恒大上市分析
恒大多元帝国的崛起——恒大集团案例分析
恒大多元帝国的崛起——恒大集团案例分析摘要恒大集团是在香港上市，以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育、金融、健康及文化产业为一体的特大型企业集团。
恒大地产在2011年、2012年、2013年的销售业绩分别是803.9亿元、923.2亿元、1004亿元，每年增幅都保持在10%左右，2013达到了千亿销售额。
2010年3月1日，恒大集团买断广州市足球运动队全部股权，俱乐部更名为广州恒大足球俱乐部。
截至2013年11月，在国内赛场，广州恒大足球俱乐部已连续三次获得中超联赛冠军，并获得一次超级杯冠军和足协杯冠军。
而在2013年11月9日，恒大旗下的广州恒大足球队获得了亚冠联赛冠军，这也是首次有中国球队获此殊荣。
一夜间，全国上下正面认同了“恒大”这一品牌，“恒大”两个字和球队荣誉一起载入史册。
恒大的品牌效应，会为恒大集团的发展带来前所未有的机遇和优势，同时，恒大集团也会面临着新的挑战。
恒大集团将不被人看好的“烧钱足球“一步步变成强大的“足球效应”，同时恒大品牌效应使得恒大变得更强。
恒大多元帝国的崛起，带给了我们种种启示。
恒大集团的核心优势是恒大的管理模式，恒大以标准化运营来保证执行力，所以，本文主要来分析恒大集团的管理模式和品牌战略，同时分析恒大的优势、劣势、潜在的机会和挑战、以及在多元化世界的发展。
目录一、恒大集团简介 (1)二、恒大的管理——标准化保证执行力 (2)1.恒大的早期管理战略，为其品牌打下基础 (2)2.恒大系统化的管理模式 (3)3.标准化管理保证执行力 (3)4.精心策划，狠抓落实，办事高效 (4)三、恒大在多元领域上的管理 (4)1.恒大在地产方面的管理 (5)2.恒大在足球方面的管理 (5)四、恒大集团的优劣、机遇与挑战 (7)1.恒大集团的核心优势 (7)2.恒大的不足 (9)3.恒大所拥有的潜在的机会及威胁 (9)五、恒大多元帝国的发展 (10)1.恒大的体育营销 (10)2.恒大的品牌效应 (11)六、多元帝国崛起带来的启示 (12)一、恒大集团简介恒大集团于1997年2月8日成立，恒大集团是在香港联交所主板上市，以住宅产业为主，集商业物业、文化旅游综合体、体育及文化产业于一体的特大型集团，逾百家国际知名投资银行、财团、基金股东遍布全球。
恒大集团财务报表分析
一、中国房地产的概况从中国从真正意义上出现房地产的概念是从1981年开始的，1981年之后，中国房地产有了雏形，在邓小平同志于1992你那视察深圳后，房地产开始进入了崭新的春天！但是朱镕基总理在1993年视察南海后，发现当地的房地产已经失去控制。
因此国务院下达了停止银行贷款，此政策下达后，房地产受到了严重的创伤，一直到1998年，中国房地产始终波澜不兴。
1998年对于处于水生火热中的房地产，可以说是一个关键之年，国务院作出了重大的决策，取消了分房，也就是说要想住房就要到市场上去购买，这一政策一出台，房地产在短期内大爆发，房地产产业迅速上升，于此同时，银行不断调低利率。
在价格方面，因为在此之前，商品房要收到物价的限制，随便涨价是不可能的，但是取消这种政策后，放假开始涨价，也就是出现了后来的天价房子。
虽然房地产迅速发展，但是也导致了严重的社会矛盾，也因如此，房地产业也称为了现在人们所关注的焦点！为此，中央于2004年开始对房地产业做出了宏观调控，主要针对土地和信贷两个方面，以调控为主！在2004年作出了一些调控见到成效后，国务院于2005年对房地产进一步加大了宏观调控的力度，这次从供求关系进行双向调控，主要以需求为主，虽然从2005年到2006年，房地产成交量开始上升，但是这种状况并没有维持太长，由于自然原因对长江三角洲影响很大，但是其他一线大城市却是一片明媚的天气，房价恢复到以前暴涨的速度，以至于使得调控政策进一步加强！！在2006年房地产的政策主要是以调整房地产产品的结构为主，到目前为止，房地产正在进行一系列的转变：买卖双方发生的转变，以前是以卖方占主导地位，但是逐渐转向了买房、消费主导取代了投注主导、长期投资取代了短期投资、产品代替了土地、存量市场取代了以增量为主的市场、笼统的房地产市场转向了细分的市场。
