房地产公司延期办理产权证是否构成违约
江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知
江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知文章属性•【制定机关】江西省高级人民法院•【公布日期】2020.06.09•【字号】赣高法〔2020〕80号•【施行日期】2020.06.09•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】买卖合同正文江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知赣高法〔2020〕80号全省各级法院：《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》经2020年6月4日省法院审判委员会第6次会议讨论通过。
现印发给你们，请参照执行。
各地在执行中遇到的情况和问题，请及时呈报省法院立案二庭。
江西省高级人民法院2020年6月9日审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷审判指引为妥善处理开发商逾期交房、逾期办证违约责任纠纷案件，统一全省法院审理此类案件的法律适用标准和裁判尺度，提高审判质量，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的有关规定，结合审判经验和我省实际情况，制定本指引。
一、适用案件范围本指引所指的开发商逾期交房、办证违约责任纠纷是指自然人因购买商品房与开发商签订商品房预售合同或销售合同后，开发商未能在合同约定的时间向购房人交付房屋、办理房屋产权证，引发的购房人起诉开发商，要求开发商承担逾期交付房屋和逾期办证违约责任的纠纷。
法人和非法人组织与开发商之间因购买商品房逾期交房、办证发生的纠纷可以参考本指引处理。
二、商品房交付条件开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。
合同约定的交付条件高于该标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于该标准的，按该标准认定。
房地产公司延期办理产权证是否构成违约
房地产公司延期办理产权证是否构成违约[要点提示]房屋预售合同纠纷常常涉及到所有权属登记义务的实际履行问题，办案中一方面必须正确理解合同约定内容，另一方面应当全面掌握一时性债权与继续性债权的运用规则，以便准确判断当事人是否存在违约及是否超过诉讼时效。
[案情]原告(被上诉人)：张艳霞被告(上诉人)：湖北大都置业有限公司2003年1月23日，原告张艳霞与被告大都置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，其主要内容为：原告购买被告开发的位于宜昌市东山开发区深圳二路18—8号A幢三单元3501号房屋一套，房屋价款为152962元。
合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人按已付房价款的日万分之三向买受人支付违约金。
被告于2003年9月30日向原告交付了房屋，交付房屋时原告已依约给被告支付了购房款148372.66元。
房屋交付一年内，原告给被告支付了购房总价款3%的质保金共计4589.34元。
2004年9月2日，宜昌市房地产权监理处向被告出具了该幢房屋的产权证明单。
2004年11月4日，宜昌市房地产管理部门受理了原告房屋产权登记申请。
原告于2006年2月28日向法院起诉，认为被告迟延于2004年11月4日履行义务，导致其比规定的期限超过374天才取得房地产权属证书，请求判令由被告给其支付违约金17162.30元。
被告答辩认为：第一、被告在商品房交易中已经办理了整栋商品楼房的大产权证，有了大产权证就具备了办理各商品套房小产权证的条件，而办理小产权证是买受方原告个人的事情，被告作为开发商只是协助办理，能提供法定代表人身份证明及法人委托书即行，故被告不存在违约。
第二、合同约定被告递交相关资料报有关部门备案的时间为交房后60天，据此原告应当于房屋交付后90天之内取得房产证，即2003年12月29日之前，故原告向法院请求保护的诉讼时效已过。
