土地使用权抵押贷款风险及其防范
防范土地风险防控措施有哪些
防范土地风险防控措施有哪些土地是国家的重要资源，是农业生产、城市建设和工业发展的重要基础。
然而，由于土地资源的有限性和土地利用的不合理性，土地风险成为了当前社会面临的一个重要问题。
为了有效防范土地风险，需要采取一系列的防控措施，下面将从土地资源利用、土地管理和土地保护等方面进行探讨。
一、土地资源利用方面的防控措施。
1. 制定土地利用规划，通过科学合理地规划土地利用，合理划定农田、林地、草地、城镇建设用地等不同用途的土地，避免土地过度开发和滥用。
2. 推行土地节约利用政策，鼓励农民集约化经营土地，提高土地利用效率，减少土地浪费。
3. 加强土地承包经营管理，建立健全土地承包经营制度，保障农民的土地承包权益，防止土地流转过程中出现的风险。
4. 推动农田水利建设，加大对农田水利基础设施的投入，提高农田灌溉和排水能力，降低因水灾导致的土地风险。
二、土地管理方面的防控措施。
1. 完善土地登记管理制度，建立健全土地登记管理制度，确保土地权属清晰，减少土地纠纷的发生。
2. 加强土地监测和评估，建立土地资源监测和评估体系，定期对土地资源进行监测和评估，及时发现土地风险隐患。
3. 建立土地市场监管体系，加强对土地市场的监管，严厉打击违法违规的土地交易行为，减少土地市场风险。
4. 推进土地整治和复垦工作，加大对荒地复垦和土地整治工作的投入，提高土地资源的可持续利用能力。
三、土地保护方面的防控措施。
1. 加强土地生态环境保护，严格控制土地开发和建设活动，保护好农田、林地、草地等生态环境，减少土地生态风险。
2. 推动土地生态修复工程，加大对土地退化和荒漠化地区的生态修复工作，恢复土地的生态功能，减少土地退化风险。
3. 建立土地环境监测体系，建立健全土地环境监测网络，对土地环境质量进行监测，及时发现土地环境污染风险。
4. 推进土地生态补偿机制，建立土地生态补偿机制，对生态环境受损的土地进行补偿，鼓励农民参与土地生态保护工作。
浅析土地抵押贷款中存在问题及银行防范风险对策
我 国自 １ ９ ８ ７年开展住房抵押贷款 以来 ，居 民住房抵押
年到 ２ ０ １ １年 ，８ ４个重点城市的平均土地贷款抵押率呈现
贷款额度不断增加 ， 居 民购买商 品住房逐年增多 。 如今 “ 要
买房 ，找银行”已成为大多数中 国老百姓所 熟知的 口号 了。 人们在茶余饭后随便翻开一张报纸， 就可 以看到许多漂亮的
７ ３ ５ ０ ０ ０ ）
摘 要：（ （ 中华人民共和国担保 法》颁布 以来 ，居 民住房抵押贷款额度不断增加 ，以房地产等 不动产和视 为不动产的财产 作为抵押 物的抵押贷款 在银行贷款 中显 示出举足轻重的作用．笔者就土地抵押贷款 的现状入手 ， 探讨 发展趋势 ， 分析存在 的 抵押贷款 办理难 、抵押土地难以变现，抵押权实现难 ，抵押流 于形式，抵 押贷款质量差等 问题 ，指 出土地抵押 融资风险的形 成原 因，并针对这些 问题提 出相应 的防范风 险对 策：全 面树立风险观 点，增 强忧 患意识 ，加强银行 自身工作 力度 ，明确工作
出让土地的宗地规模 。 １ ． ４地贷款抵押率持续在 高位徘徊 。 调研 中发现，处于抵押 状态 的集体所有土地 大部分是 乡镇企业用地随地上附着的
房产一 同抵押，抵押业务多在农村信用合作社联社办理。集
沿海城市和居 民收入较高的中小城市 。 可见个人住房抵押贷 款 的发展还远远没有达到国家所期望的程度 。
下 降趋势 。 从２ ０ １ ０年 １月至 ２ ０ １ １年 ９月， 下 降了 ６ ． １ ２个
百分 点 。
１ ． ３地单位宗地抵押面积 有所减小 。 调研 中发现，作为抵押 品的大面积宗地数量存在减少趋势 ， 在统计上表现为出让用
