金茂集团亚龙湾项目管控模式和投融资方案设计
亚龙湾水岸国际项目施工组织设计
水岸国际项目施工组织设计一、施工方案1.1工程概况工程地点：三亚亚龙湾滨海路（铂尔曼酒店北侧）承包范围：。
“三亚亚龙湾·水岸国际项目”占地面积108亩，由56栋独栋客房、1栋水疗中心、1栋VIP-SPA、42栋单体商业等共计地上建筑面积约2.2万平方米及地下建筑面积约2.24万平方米组成，地下均为预制管桩基础，整个项目的桩基工程，承包方式为包工包料，总桩长约5万米。
工期目标：计划开工日期：计划开工日期：2013年月日，总工期为75日历天。
（具体开工时间以甲方通知为准）质量目标：合格1.2施工前期准备1.2.1项目管理机构设置我公司成立本工程项目经理部，配备工程技术管理人员等组成项目部，作为本项目全施工阶段的管理层，投入各专业的施工队伍作为项目劳务层。
在施工过程中，项目经理领导的项目部执行六个基本职能：即计划职能、组织职能、协调职能、控制职能、监督职能、指挥职能，投入项目部的施工队伍则按项目部的计划要求施工。
项目经理部组织机构框图公司总经理项目经理项目技术负责人施工管理组材料设备管理组质安管理组财务核算组后勤管理组专业施工队行政职能管理部门技术职能管理部门1.2.2现场管理人员安排项目经理：是我公司在本工程的全权代表，全面负责生产指挥和经营管理活动。
技术负责人：全面负责工程的质量、安全、环保的技术工作。
施工员：负责全部工程的施工管理工作。
质检员：负责工程质量的检查、材料、试块的取样和送检；收集、整理、编制有关质量检查数据。
安全员：负责工程安全的检查，收集、整理、编制有关安全的检查资料。
内业预算：负责编制施工进度计划、材料计划、进度报表、工程预结算，收集整理记录各类工程数据。
财务：负责本工程有关财务事宜，保证工程用款。
材料员：负责材料的采购、验收、保管和发放的管理工作，保证工程材料和物资供应，并做好现场的文明管理。
后勤主管：负责职工的生活和现场保卫工作。
1.2.3各项规章制度的建立成立项目经理部、安排一套精干有力的人员后，必须建立健全一套规章制度，使各部门各人员明确各自的职责，有条不紊地进行各项工作。
供给侧视角下的亚龙湾区域高端度假酒店转型升级策略研究
行业的高速发展 ， 因此也成为 高星 级酒店 聚集地 之一 。 但是 ， 随着 中央“ 八项 规定” 、 “ 六 条禁令 ” 的颁 布 ， 由公 务需 求推动
的 高 端 酒 店 业 的发 展 面 临 危 机 ， 业绩普 遍下滑 ， 尤 其 是 在 以
亚龙湾 为首 的高 星级酒 店 区域 ， 需 求 的锐减 导致 竞争 的加 剧。在此背景下 ， 笔者通过对 亚龙湾区域酒店发展现状进行 剖析 ， 发掘存 在的 问题 ， 从 供给侧 改革 的视 角下提 出区域酒
家旅游 区， 成 为 中 国 首批 １ ２个 国家 级 旅 游 区 之 一 。 旅 游 区 由
２ ． 酒 店 产 品 同质 化 现 象 严 重
大 部分 酒店是 以客房 为主 的酒店 产 品类 型 ， 基 本上 为 ４ ０ ０ － － － ５ ０ ０间客房加上少数套 房和别 墅 ， 配套餐饮也为中餐和 西餐厅 ， 客房 内设施 差异性 也不大 ， 且 主推的婚 庆 、 蜜月、 亲 子等项 目较 雷同 ， 酒店 的特色和创 新之处没 有凸显 ， 是 造成 同类酒店竞争激烈 的原 因。 ３ ． 酒店设计风格类似 亚龙湾区域的酒店 以度假风为 ， 主要采用 了巴厘岛风格 、
早 的酒 店 可追 溯 到 １ ９ ９ ８年 ， 至 今 已有 １ ７年 的 历 史 ， 因此 ， 相 对于海 棠湾新开业酒 店 ， 其设施 设备均 已老化 ， 是 造 成 住 客
