某地产的四种洋房
房地产专项研究未来花园洋房案例研究附实例
南露台入口
南露台 北 露 台 预 留 洗 衣 房 机 位
五层 三房两厅一卫（建面89㎡ ，赠送40㎡屋顶花园）
静 区 动 区
动静分离 卫生间干湿分离 面宽宽，进深短 南北通透
屋顶花园
五层：未未来 89平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间 均向南，并且 赠送了大面积屋顶花园，极大丰富了小户型房型的功 能性，整体远超越其它常规 竞争户型。
南露台入口
赠送大露台
北工作阳台
北工作阳台外立面
南露台 专属地下楼梯通道
三层 三房两厅两卫（建面115㎡ ，赠送33㎡南北双露台）
露台
动
静
区
区
动静分离 卫生间干湿分离 南北通透，北面有工作阳台
露台
三层： 115平米花园洋房将户型做到三房两厅两卫，超越常规户型三 房两厅一卫的户型， 同时赠送了大面积的露台，虽然优势没有其他花 园洋房房型明显，但仍明显超越常规竞 争户型。三房两厅拥有南北双 露台，加在一起有 34个平方米。
南露台
北工作阳台
北露台
四层 三房两厅一卫（建面89㎡ ，赠送26㎡南北双露台）
动 区
露台
露台
静 区
动静分离
卫生间干湿分离
面宽宽，进深短
南北通透
三房朝南
三房两厅一卫拥有南北 双露台，加在一起有 27个平方米之多，但它 的面积只有 89 平米， 市场内无人可比。
四层：未未来 89平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间均 向南，并且赠送 了大面积露台，极大丰富了小户型房型的功能性，整 体远超越其它常规竞争户型。
半地下室，地上高度1.8米，地下1.2米； 地下室东西分割，分配给1、2楼业主使用，保证每户的 采光及通透； 1楼南花园设置下沉楼梯；大面宽； 室外单独入户，地下室外联花园； 170m2地上建面+80m2地下室+20m2南花园+20m2北入 户庭院； 2楼室内设置直达地下楼梯、大面宽； 室外单独入户，地下室外联花园； 143m2建面+60m2地下室+10m2地下花园+15m2南露台 +10m2赠送（为增加3层退台面积提高3层性价比）；
2023年房地产估价师之开发经营与管理模拟考试试卷A卷含答案
2023年房地产估价师之开发经营与管理模拟考试试卷A卷含答案单选题（共30题）1、某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1>F2>F3>F4。
方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%，当最低可接受收益率MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（）。
A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】 A2、2014年12月底，某房地产开发公司的资产总额为8000万元，负债总额为2000万元，利润额为1800万元，则2014年12月底该企业所有者权益为（）万元。
A.2000B.6000C.6200D.8000【答案】 B3、最常见的会计期间是（）。
A.三个月B.六个月C.一年D.二年【答案】 C4、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。
则该房地产投资企业的速动比率为（）。
A.37.5%B.75%C.150%D.113%【答案】 A5、房地产投资的弊端不包括( )。
A.变现性差B.投资数额巨大C.投资回收期较长D.政府难以支持【答案】 D6、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（）。
A.成本利润率B.资本金利润率C.销售利润率D.财务内部收益率【答案】 D7、下列各项中，不属于证券市场功能的是（）。
A.筹资功能B.定价功能C.资本配置功能D.规避风险功能【答案】 D8、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。
A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】 B9、对出租物业来说，最主要的收入记录是( )。
A.空置率水平B.租金清单C.押金收入D.欠租清单【答案】 B10、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。
房地产开发项目盘活方案
房地产项目盘活方案一、项目情况（一）项目基本情况项目为房地产开发有限公司开发建设的商住项目，项目占地96.6亩，建筑面积11.37万㎡，商品房总套数366套，包含联排40套、合院44套、叠拼246套、洋房36套四种产品以及3500平米沿街商业。
项目总投资6.5亿元，其中土地投资约1.5亿元、工程建设投资约5亿元。
现已完成工程建设产值约2.6亿，剩余产值约2.4亿，实际已支付工程款约1.6亿元，公司计划再投入约1.2亿元完成工程整体建设，项目完工后累计欠付工程款约2.2亿元，预计形成资产约7亿元。
