_商改住_城市更新4.0
2024年城市更新市场调研报告
2024年城市更新市场调研报告摘要本报告旨在对城市更新市场进行调研分析，了解当前市场状况、发展动向和潜在机遇。
通过对城市更新项目的分类、市场规模、参与主体、政策法规等方面的研究，为投资者和市场参与者提供决策参考。
1. 引言城市更新指的是通过对城市旧区进行改造、升级和重建，提升城市的整体功能和形象。
随着城市化进程的加快，城市更新作为促进城市发展和改善居住环境的重要手段，受到了广泛的关注和重视。
2. 城市更新项目分类根据不同的改造目的和空间规模，城市更新项目可以分为以下几类：•旧城改造：主要针对老旧城区进行综合改造，包括基础设施升级、建筑翻新和环境改善等。
•再开发项目：指对已有的大型工业、商业区进行改造和再利用，推动产业结构升级和经济发展。
•社区更新：注重改善住宅区和社区的基础设施、公共服务等，提升居住环境和社区功能。
3. 市场规模和发展趋势城市更新市场规模庞大，近年来呈现出快速发展的态势。
根据统计数据显示，2019年我国城市更新市场交易额达到XX亿元，同比增长XX%。
市场发展的趋势主要表现为以下几个方面：•政策支持力度加大：政府出台了一系列城市更新相关的政策措施，例如提供财政资金支持、简化审批程序等，为市场发展提供了有力支持。
•技术创新推动发展：随着科技的不断进步，城市更新领域也迎来了许多新技术和方法，例如智能化管理系统、绿色建筑等，为市场创造了更多发展机遇。
•市场竞争加剧：随着市场利益的增大，越来越多的企业和机构进入城市更新市场，市场竞争日益激烈。
4. 城市更新参与主体城市更新市场涉及的参与主体十分广泛，主要包括政府、企业和社会组织等：•政府：拥有城市更新规划、土地规划和政策制定等权力，是城市更新的决策者和推动者。
•企业：包括房地产开发商、建筑设计师、施工队伍等，承担城市更新项目的具体执行和运营。
•社会组织：包括居民委员会、社区自治组织等，积极参与城市更新过程中的意见征集、协商等环节。
5. 政策法规分析政策法规对城市更新起到了引导作用，为市场提供了稳定的发展环境。
城市更新4.0：迈向卓越的全球城市
盘活老旧国有企业物业资产， 使这类资产得到更加有效的利 用
化解城市危机：清洁的环境、 更高的宜居性、社区复兴及 对社会结构性变革的有效应 对
保护有助于提升城市肌理的历 史建筑及文化遗产
将智能技术、大数据系统与感 知建筑相结合
建设保障性住房以满足人口 增长的空间需求
大力发展公共交通导向型综合 交通网络，以提升城市的连通 性及通达性
改造的主要驱动力进行了研究， 并着重探索了物业用户的需求、 资 产 表 现、 城 市 发 展 的 前 瞻 性 及可持续发展的能力。
接 着， 我 们 深 入 探 讨 了 实 现 中 国城市更新 4.0 的核心环节—— 物 业 改 造。 首 先， 我 们 解 释 了 物 业 改 造 的 不 同 种 类， 并 分 析 了有效的资产管理对于制定规 划、 实 施 规 划、 项 目 监 管 以 及 实现资产价值最大化的重要性。 需 要 强 调 的 是， 对 现 有 物 业 资 产进行物业改造对于中国城市 更新 4.0 阶段是极其重要的。
城市更新 4.0 迈向卓越的全球城市 11
通过更新或改变现有物业的功能 及用途以适应当前及未来城市经 济发展的需要，是推动中国城市 发展的重要方式。事实上，城市 更新 / 物业改造已经成为中国的 热门话题，引起了人们的高度重 视，进而引发了大量讨论。中国 各城市与政府正在积极寻求机 会，希望通过城市更新 / 物业改 造项目来增强城市的吸引力和凝 聚力。
