老年公寓可行性分析

不太理解细分策略的含义，这一部分有待修改
2.1.2 细分策略 （1） 由机构配备的医师对初次来到老年公寓的每一位老人进行体 检，了解他们的健康状况，并建立个人健康档案。一名医师分别负责多
名老人，定期对老人的健康情况做检查，确定老人的服务需求。 （2）可在当地居民住宅区，通过定期举办免费健康咨询活动，了解 不同经济水平老人的服务需求，与老人们建立良好联系，从而形成良好 声誉、取得稳定的目标顾客群。 （3） 对机构曾经服务过的每一位老人建立档案，不仅方便实行全程 满意度跟踪调查，还可以根据老人之前常需要的服务预测其需求特征， 建立并维持好关系。 2.1.3 市场的发展前景 （1）可预见的服务群众 我国老龄化速度快，来势猛。2006年前后，我国的老年人口已达到 惊人的数目1.5亿人，是亚洲老年人总数的50%。是世界老年人总数的 20%，更是世界上唯一老年人口总数过亿的国家。 项目认真考虑老年消费的特征，以服务老年为宗旨，做好服务工 作，可以发掘出巨大的市场潜力。老年消费有如下特征：1.老年消费是 一个纯消费阶段，而老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的 纯消费年数；2.老年消费是一种自主消费，老年消费在意志上是自主 的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别 人帮助方可完成时，只要老人独立思考的能力依然存在，老年消费意志 的自主性就不会消失；3.老年人的消费观较为成熟，对消费新潮的反应 会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富 有牺牲性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们一旦形成消费倾 向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳 定。 （2）入住率高 经过对几个城市市区的范围内养老机构的统计和抽样调查，各种各样 的所有制形式的养老机构平均入住率为63%。经过对老人们的问卷调 查，我们可以了解到，有一大部分的老人不愿选择养老机构是因为一些 养老机构的设备不完善和服务不满意。从此，我们可以推测如果我们把 养老公寓的设施完备，服务完善，入住率将达到一个更高的水准。 （3）供不应求 我国老年人数高达1.5亿，但我国养老机构的所拥有的床位却仅仅120 万。仅占老年人口的0.8%，换一种说法就是每125位老人才能得到1张床 位，这是远远不够的，这仅仅是杯水车薪。这是需求远远超过了供应。 （4）性价比高 该项目养老公寓收费合理，服务到位，经济条件中等以上的家庭都 可以支付得起老人的入住费用。并且我国许多老人都有退休金，可以轻 松支付与养老机构的费用。另外相较于老人在家雇请保姆，老年公寓因
1.2 本项目概况
本项目为拟投资1亿人民币、建设约占地一百亩的养老公寓项目。 项目定位中高端，配套完备的医疗卫生室、超市商场、餐厅、健康会 所、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼 台、健身广场等设施，为们提供一个集住宿、餐饮、医疗、洗浴、休 闲、娱乐于一体的良好的颐养天年的场所。 我们对项目的具体定位是构筑老年人崭新的生活方式，使建筑与居 者的精神生活之间产生前所未有的亲密度，力图通过对“退休社区—进 修生活”的倡导，把社区构建为一个退休者的超级文化生活园地，进而 达到以全新退休方案解决养老问题的目的。
说竞争来源于以下几个方面，相应的本项目在各方面具有独特 的竞争优势： （1）养老行业内部的竞争。导致行业内部竞争加剧的原因可能有 下述几种： 一是行业增长缓慢，对市场份额的争夺激烈；二是竞争者数量较 多，竞争力量大抵相当； 三是竞争对手提供的产品或服务大致相同，或者至少体现不出明显 差异； 四是某些企业为了规模经济的利益，扩大生产规模，市场均势被打 破，产品大量过剩，企业开始诉诸于削价竞销。 就目前安徽太湖县养老产业市场来看，由于缺少养老院，并且同类 竞争者还未出现，所以本项目具有不错的市场竞争力。应当尽快填补这 块市场空缺，做好自己的服务定位，打造自己的品牌，一定能创造相当 大的市场价值。 （ 2）养老行业顾客的议价能力。行业顾客可能是行业产品的消费者 或用户，也可能是商品买主。顾客的议价能力表现在能否促使卖方降低 价格，提高产品质量或提供更好的服务。 项目本着“社会利益大于经济利益就是慈善”的原则，合理定价，以 求得到顾客青睐，获得较大市场份额。 （3）养老行业供货厂商的议价能力。表现在供货厂商能否有效地促 使买方接受更高的价格、更早的付款时间或更可靠的付款方式。 这方面本项目决定进行大量的供货市场调研，通过招投标方式，进 行建设施工、设配购买等工程。 （4）养老行业潜在竞争对手的威胁潜在竞争对手指那些可能进入行 业参与竞争的企业，它们将带来新的生产能力，分享已有的资源和市场 份额，结果是行业生产成本上升，市场竞争加剧，产品售价下降，行业 利润减少。 本项目定位为高端市场，具有较高的市场细分度，把握时机可拥有 较高市场占有率，不易受到冲击，潜在市场价值稳定。 （5）养老行业替代产品的压力，是指具有相同功能，或能满足同样 需求从而可以相互替代的产品竞争压力。 随着人们生活水平的提高，以及老龄化到来，本项目把握时代契 机，紧跟最前沿的趋势，具有独特的魅力，不会被其他养老方式轻易取 代。
第三章 老年公寓建筑及设施规划
3.1 项目选址及社区规划
3.1.1 社区规划设计要求 （1）选址科学化 老年公寓选址于安徽太湖县人民医院旧址，可利用原有基础设施，同 时方便入住老人外出购物、旅游和就医。