（二）项目销售情况项目于2018年6月启动后，得到了市场的高度关注和认可，联排、合院等产品一度热销。
截止2023年1月底，已累计签约61套（其中联排14套、合院16套、叠拼20套、洋房11套），已签约合同总金额1.2亿元。
项目调整交房方式后，10位业主选择精装转毛坯需退装修款约595万元。
如后期业主全部选择毛坯交付，需退装修款2966万元。
项目前期认购60套，已收取认购金5295万元（不含退房退款12套认购金额）。
办理退房退款12套（应退认购金额562万元，已退90万元），剩余认购48套（其中联排22套，合院16套，叠拼7套，洋房3套）。
如项目2023年能实现交房，认购客户签约后预计回款3916万元（已认购未签约的全部按毛坯交房方式计算）。
（三）项目建设情况目前，所有楼栋均已完成主体工程建设工作，其中洋房（1栋）、合院（4栋）、联排（7栋）、叠拼（3栋）土建工程均已基本完成，具备精装修进场条件，剩余叠拼（13栋）土建工程已完成约70%；消防、配电、给排水、景观绿化、精装修等配套安装工程根据土建工程推进情况均已进场开展工作。
二、存在问题（一）项目销售方面1.违约赔偿及退款风险。
按前期已签约61套《商品房买卖合同》相关条款约定，我司应于2021年12月31日完成商品房交付。
目前，项目已逾期交房14个月，构成实质性违约。
高新一小六年级数学(八)
某房地产公司销售电梯公寓、花园洋房、别墅三种类型的房屋，在去年的销售中，花园洋房的销售金额占总销售金额的35%．由于两会召开国家对房价实施调控，今年电梯公寓和别墅的销售金额都将比去年减少15%，因而房地产商决定加大花园洋房的销售力度．若要使今年的总销售金额比去年增长5%，那么今年花园洋房销售金额应比去年增加%．（结果保留3个有效数字）某同学在A、B两家超市发现他看中的两款随身听的单价相同，两种不同颜色的书包的单价也相同．已知随身听和书包单价之和是452元，且随身听的单价是书包单价的4倍少8元．求该同学看中的随身听和书包的单价各是多少元？小明想在两种灯中选购一种，其中一种是10瓦（即0.01千瓦）的节能灯，售价50元，另一种是100瓦（即0.1千瓦）的白炽灯，售价5元，两种灯的照明效果一样，使用寿命也相同（3000小时内）节能灯售价高，但较省电，白炽灯售价低，但用电多，电费0.5元/千瓦•时（1）照明时间500小时选哪一种灯省钱？（2）照明时间1500小时选哪一种灯省钱？（3）照明多少时间用两种灯费用相等？有一个长方形的展览室，长10米、宽8米、室内放置隔板，中间的走道宽1米，有一位参观者，沿走道走到正中，问一共走了多少米？在一条南北走向的公路上有A，B两镇，A镇在B镇北面4.8千米处．甲、乙两人分别同时从A镇、B镇出发向南行走，甲的速度是每小时9千米，乙的速度是每小时6千米．甲在运动过程中始终不改变方向，而乙向南走2分钟后，便转身往回走3分钟，接着按照先向南走4分钟，再向北走5分钟的方式循环运动．那么两人相遇的地点距B镇________千米．近年来，政府大力投资改善学校的办学条件，并切实加强对学生的安全管理和安全教育．某中学新建了一栋教学大楼，进出这栋教学大楼共有2道正门和2道侧门，其中两道正门大小相同，两道侧门大小也相同．安全检查中，对4道门进行了测试：当同时开启一道正门和一道侧门时，4分钟内可以通过800名学生；当同时开启一道正门和两道侧门时，3分钟可以通过840名学生．（1）求平均每分钟一道正门和一道侧门分别可以通过多少名学生？（2）检查中发现，紧急情况时因学生拥挤，出门的效率将降低20%．安全检查规定：在紧急情况下，全大楼的学生应在5分钟内通过这4道门安全撤离．假设这栋教学大楼的教学室里最多有1500名学生，试问建造的这4道门是否符合安全规定？请说明理由．近年来，政府大力投资改善学校的办学条件，并切实加强对学生的安全管理和安全教育．某中学新建了一栋教学大楼，进出这栋教学大楼共有2道正门和2道侧门，其中两道正门大小相同，两道侧门大小也相同．安全检查中，对4道门进行了测试：当同时开启一道正门和一道侧门时，4分钟内可以通过800名学生；当同时开启一道正门和两道侧门时，3分钟可以通过840名学生．（1）求平均每分钟一道正门和一道侧门分别可以通过多少名学生？（2）检查中发现，紧急情况时因学生拥挤，出门的效率将降低20%．安全检查规定：在紧急情况下，全大楼的学生应在5分钟内通过这4道门安全撤离．假设这栋教学大楼的教学室里最多有1500名学生，试问建造的这4道门是否符合安全规定？请说明理由．某校六年级春游，现有36座和42座两种客车供选择租用，若只租用36座客车若干辆，则正好坐满；若只租用42座客车，则能少租一辆，且有一辆车没有坐满，但超过30人；已知36座客车每辆租金400元，42座客车每辆租金440元.（1）该校初三年级共有多少人参加春游？（2）请你帮该校设计一种最省钱．．．的租车方案．两人共买n只皮球，每只皮球n元。
(房地产管理)住宅分类
住宅分类一、如何区分板楼和塔楼可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。
塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。
这种楼房的高度一般从12层到35层。
塔楼一般是以一梯4户到一梯12户。
板楼的平面图上，长度明显大于宽度。
板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。
其实我们买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长。
二、其他住宅类别1．住宅的种类住宅的种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。
（1）按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。
（2）按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。
（3）按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。
（4）按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。
（5）按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。
2．什么是商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。
它有别于各地政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，从1998年年底开始兴建的经济适用住房也是特殊的商品房。
从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。
3．内销商品房与外销商品房的区别内销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境内单位和个人出售的商品房。
外销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境外人员（外国人、港澳台人士）销售的商品房。
重庆中考数学18题专题训练
题型一 方程问题1、某步行街摆放有若干盆甲、乙、丙三种造型的盆景。
甲种盆景由１５朵红花、２４朵黄花和２５朵紫花搭配而成，乙种盆景由１０朵红花和１２朵黄花搭配而成，丙咱盆景由１０朵红花、１８朵黄花和２５朵紫花搭配而成。
这些盆景一共用了2900朵红花，3750朵紫花，由黄花一共用了 朵。
2、已知AB 是一段只有3米宽的窄道路，由于一辆小汽车与一辆大卡车在AB 段相遇，必须倒车才能继续通行。
如果小汽车在AB 段正常行驶需10分钟，大卡车在AB 段正常行驶需20分钟，小汽车在AB 段倒车的速度是它正常行驶速度的51，大卡车在AB 段倒车的速度是它正常行驶速度的81，小汽车需倒车的路程是大卡车需倒车的路程的4倍。
问两车都通过AB 这段狭窄路面的最短时间是 分钟。
3、甲、乙、丙三人拿出同样多的钱，合伙订购同种规格的若干件商品，商品买来后，甲、乙分别比丙多拿了11件商品，最后结算时，甲付给丙14元，那么，乙应付给丙 元。
4、山脚下有一个池塘，山泉以固定的流量向池塘里流淌，现在池塘中有一定的水，若一台A 型抽水机1小时刚好抽完，若两台A 型抽水机20分钟刚好抽完，若三台A 型抽水机同时抽 分钟可以抽完。
5、甲、乙两厂生产同一种产品，都计划把全年的产品销往重庆，这样两厂的产品就能占有重庆市场同类产品的43。
然而实际情况并不理想，甲厂仅有21的产品、乙厂仅有31的产品销到了重庆，两厂的产品仅占了重庆市场同类产品的31。
则甲厂该产品的年产量与乙厂该产品的年产量的比为 。
5、我市某县城为鼓励居民节约用水，对自来水用户按分段计费方式收取水费：若每月用水不超过7立方米，则按每立方米1元收费；若每月用水超过7立方米，则超过部分按每立方米2元收费，如果某居民户今年5月缴纳了17元水费，那么这户居民今年5月的用水量为____________立方米。
6、采石场工人爆破时，为了确保安全，点燃炸药导火线后要在炸药爆破前转移到400米以外的安全区域，导火索燃烧速度是1cm/秒，人离开的速度是5米/秒，至少要导火索的长度是_____________cm 。
星河湾的系统研究：梦幻豪宅
浦东星河湾
分类标准：房型面积、房型格局
相似户型：A1
相似户型：A3、A4、A5、A6 、A7、A8、B1、B2、B3、B4 、B5
巨资购买名贵树种进行苗圃培育然后进行全冠移植，全冠 移植能保持树木整体的美观，使业主一入住就能享受成熟 园林浓荫摇曳的美景，但也造成巨大运输养护的成本和难 度。不仅要在运输中最大限度确保根系和枝干的完好，并 且因通常只能一辆车运送一棵树，而需要付出很大代价。
黄蜡石采自广东英德深山山涧里，为了寻找理想 的原石，星河湾特意从山林里开辟了一条运输通 路，并用专列行程一千多公里，运送千吨黄蜡石.
