某项目价值体系梳理报告课件(57张)
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项目管理知识体系 ppt课件
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23
项目风险产生的原因
IBM咨询集团发现68%的顾客/服务器项目耗时太长、55%的项 目成本超出预算。
《财富》公布超过80%的负责人对企业业务流程在造（BPR） 的工作感到失望。
1、项目的未来性 2、项目的复杂性 3、项目环境的变化
4、项目中人的因素
工程项目中的风险有什么?环境?合同?人身?质量?时间?等等.
11
2.3 项目成本管理
项目成本管理又被称为项目造价管理，是有关项目成本和项目价值
两个方面的管理，是为保障以小的成本实现大的项目价值而开
展的项目专项管理工作。
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12
项目成本管理的作用：
1．确定和控制项目的成本 2．考虑项目全生命周期的成本 3．使用价值工程等方法节约成本和时间
4．为项目相关利益主体提供成本和效益信息
项目范围管理的重要意义 1. 2. 3. 为项目实施提供任务范围的框架 对项目实施进行有效的控制
为项目绩效度量提供基线 4. 为项目最终交付提供依据
2019/2/8
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7
7
项目范围管理的主要工作
项目提出
项目起始
项目决策
产出物分解
项目范围界定
工作包分解
范围正确
项目范围确认
范围认定
工作范围计划
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42
“高级管理人员往往花费80%的时间以不同的形式 进行沟通，普通管理者约花50%的时间用于传播信
息”
《Effective Communication》 Ludlow,R. “约75%的信息传播是由视觉来领悟的，语言只传
播约20%的信息”
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43
沟通过程的一般模式
企业项目管理分析总结报告PPT专题演示
春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。
春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长
雨让刚 得郁郁
冒出小 葱葱。
目录
效益 财富
01 02
企业项目汇总分析 春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。
春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。 春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。
的孩子 一个的
们后， 来到我
他们便 们家的
一个接 花园中
一个的 。
来到我
们家的
花园中
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春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。 春天的风吹过银杏树的枝头，春几天场的春风雨吹让过刚银冒杏出树小的芽枝的头叶，子几，场春长春天得雨的郁让风郁刚吹葱冒过葱出银。小杏当树芽我的的把枝叶头这子，个，春几好长天场消得的春息郁风雨告郁吹让诉葱过刚门葱银冒口。杏出的树当小孩的我芽子枝把的头们这叶，后个子几，好春，场他消天长春们息的得雨便告风郁让一诉吹郁刚个门过葱冒接口银葱出一的杏。小个孩树当芽的子的我的来们枝把叶到后头这子我，，个，们他几好长家们场消得的便春息郁花一雨告郁园个让诉葱中接刚门葱。一冒口。个出的当的小孩我来芽子把到的们这我叶后个们子，好家，他消的长们息花得便告园郁一诉中郁个门。葱接口葱一的。个孩当的子我来们把到后这我，个们他好家们消的便息花一告园个诉中接门。一口个的的孩来子到们我后们，家他的们花便园一中个。接 一个的 来到我 们家的 花园中 。
02.如何进行项目价值梳理
