光谷天地@案例分析
武汉天地案例分析
交通枢纽( jiāo tōn三ɡ维s交hū通n枢iǔ纽) ，条条大道“顺”畅穿行
>周边连接解放大道、沿江大道、京汉大道、中山大道，交通路网纵横发达，最
重要的是该项目就位于长江二桥引桥旁，毗邻武汉市内环最重要的交通枢纽( jiāo tōnɡ shū niǔ)，与武昌徐东片的交通时间仅15分钟，前往汉口、武昌各地都非常方
(jùjí)人气，辅以38%的零售业态提升项目坪效。
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项目总结
• 武汉天地商业街位于地块最南端，靠近汉口核心区域，周边多成熟居住区、学校、政府机关，客群数量、质量得以(déyǐ)保障。
• 武汉天地属旧城改造项目，沿袭原有历史建筑的风格，在此基础上进行民国风情购物街区的打造，希望通过民国时期的建筑风格引起 武汉本土消费者的文化共鸣。
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经济指标
所属板块：江岸 地址：江岸区永清街 建筑类型：建筑综合体,板楼,塔楼 占地面积：612000平方米
建筑面积：1470000平方米 住宅总建面积:29841.6平方米
容积率：2.4
绿化率：30%
总户数：1000户 物业公司：新昌瑞安物业管理（上海）有限公司武汉
分公司
（预计竣工时间(shíjiān)为2016年，分阶段落
•双面临街且临街面长285米 +150米
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商业经济指标
占地面积 3.3万方
建筑面积 容积率
5.7+2.5万 3.08 方
绿化率 30%
停车位 600个
经营模式 只租不售
租金
物业费
80-120元/ 25元/㎡ 月
一期建筑面积( jiàn zhù miàn jī)17000㎡，2007年9月试营业 ；
光谷转盘交通优化分析报告
交通工程课程设计一、现场调查及资料整理1.该区域现状施工情况：光谷广场综合体改造工程启动，总投资22亿，工期4年，2015年初开工。
因地铁2号线南延长线下穿，光谷广场将被全部挖开，在巨大的光谷转盘下，公路隧道、地铁隧道、地铁站、地下商城将构成国内最复杂地下工程。
光谷广场综合体项目定位调整为地面一层加地下四层的五层立体交通枢纽。
此前建地下商场和停车场的规划取消。
由于工程规模较大，原本就拥堵的光谷转盘如果不采取相应的措施一定会堵得惨不忍睹。
民族大道上新建了一个过街天桥，弥补之前地下通道通行能力不足的缺陷。
之前很多行人不愿意走或者没看见地下通道指示牌的问题也得以解决，都选择走过街天桥，不随意横穿马路。
在世界城光谷步行街一侧，开辟一定空间作为临时公交站台，供公交车停靠。
还多架设了过街天桥。
在华美达酒店与光谷地铁站出入口之间的道路实行限行和限制转弯。
2.相交道路的断面情况：光谷转盘共有六个出入口，相交道路断面情况大致相同。
纵断面不详，坡长、坡度等没有具体的数据。
横断面方向，大多是双向四车道，设置对向分隔带。
两边是非机动车道，与机动车道之间存在分隔带。
具体的路面各部分宽度及横坡设计没有数据。
其中光谷世界城步行街与民族大道间存在一条较小的出入口，是双向双车道，存在对向分隔带，两边没有非机动车带，具体的路面部分宽度与横坡设计也没有数据。
3.环形交叉口进出流量：路口转向交通量。
光谷转盘6条路口的数据如下所示地点11：地点12：地点13：地点14：地点15：地点16:4.高峰小时公交站上下乘客数二、外围及区域交通现状分析1.外围交通现状分析光谷片区交通运行现状，搜集周边区域施工改造计划，并分析其对光谷广场转盘的影响。