地 的单位宗地抵 押面积减 小。 因为大 面积宗地 出让会 导致开
农村土地承包经营权流转金融服务风险控制措施
农村土地承包经营权流转金融服务风险控制措施随着农村土地承包经营权流转市场的不断发展壮大，农民对于流转资金的需求也逐渐增长，然而在金融服务领域，农村土地承包经营权流转存在着一定的风险。
针对这一问题，本文将探讨农村土地承包经营权流转金融服务的风险，并提出相应的控制措施。
一、农村土地承包经营权流转金融服务风险分析农村土地承包经营权流转在金融服务中存在以下几大风险：1.信用风险：由于农村经济的发展水平参差不齐，农民的信用状况也各不相同。
一些农户的信用记录不良，存在还款风险，这对金融机构的贷款决策带来了一定困难。
2.价格风险：土地流转价格的波动会对农民的资金回报产生影响。
如果土地流转价格下跌，农民可能无法获得预期的经济利益，导致无法按时还款，给金融机构带来损失。
3.流转风险：由于流转土地的质量、面积和产出存在差异，农村土地承包经营权的流转存在一定的不确定性。
流转的土地如果产出不如预期，会对农民的偿债能力和金融机构的风险承受能力带来影响。
4.政策风险：土地承包经营权流转政策的不确定性也会对金融机构的资金流向产生影响。
如果政策发生变化，导致农民无法按照合同要求履行流转责任，将对金融机构的债务风险产生波及。
二、为了降低农村土地承包经营权流转金融服务的风险，应采取以下措施：1.完善信用评估体系：建立健全的信用评估体系，对农民进行全面、客观、公正的信用评估，为金融机构提供准确可靠的决策依据。
通过为信用较好的农户提供更优惠的金融服务，引导农民树立良好的信用记录。
2.加强风险管理：金融机构应加强对土地流转市场的风险管理，建立科学的风险防控体系。
通过建立严格的审查程序，排查潜在的信用风险，并采取相应的风险对冲措施，确保金融机构的债权得到保障。
3.提供风险保障服务：金融机构可以为农业生产提供保险服务，降低农民因自然灾害、疫情等不可抗力因素导致的债务违约风险。
通过提供保险保障，能够增加农民对流转资金的信心，推动土地流转市场的健康发展。
从一起企业破产案例看抵押贷款风险与防范风险策略
该 企业 破 产 清 算 。截 至 ２ ０ 年 １ 月 ０８ ２
３ 日 ，该 户 尚欠 该 行 贷 款 本 金 １ ６ 万 １ ０４ 元 ，全 部 贷 款 已逾 期 多年 形 成 不 良。
２ 、该 企 业 在 该 行 抵 押 情 况 。
未 能妥善 解决 ，经常出现职工上 访、 堵路等 过激举动 ，致 使该企业在 多重
困难 挤 压 下 积 重 Байду номын сангаас 返 。在 多方 努 力 寻
产清算 时 ，法定优 先权等 因素 ，就像
一
个 隐 形 杀 手 。足 以 让 贷 款 抵 押 权 退
避三舍 。这是 因为 ，贷款抵押权是基
于 银 行 与 当 事 人 之 间 的 约 定 而 产 生 的
度 看 形 成 氐押 贷 款 风 险 的 几 个 重 要 因 素 及 防 范 年 规 避 风 险 的 策 略 。 口
关键词 ：抵押贷款
风险
规避
“ 贷款只要 有了足值的抵押 ，就 有 了万无一失 的保 障。”存在这 种思 想 的信 贷从业者一定 不少。而事 实上
当企 业 经 营 出现 问题 而 不 能 还 贷 ，对 企 业 的抵 押 物 进 行 处 置特 别 是 企 业 破
担 保 物 权 ，它 的 成 立 并 非 源 于 法 律 直
接规定 ，其受偿顺序 只能屈居法定优 先权 之后 ，极易使银 行苦心设定 的贷 款抵押 前功尽弃 ，从 而导致债权悬 空 或减值 。从 银行一起企 业破产清偿 的
案 例 中 可 以 看 到 ，抵 押 贷 款 的 风 险 不 仅 来 源 于 自身 是 否 足 值 ，同 时 还 与企
