阿特金斯_深圳下沙滨海旅游社区项目发展战略定位研究_62页

前期研究技术路线与框架（一）

1.项目发展模式研究及战略愿景构建篇

五大因素支撑下的卓然战略地位

实现项目规划定位的策略思考

破题：国际化视野下的全新审视

相关借鉴滨海度假区选取标准及发展历程

国际滨海旅游度假区发展模式审视及案例借鉴

从城市发展的维度看模式导入可行性

从潜在客群的维度看模式导入可行性

从空间圈层的维度看模式导入可行性

项目六大构建原则

国际化视野高度上的定位升华

总体形象定位

项目发展模式/战略愿景的区域示范效应阐释

以游为核心、以业、居为辅助--国际化视野下的全新滨海模式三大核心要素界定

前期研究技术路线与框架（二）

2.功能板块市场研究及构建原则篇

项目战略地位研究及核心问题破解

情境滨海度假旅游—— 一种可持续滨海度假模式的提出理性审视下的项目发展机会\愿景研判国际化视野高度上的项目构建原则\定位项目发展模式／战略愿景产生的示范效应

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项目发展模式研究及战略愿景构建篇

功能板块主题定位及构建原则篇

项目功能板块确定及开发主题策划功能板块构建原则阐释

功能板块市场研究及主题定位策划

旅游度假板块市场研究及主题策划商务会议板块市场研究及主题策划情境地产板块市场研究与主题策划

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理性审视下的项目发展机会\愿景研判国际化视野高度上的项目构建原则\定位项目发展模式／战略愿景产生的示范效应（一）项目发展模式／战略愿景产生的示范效应（二）

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项目发展模式研究及战略愿景构建篇

第一部分：项目战略地位研究及核心问题破解

六大因素支撑下的卓然战略地位

实现下沙滨海度假区规划定位的策略思考破题：国际化视野下的全新审视

第二部分：情境滨海度假旅游

——一种可持续滨海度假模式的提出

相关借鉴滨海度假区选取标准及发展历程国际滨海旅游度假区发展模式审视及案例借鉴

趋势特点一：一定比例的人口沉淀，平滑旅游波峰波谷

趋势特点二：游与居、业趋于融合，居、业有力提升游的功能 ——游居合一，Going Home Is The Beginning Of Vacation ——游业结合，美丽风景中的自由创意工作

小结：国际化视野下的全新滨海模式三大核心要素界定 以“游”为核心，以“居、业”为辅助

第三部分：理性审视下的项目发展机会\愿景研判

天时：从城市发展的维度看模式导入可行性

——深圳正处在由资本驱动向创新驱动的发展阶段

——企业职能部门相对分离，办公情境地产与旅游资源互融 ——文化创意产业将成为深圳的支柱产业

人和：从潜在客群的维度看模式导入可行性

——有闲阶级是承载全新发展模式的主流客群 ——深圳（珠三角）有闲阶级生活方式解析

——有闲阶层的高成长性为导入全新发展模式奠定基础

地利：从空间圈层的维度看模式导入可行性

——项目所处圈层结构决定高起点旅游景区开发 ——东部滨海旅游度假物业当前开发模式解析 ——下沙项目的全新模式将引领深圳滨海旅游度假

小结：项目构筑和谐发展模式天时、地利、人和

第四部分：国际化视野高度上的项目构建原则\定位

项目驱动力分析及六大构建原则国际化视野高度上的再定位

项目发展模式/战略远景产生的示范效应阐释

项目发展模式研究及战略愿景构建篇

项目战略地位研究及核心问题破解

优势区位决定下沙的战略地位(二)

珠三角滨海旅游资源有待整合，需要全新发展模式的景区引领

度假区间海上交通网络尚未形成，缺乏大运量的轨道/铁路接滨海度假区域，没有形成各度假区的海上交通网络

珠三角各面向本地旅游度假区资源水平有限，覆盖市场较窄；区域度假胜

地开发层次有待提高，缺乏全新的滨海度假开发理念

优势区位决定下沙的战略地位(一)

城市东扩战略是项目的发展契机

随着由10（纵向公路）+3（轨道交通）+2（横向公路）的开通，深圳城市功能的外溢趋势明显

关内用地紧缺，以龙岗为主的东部将承接主城区功能外溢。深圳的南部香港寸土寸金，西部珠江口填海面积有限，北部东莞土地不仅所剩无几而且楼价基本上与深圳持平，因而东向是深圳未来城市外拓的主要方向

项目所在的东部生态组团将是深圳的“精品旅游半岛”

珠三角海滨度假旅游地开发情况对比

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项目发展模式研究及战略愿景构建篇

项目战略地位研究及核心问题破解

优势区位决定下沙的战略地位（四）

深圳东海岸竞争性项目对比　

深圳东部滨海旅游项目中，以观海为主，亲海项目比较少，没有形成国际理念引领下的项目开发

目前大小梅沙组团开发比较完善，但有过度城市化的倾向

以高起点、高手笔规划的西冲是政府未来开发的重点对象，资源保护良

好，与项目形成竞争，但区位条件不如本项目

下沙位于深圳东海岸线中点，连接葵涌－坝光、大鹏－南澳两大片区，成为区域联动发展的战略联系点，起到承上启下的联通承接作用

如何在东海岸度假区的可持续发展与保持人气活力之间取得权衡，尚待探索

项目发展模式研究及战略愿景构建篇

项目战略地位研究及核心问题破解

优势区位决定下沙的战略地位(五)

高端发展大鹏半岛，打造深圳后花园

“东部滨海核心区设立‘大鹏半岛旅游度假区’——以发展休闲度假、观光

旅游、商务会议为主导，并将其建设成为具有较高国际知名度、对国际游客

有较高吸引力、品位和档次较高的生态型滨海旅游度假区”

——《深圳市东部滨海地区规划实施策略研究》

优势区位决定下沙的战略地位(六)

作为大鹏半岛发展撬动点，示范引领

由于下沙在大鹏湾突出的战略位置，《深圳市东部滨海地区规划实施策略

研究》建议将下沙作为近期启动的旅游度假示范区

在引入知名品牌的开发运营商整体开发、旅游发展优惠政策、基础设施建

设、旧村整体搬迁与改造等方面发挥示范引领作用

带动大鹏半岛整体发展，同时对惠州大亚湾等滨海旅游资源形成截留和互

补，形成阻止屏障，吸引过境游客，打造旅游高地

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