外围施工项目概况1、有轨电车有轨电车T1线线路全长15.824公里（含单线里程2.414公里，双线里程13.410公里），另T1线与T2线形成三通的支线共979米。
全线共设车站23座，平均站间距700米，除万科城市花园站、光谷大道站为高架站外，其余均为地面站。
武汉汉街及武汉天地商业项目案例分析
立面形象好——
武汉天地沿袭原有历史建筑的风格，在此基础上进行民国风情购物街区的打 造，通过民国时期的建筑风格引起武汉本土消费者的文化共鸣。
五座名人广场
汉街设有5个以湖北地区历史名人 命名的大型广场，分别为“屈原 广场”，“昭君广场”，“知音 广场”（俞伯牙、钟子期）， “医圣广场”（李时珍），“太 极广场”（张三丰），每个广场 按照广场主题布置一处整石雕刻 的名人雕塑。
汉街项目总结
业态丰富——
汉街集合200多个国内外一流商家，内容包括购物、餐饮、文化、休闲、娱乐等， 是中国商业内容最丰富的城市商业步行街。
商业业态
武汉天地业态配比分析
餐饮 娱乐 零售
业态占比 从项目业态占比中可看 出，餐饮业态占比达 55%，娱乐虽仅占7%，
38%
但电影院、KTV的体量
55%
较大，其目的在于通过 目的型消费业态，吸引 客群消费，聚集人气， 辅以38%的零售业态提 升项目坪效。
7%
商铺形态
武汉天地项目总结
业态以餐饮为主——
商业经济指标——商业出租率达100%
占地面积 建筑面积 3.3万㎡ 容积率 绿化率 停车位 经营模式 30% 600个 只租不售 租金 80-120元/月 物业费 25元/㎡ 5.7+2.5万㎡ 3.08
商业动线——外部入口多，内部循环性好
内部动线规划为内部大循环动线，这种动线设计的洄游性好，利于提升商户的可 到达性，从而增加消费机会。
商业业态
业态 餐饮[42家] 1.四季恋2.牙买加咖啡4.古家海南鸡饭6.仟吉西饼8.巴适9.彩云轩11.燕之屋13.琥珀餐厅 15.小城故事小吃部16.吉米在线17.知味粥20.巴黎吧22.汉口人家26.御甲堂养生餐厅27. 禾绿回转寿司28.美国BR-31冰激凌29.金津咖喱30优果果吧32.古记面馆33.甜蜜蜜港式甜 品店34.法朵澳葡餐厅36.丹青宴庄39.小城故事餐厅42.品楚味小吃43.享一刻44.馋艺堂 45.丽豪茶餐厅47.家西餐厅50.海鸣轩酒家51.芙蓉堂55.家泰国餐厅56.战锅策58.帕帕罗 蒂60.Kaldi咖啡茶吧62.维根艺厨素食餐厅63.品三月花园时尚餐厅64.港饮港食70.山姆大 叔美国美食73.彩云南76.伊莉维尔78.满记甜品A.百帝园papa’s韩式餐厅 零售[23家] 3.武汉天地专卖店5.新居舍7.骏德酒业10.珂丝塔水晶店12.I Do珠宝21.雅印上品 24.台北老爷国际花艺店25.Premium童装35.Eco生活风尚37.卡拉等高尔夫专卖 38.美莲社新空间40.女儿绣41.Finn home家居48.Idea show生活馆52.老屋书吧53.琦珂 风尚首饰54.优尼杂货铺61.Viktoria Gogo65.Glossy66.怡夕nisiss67.塞略特国际商店68. 花时间74.安奈蒂 休闲、娱乐、 14.美语天地18.思妍丽19.天上人间发型23.贝尔曼钢琴、小提琴教育中心31.双城酒吧 服务[14家] 46.V12酒吧49.交通银行57.NOW Pub酒吧59.One&Night A+ 概念清吧 69.英雄年代电玩71.CGV星星国际影城72.汤尼英盖形象设计75.美丽田园77.威可思俱乐 部