国有划拨土地抵押贷款法律风险及防范对策建议
国有划拨土地抵押贷款法律风险及防范对策建议一、国有划拨土地的概念根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国有划拨用地是指国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的其他用地。
划拨土地使用权的特点有：1.土地使用权的取得是由于政府划拨的具体行政行为而取得，是国家行使社会经济管理行政权力，对土地使用权的分配或调整;2.土地使用权无偿取得，无须支付地价。
但一般情况下，土地使用者必须支付土地补偿费和安置费，缴纳土地使用税;3.土地使用权可以是有期的，也可以是无期的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
二、国有划拨土地依法可以设定抵押《中华人民共和国物权法》第一百三十七条规定，建设用地使用权的设立，主要采取出让或划拨方式;第一百四十三条规定，建设用地使用权人有权设立抵押权;第一百八十条规定，建设用地使用权可以抵押。
这三条规定结合起来可以得出，通过划拨所得土地使用权上可以设立抵押权。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条均规定划拨土地使用权必须符合下列四个条件才能抵押：1.土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;2.领有国有土地使用证;3.具有地上建筑物、其他建筑物的合法产权证明;4.依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
对于符合上述条件的划拨土地使用权，在办理抵押时需要订立抵押合同，并办理抵押登记。
况且目前，我国没有法律、司法解释、行政法规(全国人大及其常委会制定的法律、国务院制定的行政法规)、部门规章等对划拨土地使用权的抵押作出禁止性规定，所以，国有划拨土地进行抵押不存在法律上的障碍。
三、国有划拨土地使用权设定抵押履行的法定程序我国国有划拨土地的抵押权设立程序经历了以下三个阶段：第一阶段，1999年10月1日《担保法》实施之日起至2003年4月17日。
供地业务风险防控措施
供地业务风险防控措施随着城市化进程的推进，土地供应问题成为了一项重要的议题。
土地供应的合理与否，直接关系到城市的健康发展和经济的稳定增长。
然而，在土地供地业务中，存在着一些风险，如土地评估不准确、权益分配不公平等问题。
为了有效防控这些风险，保障土地供应的质量和效益，需要采取一系列的风险防控措施。
一、加强土地供需信息的披露与沟通为了减少土地供地业务中的不确定性和风险，政府部门应加强对土地供应情况的信息公开和披露。
具体而言，政府应及时发布土地供需动态、土地出让情况、土地规划等相关信息，提供给社会公众和市场主体。
另外，政府应与市场主体建立健全的沟通机制，充分听取市场主体的意见和建议，及时了解市场需求，优化土地供应策略，确保土地供需的平衡和合理性。
二、加强土地评估与审查的监管土地供地业务中的风险主要源于土地评估不准确和审查不严谨。
为了避免这些问题的发生，应加强对土地评估机构和审查机构的监管。
首先，建立健全土地评估机构的准入制度，加强对评估师的资质审核和培训，确保评估结果的准确性和可靠性。
其次，加强对土地审查机构的监管力度，建立严格的审查标准和程序，确保审查工作的公正性和严谨性。
三、建立土地供应风险激励机制为了防控土地供地业务风险，需要建立一套相应的激励机制，鼓励各方积极采取风险防范措施。
政府可以通过减免税收、提供贷款支持、优惠政策等方式，激励土地供应主体严格按照规定程序和准则办事，减少风险发生的可能性。