流失的原因之一 。
店 主要分布在三亚湾 、 市区、 大 东海 、 亚龙湾 和海 棠湾五个区 域， 其 中亚 龙湾 区域酒 店 是三 亚市酒 店群 中最 具有 代表 性 的群 体。 亚龙湾位 于三亚市东南 ２ ８ 公里处 ， 是海南岛最南端的一 个半月形海湾 ， 全长约 ７ ． ５ 公里 ， 古称琊琅湾 ， 后称牙龙湾 ， 以 沙质 细腻洁 白著称 。１ ９ ９ ２ 年， 国务院批准建立三亚亚龙湾国
旅游度假区开发模式变迁的路径依赖及其生成机制——三亚亚龙湾案例
［ 基 金 项 目］ 本 研究 受 国 家 旅 游 局 规 划 项 目（ １ ３ Ｔ Ａ Ａ Ｋ ０ ０ １ ） 资 助 。［ Ｔ ｈ ｉ ｓ ｓ ｔ ｕ ｄ ｙ ｗ ａ ｓ ｓ ｕ ｐ ｐ ｏ ｌ ｆ ｅ ｄ ｂ ｙ ｇ ｒ ａ ｎ ｔ ｆ ｒ ｏ ｍ ｔ ｈ ｅ Ｎ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ａ ｌ
［ 摘 要 ］ 旅 游 度 假 区作 为 开 展 度 假 旅 游 活 动 的 专 业 化 区
域 ， 是 我 国旅 游 产 业 实现 转 型 升 级 的 重 要 栽 体 。旅 游 度 假 区 的 开发 模 式是 目前 国 内外 学界 关 注 的 焦 点之 一 ， 但 鲜见关 于 开发 模 式 变 迁 的 系统 讨论 和理 论 解释 。 文章 指 出 ， 亚 龙 湾 旅
均 不 同程 度 、 不 同 方 向地 影 响 了 开发 模 式 的制 度 费 用和 制度 收益 ， 从 而影 响 开发 模 式 的 选择 与 变 迁路 径 。该 研 究推 进 了 关 于海 南乃 至 转 型 期 中 国制 度 变迁 的 理 论 解 释 ， 并 拓 展 和 深 化 了原 有 制 度 变迁 的 路 径 依 赖 理 论 。
［ 中 图分 类 号 ］ Ｆ ５ ９ ［ 文献标识码 ］ Ａ ［ 文章编号 ］ １ ０ ０ ２— ５ ０ ０ ６ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ８— ０ ０ ５ ８— ０ １ １
Ｄ ｏ ｉ ： １ ０ ． ３ ９ ６ ９ ／ ｊ ． ｉ ｓ ｓ ｎ ． １ ０ ０ ２ —５ ０ ０ ６ ． ２ ０ １ ３ ． ０ ８ ． ０ ０ ６
［ 关键词 ］ 旅 游 度假 区 ； 开发模 式 变迁； 路径依 赖 ； 制度 变迁；
制 度 费用
学 者 开始集 中关 注旅 游 度假 区 的开发 模 式 （ 治 理 模
亚龙湾总体规划策划
三亚亚龙湾项目市场、资源调查及发展定位分析
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1.3 项目历史
缘起：
1992年10月4日，国务院批准建立三亚亚龙湾国家旅游度假区，总规 划面积为18.6平方公里。其中，一期开发用地10.34平方公里。经过 10多年的发展，亚龙湾已发展成相对成熟的滨海度假区。
现状问题：
亚龙湾已建成了中心广场、蝴蝶谷、贝壳馆和海底世界。其中中心广 场、蝴蝶谷、贝壳馆为国家AAAA级旅游区。但是，这三个景点自开 放10多年以来还未有大的更新，吸引力较弱，门票较低。面临系列问 题： 亚龙湾的品牌形象（“中国第一湾”的认知）与实际印象（对亚龙 湾的印象）的差距折射出其品牌危机； 亚龙湾没有形成自己独特的风情或主题； 在国际旅游岛建设的大背景下，周边同类产品给亚龙湾带来的威胁 逐渐升级； 度假区内部血液不流通，沟通不畅；