房地产在价格方面的走势，从1998年到2003年这期间，房地产价格到达了一个顶峰，然后从03年到07年处于一个调控阶段，随着2008年奥运后后，新一轮房地产价格再次到达一个峰值，但是政府作出了一系列的措施，对其进行调控，相信新一轮的增长，不会再像以前那样暴涨，将会是一个台阶式的上扬，综上为中国房地产的大体概况.研究意义为了更好地了解中国房地产的发展情况，更好地为投资者提供指导方向。
恒大地产集团战略分析分析报告
恒大地产集团战略分析分析报告文件管理序列号：[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]恒大地产集团2013年战略分析报告1.公司概况恒大集团是在香港上市，以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。
而恒大地产集团有限公司是恒大地产集团旗下房地产开发公司。
该公司从1997年成立到2009年上市，实行了4个三年计划，让恒大从97年的亚洲经融风暴中，逆势出击，抢占了先机，在第一个三年计划中，1999年首度跻身为广州地产10强企业。
在第二个三年计划中，2002年跃升为广州地产第6位。
经过前两个阶段的发展，恒大集团综合实力显着提高。
从2004年开始，恒大提出“二次创业”的号召，年底，恒大首度跻身中国房地产10强企业。
2009年11月5日，恒大在香港联交所成功上市。
这表示，恒大在2009年8月份的上市申请正式通过了。
（在2008年3月，上市申请失败）上市当日，公司股票收盘价较发行价溢价34.28%，创下705亿港元总市值的记录，成为起于内地、在港市值最大的内地房企。
2010年1至11月，集团累计实现合约销售额477.2亿元，相比2009年同期的262.7亿元，增长81.7%，累计合约销售面积756.3万平方米，相比2009年同期的498.3万平方米，增长51.8%。
今年3月28日，恒大地产2012年年报公布，实现营业额652.6亿元，比上年增长5.4%。
其中房地产开发分部之营业额为635.1亿元，占比达97.3%。
净利润91.8亿元，比上年下降21.7%。
2012年恒大地产的净利润没能延续超过万科的态势，反而比万科少了约33.71亿元。
2011年恒大地产实现净利润117.8亿元，同比增长46.9%，净利润成为中国房企之首。
2010年和2011年，恒大净利曾连续两年超过万科，差距从7.4亿拉大到21.6亿。
2012年的净利润大幅度下滑，成为唯一下降的一线房企，可能会给恒大带来一定的负面影响。
恒大集团财务报表分析
恒大集团财务报表分析一、中国房地产的概况中国经济从原来的高速增长向增长放缓转型，而在这个转型中，房地产是首当其冲。
时下房地产市场陷入了库存高企，销量下滑，到了价格下跌的转折点。
全国房地产市场在2013年创下8.14万亿元的销售纪录后，今年前5个月中国商品房销量暴跌，一线房企前5个月普遍只完成全年销售任务的30%左右；而前5个月，全国待售面积超过了5.3亿平方米，一些城市屡屡爆出天量库存的新闻，国家统计局发布的5月70个大中城市房价数据让整个市场的情况从暧昧走向明朗。
在中国地产业进入高度敏感的博弈阶段，以恒大为代表的一批地产巨头已然悄悄开始战略转型，向下游产业拓展空间，甚至开始四处出击，寻求突围。
研究意义为了更好地了解恒大集团的发展情况，更好地为投资者提供指导方向。