府规划局等）
3）项目市场报告（项目专项市场调研报告、项目客群定位等）
1
2
5
3
4
1、建筑设计方案文本 2、建筑外立面 3、CAD图 4、户型图 5、工程进度表
城市规划文件
项目调研报告
项目资源体系梳理
1）、开发商品牌及其背景资源分析； 开发商的品牌影响力 开发商资金实力
开发商项目开发能力及模式
案例分析：夏商地产、港城开发（不同开发商背景不同，所以 拥有的资源不同；对项目开发预期和目标不同、开发商模式与 有效特点均不相同，如乐活小镇开发商追求利润和回现速度、 大学康城开发商则追求品牌）
五、案例分析
一、项目价值定义
项目价值定义
项目价值就是一个项目能够带给消费者
及城市、公众带来的积极影响。
项目价值包括有形的、无形的、经济的、文化的、生活的 等多层面内容。 从地产营销角度考虑，房地产项目价值是项目内在与外在 核心属性，对项目定位和营销策略有决定性影响
项目价值分类:
客户可感知价值
5）项目产品规划分析
Q：如何解读项目建筑设计规划 风格，特色 Q：如何解读项目规划总平图 围合，楼栋，建筑密度，社区感 Q：如何解读景观设计 风格，绿化率 Q：如何解读项目户型 主力户型、优点（赠送、挑高）、缺点
6）合作单位资源梳理
• 建筑设计单位资源梳理 • 景观设计单位资源梳理 • 建筑施工单位资源梳理 • 物业服务单位资源梳理
建筑工艺
建筑材料
地段（地块） 建筑（产品） 园林 配套 人员价值 服务价值
户型配比
产品情况
•主力户型：产品的主要户型（公寓、一房、两房、三房、楼中楼，挑高复式 等），主要根据市场需求，作重点宣传。 •*精装修酒店公寓。120平米小四房。90平米小三房 •其它户型：利用项目的小量产品，提升包装，塑造市场的稀缺性，砸开市场带 动销售。
3）项目市场报告（项目专项市场调研报告、项目客群定位等）
1
2
5
3
4
1、建筑设计方案文本 2、建筑外立面 3、CAD图 4、户型图 5、工程进度表
城市规划文件
项目调研报告
项目资源体系梳理
1）、开发商品牌及其背景资源分析； 开发商的品牌影响力 开发商资金实力
开发商项目开发能力及模式
案例分析：夏商地产、港城开发（不同开发商背景不同，所以 拥有的资源不同；对项目开发预期和目标不同、开发商模式与 有效特点均不相同，如乐活小镇开发商追求利润和回现速度、 大学康城开发商则追求品牌）
五、案例分析
一、项目价值定义
项目价值定义
项目价值就是一个项目能够带给消费者
及城市、公众带来的积极影响。
项目价值包括有形的、无形的、经济的、文化的、生活的 等多层面内容。 从地产营销角度考虑，房地产项目价值是项目内在与外在 核心属性，对项目定位和营销策略有决定性影响
项目价值分类:
客户可感知价值
5）项目产品规划分析
Q：如何解读项目建筑设计规划 风格，特色 Q：如何解读项目规划总平图 围合，楼栋，建筑密度，社区感 Q：如何解读景观设计 风格，绿化率 Q：如何解读项目户型 主力户型、优点（赠送、挑高）、缺点
6）合作单位资源梳理
• 建筑设计单位资源梳理 • 景观设计单位资源梳理 • 建筑施工单位资源梳理 • 物业服务单位资源梳理
建筑工艺
建筑材料
地段（地块） 建筑（产品） 园林 配套 人员价值 服务价值
户型配比
产品情况
•主力户型：产品的主要户型（公寓、一房、两房、三房、楼中楼，挑高复式 等），主要根据市场需求，作重点宣传。 •*精装修酒店公寓。120平米小四房。90平米小三房 •其它户型：利用项目的小量产品，提升包装，塑造市场的稀缺性，砸开市场带 动销售。
项目价值分析课件.ppt
政府背景的国企看重资产增值，更多的涉 及大规模区域的一二级混合开发，二级开 发只是部分回现的手段。
开发商财务能力
自由资金实力 融资能力
深刻影响项目能做到什么程度，因为很多 高溢价的盈利模式需要更强的资金压力承 受能力（强度，时间）
开发商的开发能力 （与开发数量相关）
➢城市内 ➢城市近郊 ➢城市远郊 ➢非城市区
地价 规模
容积率
产品线类型 组合
公共交通体系 城市配套程度
客户居住 特征：
核心属性－资源秉赋：深刻的影响项目 可能的盈利模式
► 资源秉赋的界定： 1. 强势的自然资源：已知的、可实际利用的有海，天然的名山大川，天然的大面积湖泊 2. 强势的人造资源：特指能形成完整，自我循环产业链的高端人造资源，已知可以成功 运作的只有golf，滑雪场。