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1.4 项目发起人的初步想法
基本诉求：
针对三亚亚龙湾开发股份有限公司目前面临的问题：旅游效益低，增量 不增价；以及区内各经营主体协同效应较低，整合、管理面临难度等。 项目发起人希望通过二次提升达到以下几个需求： 一、抓住海南建设国际旅游岛的契机，率先开展景区提升，开创全岛建 设国际标准旅游度假区的标杆，体现“亚龙湾开发模式”在国内度假领 域的先导地位。 二、通过旅游提高亚龙湾的吸引力，提升整个亚龙湾的品牌，为二期开 发实现更大的土地升值创造有利条件。 改善旅游财务表现，获取更多的现金流入。 三、通过有效的客源组织，增加对区内业主的影响力，实现部分管理收 益。
旅游产品过于陈旧和单调，大量游客只能短暂停留；
观光游客质量较低，处于“门票经济”阶段。
开发与建设：
亚龙湾旅游发展困难的背后有其深层次原因，包括大的市场环境和行 业背景，旅游地生命周期，以及发展理念、产品开发、经营管理以及 等因素。正确、全面地剖析其原因，抓住发展机遇，整体提升亚龙湾 的旅游品质，是亚龙湾实现华丽蜕变的关键。 三亚亚龙湾项目市场、资源调查及发展定位分析
世联三亚亚龙湾顶级别墅项目案例分享77页
鉴于本项目定位为国内最顶尖的度假别墅，在国内还没有可以参考的竞争对手，我 们必须放眼世界，总结世界上知名度假区顶级度假酒店别墅和度假别墅的户型设计 特点，参考在户型设计上是怎样通过满足价值敏感点来实现溢价的
初步参考案例
• Fourseasons Resort , Jimbaran Bay ,Bali
u凉廊主要安排餐厅和家 庭休憩空间；
u凉廊处使视野逐步展开， 身处凉廊，坐在舒服的 沙发上，可以一边饮茶 一边欣赏远处的开阔的 景观，身心得到完全的 放松…
世联三亚亚龙湾顶级别墅项目案例分 享77页
露台
连接凉廊与泳池的露台作为室外主要活动空间直接连
接泳池，保证室外活动拥有最大化的景观资源
u将露台设置在主景观轴 上，使得户外活动有了 最佳的视线，不管是身 处露台聚会，躺在椅子 上晒太阳，还是在泳池 里嬉水，都可以享受到 270度的开阔景观。
车库储藏室洗衣房从车库进入主要活动区路线从正门进入主要活动区路线其它功能房在二层室外空间设置了独立的凉亭方便全家人在欣赏户外美景同时喝茶聊天提升了度假氛围凉凉亭国外顶级度假别墅对私密性和尊贵性的打造在户型设计上的体现私密性尊贵身份的凸显建筑布局通过分离式l型u型设计或通过上下楼层分割实现完全的主客分区动静分区每幢别墅都有高高的围墙将其围住采用套间设计家庭活动空间进一步细化供家庭一起娱乐的动区与供休息交谈的静区相分离设置独立的车库从车库和主入口可以沿不同的路线进入主要活动区互相之间不干扰主仆通道分离案例启示国外顶级度假别墅对度假氛围的营造在户型设计上的体现室内空间对室外的景观的最大化占有与室外景观的互动将主要度假活动空间家庭厅卧室放在建筑的后方分配给最好的河景对景观要求不高的功能房放在最前面家庭主要活动区休息厅娱乐厅餐厅少隔断同时力求大开间设计主客卧朝景观面能开窗的地方全部做成全景落地窗通过错层和挑空增强室内空间的采光性增加采景变化泳池旁设置日光浴甲板和spa区在主景观面上设置大量露台等灰空间景观面上设置独立的凉亭情趣性局部的挑空处理增加空间尺度的变化感大量灰空间的运用增加空间的层次感和尺度感通过狭长通道连接各功能区围绕泳池设置的小桥下沉式休息空间等情趣空间室外淋浴浴池设置介于室外与室内之间或全景观室内浴池案例启示国外顶级度假别墅对度假氛围的营造在户型设计上的体现与水的惺惺相惜水是体现度假生活特色的核