同时，政府还应加大对违法违规行为的打击力度，利用法律手段进行处罚，对于违规行为应当依法追究相关责任。
四、加强内外部监督和风险预警机制为了强化土地供地业务的监管和风险防控，需要建立健全的内外部监督机制和风险预警机制。
政府部门应加强对土地供地业务的监督检查，及时发现和纠正问题，确保土地供应的合法性和公平性。
同时，需要建立土地供应业务的风险预警机制，通过数据分析和风险评估，及时预警可能存在的风险，采取相应的应对措施。
农村土地承包经营权抵押贷款
农村土地承包经营权抵押贷款随着中国农村经济的快速发展，各地农民对土地资源的利用需求也不断增加。
在这种背景下，农村土地承包经营权抵押贷款逐渐被农民所接受和使用。
本文将探讨农村土地承包经营权抵押贷款的定义、优势与风险，并对相关的政策和措施进行介绍。
一、农村土地承包经营权抵押贷款的概念农村土地承包经营权抵押贷款是指农户将自己的土地承包经营权作为抵押物，向金融机构申请贷款的一种方式。
它是在土地承包经营权的基础上进行的一种金融担保方式，旨在为农民提供便捷、快速的资金来源，并促进农村经济的发展。
二、农村土地承包经营权抵押贷款的优势1. 解决农民资金需求：农村土地承包经营权抵押贷款为农民提供了灵活多样的资金来源，能够满足农民在土地经营、农业生产等方面的资金需求。
2. 促进农村发展：通过农村土地承包经营权抵押贷款，农民的土地资产得到充分利用，推动农村经济的发展，提高农民收入水平，改善农村基础设施和生活条件。
3. 扩大金融服务范围：农村土地承包经营权抵押贷款拓宽了金融机构对农村的服务领域，增加了农村金融服务的可及性和可持续性。
三、农村土地承包经营权抵押贷款的风险1. 外部环境风险：农村土地承包经营权抵押贷款的风险主要来自农业生产的不确定性，如天气灾害、市场行情等因素可能对农户还款能力造成影响。
2. 内部经营风险：农民可能因经营不善、技术不过关、市场营销不到位等原因导致经营出现问题，从而影响到贷款的还款能力。
3. 政策风险：土地政策的变动可能对农村土地承包经营权抵押贷款产生重要影响，政策性风险需要农民和金融机构密切关注。
四、相关政策和措施1. 完善相关法律法规：加强农村土地承包经营权抵押贷款的立法工作，明确相关权益和责任，保护参与方的合法权益。
2. 支持金融机构发展农村金融业务：鼓励各金融机构增加对农村的信贷支持，提供更多丰富的农村金融产品。
3. 完善风险管理机制：建立健全的风险评估和防范机制，提高金融机构的风险防控能力，保障农户和金融机构的利益。
农村承包地、宅基地抵押担保的风险与防范
农村承包地、宅基地抵押担保的风险与防范【摘要】农村承包地、宅基地抵押担保在农村经济发展中起着重要的作用。
这种抵押方式也存在一定风险。
风险一是权属不清晰，可能导致担保权利无法得到有效保障；风险二是政策法规变化，可能使抵押权受到影响；风险三是评估不准确，可能导致债务风险增加。
为了规避这些风险，应加强风险防范意识，确保权属清晰、及时了解政策变化、进行准确评估，并规范抵押担保操作流程。
只有这样，才能有效保障农村承包地、宅基地抵押担保的稳定性和可靠性，促进农村经济健康发展。
【关键词】农村承包地、宅基地、抵押担保、风险、权属不清晰、政策法规变化、评估不准确、防范措施、加强风险防范意识、规范抵押担保操作流程。
1. 引言1.1 农村承包地、宅基地抵押担保的重要性农村承包地、宅基地抵押担保在农村土地经营和农民市场化经营中具有重要意义。
农村承包地、宅基地是农民的重要生产资料，是农民创收和发展农业生产的基础。
通过抵押承包地、宅基地可为农民提供融资渠道，支持其农业生产发展和农村经济增长。
农村承包地、宅基地抵押担保有助于解决农民的资金困难，帮助其扩大规模经营，提高生产效率，增加收入。