浦东星河湾一期以四房 为主，三房次之，主力 面积为219-316平米， 户型强调舒适、尊贵、 奢华.
太原星河湾的一期户型 面积分别是295、320、 380、530㎡四种户型
浦东星河湾 户型
三房三厅三卫 四房三厅四卫 五房四厅五卫
北京星河湾
面积
219-220㎡ 240-316㎡ 486-592㎡
在中国的四个城市六个星河 湾项目中无论是华北还是华 南,无论是什么样的气候,突 出的景观特征就是水主题景 观打造,将震撼力十足的中央 泳湖结合自由流动自循环的 入户水景结合在一起.
景观之水景系统：多种设计手法处理水景，叠水喷泉、瀑布湖 泊、惬意泳湖、清澈溪水等，有大有小、有深有浅、有动有静 ，全方位体现水不同的美态和意境
别墅设计元素公寓化：将别墅的设计元素充分运用到高 端公寓的设计中，实现公寓生活别墅化的第一引导
利用平层优势： 充分利用公寓的大平层的优势,扩大产 品设计的亮点
自成体系：形成了自成体系的设计原则和装修标准
户型之概况:广州星河湾以小面积产品开始启动,第四期全部调 整为大面积产品
某上市地产公司开发成本总结_secret
**东区二、三期成本总结目录第一部分：**二、三期成本情况第一节：项目概况第二节：成本构成第三节：动态成本变化情况第四节：建造成本第五节：产品经济性第六节：变更签证第七节：无效成本第二部分：成本管理工作第一节：招标情况第二节：预结算管理第三节：甲供材、甲方分包工程第三部分：成本工作回顾与工作建议第一节：成本管理经验第二节：成本管理中发现的问题与教训第三节：成本管理的方向和下阶段的工作重点第一部分 **二、三期成本情况第一节项目概况****二期、三期总占地170559m2，总建筑面积170175m2，容积率为1。
2总占地面积88741 建筑用地(净地) 80479 绿化率% 36.00总建筑面积94201 规划容积率 1.06 建筑密度% 27.40产品组合占地面积建筑面积可售面积产品比例每户面积总户数小高层住宅6079 6288 6288 0.069 175 36多层住宅82662 87913 84112 0.931 127 660 合计88741 94201 90400 6962总占地面积81818.60 建筑用地(净地) 73543.85 绿化率% 35.00总建筑面积75974 规划容积率 1.03 建筑密度% 20.75 产品组合占地面积建筑面积可售面积产品比例每户面积总户数小高层住宅6865 8380 8380 0.111155 54 多层住宅64087 63810 62356 0.840127 492 联排别墅9148 3784 3784 0.049210 18 合计80100 75974 74520 564二期A区二期B1区二期B2区三期开工时间2002年6月2003年6月2002年9月2003年4月竣工时间2003年7月2004年7月2003年10月2004年7月[返回]第二节成本构成一、成本发生基本情况：**二期、三期开发成本（指除公司管理费用、营业费用外的成本支出）的目标成本、实际成本状况见下表：单位（万元）目标开发成本实际开发成本超支说明**二期15352 17084 +1732 还有极少量调整**三期13834 14322 +489 还有极少量调整单位（元/m2）目标单方成本实际单方成本超支说明**二期1763 1889 +126 还有极少量调整**三期 1802 1922 +120 还有极少量调整序 号 费用项目 二期目标成本 二期实际成本二期成本差异总成本 (万元) 单方成本(元/m 2) 总成本 (万元) 单方成本(元/m 2) 总成本 (万元) 单方成本(元/m 2) 一 土地获得价款 1878.21 215.69 1906.27 210.87 28.06 -4.82 二 开发前期准备费 734.93 84.40 725.70 80.28 -9.23 -4.12 三 主体建筑工程费 8404.37 965.15 9142.40 1011.33 738.03 46.18 四 主体安装工程费 715.27 82.14 807.76 89.35 92.49 7.21 五 社区管网工程费 795.30 91.33 919.87 101.76 124.57 10.43 六 园林环境工程费 1120.59 128.69 1640.52 181.47 519.93 52.78 七 配套设施费 497.48 57.13 546.50 60.45 49.02 3.32 八 开发间接费 1205.94 138.49 1395.50 154.37 189.56 15.88开发成本合计15352.11763.0317084.51889.881732.42126.85**二期各科目开发成本比例图**三期目标成本-实际成本对比表序 