心要素设计时尽可能的增加水景观面体现水上活动的可参与性室外泳池的位置一般有两种独立于整体建筑之外或围合于整体建筑之中可以采用双泳池设计一个室外泳池作为公共活动空间一个室内泳池唯主卧独享荷花池作为水景观面的补充的一般设置于家庭厅的周围给予其最好的景观面独立于整体建筑之外的泳池为体现度假氛围将其直接深入河中家庭厅的位置要保证与泳池在同一轴线上以保证其获得最大的景观面围合于整体建筑之中的泳池要保证建筑内主要活动区家庭厅卧室书房都能看到水景并且方便从活动区内直接到达主卧内设置360度浅水池浪漫气息与泳池相接直接设置按摩池体验健康养生案例启示2
亚龙湾国际玫瑰谷经典项目案例浅析
海南省三亚市乡村旅游规划的标本之作——亚龙湾国际玫瑰谷经典项目案例浅析今年，海南省步入村镇规划年，山合水易规划设计院结合在海南的乡村旅游规划设计项目如亚龙湾国际玫瑰谷，综合海南休闲旅游产业的最新发展动态，总结认为山合水易规划设计院参与完成的亚龙湾国际玫瑰谷项目案例是研究海南旅游的一个重要标本。
北京山合水易是国内最早提出“休闲化升级和度假产品开发”理念的旅游规划设计公司，尤其在乡村旅游规划和策划方面有着丰富的研究经历，在休闲农业、庄园、休闲农场等规划设计领域有多年的项目实操经验。
秉持对休闲度假旅游项目开发的研究基础和经验，山合水易一直关注旅游大省海南省的各种旅游规划项目，针对海南省旅游规划领域的问题，山合水易通过分析得出如下的认识。
一、乡村旅游会成为海南新的旅游增长趋势山合水易认为，无论是贩卖热带风光的海口，还是以“天涯海角”蜚声国际的三亚，作为海南省开发较早的两大旅游城市，二者在配套的旅游设施越发完善，越发彰显旅游经济发展特色的同时，也面临着面孔“单一化”的威胁。
如何把海南岛更多面地推向国内外的游客，除了一两张名片之外如何在海南岛丰富的旅游资源中发掘更多的优势和特色，这些都是海南旅游产业不得不面对的问题。
海南省除了既有的热带海洋自然景观资源之外，与全国其他地区一样，还有源自于地域性特色的区域文化资源。
除了给以向国内外展示的城市旅游风貌之外，还有丰富的乡村旅游资源。
以三亚市亚龙湾旅游风景区为例，无论是已经成熟的“天下第一湾”胜景、热带原始森林公园，还是正在建设中的亚龙湾国际玫瑰谷，都最大程度地发挥了乡村旅游资源优势。
而从海南省未来规划来看，乡村旅游会成为重要的发展趋势。
就在几天前，海南省召开了全省保障性住房建设暨村镇规划工作动员大会，通过了到2013年使海南省实现村镇规划编制全覆盖的决定，计划在3年内打造一批特色旅游名镇名村。
当前，制约海南村镇建设最突出的问题就是规划编制滞后，全省18715个自然村，仅896个村庄编制了规划。
欧赛斯金茂集团品牌创意规划项目策略发想方案案例模板
琉璃 官服 笏板
金 玉 满 堂 概 念 升 华
物华天宝
卓尔不凡
海纳百川
命 名 角 度
命名角度一
文化 图腾
兰 陵 美 酒 郁 金 香 ， 玉 碗 盛 来 琥 珀 光 ——唐 李白《客中作》
金茂，有财富繁多，兴旺发达之意。 “金”和“茂”笔画都为8画，“88”音同“发发”，在中国文化中具有吉祥寓意。 “金”和“茂”在五行中分属“金”和“木”，金生财，木利土建。
“金茂”的命名根植于中国文化，有很深的东方文化底蕴。
差异化分析
中华文化在国际上大放异彩
与国际知名酒店相比，金茂最大的差异化表现为深厚的东方文化意蕴。
喜达屋国际酒店 （Sheraton Holding Corpor高酒店集团 （Accor）
万豪国际酒店集团公司 （Marriott International,Inc.Hotels）
金茂创意关键词：
财 富 + 东 方 意 蕴