业主起诉开发商延期办理房产证的典型案例
业主起诉开发商延期办理房产证的典型案例 2013年1⽉左右，姚某等75名购房⼈陆续购买了东⽅某⼯程公司开发建设的78套商品房，双⽅签订了《商品房买卖合同》，约定开发商应当在商品房交付使⽤后360个⼯作⽇内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，否则需按已付房价款的2%向购房⼈⽀付违约⾦。
合同订⽴后，购房⼈⽀付了全部购房款。
2014年4⽉12⽇左右陆续交房后，购房⼈相继⼊住，直到2016年11⽉22⽇，开发商才提交办证申请。
购房⼈为此诉⾄法院，要求开发商赔偿逾期办证违约⾦，⼀审法院判决⽀持了购房⼈的诉讼请求。
宣判后，东⽅某⼯程公司不服，上诉称建设该楼时，住建部门以该楼危害通⽤机场飞⾏安全为由要求停建，导致竣⼯验收、消防验收滞后；因市政排污管⽹未建好，致其排污管道未接通，导致环保备案验收滞后。
其主张由于上述政府原因导致办证逾期，应免责。
经⼆审查明，该楼在签订合同之前已被通知停⼯，且住建部门及消防部门在2014年、2015年曾要求东⽅某⼯程公司及时申请竣⼯验收备案，其未及时申请亦是导致逾期办证的原因。
合同约定，给排⽔在房屋交付使⽤时即达到使⽤条件。
市政排污管道未接通是在房屋交付前已存在的事实，且环保部门亦明确未接通时应⾃建污⽔处理站处理，东⽅某⼯程公司明知合同约定及市政排污管道未接通的事实，仍未采取措施应对，存在过错，不能作为其免责的事由。
海南⼆中院经审理认为，东⽅某⼯程公司交房后，未按照合同约定期限将办理权属登记资料报产权登记机关备案，导致购房⼈不能在规定期限内取得房地产权属证书，已构成违约。
其上诉理由在合同签订之前就已存在，均系可预见的风险，故其在签订合同时对⼯期及竣⼯验收应有合理的预见。
其明知存在上述情况仍与购房⼈签订合同，且上诉意见与其⾏为⾃相⽭盾，违背诚信，故海南⼆中院对该公司的上诉主张不予⽀持。
综上，海南⼆中院认为，⼀审法院认定东⽅某⼯程公司应当承担逾期办证违约责任得当，适⽤法律正确，应予维持。
开发商不办房产证业主怎么办
开发商不办房产证业主怎么办⼀、案情简介：2009年4⽉份，张⼥⼠210万元的价格购买了位于北京市通州区的某⼩区楼房，签订合同后，张⼥⼠就向某开发商交付了房款、共维修基⾦、以及税费等费⽤。
合同约定开发商应该于2009年7⽉5⽇向张⼥⼠交房，并于交房后90⽇内办理房产证权属证明，否则，每逾期⼀天按照购房款总额的万分之五向张⼥⼠承担违约责任。
2009年7⽉1⽇，开发商让张⼥⼠办理了房屋⼊住⼿续，张⼥⼠缴纳了物业管理费等相关的费⽤，并对房屋进⾏了装修，于2009年11⽉12⽇实际⼊住了该房屋。
开发商并没有按照合同约定于⼊住后90⽇内给张⼥⼠办理房产证，张⼥⼠多次催促开发商办理⾃⼰的房产证书，但开发商⽼是推脱，让张⼥⼠再等等，说马上就办理下来了。
直到2011年3⽉5⽇，开发商还是没有给张⼥⼠办理下来房产证。
张⼥⼠⾮常⽓愤和着急，慕名找到北京房地产律师⽹⾸席律师万⽅亮律师，委托万⽅亮律师(联系电话186****9185)代理此案，向开发商讨要说法，并要求开发商办理房产证并对⾃⼰承担违约责任，依法维护⾃⼰的合法权益。
⼆、案例分析：万⽅亮律师接受委托后，仔细阅读了合同，查看了张⼥⼠的相关证据材料。
对此案分析如下：1、开发商逾期办理房产证的原因。
万⽅亮律师根据⾃⼰多年的房产诉讼经验，发现开发商逾期办理房产证并不是开发商故意不予办理，⽽是有以下原因，导致其不能按照合同约定办理房产证，该问题如果不能解决，开发商是办理不了房产证的。
a、因前期⼿续不全⽽导致⼤产权证⽆法办理。
b、如果已办理了⼤产权证，那么问题可能是办证时开发商要缴纳此前代收的契税和公共维修基⾦，这部分资⾦总额很⼤，开发商资⾦可能⼀时周转不过来。
c、开发商在楼盘建设过程中，还有可能抵押⼟地或项⽬来融资,这也会影响办理⼤产权证和业主的分割产权证。
d、验收不合格、未缴纳配套费等都可能是房产证办不下来的原因。
综合到本案，根据张⼥⼠的了解情况，张⼥⼠的房产证迟迟没有办下来的原因可能是第三种情况，由于开发商资⾦周转出现问题，迟迟不能办理银⾏解压⼿续，所以才出现了本案的情况。
论商品房买卖逾期办理权属证书的违约责任
办理商品房初始登记与协助办证的义务， 该义务 同时具有约定与法定属性 。从 出卖人承担 义务的约 定 属性 来看 ， 买受人 对 出卖人 的请 求权 应 当适 用诉讼 时效 的规 定 ， 买受人 可 以在 诉讼 时效 内请 求 出卖
