账面价值计量〕投资性房地产累计折旧〔摊销〕投资性房地产减值打算贷：投资性房地产2.以公允价值计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。
会计分录为：借：固定资产、无形资产或开发产品〔转换日公允价值〕公允价值变动损益〔公允价值小于账面价值的差额〕贷：投资性房地产〔转换时账面价值〕公允价值变动损益〔公允价值大于账面价值的差额〕3.自用房地产或存货转换为以公允价值计量的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入其他综合收益。
2020年中级会计师 会计实务 第30讲_投资性房地产的转换和处置
【考点 1】投资性房地产的转换（ ★★★ ）
（一）房地产的转换形式及转换日 转换日的确定：一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的 书面决议 ；二 是房地产因用途改变而发生 实际状态上的改变 ，如从自用状态改为出租状态。
（二）房地产转换的会计处理 1. 成本模式下的转换 （ 1）投资性房地产转换为自用房地产
投资性房地产转换为存货
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会计分录为： 借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 （ 3）自用房地产转换为投资性房地产
会计分录为： 借：投资性房地产 累计折旧（摊销） 固定（无形）资产减值准备 贷：固定（无形）资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 【教材例 6-9】
2. 公允价值模式下的转换 （ 1）投资性房地产转换为自用房地产或存货
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日 的 公允价值 作为自用房地产或存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（ 公 允价值变动损益 ）。
借：固定（无形）资产、开发产品（ 公允价值 ） 贷：投资性房地产 ——成本 ——公允价值变动（ 或借记 ） 公允价值变动损益（或借记）
甲公司的账务处理如下： 2×18 年 5月 1日： 借：投资性房地产 ——办公楼 500000000 累计折旧 5000000 贷：固定资产 ——办公楼 500000000 投资性房地产累计折旧 5000000
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【教材例 6-11】 2×18 年 11月 1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办 公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。 2×18 年 11月 1日，该写字楼正式开始自用 ，相应 由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为 72000000元。该项房地产在转换前采用公允 价值模式计量，原账面价值为 70000000元，其中，成本为 67000000元，公允价值变动为增值 3000000元。 甲公司的账务处理如下： 借：固定资产 ——写字楼 72000000 贷：投资性房地产 ——写字楼 ——成本 67000000 ——公允价值变动 3000000 公允价值变动损益 ——投资性房地产 2000000
注会辅导：投资性房地产的转换和处置
⼀、投资性房地产的转换（⼀）投资性房地产转换形式和转换⽇1．转换形式“⾮投资性房地产”与“投资性房地产”的转换。
2．转换⽇“⾮投资性房地产”转换为“投资性房地产”：租赁期开始⽇或⽤于资本增值的⽇期。
“投资性房地产”转换为“⾮投资性房地产”：房地产达到⾃⽤状态⽇期。
（⼆）房地产转换的会计处理1．成本模式投资性房地产采⽤成本计量模式的房地产转换，按帐⾯价值对应转换。
2．公允价值模式⾮投转投：投资性房地产按公允价值计量，投资性房地产公允价值与⾮投资性房地产账⾯价值的借⽅差额记⼊“公允价值变动损益”科⽬，贷⽅差额记⼊“资本公积—其他资本公积”科⽬投转⾮投：⾮投资性房地产按公允价值计量，⾮投资性房地产公允价值与投资性房地产账⾯价值的差额记⼊“公允价值变动损益”科⽬【例7-10】20×8年8⽉1⽇，甲企业将出租在外的⼚房收回，开始⽤于本企业⽣产商品。
该项房地产账⾯价值为3 765万元，其中，原价5 000万元，累计已提折旧l 235万元。
假设甲企业采⽤成本计量模式。
甲企业的账务处理如下：借：固定资产 50 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销） 12 350 000 贷：投资性房地产 50 000 000 累计折旧 l2 350 000【例7-11】20×8年10⽉15⽇，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼⽤于本企业的⾏政管理。
20×8年10⽉15⽇，该写字楼的公允价值为4 800万元。
该项房地产在转换前采⽤公允价值模式计量，原账⾯价值为4 750万元，其中，成本为4 500万元，公允价值变动为增值250万元。
甲企业的账务处理如下： 借：固定资产 48 000 000 贷：投资性房地产－成本 45 000 000 －公允价值变动 2 500 000 公允价值变动损益 500 000【例7-12】甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼⽤于对外经营租赁。
20×8年10⽉15⽇，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书⾯决议，将该写字楼重新开发⽤于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当⽇的公允价值为5800万元。
投资性房地产的转换和处置(全面)
二、采用公允价值模式进行后续计量
（一）采用公允价值模式的前提条件
存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续 可靠取得。即同时满足下列条件： 1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 2 .企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或 类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资 性房地产的公允价值作出合理的估计。
第二节 投资性房地产的后续计量
一、采用成本模式进行后续计量（通常） 按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房 地产进行：后续计量、计提折旧或进行摊销. 借:其他业务成本
贷:投资性房地产累计折旧(摊销) 租金收入作“其他业务收入”。 存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。 借:资产减值损失
贷:投资性房地产减值准备
2. 作为存货的房地产改为出租:租赁期开始日
3 .自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租：租 赁期开始日.
4 .自用土地使用权停止自用改用于资本增值:
转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资 本增值的日期
（二）房地产转换的会计处理
1 . 成本模式下 P88
应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的 入账价值. （1）成本模式投资性房地产转为自用房地产： （2）自用房地产或存货转换为采用成本模式计 量的投资性房地产：
假定公允价值为6800万元,上年按10%提盈余公积
借:投资性房地产-XX房屋(成本)6800
投资性房地产累计折旧200
贷:投资性房地产-XX房屋5000
盈余公积
200
利润分配-未分配利润 1800
(思考:假定用于出租时即按公允价值计量?)
7.假定09\10\11\12年12月31日,公允价值分 别为7000万\6500万\6800万\7200万
注会CPA：投资性房地产的转换知识点总结(会计)
【知识点】投资性房地产的转换★★★ （一）投资性房地产转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。
企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。
这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。
包括：（1） 投资性房地产转换为自用房地产； （2） 投资性房地产转换为存货；（3） 自用房地产转换为投资性房地产；（4） 作为存货的房地产转换为投资性房地产。
非投资性房地产转为投资性房地产时转换日的确定如下图所示。
应有确凿证据表明相关资产已因用途改变而发生实际状态上的改变。
【官方政策解读】2021年上市公司年报会计监管报告：将自用房地产转换为投资性房地产依据不充分。
个别上市公司本年度通过董事会决 议，拟将自用的房地产、土地使用权转为对外出租，并据此将相关资产转换为投资性房地产，按照公允价值进行后续计量。
对于此类投资性房地产转换，除董事会决议以外，上市公司还应有确凿证据表明相关资产已因用途改变而发生实际状态上的改 变，如已签订出租协议，或虽然尚未签订出租协议、但相关资产已不再用于日常生产经营活动，已进行重大的结构性调整且在功能上、性能上已达到可经营出租状态等。
投资性房地产转为非投资性房地产时转换日的确定如下图所示。
【例题·单选题】（2020年）20×9年3月8日，甲公司董事会通过将其自用的一栋办公楼用于出租的议案，并形成书面决议。
20×9年4月30日，甲公司已将该栋办公楼全部腾空，达到可以出租的状态。
20×9年5月25日，甲公司与乙公司签订租赁合同，将该栋办公楼出租给乙公司。
根据租赁合同的约定，该栋办公楼的租赁期为10年，租赁期开始日为20×9年6月1日；首二个月为免租期，乙公司不需要支付租金。