酒店命名 &
设计创意
金玉满堂
命题解析
金玉满堂解读
堂:高大的厅堂。金玉财宝满堂。形容财富极多。也形容学识丰富。 引证解释： 极言财富之多。《老子》：“金玉满堂，莫之能守。” 唐 白居易 《读》诗：“金玉满堂非己物，子孙委蜕是他人。” 清 钱泳《履园丛 话·∙臆论·∙利己》：“总不想一死后，虽家资巨万，金玉满堂，尚是汝物 耶？” 相近的词语：金碧辉煌、 金玉锦绣、 金镶玉裹、堆金积玉、富可敌国
海逸国际酒店集团
亚龙湾旅游度假酒店可行性研究报告
亚龙湾旅游度假酒店项目可行性研究报告目录第一章总论1、1 项目概况1、2 项目提出的背景及建设必要性1、3 可行性研究的依据和范围1、4 主要技术经济指标1、5 施工进度计划第二章市场调研及前景预测2、1 度假公寓的概念2、2 三亚引入度假公寓的情况介绍2、3 目前三亚已经推出和即将推出的可比项目分析2、4 本项目与其他项目相比较优劣势分析2、5 本项目前景预测第三章项目定位3、1 主题定位3、2 功能定位3、3 市场定位3、4 项目建设方案及规划设计定位3、5 价格定位3、6 入市姿态及推广时机定位3、7 销售方式定位3、8 物业管理定位第四章营销策略4、1 宣传主题概念4、2 卖点整合4、3 优惠措施4、4 销售目标体系——整体推广思路4、5 分阶段控制的公关效果4、6 外发式宣传策略4、7 销售进度目标4、8 资金回笼计划第五章投资估算和资金筹措5、1 投资估算5、2 资金筹措第六章财务评价与社会效益分析6、1 盈亏平衡分析6、2 赢利预测6、3 敏感性分析6、4 社会效益分析第七章结论第一章总论1、1 项目概况本报告所陈述的对象为*****酒店***，以下简称本项目。
本项目位于三亚著名的国家级旅游度假区亚龙湾。
亚龙湾犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬18°，与阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于热带，关于滨海的假日旅行线。
这里长夏无冬，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。
世界旅游组织把三亚认证为4A级旅游目的地。
据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价，三亚空气质量位居世界第二，中国第一。
国家环境保护总局把三亚亚龙湾浴场列入全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场。
这些稀有的自然资源使亚龙湾在全球游客中具有很大的吸引力。
天域度假酒店二期便位于亚龙湾海岸线的中点。
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金茂集团亚龙湾项目管控模式和投融资方案设计远卓管理顾问1.1.项目目标和内容金茂集团委托上海远卓企业管理咨询公司就金茂集团拟建的三亚亚龙湾度假酒店项目的未来执行进行规划，主要涉及执行组织的架构设计、理想的融资方式及可能的融资方案等提出第三方独立意见和建议。
金茂集团亚龙湾项目前期已经由香港浩华管理顾问公司对拟建酒店的地点、环境、竞争市场供需情况进行了实地调查和分析，并提出了酒店的建设建议、未来收益预测和投资预测；金茂集团在浩华公司报告的基础上，作了一些内容、条件的调整，形成内部立项报告上报董事会并获得了批准。
远卓本次委托项目是在上述调研、分析的基础上进行的进一步细化方案的研究和建议，并最终形成报告提交。
