《个人房屋租赁业税收征管调研报告》

（二）征管政策规定及我县征管办法
按照相关税收法规政策规定，纳税人发生出租房屋行为，以实际取得的租金收入作为计税依据征收营业税及附加、个人所得税、印花税、房产税，按房屋土地等级及税额标准缴纳土地使用税；自有房屋经营的按核定计税余值缴纳房产税、按房屋土地等级及税额标准缴纳土地使用税。但在实际征管过程中，由于纳税人实际取得的收入税务机关无法准确认定和掌握，因此我县根据《中华人民共和国税收征管法》第三十五条规定对其采用核定应税收入的方法，计算应缴纳的地方各税税额。目前我县在县城区、建制镇、工矿区分别按地段、分街道，突出税负与出租房产坐落地的繁华程度、租金水平相适应的原则，结合该地段、街道的经济繁华程度来划分房屋土地等级并以出租房屋的实际面积在每平方米每月10元—50元的标准内公平、合理核定其年租金收入额，按出租住房5%，出租非住房12%的综合征收率对其实行全年一次性征收地方各税税额。出租面积按实际测量面积确定。从税务机关具体征管来看，我县主要采取按区域划分管片，由不同的税收管理员实施税源、费源管理，管理员按各自管理范围，根据个体经营者办理税务登记时采集提供的房产土地信息资料，对从事生产经营中的个体经营户进行定期清理应缴税房产；核实缴税房产纳税人、计税面积，发出核定缴税通知书，房产所有人或承租人按双方约定持缴税通知到征税大厅办理缴税。
二、房屋租赁业税收征管存在的问题及原因分析
就目前我县对该行业的税收征管情况来说，我们依法依规做了一些大胆的尝试和征管办法的创新改革，无论是税款入库率、征缴率，还是税收征管过程中的一些做法、经验，都取得了明显的成效。但由于该行业涉及面广、税源零星分散，政策规定不明确，纳税人纳税意识、税务人员综合征管能力不足等原因导致对该行业的税收征管难度较大，与“公平税负、应收尽收”的目标要求还有较大的差距，让广大纳税人理解支持，积极主动纳税还有一段艰难的过程。
（二）个人出租纳税人纳税意识淡薄，不能自觉主动申报纳税
一是目前房屋租赁大部分是个人将私有房屋出租给个人生活居住以及出租给小微企业或个体经营者用于经营，租赁业务简单，租金基本是即时租赁，即时收取租金出租方多是以自制收据或白条向租赁人收取租金，不会开具发票，有的甚至连合同也没有，准确核实租赁收入难度极大，税源难以控制。个人私房出租租赁周期长短不一、方式灵活多样，房租结算快捷无痕，大多出租人又往往不在出租的经营房屋上居住，税务机关对租赁信息掌握滞后，无法及时找到出租户，承租户又常常以不是纳税人或法律没有规定代扣代缴义务为由不配合、不愿代为缴纳，给税款征收工作带来困难。部分下岗职工或不达起征点的业户对国家下岗再就业和不达起征点税收优惠政策精神片面理解，认为减免的税收应包括缴纳房产类税收，加之税务机关税法宣传力度的不到位，纳税人对房产税收的征管产生不少怨言，抵触情绪很大。
（一）策漏洞
一方面是现行法规政策规定，房屋出租行业以取得租金收入的单位或个人为纳税人，承担出租房屋行为的纳税义务，而承租人仅仅只对使用出租房屋的土地承担土地使用税纳税义务。但在实际征管工作中，纳税义务人即房主在租赁房屋时常常以合同约定的形式明确出租房屋发生的一切税费由承租人缴纳，把自己本应承担的税负向承租人进行了转嫁，这就导致了租赁双方在缴纳租赁房屋税收时相互推诿扯皮，拒不履行纳税义务的状况。另一方面是作为税法规定的纳税义务人的房主或出租方，在现实征管过程中，由于缺乏有效的方法和手段来进行监督管理，加之合同转嫁税负情况的存在，找不到纳税人的情况十分普遍，而此时在税收政策规定上没有明确此种情况下的代扣代缴义务人，加大了税收征管难度。第三是房屋租赁行业的税收管理在税制设计上不尽合理，涉及税种太多，计税依据不尽相同，操作上繁杂不便，容易引起税务纠纷。
个人房屋租赁业税收征管调研报告
当前，党的群众路线教育活动正在我县地税系统深入开展。按照活动要求，我针对全县个人房屋租赁行业地方税收征管工作现状开展了深入广泛的调研，现结合调研情况作一些自己的分析和思考。
近年来，随着我县经济社会高速发展，土地流转加速，房地产开发得到迅猛发展，城镇面积持续扩大，小集镇建设进程不断加快，出现了大量的各种类型的（商铺、住房、仓库等）可租房屋。此外，由于城镇流动人口日益增多，各行业规模逐步增长，全县形成了较大的房屋租赁供求市场，房屋租赁行业呈现蓬勃发展的态势，同时也为地方政府带来了丰厚的地方税收收入。以我县近三年该行业的税收收入完成情况看，该行业产生的税收收入逐年递增，平均增幅达到10%。该行业逐步成为了我县个体税收征管工作中的重点行业。但由于出租房屋和自用的经营用房的涉及面广，人员结构复杂，对纳税人缺乏硬性管理规定且承租人流动性大，在代扣代缴义务上税法规定不明确，给该行业的税收征管造成了极大的难度，长期存在税收征管难、税款流失隐患大、措施落实不力等问题和不足，给该行业的税收执法带来了较大的风险，相比房屋租赁市场的总体形势和发展规模，房屋租赁税收管理水平还相对滞后。
一、房屋租赁行业税收征管工作现状
（一）征管范围及征税对象
个人房屋租赁税收主要包括出租用于居住和出租用于经营两大类。按照中华人民共和国营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税暂行条例及中华人民共和国个人所得税法的规定，所有从事房屋租赁并取得收入（包括货币、实物、其他收益）的个人为纳税人，应依法申报缴纳房屋租赁营业税及附加、财产租赁所得个人所得税、租赁合同印花税；出租的房屋位于县城、建制镇、工矿区的还应缴纳房产税、土地使用税。到目前为止，我县行政区域内共有八镇一个矿区，分别是金碧镇、石羊镇、龙街镇、赵家店镇、新街镇、桂花镇、三岔河镇、六苴镇及六苴矿区。
（三）行业税收征管效果
总体上看，我县通过不断依法加强税收征管，完善征管措施，思考创新征管办法，结合税收纳税定额核定调整、未达起征点认定、发票管理检查、税务登记和日常税收检查、日常巡查工作，每年常态化、重点化地开展房屋租赁税收管理和清理检查工作，全县个人房屋租赁行业税收征管取得明显成效，收入保持了平稳增长的态势。我县2013年经过清理，剔除在房产税征税范围外自营、交通运输户、房屋产权为单位集体、空户、失踪户、闲置未出租等情况，涉及自营和租赁经营的2316户，全年共清理21003户，征收房屋租赁行业税款1132145.50元，征收率达90.8%。