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房地产投资可行性研究的必要性
可行性研究是分析、计算和评价投资项目的技术方案、开发方案、经营方案的经济效果，研究项目的必要性和可能性，进行开发方案选择与投资方案决策的科学分析方法。

可行性研究是在本世纪前叶随技术、经济和管理科学的发展而产生并日益完善、日趋成熟起来的一门综合性科学。

早在30年代，美国在开发田纳西流域时就把可行性研究列入流域的开发程序，成为项目开发的重要阶段，促使项目开发顺利进行，对提高项目的投资效益，优化项目开发方案，起了重要作用。

此后，经过数十年的发展，尤其是伴随着应用计算技术的发展和电子计算机的发展，可行性研究已渗透到许多领域，成为世界各国项目投资前期的重要工作内容。

我国实现经济体制改革开放后，80年代初期，国家相应出台有关文件要求投资项目实行可行性研究。

至此，可行性研究便作为我国投资项目建设前期不可缺少的环节。

由于历史原因，我国房地产投资活动起步较晚，初期房地产市场不正规，有些房地产投资决策靠“拍脑门”、也有许多投资者靠“投机”行为获取暴利，而没有对可行性研究引起重视，结果损失惨重。

进入90年代后期，房地产投资环境逐渐趋于成熟，房地产法规的完善和市场行为的规范，对未来的投资者来讲，即将面临的是一个完备的房地产市场体系和一个公平、公正、公开的竞争环境，房地产投资项目可行性研究环节就显得更为重要。

一、房地产投资可行性研究的必要性
1．保证投资决策的科学性和合理性
房地产投资项目投资数额巨大，几百万、几千万甚至上亿元，而且房地产开发项目投资建设周期长、牵涉面广、所含工程项目多，靠盲目投资、“投机”行为是不可能达到预期经济效益的，
只能给投资者带来无法挽回的巨大损失，这是任何投资者也不期望发生的。

特别是目前房地产企业处于强烈的市场竞争中,要在竞争中求生存求发展,只有对投资项目进行详细、可靠的市场预测、成本分析和效益计算，才能对项目所面临的主要技术经济问题进行全面评价和分析，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，使项目具有一定的可行性。

可以这么说，房地产开发项目成功与否，在相当大的程度上取决于可行性研究的成功与否。

2．保证投资方案的优化
任何一个项目投资，都会存在众多可供选择的方案，如房地产开发项目小区规划设计中，会存在几种可行方案。

不同方案的实施，将会带来不同的经济效益。

只有通过可行性研究，进行方案的具体情况分析、效益的比较和选择，才能尽可能优选最佳方案，使投资获取最大经济效益。

开发方案选择的正确与否，几乎完全有赖于可行性研究成果的正确程度。

3．保证项目投资的有序性
房地产项目投资的可行性研究过程，实质上就是对项目的实施进行周密安排的过程。

尤其是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流量、还贷能力等一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应、配套工程实施步骤等，使整个项目的实施有条不紊的进行，以达到预期目的。

二、房地产投资项目可行性研究的主要步骤
房地产投资项目可行性研究活动是一项系统工程，要按照一定程序进行。

1．筹划
筹划是可行性研究开始前的准备工作，也是关键环节。

包括提出项目开发设想；委托研究单位，或组建研究机构；筹集研究经费；承担研究课题的部门则要摸清项目研究的意图，项目提出
的背景；研究项目的界限、范围、内容和要求；收集该研究课题的主要依据材料；制定研究计划。

筹划阶段最重要的工作是组建队伍。

组建一支精明强干、工作责任心强、业务能力强、专业知识搭配合理的研究队伍是决定研究成果水平高低的关键。

一般来讲，房地产投资项目可行性研究的研究班子应由熟悉房地产经济的经济师主持，包括了解房地产市场状况的专家、熟悉房地产开发与建设的工程技术人员、熟悉房地产经济运行机制的财务分析专家、以及熟悉城市规划及规划管理的专家。

有条件的投资商，也可委托房地产咨询公司、房地产投资项目研究机构等来承担。

2．调研
调查研究是房地产项目可行性研究开始后第一步要做的工作，也是基础工作。

只有调查研究所收集的资料全面、及时、准确，才能使所做出的可行性研究报告翔实可信。

调查研究主要从两方面进行
（1）内业资料的调查研究，即收集各类有关资料，包括有关房地产投资的方针政策、委托单位设想说明；各种有关资源报告；有关城市规划；有关地理、气象、交通、经济发展、售价及房地产市场需求等技术经济资料。

（2）现场实地的调查研究，即开发区域的实地自然、经济、技术方面的调查和市场研究。

3．优化及选择开发方案
优化及选择开发方案是可行性研究的主要步骤。

房地产开发项目的开发方案主要是项目的规划及开发进度安排。

为了便于进行优化及选择，一般都应同时提出多种方案，再进行方案评选，仅由承担可行性研究的部门或规划部门独家提出规划方案的做法，谈不上方案的选择及优化，是不可取的做法。

许多地区，这一步骤是采取方案征集或方案投标的方式进行，同时有多个专业单位或专业人员进行规划设计。

评选小组再进行组织方案的评选，通过对方案技术、经济方面的比较，从而选出最优方案。

4．详细研究
由于房地产投资项目的盈亏关系到企业的成败，因而对优选方案的决策必须慎重对待，进行详细研究。

详细研究阶段是对方案优选阶段的验证和继续。

在这一阶段，要再用多种技术经济方法，对优选出的方案进行财务分析、经济效益分析、社会效益分析和环境效益分析。

还要进行敏感性分析，表明在成本、价格、工期等不确定因素发生变化时，对项目经济效益产生的影响。

5．编写报告书
在对项目进行了全面、详细分析研究之后，便可编制可行性研究报告。

可行性研究报告是投资项目可行性研究成果的最终体现，对该项目投资决策成功与否关系极大。

房地产综合开发项目可行性研究报告书必须附有一些主要的原始资料，如开发规划平面图、经济效益计算书、开发成本计算表等。

在报告书中还要提出项目开发的资金筹措方案。

即对开发资金、筹措方式及偿还方式、资金筹措成本及风险进行分析；对项目投资的经济效益、社会效益及环境效益做出全面评价。

经有关主管部门审批的可行性研究报告，可作为房地产开发项目编制设计任务书和投资决策的依据、作为筹集开发建设资金的依据、作为与有关部门签订合同的依据、作为编制初步设计和项目建设准备工作的依据。

随着改革开放的不断深入、经济的不断发展，房地产投资逐渐成为社会经济生活的重要组成部分，而对房地产投资项目成败起关键作用的房地产投资项目可行性研究越来越被业内人士所重视，它将成为房地产项目投资的一个组件，与房地产其它投资环节一起构成房地产项目投资的全部内容。