2016年武汉北辰·光谷里项目商业品牌落位方案_业态落位
项目商业主力/特色业态示意（3F）
3F建议引入WeWork办公、VR/AR虚拟现实主题场景密室逃脱等主力/特色商业业态
北辰实业 BEIJING NORTH STAR ｜北辰·光谷里 CREATIVE OPTICS VALLEY
项目商业初步业态落位建议（4F）
4F为目的性强的业态，主要布置娱乐体验、教育培训、生活配套类业态
免责声明：
本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。个别物业租金及售价因位置、大小、层数、建筑素质及用料、租约条件、付款条件、当时市场状况而异，本刊指数并不反映个别情况，读者应自行寻
求专业意见。
北辰实业 BEIJING NORTH STAR ｜北辰·光谷里 CREATIVE OPTICS VALLEY
办公
零售（可转换飠饮）
飠饮（可转换零售）
北辰实业 BEIJING NORTH STAR ｜北辰·光谷里 CREATIVE OPTICS VALLEY
项目商业主力/特色业态示意（4F）
4F建议引入未来影院、儿童游乐、教育培训等主力/特色商业业态
北辰实业 BEIJING NORTH STAR ｜北辰·光谷里 CREATIVE OPTICS VALLEY
北辰实业 BEIJING NORTH STAR ｜北辰·光谷里 CREATIVE OPTICS VALLEY
项目商业配比建议
武汉天地商业业态配比
（总体量：49000平方米）
主力店：
CGV星星影城
7%
55%
（飠饮比例不断扩大）
38%
北辰光谷里商业业态配比
（总体量：67000平方米）
20% 45%
25% 10%
零售
飠饮
武汉新天地业态分析报告及案例借鉴
武汉新天地业态分析及借鉴一、项目概况瑞安房地产打造的“武汉天地”位于武汉市汉口中心城区永清地块，是集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心城市综合体发展项目。
项目占地61万平方米，总建筑面积约150万平方米，总投资额约100亿元人民币。
1、地块分析：商街靠近中心城区，交通优势明显，位于十字路口，双面临街且临街面长。
经济指标占地面积3.3万方，建筑面积4.9万方，2007年9月一期试营业，2009年6月全面营业，租金80-120元/㎡·月，管理费25元/㎡·月，停车位600个外部动线内部动线内部动线规划为内部大循环动线，洄游性好，利于提升商户的可到达性，从而增加消费机会。
3、建筑形态武汉天地由12栋建筑组成，保留区域内9栋历史建筑，配以不超过3层的砖砌筑低矮建筑，营造开阔、舒适的商业空间，其建筑密度不大于50%，高度控制在20米以下，建筑外表保留了当年的砖墙、屋瓦，但每个建筑内部则按照现代都市人的生活方式度身订做，体现现代休闲的气氛。
武汉天地整体建筑风格有保留建筑、沿袭保留建筑风格的新建筑和时尚钢结构玻璃窗建筑三种风格穿插混搭而成，辅以街道铺装、休息座椅和小品雕塑。
建筑以两层和三层为主，局部有四层、五层。
4、购物氛围的营造项目通过小品景观，绿化，地铺，喷水池，街灯，艺术品，遮阳顶棚，休闲座椅来体现体现整个街区的休闲购物氛围。