但随着新城开发速度放缓以及城 市建设用地不足，中国政府开始
寻找新的方法以维持经济的高速 发展。各地政府希望最大程度地 利用现有的城市资源，促进现有 土地和物业的高效利用。因此， 地方政府和开发商开始越来越多 地进行城市更新 / 物业改造，以 建立更活跃和更具吸引力的未来 城市中心。
《2024年城市更新背景下北京商圈改造趋势分析及策略建议》范文
《城市更新背景下北京商圈改造趋势分析及策略建议》篇一一、引言随着城市化进程的深入推进，北京作为我国政治、文化、经济中心，其商圈的改造与城市更新紧密相连。
商圈不仅是城市经济活力的体现，也是城市文化与商业文明的重要载体。
本文旨在分析当前北京商圈改造的趋势，并提出相应的策略建议，以期为北京的商业发展和城市更新提供参考。
二、北京商圈改造背景与趋势分析（一）改造背景北京作为老牌商业城市，拥有众多的传统商圈和历史街区。
随着经济结构的调整和消费模式的升级，传统的商业形态已经无法满足现代都市人的需求。
同时，政府也积极推动城市更新，要求对老旧商圈进行改造升级，以提升城市形象和商业价值。
（二）改造趋势1. 智慧化改造：运用大数据、云计算、人工智能等现代科技手段，实现商圈的智慧化管理，提升服务质量和效率。
2. 文化与商业融合：在商圈改造中融入历史文化元素，提升商圈的文化内涵和品牌形象。
3. 绿色化发展：注重绿色建筑、绿色交通等绿色元素的融入，打造生态、环保、健康的商业环境。
4. 国际化视野：吸引国际品牌和资本的入驻，将商圈打造成为具有国际影响力的商业中心。
三、商圈改造策略建议（一）制定科学规划根据城市总体规划和商业发展需求，制定科学的商圈改造规划。
规划应注重长远性和可持续性，充分考虑商圈的历史文化背景、地理位置、交通状况等因素。
同时，要明确改造的目标和任务，分阶段推进实施。
（二）强化科技创新应用在商圈改造中，要充分运用现代科技手段，推动智慧化改造。
例如，利用大数据分析消费者行为和需求，优化商品结构和布局；运用人工智能技术提升服务效率和质量；建立智能化的管理系统，实现商场的信息化和智能化等。
（三）文化商业融合发展在商圈改造中，要充分挖掘和利用历史文化资源，将文化元素融入商业活动中。
例如，可以打造具有历史文化特色的商业街区，吸引游客和消费者；举办文化活动和文化展览，提升商圈的文化内涵和品牌形象；鼓励商家开展文化创意产品开发和销售等。
中心城区城市更新案例研究
中心城区城市更新案例研究中心城区城市更新是指在城市中心地区对老旧、落后的建筑物、基础设施进行改造和更新，以提升城市形象、改善居民生活环境、促进经济发展的一种城市发展战略。
以下是10个中心城区城市更新的案例研究。
1. 北京王府井商圈更新：北京王府井商圈是中国最著名的商业区之一，经过城市更新，改造了老旧的商业建筑，提升了商圈的整体形象，增加了商业设施，并引入了更多的国际品牌，吸引了更多的游客和消费者。
2. 上海外滩更新：上海外滩是上海最著名的景点之一，经过城市更新，修复了老旧的建筑，增加了文化、商业、休闲设施，使外滩焕发出新的活力，成为国内外游客必去的地方。
3. 香港中环地区更新：香港中环地区是香港的金融中心，经过城市更新，更新了老旧的写字楼、商场和交通设施，提升了整个地区的商业氛围和形象，吸引了更多的国际金融机构和商业企业。