研究思路通过对财务报表进行数据分析，对恒大集团由地产业逐步向消费类行业转型进行研究。
二．恒大集团概况恒大集团是在香港上市，以民生住宅产业为主，集快消、商业、酒店、体育、文化等产业为一体的特大型企业集团。
截至2013年底，恒大总资产3481.5亿元，员工48000多人，在广州、北京、上海、天津等4个直辖市、29个省会及重要城市设立分公司（地区公司），在全国147个主要城市拥有大型项目291个。
2013年，公司销售1004亿元，向国家纳税134亿元，创造就业岗位60万个。
恒大宗旨：质量树品牌、诚信立伟业；恒大精神：艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取；恒大作风：精心策划、狠抓落实、办事高效。
恒大文化的传承与弘扬，推动企业高速发展。
恒大有信心到2020年成为世界上行业内“规模最大、队伍最优、管理最好、文化最深、品牌最响”的“五个之最”国际顶级企业。
恒大的下属单位包括：恒大房地产开发公司恒大集团旗下房地产开发公司，拥有中国一级开发资质。
公司自成立之初，就不断研究掌握房地产开发建设的规律，在多年的开发建设中，建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系，形成过程质量控制和创优机制。
恒大地产借壳上市说明书000502
恒大地产借壳上市说明书000502摘要：1.恒大地产借壳上市说明书概述2.恒大地产业务范围与业绩表现3.借壳上市的目的与优势4.借壳上市的具体方案5.上市后的发展规划正文：恒大地产借壳上市说明书000502一、恒大地产借壳上市说明书概述恒大地产集团，作为我国房地产行业的领军企业，始终以品质树品牌，以诚信立伟业。
近年来，恒大地产在业务拓展、项目运营、业绩增长等方面取得了显著成果，赢得了广泛的市场认可和客户信赖。
为了进一步扩大经营规模，提升企业核心竞争力，恒大地产决定通过借壳上市的方式，将公司送上资本市场的新舞台。
二、恒大地产业务范围与业绩表现恒大地产集团成立于1996 年，拥有国家一级房地产开发资质，业务范围涵盖住宅、商业、酒店、旅游、文化等诸多领域。
在过去的二十五年里，恒大地产立足于市场需求，坚持走精品化、品牌化发展道路，项目遍布全国各地，累积开发面积数千万平方米。
凭借卓越的品质和良好的口碑，恒大地产赢得了广大消费者的青睐，销售业绩节节攀升。
三、借壳上市的目的与优势1.提高企业资本运作效率：借壳上市可以缩短上市周期，降低上市成本，提高企业资本运作效率，有利于恒大地产快速实现规模扩张和战略布局。
2.增强企业竞争力：上市后，恒大地产将获得更广泛的市场关注和品牌影响力，有利于提高企业的市场竞争力和行业地位。
3.拓宽融资渠道：上市后，恒大地产将可以通过股权融资、债券融资等多种途径筹集资金，优化资本结构，降低财务风险。
4.完善公司治理结构：借壳上市有助于恒大地产进一步完善公司治理结构，提高企业管理水平和经营效益。
四、借壳上市的具体方案恒大地产将通过收购某壳资源公司股权，实现对其控股，然后将恒大地产的资产、业务整体注入壳公司，实现借壳上市。
具体方案包括资产重组、股权收购、发行新股等环节，预计耗时一年左右。
五、上市后的发展规划1.加快战略布局：上市后，恒大地产将进一步加快全国范围内的战略布局，积极拓展新市场，争取更多优质项目资源。
2002年恒大上市股东书
2002年恒大上市股东书（原创实用版）目录1.恒大上市背景及意义2.恒大的发展历程3.恒大的核心竞争力4.恒大上市后的发展规划5.恒大上市对投资者的启示正文一、恒大上市背景及意义2002 年，恒大地产正式在香港联交所主板上市，成为中国房地产行业的一大里程碑事件。
恒大上市不仅标志着中国房地产企业开始走向国际资本市场，也意味着中国房地产市场逐渐规范化、成熟化。
