深圳写字楼市场分析状况

第一篇市场篇

第一章市场分析

第二章消费者分析

第二篇项目篇

第一章项目分析第二章项目定位

第三篇营销篇

第一章营销策略

第二章营销预备第三章推广打算

第一篇

市场篇

第一章市场分析

一、写字楼市场分析

二、公寓市场分析

三、商服用房市场分析

四、车公庙片区市场分析

一、写字楼市场分析（一）写字楼市场供需现状

1、市场供需（截至2001年5月）

供

深圳市中高档写字楼交付使用的现楼的供应量为2,950,310平方米

罗湖区1,024,516平方米

福田区1,636,999平方米

南山区240,830平方米

需

市场占有量为2,212,732.5平方米（占用率75%）

罗湖（75%）：

福田（80%）：

南山（70%）：

中心区确立给福田区写字楼市场带来商机，罗湖区区域优势渐弱。

（二）写字楼市场特征及趋势预测

1、写字楼市场租售略显平淡

进入2001年第一季度，写字楼市场与上一季度相比略显平淡，呈季节性放缓。一方面由于大多数公司已在去年末和今年初选好合适的办公场所搬入，临时可不能再考虑新的物业。即使有客户垂询，多是为年底的搬迁做预备。另一方面，美国经济滑坡，一些跨国公司原定的扩张打算搁浅；同时由于香港的经济跟随美国

大市，香港公司在深圳的投资脚步也放慢，因此总体的物业需求有较明显的减少。

2、两大利好促进经济良性进展

a) 随着申奥成功及明年初入WTO利好消息传来，对深圳的经济进展产生了良好的阻碍，深圳的写字楼市场有明显的回暖现象。展望2001年下半年，可能深圳写字楼市场会比本季活跃。除了福田中心区仍将保持良好势头以外，随着高新技术产业对物业需求的增加，科技产业园片区的写字楼市场也会逐步起动。b) 加入WTO后，由于经济活动总量的增加，将从总体上扩大国内房地产的需求量，而需求的增加又将导致供给在下一期增加，形成动态平衡的关系。在北京、上海、深圳等大中都市，其位于CBD的写字楼、高档公寓、商住楼和经济开发区的工业厂房的需求都将大为增加。

3、写字楼市场整体趋向好

深圳写字楼市场整体趋势向好，吸引了许多投资者的目光，买卖市场开始活跃。位置好、价格合理、升值潜力大的楼盘是投资热点，如位于中心区的江苏大厦，已达到96%的入住率。

4、高交会促进写字楼市场

深圳举办的高交会，促进许多知识密集性的高新中小企业蓬勃进展，对写字楼市场需求有所上升。

5、租赁写字楼的大多为新成立的公司

前期（2001年上半年）租赁成交多是原租户的续租或扩租，其

中AIA在租赁信兴广场地王商业中心三个整层的基础上又扩租29层整层。近期的客户中有部分是新成立公司。这类客户一般成交迅速，面积以100-200平方米的小单位居多。

三、南华大厦区域市场分析

1、车公庙片区市场背景材料

车公庙片区经济地理环境：车公庙由天安工业区、泰然工业区、安华工业区及车公庙工业区组成。片区东临福田中心区，北临交通干道深南路，隔深南路北望农科中心、香蜜湖片区及高尔夫球场，西临竹子林，南临滨河路干道。

2、南华大厦区域市场分析

1）车公庙片区写字楼、公寓现状

写字楼：车公庙已形成成熟的办公区域：四大工业区的大量的厂房

改成写字楼租售，优惠的价格吸引了大量深圳中小公司，高档写字楼已落成的有天安数码工业城、创展中心、劲松大厦、青松大厦、大庆大厦及广州大厦，在建项目有豪都大厦、创新产业广场及南华大厦等，隔深南路在建写字楼项目有世贸中心大厦、交通枢纽大厦等。逐渐形成西部的写字楼组团，办公氛围越来越浓。公寓：由于本地工业区为主，存在着一些印刷、化工及制造工厂，导致该区域空气环境及人文环境不佳，因此只有泰安轩、泰康轩等少数几个公寓项目，多以中档为主，配套一般，人气不旺。

2）车公庙片区公寓、写字楼市场的比较分析

公寓：在户型平面上，该区域户型以小户型为主，高层住宅则以70

—100平方米为主；在销售率上，由于该片区公司多，公寓少，促使该地区小面积公寓呈现供不应求局面；另外，价格实惠的中户型高层住宅也专门受市场欢迎。价格上，公寓价格在6000元/平方米左右，而高层住宅面积在6500元/平方米左右。

写字楼：在户型平面上，该区厂房改造写字楼以大中面积提供为主，

而高档写字楼（创展、大庆）则以小户型为主；销售率上，随着深圳中心区的不断完善，这区写字楼市场受到众多消费者看好，不管厂房依旧高档写字楼，都取得了不俗的市场成绩。价格上，厂房的售价在3800-4000/平方米元左右，而高档写字楼的售价在7800元至8000元/平方米左右。

i. 车公庙片区公寓、写字楼市场存在的问题

公寓：人气不旺，片区内人员杂乱，质素不一。

商业配套设施缺乏，商业、文化、邮电、银行等分布零散，没有形成较大规模的市政配套环境。

写字楼：高档的写字楼氛围尚未形成，周围稍显冷清。

3、竞争对手整体状况分析（写字楼）

1）深圳写字楼情况分析

表一：深圳写字楼售价对比

项目位置楼盘情况售价（元/平米）销售状况

报业大厦深南路甲级写字

楼13000 较好

奥林匹克大厦景田商报社甲级写字

楼10900 一般

电子科技大厦深南大道甲级写字

楼10000 好

创展中心深南大道甲级写字

楼7800 好

大庆大厦深南大道甲级写字

楼8200 一般

国际文化大厦深南大道甲级写字

楼8000 好

江苏大厦蓝田路甲级写字

楼12000 好

现代之窗华强北甲级写字

楼8600-11000 好

表二：深圳写字楼租价对比

罗湖区写字楼之租金报价

物业名称位置总建筑面积

（M2）月平均叫价

（RMB/M2）月治理费

（RMB/M2）

地王大厦蔡屋

围138,075 130-200 32

彭年广场嘉宾

路23,853 80 27

嘉里中心人民南

路60,736 100 28

振业大厦宝安南路24,478 A座60，B 座50 30

国际金融大厦人民南

路38,828 81 18 空调另计

深房广场人民南

路95,269 52 25

天安国际大厦人民南

路68,600 65 27

进展中心大厦人民南

路61,705 60 34

阳光酒店嘉宾路80

国贸大厦39,000 65

新都酒店嘉宾路120