1.2.项目假设条件说明本次委托项目所基于的假设条件：▪拟建酒店定位于5星级和超5星级标准，并与国际知名的酒店管理公司合作，并且所选酒店管理公司能够体现与亚龙湾现有高档酒店差异化的风格；▪拟建酒店的未来市场供需情况符合浩华报告中的预测；▪拟建酒店的建设周期能够按照金茂集团工程计划要求完成；▪项目投/融资方案按照金茂集团给定的财务条件，比如贷款利率、融资比例等；▪金茂集团将通过三亚注册项目公司方式完成项目建设和经营，金茂集团对项目公司的控股地位不改变。
▪非正常因素，如战争、自然灾害等条件不具有可预见性，不在研究范围之内。
1.3.项目报告相关说明▪报告中称谓及其缩写：中国金茂（集团）股份有限公司－金茂集团、金茂、集团香港浩华管理顾问公司（Horwath Asia Pacific）－浩华公司、浩华上海远卓企业管理咨询公司－远卓公司、远卓2.1.投资方背景中国金茂（集团）股份有限公司成立于1993年2月，是由中国化工、中国粮油、中国五矿等14家大型外贸公司发起组建、按现代企业制度规范运作的国有特大型股份制企业，是一家以超高层建筑经营管理为主导产业，集高科技产业、进出口贸易、旅游观光、投资业务为一体的综合性企业集团。
金茂集团四届二次董事会进行了集团战略规划，提出了集团未来三年发展目标：金茂的战略“一个目标，三大功能，五大举措”一个目标：创造品牌经济与组织——通过金茂品牌建设，创造具有整合社会资源能力的组织，实现战略扩张，缔结具有国际竞争力和影响力优秀企业。
三大功能：以金茂大厦为载体，强化和延伸高档楼宇及设施管理、高级酒店经营和高端旅游休闲产品开发为核心的三大功能，有机联系，协同发展。
五大举措：功能强化和延伸、战略联盟、品牌战略、资本运作、组织能力建设。
金茂的定位“品牌创造者、价值发现者和资源整合者”为此，金茂集团正在着力发展的五种能力，它们是：▪领导才能：远见卓识和组织、创新能力▪整合智力资源：企业经营和管理精英和组合▪把握商机能力：优秀的管理流程和快速市场反应▪资本运作能力：资本与产业的有机融合▪品牌运作能力：获取超额回报，成为行业领先金茂业务状况随着金茂大厦大楼资源开发的进一步深入，以金茂大厦为基础的三大业务，包括高档酒店、高档写字楼及观光旅游将于2005年全面进入业绩合理区间，趋于饱和，后续增长空间将主要取决于市场价格因素，风险较高。
而且，随着小陆家嘴地区新一轮开发的启动，这一地区的激烈竞争将不可避免，这对金茂大厦业务发展存在相当的潜在威胁。
同时，由于金茂集团固定资产规模巨大，即使进入业绩增长的合理区间，股东的投资资本回报率仍然较低。
在这种情况下，金茂集团必须抓住机遇、加快发展，将金茂大厦的高度优势转变为集团的产业优势，从而确立持续的比较优势，保障股东长期、稳定的投资回报。
亚龙湾项目正是符合集团战略以及能充分发挥集团产业优势和品牌效应的后续投资项目，同时项目具有良好的投资收益预测，因而项目很快获得金茂集团各股东方的认可。
2.2.亚龙湾项目概况亚龙湾项目位于海南省三亚市亚龙湾国家度假区。
▪三亚是海南省两个地级市之一，是国内著名的旅游城市，其海岸线长达209.1公里，占据海南总海岸线长度的七分之一。
1998年至2002年间，三亚的旅游业飞速增长，达到25.6%的年均增长速度，远高于海南省9%的平均水平。
▪亚龙湾度假区位于三亚市东南部，是目前中国12个国家级旅游度假区中唯一位于热带地区的度假区。
亚龙湾度假区由亚龙湾开发股份有限公司负责开发建设，“统一规划、统一征地、统一招商、统一建设”，整体层次较高，已经成为了倍受中国国内及亚洲周边国家欢迎的海滨度假胜地。