4. 广州珠江新城更新：广州珠江新城是广州市中心区域的重要商业区，经过城市更新，改造了老旧的建筑物，增加了商业设施和文化设施，提升了整个地区的形象，成为广州的新地标。
5. 成都春熙路更新：成都春熙路是成都市最繁华的商业街之一，经过城市更新，改造了老旧的建筑和街道，增加了商业设施和休闲设施，吸引了更多的游客和消费者。
6. 深圳福田中心区更新：深圳福田中心区是深圳市的商业和金融中心，经过城市更新，改造了老旧的写字楼和商业设施，增加了文化、休闲设施，提升了整个地区的形象和功能。
7. 杭州西湖景区更新：杭州西湖景区是中国著名的旅游景点，经过城市更新，修缮了老旧的建筑和景点，增加了文化、休闲设施，提升了景区的整体形象和服务水平。
8. 南京夫子庙更新：南京夫子庙是南京市的文化和商业中心，经过城市更新，改造了老旧的建筑和街道，增加了商业设施和文化设施，吸引了更多的游客和消费者。
9. 武汉江汉路更新：武汉江汉路是武汉市的商业街之一，经过城市更新，改造了老旧的建筑和街道，增加了商业设施和休闲设施，提升了整个地区的繁华程度。
城市更新项目实施的主要步骤
城市更新项目实施的主要步骤城市更新项目的实施步骤城市更新是对城市中已经不适应现代化城市发展的区域，进行有必要的、有计划的改建活动。
城市更新既包括优化城市功能、提升城市基础设施品质，以满足人民日益增长的幸福感；又包括推动城市空间结构优化，提高资源配置效率以及产业结构的优化升级。
2022年初，各大城市开始积极探索、谋划城市更新行动，通过借鉴广州、深圳、上海早期的城市更新经验，迅速制定出了适合自身城市实际情况的城市更新工作方法。
本文结合多个成功城市更新项目的经验，总结出实施城市更新项目的十大步骤：城市体检评估——编制城更专项规划——开展城更项目谋划——城更单元控规调整——实施主体确定——实施方案编制及论证——立项、手续以及资金筹措——土地整理与供应——实施建设——后期运营。
具体内容介绍如下：一、开展城市体检行动城市体检是城市更新的前提，需要建立由城市政府主导、住房城乡建设部门牵头的工作机制，细致划分体检单元，查找并解决群众反映的突出问题，以问题和结果为导向，推进城市体检与城市更新的一体化。
依据“完整社区”指标体系，制定城市体检的基础指标体系，并设定核心指标，以确保数据的精准性和可持续性。
最终形成问题清单和整治建议清单，纳入城市更新专项规划与年度实施计划。
二、编制城更专项规划由人民政府组织编制本辖区的城市更新专项规划，依据城市体检结果，结合城市发展战略，划定城市更新单元，充分考虑不同类型项目的特点联动开发，形成整体连片的城市空间更新改造，以片区为单元推动整体更新。
一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。
同时城市更新专项规划还应明确本辖区内城市更新的现状认知、更新目标、更新原则、更新策略、更新范围、重点更新单元更新指引、保障机制等内容。
三、城市更新项目谋划依据城市更新专项规划，确定城市更新目标。
应当优先考虑居住环境差、市政基础设施和公共服务设施薄弱、存在重大安全隐惠、历史风貌整体提升需求强会发展等区域。
全国城市更新案例
全国城市更新案例全国城市更新案例：1. 北京市朝阳区CBD国际贸易中心更新：该项目将原有的旧建筑拆除并重新建造，引入了现代化的设计理念和绿色建筑技术，使得整个CBD区域焕然一新，成为国内外企业和机构的首选办公地点。
2. 上海市虹口区老工业区更新：虹口区原有的老工业区被改造成为现代化的商业综合体，吸引了大量的商业、文化和娱乐场所进驻，成为市民休闲娱乐的好去处。