人 承担 继续履 行 、 采取 补救措 施 、 赔偿损 失 或 支付 违 约金 的违 约 责任 ； 而从 出卖人 承 担 义务 的 法 定属
２１ ０ ０年 ５月
云南大学学 报法学版
Ｊ ｕ ｎ ｌ ｆＹｕ ｎ ｎ Ｕ ｉ ｅ ｓｔ ａ ｄ ｔ ｎ ｏ ｒ ａ ｎ ａ ｎ ｖ ｒｉ Ｌ ｗ Ｅ ｉｉ ｏ ｙ ｏ
Ｍａ ２ ０ ｙ， ０１
第２ ３卷
第 ３期
Ｖ０． ３ Ｎ ． １２ ｏ ３
文 章 编 号 ： Ｎ ３—１４ ／ ２ １ ） ３— ５一ｏ Ｃ５ １３ Ｄ（００ ０ ６ ４
说 的一手 房买 卖 ， 不包 括买 受人 将所购 买 的商 品房 并 再 次转让 的二 手房买 卖 ， 因而有关 逾期办 理房 屋权 属
证书 的违 约责任 也是 指 产 生 于 一 手房 买 卖 中的 违 约
属 登 记 的资料 报送房 屋所 在地 房地 产行 政主 管部 门 。 出卖人 依 法办 理初 始登 记是 买 受 人 按期 办 理 房 屋 权 属 证 书 的前 提 条件 ， 否则 买受人 将无 法办 理房 屋权 属 证 书 。出卖 人 的第二 项 义 务 为 协助 买 受 人 办 理 房 屋 权 属证 书 的义务 。在 商 品房买 卖 中 ， 办理 房屋权 属证 书 的义 务 由买受人 而 非 出卖 人 承担 ， 者 只承担 协 助 后 办证 的义 务 。但在 实践 中 ， 大多数 误认 为 出卖 人 应 当 承担 为买 受人 办理 房屋 权 属 证 书 的义 务 。 造成 这 一
开发商未按合同约定的期限办理房产证,购房者应该怎么办？
开发商未按合同约定的期限办理房产证，购房者应该怎么办？案例实录刘某的儿子小刘大学毕业后，刘某就和妻子商量在市里给儿子买一套房子供其结婚居住。
经过一年的挑选，刘某夫妻在某小区给儿子购买了一套两室一厅的房子。
房屋的开发商承诺在交房之日起两个月内为刘某办理房产证，并约定了逾期不办理房产证要承担违约金。
一年后，刘某拿到了房屋的钥匙。
但是，小刘的婚礼举办完之后，开发商依旧没有办理房产证。
于是刘某就去找开发商协商。
一年过去了，开发商也没有对此事给刘某一个明确的答复，且拒绝支付违约金。
刘某此时应该怎么办呢？律师分析刘某可以要求开发商退还购房款，并赔偿其损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。
故房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
此外，该司法解释第十五条规定，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。
本案中，刘某与开发商约定的办理房产证的期限是交房后的两个月内，可是一直都未予办理，已经超过了约定的办理房产证期限，因此，刘某可以依法解除合同，并要求开发商赔偿损失。
法条链接《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
开发商逾期办理房产证是违约吗
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>开发商逾期办理房产证是违约吗日常生活中，逾期办理房产证纠纷屡见不鲜，通常都是由于开发商房屋未完善或是其他原因，导致了逾期办理房产证的情况。
那么，开发商逾期办理房产证是违约的吗?为了方便您了解相关的知识，接下来，赢了网小编就为您整理了“逾期办理房产证纠纷是否违约”的相关法律知识，欢迎阅读。
逾期办理房产证纠纷是否违约1、开发商在产权证办理中承担的义务在我国，房屋变动采取的是“交付+登记”模式，也就是要将房屋所有权转移合同进行登记然后领取所有权证。
在房产领域，所有权证是证明所有权最重要的凭证。
在房屋交易中，即使买受人付清了房屋全部价款，如果没有取得所有权证，从法律上讲仍然没有取得所有权。
根据城市房地产管理法、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》和《城市房地产权属登记管理办法》的相关规定，开发商应当承担产权证办理的协助义务。
内容包括：(1)办备移转登记前应由开发商先行取得的文件，如测绘、权属登记;(2)在购房人申请办证时，提供上述文件;(3)依房管部门要求或合同约定，协助购房人递交办证资料、代缴税费;(4)为实现登记办证，应当由开发商配合或履行的其他事项以及合同约定的应由开发商承担的其他办证义务。