二、业态分布及结构1、整体定位：2、业态分布：武汉天地目前共有店铺87间，其中餐饮49间，占比56%，品牌组合以年轻时尚消费人员为主1、四季恋餐厅2、牙买加蓝科菲3、古家海南鸡饭4、仟吉西饼5、巴适6、彩云轩7、燕之屋8、琥珀餐厅9、小小城10、面兑面11、知味粥12、橙花日式西餐13、汉口人家14、御甲堂养生餐厅15、黛樱料理16、美国R-31冰淇淋17、金津咖喱18、优果果吧19、古记面馆20、甜蜜蜜港式甜品21、法朵澳葡餐厅22、川源色23、黄记煌24、韩香三千里25、家泰国餐厅26、战锅策27、帕帕罗蒂28、Kaldi caffee&tea 29、维根艺厨素食餐厅30、品三月时尚茶餐厅31、港汇时尚茶餐厅32、山姆大叔美国美食33、彩云南34、伊莉维尔35、净果甜品36、快乐柠檬37、哈根达斯38、歌帝梵巧克力39、Costa Caffee40、王子厨房41、丹青宴42、小城故事餐厅43、品楚味餐厅44、享一刻45、馋艺堂46、丽豪茶餐厅47、爱么泡芙48、海名轩酒店49、芙蓉堂娱乐业态7间，占比8%，通过目的型消费业态，吸引客群消费，聚集人气。
武汉光谷步行街中庭空间设计调查研究
武汉光谷步行街中庭空间设计调查研究
文 @ 令狐娅婕
摘要对于城市发展中日益兴起的大型商 业 综 合 体 !"#$$%&' ()** 的 设 计 建 设 浪 潮 不 仅 应 该 关 注 其 城 市 界 面 城 市 形 象 的 作 用还应更多的承担公共空间品质的责任 而中庭空间则是商业 建筑中公共空间的典型集中代表 如何评估和反思已有的中庭空 间进而创造出更好的空间 本文试图通过对光谷步行街下沉广场 中庭空间的调查来诠释和研究
地将非正式座椅发挥功效 自动扶梯 这个问题是想调查围绕中庭设置的自动扶梯处于上下动线
中的人们会被中庭空间的什么特质吸 引 有 /3-的 人 选 择 是 瀑 布喷泉水景其大尺寸的设计和跌水的声响非常引人注目但这 个瀑布喷泉并不天天开放 还有一项也 是 /3-中 庭 舞 台 上 的 活 动 然而有趣的地方在于自动扶梯上处因为视线的遮挡其实根 本无法直接观看到中庭舞台上的活动 那么人们为什么还会去选 择这个选项呢 可能是即使无法直接观看活动但活动的音效表 演的气氛还是能把刺激传达到顾客 同时中庭里围看活动的人 们可能也被归并到中庭舞台活动这一 选 项 内 而 还 有 .5-的 人 选择从不观看中庭恰恰应证舞台上的活动是无法直接观测的 而瀑布水景是需要上行的人们扭头才能看到
关键词步行街中庭空间城市
一光谷步行街中庭空间 研究对象的范例选择 公共空间的营造中常运用的建筑设计手法包括退台连廊 中庭 内街等手法在光谷步行街这一公共空间中均有所体现是 个较典型的范例 同时此商业综合体有数个开口与城市街道广 场相通 故这个公共空间既符合大型商业建筑发展新理念同时 也满足了市民日常生活多样需求是内部行为活动最多样最频 繁的场所之一 调查研究目的与研究方法 目的这次调查研究中选取此处作为分析对象旨在观察人 的心理行为活动从心理行为角度来更好认识当今兴起的复合 型商业建筑公共空间的设计缺陷试图能找出存在问题并提出相 应建议 方法观察法访谈法问卷调查 二中庭下沉广场空间整体概述 中庭空间满意度 综合来看光谷步行街作为武汉市的一张名片不可否认的 起到了积极的作用有 +,-的使用者对中 庭 广 场 的 整 体 感 觉 比 较 满意./-的人很满意 归纳起来它的优点有以下方面 ,0位 于 繁 忙 的 交 叉 口 周 围 有 学 校 商 场 公 司 和 住 宅 区 服 务 范 围 的 潜 力 大 .1广 场 内 部 交 通 路 线 较 明 确 使 用 分 区 合 理 /1良 好 的 管 理 和 维 护 使 广 场 秩 序 井 然 21从 许 多 方 向 都 可 进 入 是 一 个 开 放 性 的 欢 迎 市 民 融 入 其 中 的 广 场 31 干 净 整 洁 室 内 环 境 室 外 化有特色 