农村承包地、宅基地抵押担保还有利于引导土地有效利用，促进农村土地资源的流动和优化配置，推动农村产权制度改革和农村经济转型升级。
加强农村承包地、宅基地抵押担保工作，提升其规范化和有效性，对促进农村经济发展、农民增收致富具有重要意义。
2. 正文2.1 农村承包地、宅基地抵押担保的风险农村承包地、宅基地抵押担保是一种常见的贷款方式，但也存在着一定的风险。
权属不清晰是一个很大的风险因素。
由于土地的所有权往往属于村集体或个人，而不是抵押人本人，容易导致资产权利的争议。
政策法规的变化也是一个潜在的风险。
政府对于农村承包地、宅基地抵押担保的政策可能会随着时代和国家政策的变化而发生调整，这就需要借款人在选择抵押方式时要格外谨慎。
评估不准确也是一个很常见的问题。
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土地使用权抵押贷款风险及其防范内容摘要：随着土地抵押贷款在融资业务中的比重不断上升，抵押贷款的金融风险日益凸显。
本文从贷款抵押类型、抵押期限、土地使用权价值变化、抵押物瑕疵等方面对土地使用权抵押贷款的风险进行了综合分析，并提出了防范风险的策略。
关键词：土地使用权抵押贷款抵押权抵押物瑕疵由于土地资产的保值和易变现性，利用土地使用权抵押贷款已经成为我国金融机构广泛采用的一种物的担保方式，其比重呈上升趋势。
据国土资源部地籍司统计，2005年土地抵押贷款总额为750.94亿元，2006年为1075.23亿元，2007年为1193.50亿元。
但贷款余额等不良资产的比例呈上升的趋势，抵押贷款的潜在金融风险不断加大。
到期未注销抵押贷款余额从2005年一季度的40.18亿元上升到2007年四季度的437.05亿元，上涨了10倍多（见图1）。
土地使用权抵押贷款的风险（一）选择贷款抵押类型风险普通抵押与最高额抵押的选择风险。
如果选择普通抵押，风险比选择最高额抵押风险要小。
最高额抵押贷款是目前倒贷现象的主要形式。
最高额抵押贷款由于贷款周期较长和本身固有的债权不确定性，决定了其风险比普通抵押贷款高。
单一抵押与重复抵押的选择风险。
随着《物权法》的实施，土地使用权重复抵押现象普遍增多，其风险比单一抵押要高很多，由于先设定抵押权的债权优先，后位抵押权的债权实现受到前位抵押权的影响。
房地统一抵押与单一土地使用权或房产使用权抵押选择风险。
对于国有土地使用权而言，如果无地上定着物，则国有土地使用权可以单独设定抵押；如果存在地上定着物，则无论是以房产作抵押还是以房屋占用范围内的土地使用权抵押，都必须坚持“房地一致”的原则，以土地使用权抵押的，房产同时抵押；以房产抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
具体表现为由于没有房屋权属证明或者单个抵押一方的价值已经足够等原因，借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用权抵押，不能或不愿同时提供二者合一的抵押，使该抵押担保产生法律风险。
但是对于以商品住宅或商铺抵押贷款而言，登记部门仅凭房屋产权证明办理抵押登记，实现抵押权时，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债，经登记的土地使用权抵押不受法律保护。
反担保抵押与普通抵押的选择风险。
为保证债权的实现，很多企业选择反担保的方式进行抵押贷款。
在实践过程中，反担保抵押比普通抵押登记手续复杂，费用高、周期长，不利于运作，只是降低了抵押人的风险，但增加了银行的金融风险。
（二）选择抵押期限的风险《物权法》第202条规定，“抵押权应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”。