对战路的衡量与要求
大盘 ➢常见
➢项目的持续推 ➢相对多元的产品线 ➢基于现状竞争分析
➢战略的弹性，充分考虑未来
500—2000 动力，而非单一 ➢在产品类型的选择上，➢偏重于区域未来机会分 可调整性（减法容易加法
亩
卖点
会在产品盈利空间和市 析，区域价值挖掘
难），避免因现状的风险而
➢扩宽客户层面 场未来机会之间选择均 ➢SWOT、占位模型无法 屏蔽未来的可能受益
什么是项目价值
定义： 房地产项目的内在与外在“核心”属性，在市场竞争环境 中，对项目开发思路的决定性影响。
➢需要强调的是： 项目的价值是建立在市场竞争之上的，没有绝对的价值 项目价值不是简单的项目属性罗列，而是有主次之分的 项目的价值是一个动态概念，不仅与开发思路之间存在着 互动关系，不同价值之间也存在着互动关系。
项目价值分析
本课件主要适用于3000亩及其 以下的房地产项目分析
开发商财务能力
自由资金实力 融资能力
深刻影响项目能做到什么程度，因为很多 高溢价的盈利模式需要更强的资金压力承 受能力（强度，时间）
开发商的开发能力 （与开发数量相关）
➢城市内 ➢城市近郊 ➢城市远郊 ➢非城市区
地价 规模
容积率
产品线类型 组合
公共交通体系 城市配套程度
客户居住 特征：
核心属性－资源秉赋：深刻的影响项目 可能的盈利模式
► 资源秉赋的界定： 1. 强势的自然资源：已知的、可实际利用的有海，天然的名山大川，天然的大面积湖泊 2. 强势的人造资源：特指能形成完整，自我循环产业链的高端人造资源，已知可以成功 运作的只有golf，滑雪场。
对战路的衡量与要求
大盘 ➢常见
➢项目的持续推 ➢相对多元的产品线 ➢基于现状竞争分析
➢战略的弹性，充分考虑未来
500—2000 动力，而非单一 ➢在产品类型的选择上，➢偏重于区域未来机会分 可调整性（减法容易加法
亩
卖点
会在产品盈利空间和市 析，区域价值挖掘
难），避免因现状的风险而
➢扩宽客户层面 场未来机会之间选择均 ➢SWOT、占位模型无法 屏蔽未来的可能受益
什么是项目价值
定义： 房地产项目的内在与外在“核心”属性，在市场竞争环境 中，对项目开发思路的决定性影响。
➢需要强调的是： 项目的价值是建立在市场竞争之上的，没有绝对的价值 项目价值不是简单的项目属性罗列，而是有主次之分的 项目的价值是一个动态概念，不仅与开发思路之间存在着 互动关系，不同价值之间也存在着互动关系。
项目价值分析
本课件主要适用于3000亩及其 以下的房地产项目分析
项目价值体系梳理报告
进过对项目特性分析，上诉条件可以优化形成卖点，但是难以作为构建项目形象价值体系的发挥点；但项目的物理属性独特：
天然抬高的优势，以台地景观的概念上可以衍生“高人一等”“空中之城”进行延伸包装， 形成项目的价值体系.
PART3：项目价值体系梳理
价值梳理建议·提炼演绎·形象定位
价值梳理建议
台地
内涵
“高人一等“：项目产品、项目规划上，可提高区域生活品质已经区域整体形象，定义区域生
小结
地块属XX城市XX区城郊区域，紧邻小河板块，西临铁路及小河板块、东靠近山岭，是进城的门户，但是区域相对封闭，除借道进城外，罕见人口流动或外来投资，现目属于市场遗忘板 块。 城市发展趋势：虽然发展趋势有利，但需要时间、整体变速较大，但以此包装可以形成卖点之一； 产业发展：周围以工业产业为主，但缺乏政府的大力支持，无法形成产业经济体区，无法建立形象价值体系； 日常商业：区域商业业态缺失，缺乏规划，业态层次较低，可以适当深化，形成卖点之一； 教育配套：区域空白产业可以适当深化，如引入创世纪教育等形成卖点之一； 交通条件：区域交通主要依附于富源南路及南二环，公交发达，可以形成卖点之一； 区域位置：地块属XX城市XX区城郊区域，紧邻小河板块，西临铁路及小河板块、东靠近山岭，是进城的门户，可以以“南明后花园的”概念进行包装形成卖点之一；
XX项目价值体系梳理报告
2017年10月28日
报告结构
PART1：项目及营销目标思考
背景说明 · 营销思考
背景说明
目 标
➢ 实现现金流，考虑量价关系，进一步实现溢价 ➢ 实现精装均价７０００元／M2起 ➢ 建符合当地主力客群定位的房子 ➢ 在市场中找到机遇，抓住其他板块外溢客户，提高区域竞争
力
天然抬高的优势，以台地景观的概念上可以衍生“高人一等”“空中之城”进行延伸包装， 形成项目的价值体系.
