开发商违约的六种典型情形
民事纠纷中的房地产开发商违约赔偿责任解析
民事纠纷中的房地产开发商违约赔偿责任解析房地产行业是我国经济发展的重要支柱产业之一，然而在房地产交易过程中，由于各种原因，不可避免地会出现一些纠纷。
其中，作为房地产交易的一方，房地产开发商的违约行为引起了广泛关注。
本文将从法律角度对民事纠纷中的房地产开发商违约赔偿责任进行解析。
一、违约行为的界定在民事纠纷中，房地产开发商的违约行为主要指其不履行房屋买卖合同或其他相关协议中约定的义务。
违约行为可以包括但不限于以下几种情形：（一）延期交房：房地产开发商未按约定时间将房屋交付给购房人。
（二）房屋质量问题：房地产开发商交付的房屋存在严重质量问题，无法正常使用。
（三）未提供相关设施：房地产开发商未按约定提供公共配套设施、装修工程等。
（四）违规变更建筑用途：房地产开发商在未履行相关手续的情况下，改变了房屋建筑用途等。
对于以上违约行为，购房人有权要求房地产开发商承担相应的赔偿责任。
二、违约赔偿责任的界定根据我国《合同法》的规定，房地产开发商的违约行为应当承担漏履行责任或违约责任。
购房人可以按照约定要求房地产开发商履行合同、恢复原状、采取补救措施或要求赔偿损失。
具体责任的界定需要根据违约行为的性质和后果进行判断：（一）延期交房：若房地产开发商未按约定时间交付房屋，购房人有权要求房地产开发商支付违约金，同时要求延期交房给予适当补偿。
（二）房屋质量问题：若房地产开发商交付的房屋存在质量问题，购房人有权要求房地产开发商承担维修、更换、退款等责任，甚至可以解除合同。
（三）未提供相关设施：若房地产开发商未按约定提供公共配套设施、装修工程等，购房人有权要求房地产开发商进行补救或赔偿。
（四）违规变更建筑用途：若房地产开发商擅自改变房屋建筑用途，购房人有权要求房地产开发商退还购房款、支付违约金等。
三、司法实践中的违约赔偿责任在实际的司法实践中，对于房地产开发商的违约赔偿责任，可以参考相关案例进行判断。
例如，最高人民法院曾审理一起关于房地产开发商延期交房的案件。
房地产纠纷有哪些情形？房地产老板跑了怎么办？
房地产纠纷有哪些情形？房地产老板跑了怎么办？房地产纠纷有哪些情形？1、不能履行又叫给付不能，是指债务人在客观上已经没有履行能力，或者法律禁止债务的履行。
在以特定物为标的物的合同中，如房屋，该特定物毁损灭失，构成不能履行。
不能履行以订立合同时为标准，可分为自始不能履行和嗣后不能履行。
前者可构成合同无效；后者是违约的类型。
2、延迟履行又称债务人延迟或者逾期履行，指债务人能够履行，但在履行期限届满时却未履行债务的现象。
其构成要件为：存在有效的债务；能够履行；债务履行期徒过而债务人未履行；债务人未履行不具有正当事由。
是否构成延迟履行，履行期限具有重要意义。
3、是指债务人虽然履行了债务，但其履行不符合债务的本旨，包括标的物的品种、规格、型号、数量、质量等不符合合同约定等。
不完全履行与否，以何时为确定标准？应以履行期限届满仍未消除缺陷或者另行给付时为准。
如果债权人同意给债务人一定的宽限期消除缺陷或者另行给付，那么在该宽限期届满时仍未消除或者令行为给付，则构成不完全履行。
4、拒绝履行是债务人对债权人表示不履行合同。
这种表示一般为明示的，也可以是默示的。
例如，债务人将应付标的物处分给第三人，即可视为拒绝履行。
房地产老板跑了怎么办？1、一是房产商被政府救了，或者烂尾楼被其他房产商收购了，那么合同还是可以继续履行，你还是按照合同取得房子；2、二是政府不救，也没有房产商收购，那么房产商就要进入破产清算程序，在建的房地产或者已建成但尚未过户的房屋作为破产财产被拍卖（也就是你说的被法院查封），用以清偿债务。
在目前法律对于购房人尚无特别保护的情况下，你只能作为普通债权人参与破产程序。
文章已经给大家详细阐释了关于房地产纠纷有哪些情形以及房地产老板跑了怎么办的相关信息了，希望可以帮到大家。
房地产纠纷情形是比较多的，但是基本上主要有以上这几种，大家遇到房地产开发商跑路的情况千万不要慌张，要学会拿起法律的武器来维护自身权益。
收楼需谨慎：开发商五大“坑”
收楼需谨慎：开发商五大“坑”没有验收合格证书房子交得不明不白一些市民反映，由于对收楼程序不太了解，收楼时常碰到这样的情况：开发商通知业主正式宣布房子已经完工，并具备合同的各项交付条件。
业主到现场收楼时，必须要看开发商是否具备以下文件：一是《建筑工程竣工备案表》，二是房屋的质量保证书和使用说明书，三是国家认可的专业测绘单位出具的关于住房面积实测数据和公摊面积的报告。
同时，业主要查看房屋条件是否与购房合同中约定的有出入。
如果开发商不能提供这些文件，业主就应该拒绝收楼。
催促业主尽快收楼出了问题再也不管不少市民在合同上约定了收楼期限，不按期限收楼要交违约金，部分开发商利用这一条款催促业主收房，然后对房屋存在的问题就不管不问了。
这个时候，业主出现问题就很难找到开发商。
提醒：一定和开发商共同验房，有问题当面注明，并书面约定开发商承诺解决的时间和责任。
收房时最好和开发商共同进行验收交接工作，主要包括所交付的房屋是不是您所购买的房屋，房屋结构设计是否和原图相符，房屋质量和门窗等是否和合同的约定一样，水电气等配套设施是否按合同到位，其他购房合同中约定的项目是否符合要求。
