房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---伙伙大厦办公用房

1房地产位置状况

本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。

2. 房地产的权利状况

委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975 平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属兴兴银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。

3. 房地产概况

委估房地产座落于**市**新区兴**路*兴号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为**银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。

该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。

进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石（办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖），大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻兴兴广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

4. 评定估算

（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

A. 比较实例选择：

通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表

B. 比较因素条件表

比较因素条件表

C. 交易情况修正

评估比较对象表

因可比实例都是美元标价，按1美元=8.03元人民币换算。

因可比实例都是中介开价，根据**市现行房地产市场情况，修正系数取1.03

D. 交易时间修正

因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数1.00o

E. 因素修正（详见下表）

比较因素修正表

可比实例价格修正和调整表

经过上述各种修正后，评估比准价格如下：

估价对象比准价格二可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数

A = 22480*1*1*1*1.0204=22939 （元/平方米）

B = 22480*1*1*1*1.0417=23417（元/平方米）

C = 24090*1*1*1*0.9901=23852 （元/平方米）

取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即：

地上建筑物评估单价=（22939+23417+23852 /3

=23400（元/平方米）（取整）