PART3：项目价值体系梳理
价值梳理建议·提炼演绎·形象定位
价值梳理建议
台地
内涵
“高人一等“：项目产品、项目规划上，可提高区域生活品质已经区域整体形象，定义区域生
小结
地块属XX城市XX区城郊区域，紧邻小河板块，西临铁路及小河板块、东靠近山岭，是进城的门户，但是区域相对封闭，除借道进城外，罕见人口流动或外来投资，现目属于市场遗忘板 块。 城市发展趋势：虽然发展趋势有利，但需要时间、整体变速较大，但以此包装可以形成卖点之一； 产业发展：周围以工业产业为主，但缺乏政府的大力支持，无法形成产业经济体区，无法建立形象价值体系； 日常商业：区域商业业态缺失，缺乏规划，业态层次较低，可以适当深化，形成卖点之一； 教育配套：区域空白产业可以适当深化，如引入创世纪教育等形成卖点之一； 交通条件：区域交通主要依附于富源南路及南二环，公交发达，可以形成卖点之一； 区域位置：地块属XX城市XX区城郊区域，紧邻小河板块，西临铁路及小河板块、东靠近山岭，是进城的门户，可以以“南明后花园的”概念进行包装形成卖点之一；
XX项目价值体系梳理报告
2017年10月28日
报告结构
PART1：项目及营销目标思考
背景说明 · 营销思考
背景说明
目 标
➢ 实现现金流，考虑量价关系，进一步实现溢价 ➢ 实现精装均价７０００元／M2起 ➢ 建符合当地主力客群定位的房子 ➢ 在市场中找到机遇，抓住其他板块外溢客户，提高区域竞争
力
《项目价值提升》PPT课件
价值工程
• 目的要求：了解价值工程基本思想，掌握 价值提升的途径，掌握功能与成本的定义、 功能评价方法、价值工程的工作顺序与方 法。
• 重点：价值工程分析方法、功能与成本的 定义、评价、方案创新。
• 难点 ：功能与成本的定义、评价、量化 （函数化）、在建筑业的应用。
1
价值工程
• 本章主要内容： • 1．价值工程基本思想 • 2．价值工程的组织 • 3．价值工程的准备 • 4．功能分析 • 5．价值提升的创新与实施 • 6. 价值工程案例
26
二、价值工程的组织
• 1、组织者 • （1）价值工程与工程发包模式 • 平行发包方式：难以组织 • 施工总承包：一般由施工总承包商组织 • 工程总承包：容易开展，由总承包商组织 • （2）我国：主要为前两种形式，应用较少
27
二、价值工程的组织
• 不利于价值工程开展的因素 • 1）工程总承包较少 • 2）缺乏激励机制 • 3）未形成氛围 • 4）投资者没有责任 • 目前中国没有应用价值工程方法的的建设
• 4、建筑产品使用寿命长决定了建设项目开 展价值工程活动应注重计算全生命期费用。
• 5、建筑产品结构复杂、用途多样决定了应 用价值工程具有系统性特点。
22
一、价值工程的基本思想
• 价值工程的理论缺陷： • 价值工程作为一门现代管理技术具有很强
的实用性和可操作性，但在更高层次上则 研究不足，理论深度不够，思维空间狭窄， 同时，面对各种不同的复杂事物，数学模 式单一，不利于更好、更有力地发挥它在 促进社会生产力中的作用。
40
二、价值工程的组织
• 准备阶段 ：对象选择、组成价值工作小组、 制定工作计划
• 分析阶段：搜集整理信息、功能系统分析、 功能评价
• 目的要求：了解价值工程基本思想，掌握 价值提升的途径，掌握功能与成本的定义、 功能评价方法、价值工程的工作顺序与方 法。
• 重点：价值工程分析方法、功能与成本的 定义、评价、方案创新。
• 难点 ：功能与成本的定义、评价、量化 （函数化）、在建筑业的应用。
1
价值工程
• 本章主要内容： • 1．价值工程基本思想 • 2．价值工程的组织 • 3．价值工程的准备 • 4．功能分析 • 5．价值提升的创新与实施 • 6. 价值工程案例
26
二、价值工程的组织
• 1、组织者 • （1）价值工程与工程发包模式 • 平行发包方式：难以组织 • 施工总承包：一般由施工总承包商组织 • 工程总承包：容易开展，由总承包商组织 • （2）我国：主要为前两种形式，应用较少
27
二、价值工程的组织
• 不利于价值工程开展的因素 • 1）工程总承包较少 • 2）缺乏激励机制 • 3）未形成氛围 • 4）投资者没有责任 • 目前中国没有应用价值工程方法的的建设