2、逾期办证违约责任的举证责任分配规则开发商承担逾期办证违约责任，其责任构成要件之一是由于开发商的原因造成的迟延。
非属开发商一方原因造成的迟延，即使存在损失，开发商也无需赔偿。
但在司法实践中，购房人主张开发商承担逾期办证违约责任，却不需要证明是开发商一方的原因造成的迟延这一责任构成要件，而只需要证明从收楼至取得房产证这一期间超过合同约定或法定的办证期限，就可以推定是开发商一方的原因造成的迟延。
此时，举证证明非开发商一方的原因的责任转移到开发商一方，由开发商举证证明在这一期间存在免责事由。
这是逾期办证违约责任纠纷案件较为特殊的举证责任分配规则，这样的举证责任分配主要是考虑，登记办证期间开发商对登记办证各环节具有全局性的了解，对于是否存在非开发商原因的免责事由更为清楚，相较购房人而言也更有举证能力。
法律专家典型案例(3篇)
第1篇一、案件背景某房地产公司（以下简称“甲方”）与某购房者（以下简称“乙方”）于2018年5月1日签订了一份《商品房买卖合同》，约定甲方将其位于某市的某住宅出售给乙方，房屋面积为100平方米，总价款为200万元。
合同约定，乙方在签订合同之日起3个工作日内支付定金10万元，余款在办理产权证后一次性付清。
合同还约定，甲方应在合同签订后60日内办理产权证，如因甲方原因导致乙方无法按时办理产权证，甲方应承担违约责任。
2018年6月1日，乙方支付了定金10万元。
然而，由于甲方未能在约定时间内办理产权证，导致乙方无法按时办理入住手续。
乙方多次与甲方协商，要求甲方承担违约责任，但甲方始终以各种理由推脱。
无奈之下，乙方于2019年1月10日向某市人民法院提起诉讼，要求甲方承担违约责任，返还定金10万元，并赔偿损失。
二、案件争议焦点1. 甲方是否构成违约？2. 乙方要求甲方承担违约责任，返还定金及赔偿损失的主张是否成立？三、法院审理过程1. 甲方答辩称：甲方已按照合同约定，在签订合同后60日内办理了产权证，但由于乙方自身原因，导致产权证无法办理，因此甲方不构成违约。
2. 乙方提交了以下证据：（1）双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；（2）甲方办理产权证的证明材料；（3）乙方支付定金的银行转账记录；（4）乙方与甲方协商的录音录像等。
3. 法院审理认为：（1）根据《商品房买卖合同》的约定，甲方应在合同签订后60日内办理产权证。
虽然甲方提交了办理产权证的证明材料，但未能证明在合同约定的60日内办理完毕。
因此，甲方未能按照合同约定履行义务，构成违约。
（2）乙方要求甲方返还定金及赔偿损失的主张成立。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，甲方构成违约，应承担相应的违约责任。
四、法院判决根据以上事实和法律规定，某市人民法院判决如下：1. 甲方在判决生效之日起10日内返还乙方定金10万元；2. 甲方赔偿乙方损失人民币5万元；3. 本案诉讼费用由甲方承担。
开发商不按时办房产证的法律风险及应对措施
开发商不按时办房产证的法律风险及应对措施房产证，是指购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。
现实生活中，往往由于开发商的原因，包括但不限于申请初始登记迟延、初始登记材料不完备、建设项目违法、擅自变更规划设计等，导致购房者办理房产证逾期。
在这种情况下，对购房者而言隐藏着潜在的法律风险及诸多不便。
一、不办理房产证的法律风险（一）不能合法取得交易房屋的所有权《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
”第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
”因此，商品房作为一种不动产，购房者应及时向登记机关提出申请，将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿。
我国的物权制度是公示主义，没有登记的后果就是产生纠纷后，不受法律保护。
（二）无法进行买卖、抵押等交易活动，即使签订相关合同也为无效合同，不受法律保护。