要求交齐配套费用否则不让进房查看一些小区交楼时，开发商不让业主进新房查看，业主必须把一些配套费用交齐后才开门。
业主担心，如果先交了钱，一旦出现问题，就没有什么可以制约开发商的了。
提醒：专家建议，在签合同时应约定，“交楼时，应先验房然后办收楼手续。
”如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“未验房”等字样，万一在验房时出现什么情况，也可保护自己的权益。
一表应付所有项目所购房屋并未备案不少业主收楼时看到了开发商的《竣工验收备案表》，但却不知道，自己买的那一栋是否已经备案了。
按照规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，而一些开发商却用一张《备案表》来应付所有的项目。
提醒：业主在收楼的时候不能只简单地看有没有《竣工验收备案表》，而是要仔细查看所购的房屋是否在该表的范围内，以及表内的各个分项是不是都备了案。
常见购房合同中的霸王条款
一、虚假宣传不担责部分开发商在合同中规定，对于房屋广告宣传中的虚假内容不承担任何责任。
这种条款明显违背了《广告法》等相关法律法规，购房者需警惕。
二、违约金、定金取舍由开发商规定有些合同中规定，购房者在办理按揭过程中如未获得银行批准，需在规定时间内一次性补清款项，否则视为违约。
此时，开发商有权解除合同，定金不予返还，购房者还需支付赔偿金。
这种条款明显加重了购房者的责任，购房者需谨慎对待。
三、广告宣传不视为合同内容部分开发商在合同中规定，广告宣传内容仅供参考，不作为合同内容。
这种条款违反了《合同法》第15条第二款规定，即商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
四、公共收益被占有一些开发商在合同中规定，对于房屋共用部位、共用设施设备的使用权，开发商享有绝对支配权。
这种条款侵犯了业主的合法权益，购房者需警惕。
五、买方无权调整合同部分合同规定，对于逾期付款、逾期交房等违约责任及产权登记约定，购房者不得以任何形式和借口提出调整主张。
这种条款剥夺了购房者依法享有的权利。
六、未及时签合同只是买方责任若购房者未在约定时间内签订合同，开发商有权没收定金，并将房屋另售他人。
这种条款明显不合理，购房者需注意。
七、开发商拥有最终解释权部分合同规定，开发商对于售楼资料、沙盘展示等拥有最终解释权。
这种条款可能导致购房者对合同内容产生误解，购房者需谨慎对待。
八、房屋质量问题不承担责任有些合同中规定，开发商对房屋质量问题不承担责任。
这种条款明显违反了《建筑法》等相关法律法规，购房者需警惕。
九、房屋产权纠纷由购房者承担部分合同规定，若因房屋产权问题引发纠纷，购房者需自行承担。
这种条款明显不合理，购房者需注意。
十、不可抗力条款部分合同中关于不可抗力条款过于宽泛，可能导致开发商在房屋质量问题或其他问题上推卸责任。
总之，购房者在签订合同时，要仔细阅读合同条款，对于上述霸王条款要保持警惕，必要时可咨询专业人士，确保自身权益不受侵害。
开发商违约的情形有哪些
take control of your own desting.精品模板助您成功（页眉可删）开发商违约的情形有哪些交楼缺验收证以及延期交楼。
交楼后与合同约定不符合。
还有很多的纠纷是因为购房人收楼后发现房屋的品质与当初合同约定的不相符。
具体情况有很多种，不合理收费。
交楼后发生质量问题开发商推委责任，未及时修缮。
开发商违约责任的承担是房地产市场健康有序发展的保证，可是对于购房者而言其最为担心的就是开发商违约之后该如何处理，能否退房，当然首先还需要了解开发商违约的情形有哪些，这些问题您不必担忧，我们会在下文中为您一一讲述。
一、开发商违约的情形有哪些开发商故意告知置业者虚假情况，如竣工日期，装修规格及质量标准等，或者故意隐瞒真实情况，可以认定为欺诈行为，合同无效。
开发商有以下行为可以被认定为根本违约：(一)逾期交房超过一定期限。
(二)房屋结构有重大质量问题，不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准，置业者有权退房。
(三)由于开发商的过错，置业者不能依法取得房屋所有权证书。
二、开发商违约能否退房当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。
解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。
因此，开发商违约时，如果满足以下条件之一的，则购房者可以要求退房：1、开发商和购房者协商后都同意退房;2、商品房买卖合同里规定了退房的条件，开发商的违约行为符合该条件;3、开发商的违约行为构成了《合同法》第九十四条规定的情形。
在商品房买卖中，开发商违约的情形远远大于购房者，而且开发商处于优势地位，其违约之后往往赖掉的机会比较大。
工程建设合同违约类型