号费用项目三期目标成本 三期实际成本三期成本差异总成本 (万元) 单方成本(元/m 2) 总成本 (万元) 单方成本(元/m 2) 总成本 (万元) 单方成本(元/m 2) 一 土地获得价款 1821.81 237.34 1727.42 231.81 -94.39 -5.53 二 开发前期准备费 516.18 67.25 608.94 81.71 92.76 14.46 三 主体建筑工程费 7692.14 1002.12 7801.17 1046.86 109.03 44.74 四 主体安装工程费 625.92 81.54 734.55 98.57 108.63 17.03 五 社区管网工程费736.8996.00930.28124.84193.3928.84花城二期成本构成图土地获得价款11%开发前期准备费4%主体建筑工程费54%主体安装工程费5%开发间接费8%配套设施费3%园林环境工程费10%社区管网工程费5%六 园林环境工程费 925.29 120.54 1078.26 144.69 152.97 24.15 七 配套设施费 499.51 65.08 475.52 63.81 -23.99 -1.27 八 开发间接费 1016.30 132.40 966.83 129.74 -49.47 -2.66开发成本合计13834.001802.2714322.971922.03488.97119.76**三期各科目开发成本比例图详细分析见附件。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
•活动区（客厅、餐厅）与休息 区呈小错层格局，空间层次丰富 ·附带观景露台
错层 露台入户
三层户型：楼梯入户、 南露台、错层、客厅7.4米面宽
•建筑面积：128.92㎡ 错层 三室两厅双卫
•7.35米开间，近40㎡横向客 厅和餐厅，视野开阔，采光 充分
•超过20㎡的主人房宽敞舒适，
首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽
•建筑面积：149.14㎡
架空层储藏室：28.37㎡
错层四室两厅双卫
•南入口首层，位于首层， 独享50㎡左右私家花园， 花池的设置，平添主人生活 情趣。
•独有情景房，倍添院居情 趣
•开间宽大客厅和餐厅，视 野开阔、采光充分
•超过20㎡主人房宽敞舒适， 可设置走入式衣帽间
销售状况： 一层与顶层销售最快，花园与露台客户接受度高； 一期开盘当天销售60% ； 二期销售未作任何推广，开盘一周内也销售一空；
销售价格： 三期04-05年实现价格6000元/平米
北方客户对洋房类产品的市场接受度高，春夏季节使用 率高
从洋房类项目的销售状况上看，市场接受度高
客户追求的是低密度的生活感受：对于花园洋房类的，花园洋房是一种介于别墅形态和板楼产品之 间的产品，可以让买家找到舒适与价位的最佳接合点。花园洋房和户外的联系最大的特色就是退台， 多层产品的阳台是扁长的坐不下人，而露台是方正的，没有顶盖区别于阳台更有花园感，能够真正把 室外和室内的空间结合在一起。 得房率高、实惠：在户型设计上都力求方正、紧凑，面积控制合理，拥有较高的得房率，同时，户 主还能获得赠送面积，享受更大的实用面积。底层户型还赠送地下室、花园，二、三层赠送露台。
一期情景花园洋房
万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化 丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使 每户拥有南向的私家花园或露台
三层露台 二层露台入户 首层情景房
首层情景房
首层花园入户
情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个 性的突破，最大的的特色是７—８米的横厅，户户有露台。 主要为4层半建筑，入户方式巧妙： 首层：南向花园入户 二层：南向露台入户 三层、四层：楼梯入户
总户数：1860户，主力户型： 120-180平米，以三居为主。
以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房
特质
层层退台，由自家退台俯视 室外楼梯，小花园也进入眼 底；
首层私家花园
俯瞰露台
退台
退台
步入式设计，穿过院子才可进入家门， 回归小院生活；私家花园彰显居住者生 活情调，业主小院落与社区大环境的结 合；
下层—— ·8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间 卧室、三间卫生间 ·层高达3米，辟有6米共享空间，空 间宽敞明亮 ·客厅与观景露台相通，便于干燥通 风 ·附带超大观景露台