▪亚龙湾项目地块是亚龙湾度假区海边一线目前仅剩余的一块用于开发高档酒店的土地。
金茂集团计划利用这块土地，与国际顶级酒店管理集团合作，建造五星级和超五星级标准度假酒店，以接待旅游度假为主，结合商务活动需要。
3.项目前期可行性研究金茂集团获得土地资源并初步决定投资建设方向后，为慎重起见，聘请了香港浩华管理顾问公司（Horwath Asia Pacific）－酒店及旅游业顾问对亚龙湾项目进行了全面的调查和可行性研究。
浩华公司在实地调研和细致分析后，2003年1月递交了“金茂集团高档度假酒店市场及财务可行性研究报告”。
报告的主要内容涉及：1.介绍2.海南概览3.三亚4.地点分析5.亚太区主要海边度假胜地6.亚龙湾酒店市场分析7.开发建议8.预计使用率水平9.营运现金流量预测10.投资分析远卓摘取其内容中主要的结论部分作为引述。
3.1.宏观环境3.1.1.经济环境随着国民生产总值和居民可支配收入的持续稳定增长，国内旅游度假市场不断增长，海南和三亚的旅游市场也从中获益匪浅。
旅游业已经成为海南的一个支柱产业，海南旅游收入占全省年均国民生产总值的15%。
3.1.2.旅游环境航空海南目前只有三个机场：海口、三亚和琼山，提供的固定国内外航线超过50条，包括香港、澳门、新加坡、马来西亚和泰国。
公路海南拥有较好的公路系统，三条南北走向、四条东西走向的公路主干线横贯全岛构成一个完善的公路网络，连接海南岛的各大城市。
气候三亚的气候为典型的热带海洋气候，年平均温度为25.4℃，全年日照时间达到2563小时，年均降雨量达到1279毫米3.1.3.不利因素国外游客的吸引力不足三亚还只是一个重要的国内旅游目的地，2002年到访旅客中，只有6.1%。
预计2003年以及之后的国际到访旅客将逐年增加，但是在未来的若干年内，仍将是主要吸引国内游客到访，旅游消费水平较低。
游客平均消费下降海南虽然游客数量连年上升，但平均每位游客当地消费额近年来有所下降。
3.2.项目地点条件分析3.2.1.亚龙湾规划和设施情况亚龙湾度假区由亚龙湾开发股份有限公司负责开发建设。
亚龙湾现有设施：▪亚龙湾目前拥有酒店10家，其中2星1家、3星2家、4-5星3家（包括非正式评级）、5星3家（包括非正式评级）、高尔夫俱乐部1家，客房数2349间。
▪一个18洞高尔夫球场▪一个1997年开业的海底世界亚龙湾在建设施：▪喜来登度假酒店，511间客房的高档酒店，计划2003年1月开业▪万豪度假酒店，400间客房的高档酒店，计划2003年10月开业▪环球城内的一个娱乐电影院，可容纳1200名观众，计划2003年2月开业未来5年拟建设施：▪在现有球场旁边增加一个9洞高尔夫球场，预计2004或2005年开业▪在度假区中心建设一个大型的零售设施▪中心广场改造翻新，新增一个5000座位的礼堂3.2.2. 项目地点方位和周边环境拟建项目地点西侧是待开发沙滩，北面与一片1500亩的红树林保护区相连，东边是在建的万豪酒店，东北部与高尔夫球场一路之隔，南面是沙滩。
3.2.3. 项目地点特性与其他酒店相比，具有以下优势：▪ 西面和对面将不再建设其他主要度假设施和开发项目，因此，拟建项目相比其他现有竞争对手，是最具隐蔽性的一个项目▪ 整个地块从道路向沙滩缓缓倾斜，这种地形特征将为拟建酒店未来的大部分客房提供极佳的海景 ▪ 和其他酒店相比，没有明显劣势，同样拥有优质的沙滩和水质，同样有几个湾外岛屿作为天然屏障。
但是，拟建项目东面的万豪度假酒店正在建设，而且恰恰与拟建项目紧紧相连，这一点不太理想。
因此，拟建项目在设计时需要谨慎定位，如何避免这一方面的负面影响。