在实际生活中，购房者买房往往有保值增值的目的，在市场价格发生变动时，购房者会考虑对房屋出售进行变现。
如上文所述，房产证是房屋权属的有效证明，没有房产证的交易不受法律保护。
此外，如果想用房产向银行做抵押贷款，银行也会对房产证进行审核，没有房产证无法办理。
（三）开发商存在债务纠纷时，购房者的房产可能被法院强制拍卖。
在这里，可能有人会提出疑问，我们小区的业主都没办证，但我们的《商品房买卖合同》已经做过网签备案，这样总不可能被法院执行吧？答案是否定的。
网签登记无法排除强制执行，因为网签登记只是行政机关对商品房买卖的一项管理措施，其并不产生不动产物权设立或变动的效力。
也就是说，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行。
二、购房者的应对举措在购房者与开发商进行商品房交易时，双方所签订的《商品房买卖合同》中会明确约定办理房屋产权登记的时间，如果开发商逾期不能协助购房者完成办理房产证的义务，购房者可以要求退房，也可以要求开发商支付逾期办证的违约金。
由于政策原因导致逾期办证开发商不承担违约责任
合同约定 的时间， 并非 Ａ公司的过错造成 ， 而是 政府 行 政 法 规 的变 化 造 成 ， 于 不 可抗 力 ， 属 因此 Ａ公 司不 应 当承 担 违 约 责任 ， 不 同意谢 某 之 诉 故
讼请求。
受 人 的名 下 ， 出卖 人 自入 住 后 第 ２ １天 起 ， 日 ４ 每 按照总房款 的 ０１支付给 买受人作为违 约金 ， ．％ 直至 该房 屋 产权 过户 登 记在 买 受人 名下 为 止 。 合
金 １ ７ ８ 元 之请 求 。 ０９２
办证， 以， 所 开发 商 是 否 承 担 由于政 策 原 因导 致 的逾 期 办证 的违 约 责 任 就 成 为 审理 该 案 的争 议
焦 点 。引 申出的 问题是 ： 品 房买卖 合 同中买 卖 商
双 方办 理产 权转 移 手续 中各 自义 务 的界定 、 司法 实 践 中对 ‘ 由于开 发商 的原 因 ” 如何 界定 等 。
不 具有 过错 的观 点 ， 持异 议 。本 院对 于上 诉 人 不
谢某 要 求 Ａ公 司支 付违 约金 的 诉讼请 求 ， 予 支 不
规 划验 收手 续 。 某及 Ａ公司对 该证 据真 实性 无 谢
异 议 。 院在审理 本案 期 间 ， 法 应谢 某 的 申请 ， 北 到 京 市规 划 局海 淀分 局监 督 检查科 调 查 ， 该监 督 检 查 科 证 实 ： 司在 某 小 区 Ｃ座 的项 目上 ，积 极 Ａ公 向该 科 提 交 相 关 文 件 资 料 ， Ａ公 司 在 规 划 验 收 中 ， 有违 法 违 规 的 问题 。Ａ公 司对 此 调 查 笔录 没 无 异 议 ， 某对 该 笔录 所 证 明 内容有 异 议 ， 未 谢 但 向法 院提 交充 分有 效 的反证 。 上 述 事 实 ， 商 品房 买卖 合 同 、 方 当 事人 有 双 陈述 、海淀 房 管局权 属 管理 科 出具 的情 况说 明、 北 京 市 规划 局 海 淀 分 局监 督检 查 科 的 调查 笔录
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房地产公司延期办理产权证是否构成违约
房地产公司延期办理产权证是否构成违约
[要点提示]
房屋预售合同纠纷常常涉及到所有权属登记义务的实际履行问题，办案中一方面必须正确理解合同约定内容，另一方面应当全面掌握一时性债权与继续性债权的运用规则，以便准
确判断当事人是否存在违约及是否超过诉讼时效。
[案情]
原告（被上诉人）：张艳霞
被告（上诉人）：湖北大都置业有限公司
2003年1月23日，原告张艳霞与被告大都置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，其主要内容为：原告购买被告开发的位于宜昌市东山开发区深圳二路18—8号A幢三单元3501
号房屋一套，房屋价款为152962元。
合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60
日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
如因出卖人的责任，买受
人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人按已付房价款的日万分之三向买受人支