中庭空间不满意之处 最不满意的一项是座椅数量 近一半的人们认为座椅太少 同时在抽样中没有人觉得座椅数量足够 也就是说光谷步行街 对人流量的高增长没有很好的预期到设计好导致中庭最不满 意处仍然是人们对基本生理需求的满足不够 排在第二位的是绿 化植物太少表明商业氛围中绿色植物恰恰是人们最缺 乏和希望接触的 对于中庭舞台的活动既有认为活动过多太喧 闹的也有认为活动太少不够有气氛的 三休息设施评估 座椅 座椅作为正式的休息设施明确用于坐这一功能它是广 场中最基本的座位形式 其特点是以非常直观的形象向人们表明 了其坐憩的功能并鼓励人们的使用 正式座椅一般是广场中人们 坐憩时的首选位置 树池 值得肯定的是中庭广场在设计上考虑了树池这种被看成类 似岛状的座位形式它能面向四个不同的方向这种环形长椅能 使几个不熟识的人坐的很近同时又能保持各自的私密感4这里应 该是中庭里人气很高的休息处然而在我们调查的过程中发现其 使用率存在问题 出现这种现象我们建议树池作为非正式座椅也 叫辅助座位是必不可少的在保证只有少量使用者时合理发挥座 位功能不会让人产生空荡荡的萧条感 因此设计师应尽可能多
行人仿真技术在复杂地下空间工程中的应用——以武汉光谷广场综合体为例
光谷广场综合体设出入口11个（车站5个，物业开发6个），消防疏散口11个以及2个地铁消防专用通道。
地下一层为地铁换乘大厅及珞喻路隧道上方公共空间。
地铁公共区包含地铁中央90米直径换乘大厅和45米宽非付费区环形通道；公共区周边结合5个下沉庭院布置10米宽物业管理及设备用房。
地下一层夹层为9号线站台层及鲁磨路隧道。
9号线为侧式站台，位于鲁磨路隧道两侧，侧站台宽度4米。
地下二层为公共区转换厅、2号线南延线区间、珞喻路隧道及设备用房。
地下三层为11号线站台层，为岛式站台；采用8A 编组，站台宽度14米。
光谷广场综合体项目特点：行人全都在地下空间活动。
地下空间行人组成繁杂多样，包含过街客流、商业客流、地铁站进出客流。
客流量规模大，由于光谷广场为商业中心，四周大体量的商业建筑带来大量的商业客流和过街客流，同时光谷广场站为三线换乘车站，轨道交通客流量巨大。
行人路线复杂，交织点较多，该地下空间共有17个出入口（包含2号线光谷广场站和珞雄路站出入口）。
地下空间面积较大，B1层换乘大厅及公共空间组成的圆盘直径达200米。
二、行人仿真模型的建立以及研究方法英国Legion 公司开发的Legion 行人仿真软件，目▲ 图1 武汉光谷广场综合体空间布局图48 |2018.4三、需求预测分析光谷广场综合体客流包括三部分：轨道交通客流、地下商业（扣除轨道方式）引发客流和市政过街客流。
轨道交通客流包括进出站客流和各线路之间的换乘客流。
根据需求预测，远期地铁车站高峰小时集散客流为80 889人次/高峰小时（见表2）。
表2 光谷广场综合体远期高峰小时轨道交通客流量单位：人次/小时线路换乘客流进出站客流集散客流2号线11 30011 84223 14211号线12 56725 49838 065（Legion）为核心，结合静态计算，在对客流细分的基础上对站点平面布局、设施能力、动线安排、紧急疏散等进行评价与优化。
行人仿真评价过程中一个重要的指标是行人的服务教授提出的服务水平的标《行人规划和设计》Pedestrian Planning 服务水平与空间密度的对应关系人/平方米>2.171.08—2.17▲ 图2 行人仿真模型B1层2018.4| 49表4 优化前后换乘时间优化前 9号线下行换乘2号线9号线上行换乘2号线11号线换乘2号线11号线换乘9号线下行11号线换乘9号线上行2号线换乘11线换乘客流1 0591 2643 4933 7149862 630优化前换乘时间（S）322371362196221341▲ 图5 改善后平均密度图▲ 图3 改善前平均密度图▲图4 关键区域行人流线冲突示意图50 |2018.4合计11步行速度，但是没有出现客流冲突聚集现象。