一、违约类型的分类在工程建设合同中，违约类型大致可以分为以下几类：1. 工期延误：承包商未能在合同约定的时间内完成工程进度，导致整个项目的延期。
2. 质量问题：完成的工程项目存在不符合国家标准或合同约定的质量要求。
3. 费用超支：实际工程成本超出合同约定的费用，且未经双方协商一致。
4. 材料不符：使用的材料与合同约定的规格、品牌等不符。
5. 设计变更：未经业主同意擅自更改设计方案。
6. 法律法规违反：在施工过程中违反了国家的相关法律、法规。
二、违约责任的承担一旦发生违约，根据合同条款和相关法律法规，违约方需承担相应的责任。
这些责任可能包括但不限于：1. 违约金的支付：根据合同约定或法律规定，违约方需支付一定数额的违约金。
2. 修复或重做：对于质量问题，承包商需要负责修复或重新施工以达到合同要求。
3. 赔偿损失：违约方需赔偿因违约行为给对方造成的直接和间接损失。
4. 解除合同：严重违约可能导致合同被解除，并需承担由此产生的法律后果。
三、违约处理的程序处理违约问题通常遵循以下程序：1. 发现问题：一方发现对方存在违约行为时，应及时提出。
2. 沟通协商：双方应首先通过沟通协商的方式尝试解决问题。
3. 提交书面通知：如果协商不成，应提交书面通知要求对方纠正违约行为。
4. 第三方介入：如问题仍未解决，可寻求第三方调解或仲裁。
5. 法律诉讼：最终可通过法律途径解决争议。
四、范本示例以下是一份简化的工程建设合同违约类型范本：甲方（业主）与乙方（承包商）根据《中华人民共和国民法典》及相关规定，就_________工程项目签订本合同。
为明确双方的权利义务，特设立违约条款如下：1. 工期违约：若乙方未能按照合同约定的日期完成工程，除不可抗力因素外，应按每日未完成部分工程造价的__%支付违约金给甲方。
2. 质量违约：若工程存在质量问题，乙方应在接到甲方通知后__日内无偿修复或重做。
若造成甲方损失，乙方应负责赔偿。
3. 费用违约：若因乙方原因导致工程成本超支，乙方应承担超出部分的费用，并按超支金额的__%支付违约金。
如何来判断开发商是否构成欺诈
如何来判断开发商是否构成欺诈
如何来判断开发商是否构成欺诈
判断开发商是否构成欺诈，可以从以下条件判断：
1、现售的房屋并未经过验收；
2、销售房屋时故意隐瞒房屋的真实情况；
3、销售时的价格属于虚标价格；
4、利用广告等公开方式进行虚假宣传。
根据《消费者权益保护法》第四十五条第一款的规定，消费者因经营者利用虚假广告或者其他虚假宣传方式提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。
广告经营者、发布者发布虚假广告的，消费者可以请求行政主管部门予以惩处。
广告经营者、发布者不能提供经营者的真实名称、地址和有效联系方式的，应当承担赔偿责任。
商品房买卖合同的无效与违约情况
商品房买卖合同的无效与违约情况1、出卖人主体不当导致的合同无效。
包括两种情况：一是，出卖人不具备开发主体资格;二是，出卖人没有销售资格。
前一种情况主要表现为出卖人没有开发经营房地产的权利能力和行为能力，换句话说就是没有房地产开发经营的经营范围;后者主要是指房地产开发企业针对到特定的楼盘，没有相应的销售资格。
如：开发企业在没有到达法定的售房条件下，为解决资金问题，私下销售房屋等等。
2、买受人主体不当导致的合同无效。
这种情况主要是买受人没有订立合同的权利能力和行为能力。
如：不符合国家限购政策。
3、出卖人成心隐瞒所售房屋抵押的事实。
出卖人因实有资本少达不到法律的商品房预售条件，为了融资往往采用两个途径：一是，将在建工程抵押给银行，然后与银行协商，由该银行办理商品房按揭，双方约定开发商收取的买受人首付款直接归还开发商在银行的贷款。
这样一来，开发商出售给买受人的房屋是设定了抵押权的不完整产权。
如果开发商不能归还银行的贷款，银行可以行使抵押权人的权利。
到头来受损失的还是购房者;二是，由施工单位垫资施工到可以预售的条件，然后开发商通过收取首付购房款，以此支付工程款。
如开发商不能按"阴合同"支付施工单位工程款，施工单位可以运用法律规定的"工程价款优先受偿"权，对工程实施法律规定的优先司法拍卖、执行权，最后受损失的还是购房者。
对此，最高法院司法解释规定，开发商如果将所销售的房屋抵押，并且隐瞒该事实，购房者可以请求法院确认合同无效，并且要求开发商承担一倍的赔偿。
4、出卖人将拆迁安置房屋予以销售。
出卖人因利益驱使，将用于安置被拆迁人的房屋销售给其他购房者。
到履行拆迁协议书的安置时，往往采用变更原协议书的产权调换安置方式，要求被拆迁人承受货币补偿，或者异地安置。
对此，最高法院司法解释规定，对于这种情况，买受人可以请求法院确认合同无效，并要求开发商给予一倍的经济赔偿。
一、预期违约1、预期回绝履行，指合同有效成立后至合同约定的履行期届至前，一方当事人以言辞或行为向另一方当事人表示其将不按约定履行合同义务。
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开发商违约的六种典型情形
合同当事人未按合同约定履行义务，就构成违约。
对购房合同而言，购房者的主要义务是按期支付房款，而购房者在购房时，往往是按自己的承受能力选择付款方式，所以因逾期付款造成的违约在实践中极为少见。