付违约金。
被告于2003年9月30日向原告交付了房屋，交付房屋时原告已依约给被告支付了
购房款148372.66元。
房屋交付一年内，原告给被告支付了购房总价款3%的质保金共计
4589.34元。
2004年9月2日，宜昌市房地产权监理处向被告出具了该幢房屋的产权证明单。
2004年11月4日，宜昌市房地产管理部门受理了原告房屋产权登记申请。
原告于2006年2月28日向法院起诉，认为被告迟延于2004年11月4日履行义务，导致其比规定的期限超过374天才取得房地产权属证书，请求判令由被告给其支付违约金
17162.30元。
被告答辩认为：第一、被告在商品房交易中已经办理了整栋商品楼房的大产权证，有了大产权证就具备了办理各商品套房小产权证的条件，而办理小产权证是买受方原告个人的事
情，被告作为开发商只是协助办理，能提供法定代表人身份证明及法人委托书即行，故被告不
存在违约。
第二、合同约定被告递交相关资料报有关部门备案的时间为交房后60天，据此原告
应当于房屋交付后90天之内取得房产证，即2003年12月29日之前，故原告向法院请求保护
的诉讼时效已过。
[审判]
宜昌市三峡坝区人民法院经公开审理认为：原告张艳霞与被告大都置业公司于2003年1月23日签订的商品房买卖合同有效。
被告应在交付房屋后60日内即在2003年11月30日前
将由被告提供的资料报产权登记机关备案。
被告在2004年11月4日才将应由其提供的资料交
房地产管理部门备案，被告履行义务逾期338天，应承担相应的违约责任。
原告主张的被告违
约逾期374天有误，应据实计算。
因本案原告主张的是因被告迟延履行义务所承担的违约责任，被告履行其合同义务的时间是2004年11月4日，相应违约责任的时效应从次日即2004年11月5日开始起算，故原告于2006年2月28日向法院起诉并没有超过诉讼时效。
因此，被告辩称原告诉请已过诉讼时效的理由不能成立。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，作出判决：被告大都置业公司于判决生效后五日内给原告张艳霞支付违约金15044.99元。
一审宣判后，被告不服，提出上诉。
宜昌市中级人民法院经审理认为：上诉人大都置业公司与被上诉人张艳霞签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。
合同签订后，被上诉人按约支付了购房款，上诉人却未按约于交付房屋后60日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致被上诉人未能及时取得房屋权属证，侵害了被上诉人的合法权益，应按约承担违约责任。
上诉人最终提供完备房屋交易资料的时间应以房屋产权登记机关出具《房地产业务受理单》的时间为依据，原审据此判决本案未过诉讼时效并无不当。
因此，上诉人的上诉理由不能成立，原判认定事实清楚，实用法律正确。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。
[评析]
本案当事人原告张艳霞与被告大都置业公司所签订的《商品房买卖（预售）合同》，因双方当事人都具有完全的民事行为能力；签约经平等协商，合同内容具体明确，充分考虑了各种情况，如约定支付购房质保金等，这些预见充分说明双方是基于各自真实的意思表示；合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定；且不违反社会公共利益，故认定有效无可争议。
笔者仅就本案中原、被告当事人诉辩的违约是否构成和原告的诉请是否超过诉讼时效的争议作如下评析。
（一）认定报送登记资料为合同内容是判断被告违约的关键。
原告张艳霞与被告大都置业公司签订的《商品房买卖（预售）合同》中第十五条约定“大都置业公司应在商品房交付给张艳霞使用后60日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案”，而事实上是：2003年9月30日双方交房付款，2004年9月2日房地产权监理部门出具产权证明，2004年11月4日房地产管理机构受理（张艳霞）房屋产权登记申请。