（2）环境园林化（容积率取0.75） 项目占地100亩，规划建筑总面积约5万平方米，采取低密度、低容积 率、高绿化率，整体建筑风格以的田园风光为主。 （3）公建设施高比例化、配套完善化 小区配有完善的医疗卫生室、超市商场、餐厅、健康会所、阅览 室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台、健身广 场等生活配套设施。 （4）设计人性化 平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应 的轮椅通道）；每栋公寓楼都有电梯，电梯前厅和电梯内要确保担架及 轮椅的活动范围；室内保证充足的阳光入室，空间通透；楼梯踏步高度 不大于140㎜，踏面宽度不小于300㎜，坡道坡度小于1/12，两侧要有扶 手，每间隔200m应设休息坐椅；室内地面应采用防滑设计，防跌扶 手；各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方 便；入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等，总之设计要 人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。 （5）生活智能化 配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系统等保障老 人安全。 （6）户型合理化 充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要 求，大部分户面积控制在40～60㎡左右。户型设计要个性化、合理化。 （7）建筑艺术化 在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相应要有较高 水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。 满足以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、建材 环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。 3.1.2 社区构架 社区构架是以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公 建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。分为三块四层次，即住 宅、公建设施、园林景观三块。其中住宅分四层次：社区、小区、组 团、单体。整个社区分四个小区，每25亩为一个小区，每个小区规划总 建筑面积约1.2万㎡；每个组团既自成体系，又与小区相协调；每个小 区既自成体系，又与整个社区相一致，聚散得体、疏密有度、浑然一 体。为保障行人和车辆出入安全、方便，社区应在不同方向设3～4个主 出入通道，组团内应设置2个出入通道。
第一章 项目概述
1.1 老年公寓项目背景
1.1.1 中国已经进入老龄化社会 根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口 19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人 口中就有一个老年人口。同时，随着社会的发展，家庭规模呈现出小型 化、结构核心化的趋势。不久将来，我国将普遍出现“四二一”家庭成员 构成，即一对年轻夫妇抚育一个孩子而赡养四位或六位老人(父母、岳 父母)，“四二一”家庭结构中的年轻人,已越来越无力承担在老年人身边 亲自照顾的义务。 1.1.2 老年人住宅市场潜力巨大 我国人口进入老年化，伴随着劳动力供应、医疗服务、养老金方面 压力的增大，这毫无疑问将对其未来经济增长模式产生深远的影响。对 于政府来说，解决人口老年化的问题已经达到刻不容缓的地步。据中国 老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年 人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见老 年人市场是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业 是一个极待开发的产业。 1.1.3 政府所建养老机构现状 国家“十二五”规划提出：“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区 功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。” 我国的政府所建立的养老机构，仍存在着诸多的问题： (1)老年公寓供不应求，数目少，规模极少。 (2)政府对老年人的住宅设施的重视和支持力度不够，老年公寓和养 老机构的投入资金远远不足，不能满足需求。 因此，仅靠国家投资，远远不能满足需求。如果政府能够调动多方 面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问 题的好办法。中国政府即将制定一系列优惠政策鼓励私人和外国投资。 如果西方国家的经验能够被吸取，与照管老人相关的产业的未来市场潜 力或许会达到数万亿元人民币，每年将帮助创造数以百万计的新工作。 不难想象，在不久的未来，这将成为中国经济增长的一个重要引擎。 1.1.4相关政策
1.3 本项目建设单位简介
第二章 市场分析
2.1 目标市场细分及前景分析
近年来，各地相继兴建了一些较大规模的老年公寓，目前全国已有 不同规模的各种老年公寓600多家。大多老年公寓，由于老年人的经济 水平、生活习惯和生活观念有很大的差异，健康状况也不同，老年人对 服务的需求多种多样，老年公寓的类型也是呈多样化发展。 2.1.1市场细分 针对老年群体的特点和不同的经济水平导致的购买能力的差异，将 机构的服务市场按老年人自主能力的程度细分为以下三种类型： 老年人以其实际生活自理能力划分为自理、介助和介护三种类型。 根据该标准和国外的分类，结合老年人自主能力的差异，可将老年公寓 划分为三种类型：独立型老年公寓、服务型老年公寓、护理型老年公 寓： 独立型老年公寓与服务型老年公寓在入住对象上基本相同，均为自 理老人，但是两类老年公寓在为老年人提供服务的方式和程度上有很大 的差异，服务型老年公寓为老年人提供了更为全面与深入的服务，因而 其收费也较普通型老年公寓高，老年人可以根据自己的具体情况选择入 住。