购房合同中的违约多数由开发商引起。
下面主要说明开发商的违约责任。
开发商的违约责任主要包括：
1）逾期交房；
2）面积出现误差；
3）设备、装修不符合合同约定；
4）变更规划、设计；
5）房屋质量不合格；
6）未按期办理产权过户手续。
出现上述违约行为时，购房者应首先看购房合同中是否有对上述违约责任的处理约定，如有约定，按合同约定处理，如未约定违约责任的处理办法，按法律规定可对开发商的违约行为要求赔偿，赔偿的标准以直接损失为限，具体处理办法如下：
1、逾期交房
合同未约定逾期交付房屋违约处理办法的，如开发商逾期交付房屋，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，违约金按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的
房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
2、面积出现误差
合同未约定房屋面积误差处理办法的，如开发商交付的房屋实测面积与合同约定面积出现误差，根据《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，面积误差按下列办法处理：
1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。
买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
3、设备、装修不符合合同约定
出卖人交付的房屋的设备、装修不符合合同约定的，购房者应拒绝接收房屋，并视出卖人未交付房屋，因此造成逾期交付房屋的，应按出卖人逾期交房处理。
如购房者已接收商品房，发现出卖人交付的房屋的设备、装修不符合合同约定，购房者可要求出卖人限期更正，因更正造成房屋不能正常使用的，可要求出卖人承担赔偿责任，赔偿金可按此期间有关部门公布或者有
资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
出卖人拒绝更正或在合理期限内未更正的，购房者可要求出卖人承担相应赔偿责任。
赔偿责任以实际损失为限，实际损失包括设备、装修的差价款、改动工程款及不能正常使用房屋期间的损失。
4、变更规划、设计；
按照《商品房销售管理办法》第24条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。
买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。
房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
5、房屋质量不合格；
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，开发商交付的房屋主体结构质量不合格和房屋质量严重影响房屋正常使用的，购房者可要求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任（具体参阅本节第四项退房纠纷的处理），其它房屋质量问题，购房者可要求开发商限期修复，出卖人拒绝修复或者在合理期限拖延修复的，购房者可以自行或委托他人修复，修复费用由出卖人承担，因修复造成交房延误的，可要求开发商承担逾期交房的违约责任。
房屋的质量应以工程质量检
测机构的检测结果为依据，购房者对房屋质量存有疑虑的，可委托工程质量检测机构对房屋质量进行检测。
6、未按期办理产权过户手续
按《商品房销售管理办法》第34条规定，开发商应在商品房交付使用后60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料，致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。
前述“规定期日”按下述方法计算：合同未约定的房屋权属证书取得日期，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日计算；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，按合同订立之日起90日计算。
出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的，商品房买卖合同约定了违约金处理办法的，按合同约定处理；商品房买卖合同未约定违约金处理办法的，按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（现行为日万分之二点一）。
因出卖人未按期提交房屋权属登记材料，致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的，购房者可要求解除合同，并可要求损失赔偿，损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。