依《民法通则》和《担保法》，抵押权的诉讼时效为两年。
在抵押期限选择风险方面，主要有下列两种情况；一是没有注意土地使用权的存续期间。
很多抵押合同的条款是“自合同签订之日起生效”，没有注意土地使用权的期限，例如：合同一年到期，而土地使用权却在两个月后到期。
二是抵押期限少于主债权存在期限。
抵押权的设立是保证债权的实现，主债权没有到期而担保物权先到期，失去了抵押物权的设立意义。
（三）抵押人或抵押权人的主体适格性风险企业名称变更。
在抵押登记实践过程中，很多企业因为企业改制等原因，常常发生企业名称或字号已经变更，而土地使用证没有及时变更直接办理抵押登记的情况。
这种风险称为主体适格性风险。
同时，这种主体适格性风险还包括因企业抵押登记后主体发生变更的情况。
例如，A公司2008年1月2日办理了以A公司为抵押权人抵押登记，而在2008年7月A公司因企业改制发生了企业名称变更，变更为B 公司。
这种企业名称变更带来的风险很大。
国有或集体企业土地使用权抵押登记时，没有征得职工代表大会或上级主管部门同意；公司制企业土地使用权抵押登记时，没有征得董事会同意。
以企业分支机构的名义办理抵押登记。
企业分支机构必须获得法人授权才能办理抵押登记业务。
没有征得授权的分支机构，在发生赔偿时，由分支机构承担。
抵押权人为非金融机构的风险。
抵押权为非金融机构的，其抵押借款行为依法应当办理有关批准手续，提交批准文件。
但实践中，从事贷款的机构已经突破了这一政策规定，很多典当行、证券公司和其它拍卖行在未经批准的情况下也从事该项业务，抵押登记机关由于政府压力等各种原因，也进行了登记。
（四）土地使用权价值变化风险土地评估报告有效期变化带来的风险。
土地评估的有效期一般为自评估基准日起6个月内有效，而国有土地使用权抵押贷款的借款期限通常在一年以上；假如借款人到期不能还款，在拍卖被抵押的国有土地使用权时，存在土地评估结果已经过期的情形。
市场土地价格变化带来的风险。
因土地价格随市场供求而发生波动，土地价格在抵押登记后价格存在变化的空间，而且抵押时间越长，价格发生变化的空间越大。
土地抵押的债务清偿期限以土地抵押融资变现的时间为依据，变现的过程难免有土地价格的波动。
虽然土地是一种不能再生的资源，如果没有较大的经济波动，其稀缺性决定长期增值的较大可能性，但并不表明短期价格没有波动。
土地价值和土地市场价格趋向和前景存在不确定性，给融资带来一定的开发风险。
（五）抵押物瑕疵1.权利性瑕疵。
主要包括以下内容：国有土地使用权取得或抵押权设定瑕疵。
一是从不具备土地使用权出让资格人手中取得的土地使用权抵押。
如从开发区管委会受让的国有土地使用权，因该管委会不属于法定的土地管理部门，无权处分（转让）国有土地使用权。
以该土地使用权抵押的，抵押无效。
二是抵押土地是储备土地。
储备土地抵押只有在办理土地使用证后方可抵押，用途界定存在难度，很多地方在土地用途栏填写“储备土地”，违背了《土地登记规则》等相关法律、法规的规定，而评估时多以规划用途为准，这就造成了储备抵押地价和拍卖时价格差的问题，影响了土地抵押权的实现。
权利限定性瑕疵。
一是土地没有达到开发强度。
以未按照法律规定进行开发建设的国有土地使用权设定抵押，主要是指以出让方式取得国有土地使用权的，转让房地产时未按照出让合同约定进行投资开发，其中属于房屋建设工程的，出让人和受让人未完成开发投资总额的25%以上，其土地使用权出让合同无效，以该国有土地使用权抵押的，抵押无效。
二是以村民集体所有的“荒山、荒沟、荒滩、荒丘”提供抵押而未征得土地所有人书面同意的，该抵押无效。
三是依法被查封、扣押、监管或采取其它诉讼保全措施的国有土地使用权。