恒大上市为公司带来了更广阔的发展空间，使其在资金、管理、技术等方面得到了全面提升。
二、恒大的发展历程恒大地产成立于 1996 年，公司成立初期，以广州为基地，主要从事住宅地产开发。
凭借卓越的品质和优质的服务，恒大迅速在广州房地产市场崭露头角。
2000 年以后，恒大开始实施全国化战略，业务范围拓展至北京、上海、深圳等全国主要城市。
恒大始终秉承“质量树品牌，诚信立伟业”的企业宗旨，逐渐发展成为中国房地产行业的领军企业。
三、恒大的核心竞争力恒大之所以能够取得如此辉煌的业绩，主要得益于其强大的核心竞争力。
首先，恒大拥有丰富的土地储备，这为公司的持续发展提供了有力的保障。
其次，恒大在项目开发过程中，始终坚持质量第一，以品质赢得市场。
再次，恒大具备强大的营销能力，通过精准的市场定位和营销策略，实现了项目的快速销售。
最后，恒大在业内率先实施全国化战略，抢占了市场先机。
四、恒大上市后的发展规划恒大上市后，公司明确提出了“三步走”发展战略：第一步，以全国化为目标，进一步拓展市场份额；第二步，以提高产品质量和品牌形象为核心，实现产品结构的优化升级；第三步，以资本运作为手段，实现公司的规模化、国际化发展。
恒大上市后的发展规划，旨在为投资者创造更大的价值。
五、恒大上市对投资者的启示恒大上市的成功，为投资者提供了诸多启示。
首先，投资者应关注企业的基本面，选择具有核心竞争力和发展潜力的企业。
其次，投资者应关注企业的发展战略，了解企业未来的发展方向。
再次，投资者应关注企业的上市历程，了解企业在资本市场的表现。
恒大集团财务分析报告
0.51 0.49
0.45 0.43
万科
保利
招商
恒大
速动比率
0.56 0.51
0.35
2012
2013
2014
房地产行业主要依靠负债经营，产品建设 周期长、存货价值大，从而导致了整个房 地产行业速动比率处在较低的状态上。
比较行业数据，恒大2014年速动比率高于 万科、保利、招商。恒大现金余额595亿元 全国第一，可动用资金1105亿元。说明恒大 集团迅速偿还流动负债能力较强。
盈利能力
从恒大近几年的发展来看，恒大的利润率和净资产收益率都 能达到一个很高的水平，能保持稳定的增长，且将资本转化 为盈利的能力很强，其盈利能力也较为稳健。
但其总资产报酬率明显下滑，由于举债过多大规模地投资 三四线城市以增加销量显得有些盲目，所以恒大需要一个 转型。（具体见后文）
5.企业资产营运能力分析
占比重 • 2012年76.21% • 2013年70.01% • 2014年74.08% • 三年说明恒大地产对短期资金的
依赖性增强，企业近期偿债的压 力相对于2013年略为增大。
流动负债率
76.21%
70.01%
74.08%
2012
2013
2014
2.企业资金结构分析
• 长期负债率＝非流动负债／资产总额 • 反映：简单衡量企业长期债务状况 • 2012年19.63% • 2013年23.15% • 2014年19.77% • 说明恒大地产在经营过程中对长期资
总资产报酬率
总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/总资产平均余额*100%
总资产报酬率是反映企业资产综合利用效果的指标，也是衡 量企业利用债权人资金和所有者权益总额所取得利益的重要 指标。 总资产报酬率越高，表明企业对总资产的利用效益越好，整 个企业的盈余能力越强。
马云12亿入股恒大啥概念？ 相当于你有1万元,花了12块