基于空间句法的商场室内空间可识别性研究_以武汉光谷步行街为例_黄经南
·46·
城市建设与发展
《城市问题》2014 年第 6 期
基于空间句法的商场室内空间可识别性研究
消费者购物便利性方面，尼克·弗哈那·尼克·阿 扎里（ Nik Farhanah Nik Azhari） 等通过分析马来西 亚雪兰莪州（ Selangor） 和吉隆坡（ Kuala Lumpur） 两 个城市大型购物中心内部提供婴儿护理室数量及空 间分布、标志应用三个方面的情况，认为标志的可达 性应该被合理执行而不能误导使用者，同时购物街 内部空间应当有效设计并提供家庭一样友好的环 境［7］； 沃恩·赖默斯（ Vaughan Ｒeimers） 等首先提出 衡量购物中心零售空间密集度的三种方式，即空间、 时间、购物精力消耗最小化，并结合购物中心和购物 街的样本进行了比较研究，发现与购物街相比，购物 中心能够为消费者提供更大的空间便捷性，该研究 结果为购物中心成为主导零售方式提供了进一步的 支撑［8］。在空间环境对顾客影响方面，珍妮—查尔 ·斯奇巴特（ Jean － Charles Chebat） 等通过调查 156 名购物者，研究了性别、对购物街的熟悉度、消费价 值三个方面对购物者找寻购物街商店的过程及用以 找寻的信息来源的影响，发 现 购 物 者 路 线 找 寻 过 程 及信息来 源 跟 以 上 三 大 因 素 关 系 密 切［9］； 理 查 德 ·米琼 （ Ｒichard Michon） 等 通 过 调 查 购 物 街 内 气 味 对 购 物 者 情 感 的 适 度 影 响 、零 售 环 境 的 感 知 、不 同零售业密 度 水 平 下 对 产 品 质 量 的 感 知，发 现 中 等水平零售业密度下气味对购物者感知方面有积 极影响［10］。
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q案例分析－光谷天地
业态组合及代表品牌 2F
综合零售
案例分析
儿童教育、休闲娱乐、 美容美发
餐饮美食
已进驻主力店：沃尔玛、米乐星
品牌服装旗舰店、国际 品牌中西快餐咖啡
意向进驻品牌：棒约翰、新爱婴、安踏、多喜爱、克丽缇娜、椰岛、孩皮吧、妈咪购、自然美
25 当代国际花园 26 万科城市花园 27 学府佳园 28 光谷陆景苑 1 光谷世界城 2 逸景华庭 3 光谷新世界 4 清江山水 5 巴比伦堡 6 中建康城 7 丽岛漫城 8 光谷坐标城
q案例分析－光谷天地 消费群体来源
鲁巷商圈 光谷 天地
CB Richard Ellis | Page 329
光谷天地处于光谷核心区域，项目周边资源具备商业发展的良好基础，市场空白点造就了消费市
场巨大的潜力。项目发展受到诸多限制。项目前期招商情况来看，市场反响较好。区域居住人口
密度小，商业氛围培育较慢。
à 填补市场空白
à 主力店与商业街互动
à 入市时机
à 精准定位优化组合
CB Richard Ellis | Page 339
• 招商品牌实力较强，发展商统一产权、统一 经营，有利于升级调整。
案例分析
劣势：
• 项目所在区域远离中心城区，消费完全凭 借区域消费者的实力，辐射范围小，局限 性较强，也不是品牌商家重点拓展区域；