• 4、建筑产品使用寿命长决定了建设项目开 展价值工程活动应注重计算全生命期费用。
• 5、建筑产品结构复杂、用途多样决定了应 用价值工程具有系统性特点。
22
一、价值工程的基本思想
• 价值工程的理论缺陷： • 价值工程作为一门现代管理技术具有很强
的实用性和可操作性，但在更高层次上则 研究不足，理论深度不够，思维空间狭窄， 同时，面对各种不同的复杂事物，数学模 式单一，不利于更好、更有力地发挥它在 促进社会生产力中的作用。
40
二、价值工程的组织
• 准备阶段 ：对象选择、组成价值工作小组、 制定工作计划
• 分析阶段：搜集整理信息、功能系统分析、 功能评价
工程价值体系课件PPT(共 55张)
（4）大量的建筑事故。
国内最近几年重大的工程安全事故
工程名称
时间 现象
伤亡数量
经 失
济损
主要原因
武汉东湖生态 旅游风景区 2012.9
施工升降 机坠落
19人死亡
1800万 管理混乱、安全生产检
元
查和隐患排查流于形式
襄阳金南漳国 际大酒店
2013.10
高支模板 撑坍塌
7人死亡，5人受 伤
550万元
清华附中体育 馆及宿舍楼
（6）工程建设和运行引起大量的社会问题，如拆迁问题、三 角债问题、环境污染问题、能源紧张问题、农民工工资问题、 房地产价格问题、农村土地问题、诚信问题等。 许多已经演变成重大的社会问题。
为什么会这样？
我们应该追求一个什么样的工程？工程应该有什么样的价值体 系？
（二）取得工程成功的基本要素 从工程系统本身的角度，取得工程的成功有如下几个要素。
二、工程的目的和使命 1. 工程的目的 工程的目的是工程，又是一切工程活动的出发点。
按照对工程作用的分析，工程的根本目的是为了认识自然、改 造自然、利用自然，满足人们的物质和文化生活的需要，实现 社会的可持续发展。
具体地说，通过建成后的工程运行，为社会提供符合要求的产 品或服务，满足或实现人们的某种需要，如： 改善人们的居住、交通、能源等条件，提高物质生活水平； 丰富人们的社会文化生活，特别是精神生活； 进行科学研究，促进科学技术的进步； 巩固国防； 促进社会的和谐和进步。
工程的目的和使命
工
程
工程准则
价 值
体
工程总目标
系
各专业工程工作和管理工作
工程实施组织（人）
各专业工程理论和方法
各专业工程实施手段和工具 工程的基本要素及逻辑性
项目管理知识体系概览课件
Procurement Planning
Soliciation Planning
Project staff assigned Procurement Mgmt Plan
Role/Respons Assignments
Staffing Mgmt Plan
Project staff assigned Procurement Mgmt Plan Project team directory Statement(s) of Work
Procurement Documents
Schedule Updates Corrective Action Lessons Learned
Scope Changes Corrective Action Lessons Learned
Updates to Risk Mgmt
Plan
Quality
Scope Change Control
Control
Risk Response
Soliciation
Formal Acceptance
Proposals
Source
Control Budget Updates
Corrective Action Plan Control
Selection
Schedule Control
Corrective Action Plan Estimate at Completion Lessons Learned
Quality Planning
core facilitating
Comm Planning
Risk Identification
Procurement Planning
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XX项目价值体系梳理报告
2017年10月28日
报告结构
PART1：项目及营销目标思考