如平地惊雷般震惊中国足坛。 昨日，几乎统治中国足坛的广州 恒大和国内电商巨头阿里巴巴集团在 广州宣布合作。马云用12亿现金增股 广州恒大俱乐部，瞬间让恒大成为“巨 人中的巨人”。 更让人吃惊的是，如此巨额的项 目，竟然在短短15分钟内就完成了。 在恒大昨日召开发布会之前，如 此重磅的消息竟然没有提前被透露 出来。 6月4日上午，恒大员工接到通知， 放下手里的一切工作，专心准备此事。 而全国各地的媒体记者当天也才得到 消息，前往广州采访，不少记者甚至昨 日凌晨才抵达广州。这样的情况，在之 前是非常少见的。 发布会上，马云揭秘了合作的整 个过程，他说：“过去一年，许总经常邀 请我看恒大的比赛，但我总是有事没 去。许总和刘总（刘永灼）很有心，逢年 过节总是提醒我，恒大又搞了什么样 的比赛。两次没去看恒大比赛，心里总 觉得欠了许总什么。” 话虽如此，但真正促成这件事的 却是在酒桌上。 许家印介绍说：“前几天在香港， 一不小心喝醉了。我说恒大足球在发 展战略上要增资入股，你入不入？他 （马云）说入。说完了以后，昨天早上（6 月4日）9点，给我打电话，我们就谈足 球的事情。15分钟，将这个事全部谈 完了，问我什么时候签约，我就说明天 上午11点11分。一不小心，就是他最 大的幸运数字，就是这样的经过。” 而马云也验证了许家印的说法： “前两天在香港，我和许总两个人喝 酒，结果我稀里糊涂地就说可以。昨天 早上（6月4日）很早起来，15分钟内， 我们决定合作，赶快签约，避免双方后 悔。”
马云为什么要选择恒大？ 这是最经济、最有效的方式
实际上，凭借阿里巴巴的实力，他们完 全有能力在短时间内组建一支球队，并迅速 把这支队伍建设成顶尖球队，为什么他们要 选择增股恒大呢？
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恒大上市2006年3月，许家印携手美林、高盛、瑞信三家保荐机构，开始谋划海外上市。
而此时的恒大，只是偏居广州一隅的区域性开发商，许家印和投行们开始筹划，如何才能在短期内快速“催熟”恒大，使其晋身大型地产商之列。
在香港，土地储备是投资者对国内地产开发商持续经营能力与估值评判的重要指标。
这种特殊的房地产行业估值方法，为恒大迅速做大市值赴港上市，提供了一条可以复制的路径。
许家印和外资大行们将“宝”押在了“土地”上，开始了豪赌上市的“重组、融资、拿地、提升业绩、上市”五步曲。
借投行之力“催熟”恒大，押全副身家豪赌上市红筹上市重组:抢跑10号文恒大要在短期内增加土地储备，做大规模，首当其冲需要的是资本的支持，上市前引入战略投资者是一条普遍采用的路径。
而对于海外投资者来讲，投资前首先就是要考虑如何退出的问题，红筹架构的打造是其成功入驻的第一步。
通过重组，将境内资产转移至境外，打造境外上市架构，为上市前引入战略投资者做准备。
首次上市招股书显示，恒大于2006年6月启动上市重组。
重组第一步:境内股权转让，资产归至恒大实业名下。
重组第一步：许家印快速突击处理交叉持股的情况，通过集团内部股权转让的方式，将旗下的拟上市资产，即从事地产和物业管理业务的各子公司股权集中归至一系列广州注册的子公司（“三层子公司”）名下，并再将该系列广州公司股权归至恒大实业名下。
招股书显示，在此步骤中，一系列股权转让均以各子公司注册资本，即股权成本价进行转让。
重组第二步:外资收购境内股权，注入上市主体。
将境内资产集中归至恒大实业之后，接下来进行红筹上市的关键一步：将境内资产注入境外上市主体。
为适应赴港上市需要，2006年6月26日，许家印分别在英属维京群岛和开曼群岛注册安基（BVI）有限公司（简称“安基”）和恒大地产集团有限公司（03333.HK），前者作为中介控股公司、直接持有国内各子公司的股权，后者作为上市主体，为旗下所有营运及项目子公司的最终控股公司。
招股书显示，继6月26日注册成立安基之后，安基从恒大实业手中收购各子公司的全部股本权益（均为广州注册的企业），收购价按照收购时对各个目标公司进行的估值厘定。
招股书显示，仅在安基成立两日之后，即2006年6月28日，一系列股权转让就得到了主管审批机构－广州市对外贸易经济合作局的批准。