• 区域车流量大，但居住人口分散，商业氛 围培育较慢；
• 区域商业同质化较严重，彼此间存在一定 的市场竞争。
q案例分析－光谷天地
项目定位
开业时间 开发商 管理公司 楼层 商业部分建筑面积 停车位数量 租售方式 物业交付标准
服务光谷科技精英人群，适合中产阶级家庭 集体活动，满足周边一定商务配套餐饮、娱 : 乐，集休闲、购物、娱乐于一体，打造品质 格调双首层步行街。 : 2011年7月（预计）
: 湖北长城建设实业有限公司
q案例分析－光谷天地 建筑形态
案例分析
地块特征：沿街面长，地块进深较深 建筑形态：两个“大盒子”（集中式商业）+三排街铺 建筑特色：两个“大盒子”位于项目两端，通过三排街铺连接，使人流充分在项目内部流动；
三个主题广场将项目适当间隔，形成人流聚集点，未来并可充分发挥广场的活动功能； 若干廊桥、扶梯将各个部分有机连接，形成整体，使人流可方便到达项目各个区域。
CB Richard Ellis | Page 335
案例分析
已签约品牌 沃尔玛超市 华谊兄弟
米乐星 拾味馆 椰岛
艾玛 豪客来 屈臣氏 杰之行 棒约翰、DQ 新爱婴 巴适 星巴克 赛百味 飞天面工坊 满记甜品 尊品牛排 肯德基 孩皮吧 柏拉图时尚餐厅
面积（平方米）
16,000 4,370 3,380 500 402 230 273 350 1,900 400 457 1,197 185 100 180 142 447 500 675 921
2F租金报价：65-150元/平方米/月
CB Richard Ellis | Page 333
q案例分析－光谷天地 业态组合及代表品牌 3F
棋牌、茶社、健身
已进驻主力店：华谊兄弟影院 意向进驻品牌：名典咖啡语茶、秀玉红茶坊 3F租金报价：60-80元/平方米/月
CB Richard Ellis | Page 334
1 光谷中心花园 2 洪福家园 3 尖东智能花园 4 紫菘枫林上城 5 阳光在线 6 曙光嘉园 7 金地阳光城 8 江南家园 9 谓语城 10 山水华庭 11 云顶居 12 东林外庐
13 锦绣龙城 14 康桥小区 15 常青藤茗苑 16 广厦华庭 17 光谷智慧城 18 拿铁公寓 19 保利花园 20 金地太阳城 21 剑桥春天 22 巴黎豪庭 23 虹景花园 24 关山春晓
CB Richard Ellis | Page 336
q案例分析－光谷天地 建筑形态
二层连廊、扶梯
案例分析
广场、扶梯
内街、景观
CB Richard Ellis | Page 案例分析
2005年光谷坐标城，楼盘开盘售价只是5,500元/平方米。而到2010年，光谷天地商业街招商如火如荼进 行中，现在住宅每平方米售价为8,800元/平方米
案例分析
光谷天地以满足周边大量住宅小区生活 配套为主，因沃尔玛的入驻，项目最长 可辐射到周边2.5公里区域群体前来消费
光谷天地周边有以光谷软件园、国际企 业中心为代表的众多科技园、产业园， 高科技企业密集，商务餐饮、娱乐消费 需求旺盛且高新光电企业收入水平较高， 具有强大的消费实力；
光谷天地还可有效拦截从江夏、汤逊湖 等区域前来消费的高端人群以及黄石、 鄂州等周边城市的高消费人群。
q案例分析－光谷天地
业态组合及代表品牌
1F
家居饰品床品、美容美
发SPA、服装鞋帽配饰
案例分析
餐饮美食
皮具配饰、药品轻食、水吧 糕点、品牌餐饮、家用小电
器、营业厅、化妆品
品牌服装旗舰店、 国际品牌中西快餐咖啡、
个人护理品牌、银行
休闲食品、潮流 配饰、电玩娱乐
意向进驻品牌：星巴克、DQ、一茶一坐、巴适、KFC、满记甜品、赛百味、黄记煌、杰之行、屈臣氏、爱帝、猫人 1F租金报价：75-280元/平方米/月