背景说明 · 营销思考
背景说明
目 标
➢ 实现现金流，考虑量价关系，进一步实现溢价 ➢ 实现精装均价７０００元／M2起 ➢ 建符合当地主力客群定位的房子 ➢ 在市场中找到机遇，抓住其他板块外溢客户，提高区域竞争
力
小结
地块属XX城市XX区城郊区域，紧邻小河板块，西临铁路及小河板块、东靠近山岭，是进城的门户，但是区域相对封闭，除借道进城外，罕见人口流动或外来投资，现目属于市场遗忘板 块。 城市发展趋势：虽然发展趋势有利，但需要时间、整体变速较大，但以此包装可以形成卖点之一； 产业发展：周围以工业产业为主，但缺乏政府的大力支持，无法形成产业经济体区，无法建立形象价值体系； 日常商业：区域商业业态缺失，缺乏规划，业态层次较低，可以适当深化，形成卖点之一； 教育配套：区域空白产业可以适当深化，如引入创世纪教育等形成卖点之一； 交通条件：区域交通主要依附于富源南路及南二环，公交发达，可以形成卖点之一； 区域位置：地块属XX城市XX区城郊区域，紧邻小河板块，西临铁路及小河板块、东靠近山岭，是进城的门户，可以以“南明后花园的”概念进行包装形成卖点之一；
XX城市建设“一城三带多组团”项目地块纳入“一城”范围或将享受政策 红利 XX已成为以工业、仓储、物流、为一体的混合型区域，共有大小企业198家
区域相对落后，属于市场遗忘板块，市场接收需要时间
城市发展趋势：虽然发展趋势有利，但需要时间、整体变速较大，且难以以此建立形象价值体系 产业发展：周围以工业产业为主，但缺乏政府的大力支持，无法形成产业经济体区，无法建立形象价值体
活标准。
外在
“空中之城”：在景观上可以形成空中景观，空中会所，空中会客厅，空中跑道等概念设计
项目以台地为点做衍生，以“高人一等”和“空中之城”的概念作为梳理原则，在产品配套等方面突破区域现有情况，提高生活品质以及整体形象，丰富商业业态、代言XX立足南明。再可见的 景观设计方面围绕台高的物理属性，规划“空中概念”共同构建整体项目形象价值体系。
➢ 市场遗忘板块“破、旧、老”深入人心； ➢ 市场主力客群需求层次低：价格、户型、物业； ➢ 项目地块局限性：小，不规则，难以做大 ➢ 周边未见有价值的可用资源，如好学校、湖等
现 实 情 况
仅凭现有条件难以支撑公司期望
营销思考
对外：区域市场空白，其中紧邻小河板块，有两个品牌标杆影响两块区域，产品以刚需和首改为主，但价格略高，花溪出现地王（碧桂园6800元）
报告将以此原则从：规划、产品、景观、精装、配套、品牌、交通、服务等纬度梳理项目价值。
价值梳理建议-规划
规划篇
— 一站式品质生活规划，全方位提升生活品质 —
价值梳理建议-规划
点式半围合布局，将庭院美景和山体景观渗透到每一户
➢ 大师级设计理念：城市府邸、大院邻里，以人行空间序列组织，以市、门、院、堂的 纬度，营造社区大院邻里的居家氛围，全面提生活品质
机遇
塑造项目形象价值体系
支撑
分析项目，创造或梳理项目核心价值
PART2：项目本体分析
区位、土地属性 · 配套设施 · 交通条件 · 环境景观及物理属性 · 项目形象定位
区位、土地属性分析
土地区位等级 城市发展趋势
产业发展 历史接受度 深化方向
优势： 劣势： 特性：
南明郊区，相对落后，没有品质住宅
➢ 点式半围合布局，将庭院美景和山体景观渗透到每一户
大师级设计理念 点式半围合 Nhomakorabea价值梳理建议-规划
全系高端生活配套，深入生活环节
➢ 打造区域第一品质集中商业，影院、超市一网打尽！ ➢ 空中商业街，提升区域商业形象，补缺商业业态！ ➢ 一站式休息娱乐体验，在家既是享受！
系
配套设施分析
日常商业
教育配套 娱乐休闲 医疗配套 深化方向
优势： 劣势： 特性：
以餐饮，零售为主，形象低端 区域仅有XX小学，教育培训产业较少 区域娱乐休闲配套配套缺失 仅有第六人民医院、疗养院
日常商业：区域商业业态缺失，缺乏规划，业态层次较低，可以适当深化，形成卖点；但区域受区域人口约束，小河板块商业竞争
进过对项目特性分析，上诉条件可以优化形成卖点，但是难以作为构建项目形象价值体系的发挥点；但项目的物理属性独特：
天然抬高的优势，以台地景观的概念上可以衍生“高人一等”“空中之城”进行延伸包装， 形成项目的价值体系.