原告诉称被告迟延了374天，于2004年11月4日才履行将办理房产权属登记资料交登记机关的义务，被告辩称因已办理了整栋商品楼房的大产权证，有了该大产权证就已经完全具备办理各商品套房小产权证的条件，而办理各个商品套房的小产权证是原告等买受方个人的事情，被告作为开发商只是协助办理，能够为其提供法人代表身份证明及法人委托书即行。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款规定精神，我国现行商品房开发买卖必须持有房屋所有权证书，即被告大都置业公司所称的大产权证。
开发商取得该大产权证后在销售过程中再分户办理买受人各自的房地产权属证，即被告大都置业公司所称的小产权证。
由此可知，开发商办理大产权证是买受人取得小产权证的前提。
笔者认为大产权证办理结束后开发商的义务谈不上结束，而仅仅是售房行为的开始。
本案中，被告大都置业公司
作为开发商必须将小产权证提供给买受人原告张艳霞后其义务才视为结束。
其间，被告不仅要承担配合、协助职责，而且还应当积极承担报送需由其提供备案资料的义务，而不应当拖延至房屋交付使用60日以后。
况且被告在签订合同后已经接受了原告的书面委托，承诺为其办理小产权证（笔者认为此举多余）。
所以，被告大都置业公司未在房屋交付给原告张艳霞使用后的60日内向产权部门报送办理房产权属登记资料，而是迟延于2004年11月4日才履行，其行为违背了与原告张艳霞签订的《商品房买卖（预售）合同》约定，构成了违约。
（二）把握继续性债权，是认定案件是否超过诉讼时效的核心内容。
被告大都置业公司应当于交付房屋后60日内即在2003年11月30日前将由其提供的办理房产权属登记资料报产权登记机关备案，而事实上是在其违约后的2004年11月4日才履行该合同义务。
那么，原告张艳霞于2006年2月28日向法院起诉有没有超过诉讼时效？审理中，原、被告诉辩主张完全对立。
一、二审法院肯定诉讼时效期间的起算点为2004年11月4日，支持张艳霞主张，批驳大都置业公司关于2003年11月30日为诉讼时效期间的起算点的抗辩，是正确的（违约期和违约金额值得商榷），这是因为：
从被告大都置业公司与原告张艳霞在合同中约定的按日计算违约金来看，该违约金是继续性债权，而非一时性债权。
一时性债权和继续性债权在适用诉讼时效上存在着区别。
一时性债权的内容在合同订立时就已经确定，其内容和范围不因时间改变而发生变化，诉讼时效的起算点为债权的清偿期限届满的次日。
而继续性债权适用时效相对复杂一些：一方面我们可以把继续性债权作为一个整体来理解，如本案中原告张艳霞交付了购房款，已经占有并使用被告大都置业公司预售的商品房，按照合同约定履行预售商品房所有权登记为原、被告双方共同的义务。
被告大都置业公司延期向产权部门报送办理房产权属登记资料构成违约。
在违约期间（2003年11月29日—2004年11月4日），被告大都置业公司的违约行为是持续发生的，原告张艳霞获得违约金额是不断增加的。
所以，原告张艳霞要求被告大都置业公司支付违约金的请求权是一个不可分割的整体。
故从被告大都置业公司提交资料到产权部门登记的次日即2004年11月5日起计算，本案原告张艳霞于2006年2月28日向法院起诉没有超过法律规定的两年诉讼时效。
另一方面，在诉讼时效的适用上我们可以根据继续性债权的结构特点将其区分为若干个小债权，每个小债权具有某种程度的经济上和法律上的独立性。
如本案中按日计算违约金，只要逾期1日，那么就存在1日的违约金之债。
如果按周计算则逾期1周即产生1周的违约金之债；如果按月计算则逾期1月即产生1月的违约金之债。
故随着时间的推移，债权人享有的一个个的小债权就连续不断地到达清偿期，相应地，债务人负担的一个个的小债务接踵而至进入应当实际履行的状态。
当债务人适当地清偿某个小债务时，债权人相应的小债权就得以实现。
当债务人履行最后一项小债务之时，债权人的整个债权就完全得到了实现。
所以，我们对继续性债权的每一个小债权可以分别适用诉讼时效，这样能够兼顾债权人和债务人的利益平衡。
本案中，原告张艳霞享有的从2003年11月29日至2004年2月27日期间的违约金诉权，已经罹于两年期间的诉讼时效，被告大都置业公司有权抗辩原告张艳霞的履行请求权，也有权拒绝支付此间的违约金。
原告张艳霞享有的从2004年2月28日至2004年11月4日期间的违约金诉权，到原告张艳霞于2006年2月28日主张时尚未超过两年的时效期间，被告大都置业公司对此必须承担违约责任，依照《商品房买卖（预售）合同》的约定给原告张艳霞支付违约金。