CB Richard Ellis | Page 338
q案例分析－光谷天地
优势：
• 形成集休闲、购物、餐饮为一体的综合型购 物广场，满足该区域一站式消费需求；
• 光谷优势产业支撑，大量消费人群聚集，且 具备消费实力；
• 沃尔玛品牌号召力强，一方面可提升项目档 次与形象，填补区域空白；另一方面有利于 聚集人气；其他主力店的品牌效应明显；
15
14
16
19 17
23
21
22
27
45
2
6
37
28
20
7
24
6
南湖大道 8 94
10 11 12
中环线
13
CB Richard Ellis | Page 328
光谷
天地 8
18
5
26 已建成小区
25 在建小区
案例分析
p 光谷天地周边住宅小区非常密集，但主要集中在 民族大道、关山大道和珞喻东路沿线，容易被光谷 世界城分流客群； p 光谷天地项目附近尤其是东面住宅小区分布较少， 能够步行前来消费的人群数量有限。
: 湖北长城建设实业有限公司 : B1停车场，1F－3F 零售、餐饮、娱乐 : 52,000平方米
: 近700个
: 只租不售 毛坯交付，底商部分有中央空调，商业街部
: 分自行安装空调
CB Richard Ellis | Page 327
案例分析
q案例分析－光谷天地
消费群体来源
1
珞瑜路
23
雄楚大街
1
8,800元/平方米
7,700元/平方米
坐标城慧馆
2010
6,400元/平方米
坐标城藏馆
2009
5,500元/平方米
坐标城领馆
2005年
坐标城尚馆
2008年
光谷天地主力店签约
光谷天地招商，2011年 开街在即
光谷坐标城经过5期开发，已形成光谷核心区的生活居住区。光谷商业的快速发展及产业支撑为社 区住宅带来的溢价比较明显，售价高于市区内同类住宅价格。
光谷新世界中心
高档消费 商务时尚消费 针对项目自身写字楼 白领商务配套
高端零售
CB Richard Ellis | Page 330
q案例分析－光谷天地
项目整体规划
E区 1F：零售商铺 2~3F：沃尔玛超市
案例分析
F3区 1~2F：零售/餐饮
3F：休闲
F2区 1~2F：零售/餐饮
3F：休闲
F1区 1F：零售 2F：米乐星KTV 3F：华谊兄弟影院
q案例分析－光谷天地
案例分析
项目定位
在大同的世界里寻找大不相同
客群圈层化 客单价差异化 档次差异化 品牌差异化
家庭式消费 餐饮消费
休闲娱乐消费
光谷世界城
学生为主要消费人群 硬件短缺导致餐饮明显不足
消费低端化 内部人流动线混乱
光谷天地
适合中产阶级家庭集体活动， 满足周边一定商务配套餐饮, 集休闲消费娱乐于一体的消费形式。
p 具有一定商业规模的光谷区域腹地商业中心； p 与光谷世界城、未来的光谷新世界中心共同营造光谷商圈，同时错位竞争； p 适当增加餐饮、娱乐、儿童等目的性消费业态，吸引人流，积聚人气； p 针对目标消费群体的特征，营造舒适的消费环境和便利、充足的停车配套。
CB Richard Ellis | Page 331
案例分析
华谊兄 弟影院
咖啡简餐
q案例分析－光谷天地
业态配比
光谷天地业态配比（面积比例）
18% 30%
32% 20%
超市 零售 餐饮 休闲娱乐
根据业态规划，光谷天地项目中除沃尔玛超市外， 餐饮占较大比例，填补了光谷腹地中高端餐饮、特色品 牌餐饮空白，形成各色餐饮集中地，以此吸引各类消费 人群；此外，休闲娱乐也占一定比例，配合餐饮吸引人 流并且丰富消费类型，同时辅以一定比例的零售业态， 形成完整的吃喝玩乐购一站式消费场所。