露台 主人区 露台
露台
万科水晶城在陌生区域实现成熟市区的销售价格与 较好的销售速度，洋房类产品形式市场接受度高
一期情景洋房主要为4层半建筑：
首层面积：150平米左右
价格：80万元左右，随楼附带小院。
二层面积：140平米
价格：72－75万元左右
三层面积：128-130平米左右
价格：68－70万元左右
顶层面积：178-187平米左右
价格：95-100万元左右
一期情景花园实现均价： 5500元/平米左右（05年洋房均价），实现市区内 中高档住宅的销售价格；
销售火爆，客户对洋房类的产品形式市场接受度高，达到120-130套/月；
案例2：北京万科青青
地理位置：位于朝阳区京沈高 速路旁，距国贸仅14公里，离 东四环7公里，驱车15分钟即 可到达；
规模：约25万平方米，容积率 1.1
产品：青青家园分为四期开发， 一期、二期、三期建筑层数以 4层半为主，尺度宜人；四期 为8-9层住宅，形成视线轴的 上游景观，丰富空间层次。
可设置走入式衣帽间
错层
•三间卧室组织紧凑，空间利 用合理
•卫生间洗卫分离，互不干扰
•活动区（客厅、餐厅）与休 息区呈小错层格局，空间层 次丰富
•附带观景露台
顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅8.1米面宽
•建筑面积：186.59㎡ 跃层四室两 厅三卫
上层—— ·豪华主人区，设卧房、休闲厅、超 大卫生间、走入式衣帽间、书房 ·主卧室连通观景楼台，采光通透， 情趣盎然 ·坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、 书架等，空间利用充分，富有新意 ·卫生间、化妆间设有天窗，市内屋 顶采光明亮，空气流通更加顺畅 ·顶层双向“观景天窗”，近收阳光 与惬意
万科花园洋房产品的分类
1、万科4.5F情景洋房 2、万科6F情景洋房 3、万科宽景洋房 4、万科宽景House
案例1. 天津水晶城
区域：位于天津市西青区， 外环线以外，临近南开、 红桥两区； 占地面积： 38.4万平米 。 建筑面积： 38.41万平米 物业类型：情景洋房、公 寓、联排，共2700户。组 团：9 综合容积率：1
•三间主卧组织紧凑，空间 利用合理
错层
12米
情景房
架空层平面
二层户型： 南露台入户、错层、客厅7.4米面宽
•建筑面积：140.48㎡ 错层三室 两厅双卫 •独创露台入户方式，私密性、 归属感更强
•7.35米开间，近40㎡横向客厅 和餐厅，视野开阔，采光充分
•超过20㎡的主人房宽敞舒适， 可设置走入式衣帽间
从终端客户的使用情况上看，春夏季节使用率高
功能空间与情趣生活的丰富：花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自 有的室外空间、绿地，增强了室内外空间的互动与交流，在北方城市春夏季节的使用率较高。 改变人际关系：公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。人与人之间的关系比较轻松，互相之 间可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，进行交流。 私密性、安全性：在露台、花园的活动多为种植、观景、娱乐活动等，对私密性要求不高，甚至可 以和邻里分享、参与；安全性方面，首先对人的因素考虑，同类产品的客群匀质，所以在这种低密度 社区客户素质比较高，不用担心邻里相处的因素，因此，社区的保安工作是业主安全的根本保障。
超大露台的赠送也是洋房类产品 的一大卖点；
该项目在房地产开发陌生区域，实现较快的销售速度 与成熟区域的销售价格
三期产品以4层半建筑为主： 首层面积：150平米左右 二层面积：130-150平米左右 顶层面积：160-180平米左右
价格：95万元左右，随楼附带小院。 价格：74-86万元左右 价格：96-108万元左右
外置楼梯，打破传统”楼道”的 昏暗，增加与自然的亲近；
步入式花园
Байду номын сангаас
外置楼梯 室外楼梯
业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化，但接受度较高， 认可露台带来的功能空间以及生活情趣的丰富度
通过访谈发现，业主对露台的接 受度较高，春夏季节的使用频率 高于秋冬季；
在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵 石等，使居者能够充分的接触自 然，同时丰富了生活情趣；