PART3：项目价值体系梳理
价值梳理建议·提炼演绎·形象定位
价值梳理建议
台地
内涵
“高人一等“：项目产品、项目规划上，可提高区域生活品质已经区域整体形象，定义区域生
影响，无法承载以商业综合体来构建项目形象价值体系。
教育配套：区域空白产业可以适当什么形成卖点，单缺乏主要的名校资源，无法承载项目形象价值体系；
交通条件分析
公交线路 主要干道 地铁线路 深化方向
优势： 劣势： 特性：
已有10条公交线路交通便利 依托于富源南路及南二环，整体交通便利 缺失
交通条件：区域交通主要依附于富源南路及南二环，公交以开通，基本覆盖全城，但非项目独有特性，且 道路老旧偶见拥堵，难以承载项目形象价值体系
环境景观及物理属性 分析
文脉资源
可视景观 距离景观 空气质量 物理属性 深化方向
优势： 劣势： 特性：
区域属于铁路交通枢纽，对铁路品牌会有一定的亲进 项目东部有座山岭 项目半斤2公里内，无大型的景观节点 富源南路来往车辆较多，空气灰尘较重 项目呈三角形，且土地不平整有高度差
物理属性和景观属性：项目地块天然不平整，在设计上景观会高于地面，利用这天然的特性，可以针对XX的 情况衍化出”高人一等“”空中楼阁“等概念，且台地景观在大片区内少有，可以作为项目独有的卖点以此 深化，加上之前梳理的卖点可以提升区域生活品质，对主力客群构建”奢阔“的生活概念，共同承载项目的 形象价值体系！
会对区域整体均价起到一定的拉伸作用。若见挤出客户，项目必须做到能纳入客户视线，作为主要参考项目，代言XXXXX
对内：市场饥渴已久，区域形象产业品质较差，乃至客群需求层次较低，但保留着对品质生活的向往。项目需要做到定义区域品质生活，提升区域
整体形象的使命。
总结
关键词
7000元/M2起 溢价
破题方向
主力客群
2017年10月28日
报告结构
PART1：项目及营销目标思考
背景说明 · 营销思考
背景说明
目 标
➢ 实现现金流，考虑量价关系，进一步实现溢价 ➢ 实现精装均价７０００元／M2起 ➢ 建符合当地主力客群定位的房子 ➢ 在市场中找到机遇，抓住其他板块外溢客户，提高区域竞争
力
小结
地块属XX城市XX区城郊区域，紧邻小河板块，西临铁路及小河板块、东靠近山岭，是进城的门户，但是区域相对封闭，除借道进城外，罕见人口流动或外来投资，现目属于市场遗忘板 块。 城市发展趋势：虽然发展趋势有利，但需要时间、整体变速较大，但以此包装可以形成卖点之一； 产业发展：周围以工业产业为主，但缺乏政府的大力支持，无法形成产业经济体区，无法建立形象价值体系； 日常商业：区域商业业态缺失，缺乏规划，业态层次较低，可以适当深化，形成卖点之一； 教育配套：区域空白产业可以适当深化，如引入创世纪教育等形成卖点之一； 交通条件：区域交通主要依附于富源南路及南二环，公交发达，可以形成卖点之一； 区域位置：地块属XX城市XX区城郊区域，紧邻小河板块，西临铁路及小河板块、东靠近山岭，是进城的门户，可以以“南明后花园的”概念进行包装形成卖点之一；
XX城市建设“一城三带多组团”项目地块纳入“一城”范围或将享受政策 红利 XX已成为以工业、仓储、物流、为一体的混合型区域，共有大小企业198家
区域相对落后，属于市场遗忘板块，市场接收需要时间
城市发展趋势：虽然发展趋势有利，但需要时间、整体变速较大，且难以以此建立形象价值体系 产业发展：周围以工业产业为主，但缺乏政府的大力支持，无法形成产业经济体区，无法建立形象价值体
活标准。
外在
“空中之城”：在景观上可以形成空中景观，空中会所，空中会客厅，空中跑道等概念设计
项目以台地为点做衍生，以“高人一等”和“空中之城”的概念作为梳理原则，在产品配套等方面突破区域现有情况，提高生活品质以及整体形象，丰富商业业态、代言XX立足南明。再可见的 景观设计方面围绕台高的物理属性，规划“空中概念”共同构建整体项目形象价值体系。