对于已经被有权机关采取强制措施的土地使用权，因其权利已经或暂时丧失了完整性，可能影响后续抵押权的行使，故不能作为抵押物。
四是划拨土地使用权抵押。
划拨土地使用权抵押需要把土地价格中土地出让金扣除。
五是土地使用权上存在租赁权。
法律规定买卖不破租赁，如果处分抵押土地财产时，土地权利上存在土地租赁权利，土地的购买者将会减少或土地价格大打折扣，损害抵押权人利益。
使用权不明或存在争议瑕疵。
《物权法》第184条规定，“所有权、使用权不明或有争议财产的财产”，如果土地权利不明确，将其抵押，不仅会损害土地权利人利益，也造成社会的不稳定。
2.其它瑕疵。
例如，土地位置离城区较远或土地位于治安条件较差的路段。
原收购的地块本身是劣质土地，地块的转让或出让都比较困难，有可能长期无法变现，这会给土地储备机构造成还贷压力，给银行带来风险。
（六）登记不规范风险抵押登记内容不合法、不规范。
尽管国家有明确的《土地登记办法》、《担保法》和《物权法》等依据，对土地用途、土地取得方式、土地年期等土地条件的登记有明确的登记要求，但目前在土地证的填写和登记资料的准备上，有的地方随意性强、填写不规范，给抵押权的设立和实现带来了风险。
登记人员或地籍调查人员不是法定人员。
《土地调查条例》第三章第十四条规定，土地调查人员应考核领取全国统一的调查员工作证。
实际操作过程中，由于人员的调整和变动，从事土地权属审核和登记审查的人员，特别是最后审批人员多数不是土地登记上岗人员，从事地籍调查的工作人员也多数没有调查员工作证。
（七）抵押权实现时有限的还款和债务清偿能力抵押权实现程度依赖于贷款主体的还款和债务清偿能力。
因此，企业的生存发展影响还贷的能力。
受金融危机影响，我国出口外向型经济企业受到冲击，东南沿海特别是江浙地区中小企业受损严重，有的企业面临破产。
当前形势下，还款和债务清偿能力是土地抵押贷款风险的重要因素。
（八）授信风险商业银行进行客观客户评价和合理授信难度大。
企业有自主经营的权利，银行不可能对企业运行的各种财务进行评价，有的企业提供的财务资料可能并不适用银行评价模式，许多要素无法定量分析和测算，使得授信控制量缺乏真实可信的依据。
防范土地使用权抵押贷款风险的策略对土地抵押贷款中可能存在的风险，相关部门特别是政府部门、商业银行要及时制定对策，以保证贷款安全，促进房地产市场和金融市场的稳定发展。
银行要及时掌握政策变动情况，做好经济形势的预报和分析。
银行应及时了解国家出台的宏观经济政策，同时要加强国民经济形势和地区经济形势分析，加强土地政策、金融政策变化对土地抵押贷款的影响程度研究，全面把握宏观经济形势，了解禁止供地和限制供地政策，尽可能地防范抵押的各种风险。
国土资源管理部门要提供拟抵押贷款宗地相关信息，规范土地抵押贷款登记行为。
国土资源管理部门要做好信息预测和发布工作，对土地权利的查封、扣押等土地信息要方便商业银行查询。
同时，国土资源管理部门要结合《土地登记办法》和《物权法》，完善土地登记制度，进一步规范土地登记行为。
银行要对抵押地块搞好调查研究，合理确定抵押贷款类型和期限。
银行应了解每宗土地的土地信息，包括规划用途、地类、权属、地价、土地建筑密度等情况。
在具体地块抵押贷款时，必须充分了解具体地块的有关情况，特别是土地权利的取得方式、土地权利的限制性条款等，要通过了解城市规划等有关信息，确定抵押地块的未来价值，选择升值潜力大或预期收益高的地块作抵押。
对拟提供贷款的地块，贷款银行要做好可行性分析和收益方案预测分析，减少盲目性，增强预测能力；要定期反馈抵押宗地的现状信息。
在搞好调查研究的基础上，要针对不同的企业和宗地信息，确定抵押贷款类型和期限。
参考文献：1.中华人民共和国物权法，2007.32.中华人民共和国土地管理法，1998.83.中华人民共和国担保法，1995.6。