外资大行布局之环环相扣和许家印在当地的公关能力可见一斑。
至此，恒大在国内的各子公司被注入境外注册的中介控股公司－安基，上述三层子公司也正式转型成为外商独资企业，成功抢跑10号文。
上市前巨额融资，摆下赌局优先股融资，引入金融投资者。
为保障自身权益，投行们上市前投资一般均以贷款、可转换债券、优先股等形式进行，对恒大的投资也不例外。
2006年11月29日，恒大将法定及已发行股本由5万股每股面值1美元的股份拆细为500万股每股面值0.01美元的普通股。
同时，将法定股本由5万美元增加至5000万美元，分为42亿股每股面值0.01美元的普通股及8亿股每股面值0.01美元的优先股，为引入战略投资者做好准备。
同日，恒大向鑫鑫BVI（由许家印全资持有）配发及发行15.9999亿股普通股（未缴款），加上之前恒大成立之时向鑫鑫BVI发行的1万股，此时，许家印通过鑫鑫BVI持有恒大共计16亿股。
同日，恒大与德意志银行、美林及淡马锡（“金融投资者”）正式签订战略入股协议。
根据协议，三家机构投资者以总价4亿美元认购恒大8亿股可换股优先股。
招股书显示，当时戴德梁行对恒大进行的以土地使用权为基准计算的公司估值为8亿美元，金融投资者以4亿美元入股，持有恒大已发行股本的三分之一。
债权融资获得“高利贷”。
首轮优先股融资之后，2007年8月，恒大在上市保荐人瑞信的牵头下，又筹得4.3亿美元境外及2000万元境内结构担保贷款。
两轮上市前海外融资合计约为8.3亿美元，按照当时的汇率，约合人民币65亿元。
而按照香港会计准则，两轮海外融资均将在恒大账面确认巨额负债，产生相应的巨额利息支出。
而截至2006年底，恒大总资产额才78亿元，如果不能成功上市，恒大将被债权人们瓜分殆尽。
逆市大举拿地，上市成为“解套”唯一出路上市前大举拿地对于恒大而言，无异于一次豪赌。
伴随着土地储备的增长，恒大总资产迅速膨胀的同时，资金链也迅速绷紧。
截至2007年底，其资产负债率高达96%。
如果成功上市，低成本获得的超大规模土地储备量，能够迎合海外投资者的喜好，上市卖个好价钱，资金链也得到一定程度的缓解。
然而，一旦上市失败，大量的土地储备转眼间将“金成铁”，反而成为恒大的“烫手山芋”。
“雅立”模式，提升盈利。
2007年7月，安基BVI的全资子公司雅立集团有限公司（“雅立”）在香港注册成立；2007年8月，安基BVI将其持有的境内公司金碧物业的股权全部转让予雅立，至此，雅立通过持有金碧物业,间接持有恒大御景半岛项目；2007年9月，安基BVI向美林旗下的Pearl River Investment Limited转让雅立40%股权，从而间接转让恒大御景半岛项目部分权益。
由此，“雅立”模式逐渐清晰：对于开发商而言，按照香港会计准则，常规的收入确认流程，从预售收到现金，到交楼后确认收入，短则一两年，长则数年。
而“雅立”模式中，借助境外股权转让，恒大得以一次性提前兑现开发利润，当年营业利润率和净利率创历年新高，为冲击次年上市，写下浓墨重彩的一笔。
债转股，提升盈利，降低资产负债率。
有效解决了恒大的盈利问题之后，接下来面临的难题就是高企的资产负债率和利息支出了。
2006年底，恒大为了获得了4亿美元优先股融资，付出了沉重的代价，巨额的负债和相应的利息支出显然对上市招股非常不利，也是赌局双方都不愿看到的。
招股书显示，正是出于该原因，恒大与金融投资者于2007年12月11日达成重组协议：“我们订立重组安排，务求解除可换股工具对我们经营业绩造成的负面影响。
而除了财务压力外，还有上市规则的约束。
香港联交所主板上市规则规定，企业在香港主板上市之前，不得同时存在优先股和普通股两种不同权益的股票。
而按照香港会计准则的规定，如直接将可转换优先股转换为普通股。