➢ 市场遗忘板块“破、旧、老”深入人心； ➢ 市场主力客群需求层次低：价格、户型、物业； ➢ 项目地块局限性：小，不规则，难以做大 ➢ 周边未见有价值的可用资源，如好学校、湖等
现 实 情 况
仅凭现有条件难以支撑公司期望
营销思考
对外：区域市场空白，其中紧邻小河板块，有两个品牌标杆影响两块区域，产品以刚需和首改为主，但价格略高，花溪出现地王（碧桂园6800元）
报告将以此原则从：规划、产品、景观、精装、配套、品牌、交通、服务等纬度梳理项目价值。
价值梳理建议-规划
规划篇
— 一站式品质生活规划，全方位提升生活品质 —
价值梳理建议-规划
点式半围合布局，将庭院美景和山体景观渗透到每一户
➢ 大师级设计理念：城市府邸、大院邻里，以人行空间序列组织，以市、门、院、堂的 纬度，营造社区大院邻里的居家氛围，全面提生活品质
机遇
塑造项目形象价值体系
支撑
分析项目，创造或梳理项目核心价值
PART2：项目本体分析
区位、土地属性 · 配套设施 · 交通条件 · 环境景观及物理属性 · 项目形象定位
区位、土地属性分析
土地区位等级 城市发展趋势
产业发展 历史接受度 深化方向
优势： 劣势： 特性：
南明郊区，相对落后，没有品质住宅
➢ 点式半围合布局，将庭院美景和山体景观渗透到每一户
大师级设计理念 点式半围合 Nhomakorabea价值梳理建议-规划
全系高端生活配套，深入生活环节
➢ 打造区域第一品质集中商业，影院、超市一网打尽！ ➢ 空中商业街，提升区域商业形象，补缺商业业态！ ➢ 一站式休息娱乐体验，在家既是享受！
系
配套设施分析
日常商业
教育配套 娱乐休闲 医疗配套 深化方向
优势： 劣势： 特性：
以餐饮，零售为主，形象低端 区域仅有XX小学，教育培训产业较少 区域娱乐休闲配套配套缺失 仅有第六人民医院、疗养院
日常商业：区域商业业态缺失，缺乏规划，业态层次较低，可以适当深化，形成卖点；但区域受区域人口约束，小河板块商业竞争
进过对项目特性分析，上诉条件可以优化形成卖点，但是难以作为构建项目形象价值体系的发挥点；但项目的物理属性独特：
天然抬高的优势，以台地景观的概念上可以衍生“高人一等”“空中之城”进行延伸包装， 形成项目的价值体系.
PART3：项目价值体系梳理
价值梳理建议·提炼演绎·形象定位
价值梳理建议
台地
内涵
“高人一等“：项目产品、项目规划上，可提高区域生活品质已经区域整体形象，定义区域生
影响，无法承载以商业综合体来构建项目形象价值体系。
教育配套：区域空白产业可以适当什么形成卖点，单缺乏主要的名校资源，无法承载项目形象价值体系；
交通条件分析
公交线路 主要干道 地铁线路 深化方向
优势： 劣势： 特性：
已有10条公交线路交通便利 依托于富源南路及南二环，整体交通便利 缺失
交通条件：区域交通主要依附于富源南路及南二环，公交以开通，基本覆盖全城，但非项目独有特性，且 道路老旧偶见拥堵，难以承载项目形象价值体系
环境景观及物理属性 分析
文脉资源
可视景观 距离景观 空气质量 物理属性 深化方向
优势： 劣势： 特性：
区域属于铁路交通枢纽，对铁路品牌会有一定的亲进 项目东部有座山岭 项目半斤2公里内，无大型的景观节点 富源南路来往车辆较多，空气灰尘较重 项目呈三角形，且土地不平整有高度差
物理属性和景观属性：项目地块天然不平整，在设计上景观会高于地面，利用这天然的特性，可以针对XX的 情况衍化出”高人一等“”空中楼阁“等概念，且台地景观在大片区内少有，可以作为项目独有的卖点以此 深化，加上之前梳理的卖点可以提升区域生活品质，对主力客群构建”奢阔“的生活概念，共同承载项目的 形象价值体系！
会对区域整体均价起到一定的拉伸作用。若见挤出客户，项目必须做到能纳入客户视线，作为主要参考项目，代言XXXXX
对内：市场饥渴已久，区域形象产业品质较差，乃至客群需求层次较低，但保留着对品质生活的向往。项目需要做到定义区域品质生活，提升区域
整体形象的使命。
总结
关键词
7000元/M2起 溢价
破题方向
主力客群