3.3. 亚太主要海滨度假胜地与亚龙湾比较总体而言，亚龙湾正成为一个倍受欢迎的海边度假胜地。
但不可否认，亚龙湾的旅游市场还是会面临以下挑战：▪ 亚龙湾还没有完全受到区域和国际性的旅游客源市场的青睐；▪ 除了高尔夫球场和度假设施，亚龙湾尚缺乏其他辅助旅游发展的基础设施； ▪ 三亚城市本身还无法与亚龙湾旅游融为一体；▪ 三亚的固定航班到了旺季，仍然不足以容纳日渐增长的游客；▪ 海南省旅游局并没有完全开发这里丰富的人文旅游资源。
而且，目前对当前旅游景点的促销和宣传还无法对国际客源市场构成足够的吸引力。
3.4. 亚龙湾酒店市场分析3.4.1. 市场供给和需求、住宿率和平均房价亚龙湾竞争酒店整体信息亚 资料来源：浩华“市场及财务可行性研究报告”从1998年到2002年，亚龙湾竞争市场酒店在客房供给方面的年均增长率达到了20.5%（复合平均数），竞争市场酒店的客房需求数量也在逐年攀升，年均增长率达到了21.2%（复合平均数），需求增长速度超过了供给。
亚龙湾度假酒店市场整体业绩水平酒店出租率2001 平均房价出租率2002 平均房价凯莱 72% 590 67% 650 天域 68% 560 67% 630 假日 60% 580 65% 590 金棕榈 45% 520 60% 530 环球城 - - 35% 480 天鸿68%55065%560酒店/度假村开业年份客房数档次凯莱度假酒店 1997 403 5星天域度假酒店 1998 359 4-5星（非正式评星） 天鸿度假酒店 2000 35 5星假日度假酒店 2001 358 4-5星（非正式评星）金棕榈度假酒店2001 246 4-5星（非正式评星）环球城度假酒店 2002 208 5星（非正式评星）1609平均61.6% 569 61.3% 598资料来源：浩华“市场及财务可行性研究报告”3.4.2.客源分布和构成2002年亚龙湾竞争酒店市场客源分布资料来源：浩华“市场及财务可行性研究报告”国内高档市场以及会议市场在客房预定以及会议组织方面开始避开旅行社的参与，因此，与前几年相比，2002年通过旅行社方面进行的酒店订房急剧减少，常客市场（散客）在整个客源市场的比例增加。
在客源国籍构成方面，高档度假酒店市场的客源主体为国内旅游者，占到75%。
对照北京和上海等其他主要门户城市，长线市场的脆弱对三亚酒店市场潜在平均房价的提升构成了挑战。
3.4.3.竞争市场供给与需求预测未来5年供给和需求的增长趋势预测客房供给客房需求住宿率平均房价客房数变化客房数变化人民币变化2003预测2194 36% 1380 40% 63% 651 9%2004 2582 18% 1656 20% 64% 684 5%2005 3049 18% 1954 18% 64% 704 3%2006 3825 25% 2306 18% 60% 747 6%2007 4001 5% 2652 15% 66% 784 5%亚龙湾未来潜在供给客房数开业年份档次管理方三亚喜来登511 2003年1月豪华5星喜来登豪华5星万豪万豪400 2003年10月豪华5星业主天鸿扩建250 2004年10月香格里拉阳光海岸550 2005年7月豪华5星香格里拉拟建项目1期500 2006年1月豪华5星TBA资料来源：浩华“市场及财务可行性研究报告”未来需求市场的增长主要来自：▪国内休闲和会议需求市场▪香港休闲和会议需求市场▪来自韩国和日本的休闲市场，其次是欧美休闲市场3.5.项目开发建议浩华认为，酒店应定位为高档五星级，选择世界顶级品牌并在现有酒店中树立一个与众不同的独特形象，区别于其他即将开业的较低等级5星定位的喜来登、万豪和香格里拉等项目。