为了避免金融投资者持有的恒大可换股优先股直接转换成为普通股，从而影响恒大的利润数据，在外资大行的策划下，诞生了一个“迂回”安排：2007年12月11日，双方订立重组协议，将优先股转换为普通股。
首先，恒大以4亿美元代价赎回并注销8亿股可换股优先股，4亿美元债务由大股东许家印名下的鑫鑫BVI承担，算作鑫鑫BVI对恒大的注资，恒大发售8亿普通股予鑫鑫BVI。
2008年1月31日，鑫鑫BVI以其持有的恒大股权偿还该笔贷款，分别向德意志银行、Baytree Investments（淡马锡的附属公司）、Indopark holdings（美林的附属公司）转让恒大2.66亿股、2.68亿股、2.66亿股普通股（合计8亿股），合计相当于恒大此时33.33%的股权。
至此，金融投资者持有的优先股辗转转换为了普通股。
身为恒大大股东的许家印继续承担优先股下的一系列回报承诺，而恒大的损益表未受到转换的影响，同时债务转化为股权，资产负债率大幅降低。
首次上市，功败垂成经过一系列的安排，截至2008年初，恒大的业绩得到大幅改善，资产负债率也降到了70%左右。
2008年1月，恒大上市申请获得香港交易所批准。
然而，由于全球股市暴跌，恒大被迫将上市路演的日程延后。
2008年3月6日，恒大公布上市日程：3月7-12日路演，3月13-18日公开招股，3月20日为预期定价日，3月28日正式挂牌交易。
但始料未及的是大形势的风云突变。
2007年11月，降价风从珠三角刮起并迅速席卷全国。
就在恒大全球路演期间，美国第五大投行贝尔斯登轰然倒塌。
恒大招股时间为三天，但其中就有两天，香港恒生指数单日跌幅超过1000点。
在如此境况下，许家印仍然坚持启动了IPO,然而大势已去。
上市路演期间，恒大未获得任何机构投资者的认购。
“鲨胆彤”率新资本入股，许家印再设新赌局上市失利后，许家印重新部署全国多个楼盘的销售进程。
但促销卖楼的回款比起恒大超过百亿元的巨额债务，仍然是杯水车薪。
上市失利后，即传出许家印以持有的恒大权益做赌注，再次引入私募融资。
最终人称“鲨胆彤”的香港新世界集团主席郑裕彤及其他7家金融机构入主恒大，解了许家印的燃眉之急。
2008年6月9日，在恒大苦苦挣扎之际，郑裕彤出资1.5亿美元，美林继续出资0.5亿美元，德意志银行继续出资0.6亿美元，科威特投资局出资1.16亿美元，连同其他4家机构投资者（“新投资者”）共计出资5.06亿美元认购恒大374,104,266股新股，折合每股为1.35美元，占恒大此时已发行股本的13.49%，而此时许家印的股权从66.7%被稀释至57.68%（表13）。
此轮私募后，加上2008年初进行的优先股转换为普通股，恒大股本增加了11.74亿股。
截至2008年底，资产负债率由2007年底的96%下降至70%，许家印终于可以松口气了。
故伎重施，转让项目开发权提升盈利能力除参股恒大之外，2008年4月30日，新世界还以7.55亿元与恒大合作开发恒大在佛山和武汉的两个项目，据此，恒大向新世界转让该两个项目的房地产开发权。
通过转让项目开发权，弥补了其常规开发模式下盈利的不足，提升盈利状况，为恒大再次冲击上市做准备。
大行“让步”，修订赌局规则上市失利后的2008年，因恒大未能完成结构贷款协议中的业绩底线而产生的一系列交叉违约，许家印与投行们达成了新的协议，投行们同意豁免恒大的违约责任，但豁免的效力只到2010年3月31日。
对比前后两次的协议安排，二次筹划上市之时，瑞信等结构担保贷款的债权人对贷款的还款安排和抵押规定更加严格和细致了，而回报机制基本保持不变。
而在抵押安排方面，同样也设置了更多层保障。
此同时，许家印与第一轮海外融资的金融投资者（包括美林、德意志银行和淡马锡）签订了新的对赌协议。
与上次新世界的赌局一起，许家印为再次冲击上市，其个人承担的风险合计达16.19亿港元（7.06＋9.13）！恒大上市的一年之内，许家印的心情必将随着股价的波动而波动。