3. 广州市天河区珠江新城更新：珠江新城是广州市的核心商业区，通过更新改造，引入了大量的高档购物中心、酒店和办公楼，成为国内外游客和商务人士的热门目的地。
4. 成都市锦江区宽窄巷子更新：宽窄巷子是成都市的历史文化街区，通过更新改造，保留了原有的传统建筑风貌，同时引入了各种特色店铺和文化艺术活动，吸引了大量游客和市民前来观光和休闲。
5. 南京市玄武区夫子庙更新：夫子庙是南京市的一处历史文化景区，通过更新改造，夫子庙周边的建筑得到修缮和保护，同时引入了各种特色店铺和美食街，成为游客和市民品味传统文化的好去处。
6. 杭州市西湖区湖滨更新：湖滨是杭州市的核心景区，通过更新改造，湖滨地区的建筑得到升级和改善，同时增加了休闲广场和公共设施，使得游客能够更好地欣赏西湖风景。
7. 长沙市岳麓区橘子洲更新：橘子洲是长沙市的一处历史文化景区，通过更新改造，橘子洲公园得到了升级和改善，同时增加了文化展览和娱乐设施，吸引了更多游客和市民前来游玩和休闲。
8. 武汉市江汉区江滩更新：江滩是武汉市的核心商业区，通过更新改造，江滩地区的旧建筑得到了改善和更新，同时引入了各种商业和文化设施，成为市民消费和娱乐的好去处。
9. 青岛市市南区栈桥更新：栈桥是青岛市的重要景点，通过更新改造，栈桥地区的建筑得到了修缮和保护，同时增加了休闲设施和文化活动，吸引了更多游客和市民前来观光和休闲。
10. 大连市中山区星海广场更新：星海广场是大连市的标志性建筑，通过更新改造，星海广场的建筑得到了升级和改善，同时增加了购物中心和娱乐设施，成为市民休闲娱乐的好去处。
2024年整理新型商业街改造施工方案(环境美化与设施提升)
《新型商业街改造施工方案（环境美化与设施提升）》一、项目背景随着经济的发展和人们生活水平的提高，消费者对购物环境和商业设施的要求也越来越高。
为了满足消费者的需求，提升商业街的竞争力，特对某新型商业街进行改造施工。
本次改造的目标是通过环境美化和设施提升，打造一个舒适、便捷、时尚的购物和休闲场所。
该商业街位于城市中心区域，周边交通便利，人流量大。
商业街内现有店铺众多，涵盖了餐饮、购物、娱乐等多种业态。
然而，目前商业街存在着环境脏乱差、设施陈旧落后等问题，严重影响了消费者的购物体验和商业街的整体形象。
二、施工步骤1. 前期准备（1）成立项目管理团队，明确各成员的职责和分工。
（2）进行现场勘查，了解商业街的现状和存在的问题，制定详细的施工方案。
（3）办理相关的施工许可证和审批手续。
（4）组织施工人员进行培训，确保施工人员熟悉施工工艺和安全规范。
（5）采购施工所需的材料和设备。
2. 环境美化（1）清理商业街内的垃圾和杂物，对商业街进行全面清扫。
（2）对商业街的路面进行修复和翻新，采用防滑、耐磨的材料，确保行人安全。
（3）在商业街两侧种植花草树木，增加绿化面积，美化环境。
（4）设置垃圾桶和环保标语，引导消费者养成良好的环保习惯。
（5）对商业街的建筑物外立面进行清洗和粉刷，统一色调，提升商业街的整体形象。
3. 设施提升（1）更新商业街的照明系统，采用节能环保的灯具，提高照明亮度和效果。
（2）安装休息座椅、遮阳伞等设施，为消费者提供舒适的休息场所。
（3）设置导视系统，方便消费者查找店铺和公共设施。
（4）对商业街的排水系统进行改造，确保排水畅通，避免积水。
（5）建设公共厕所，提高卫生条件。
4. 店铺改造（1）对商业街内的店铺进行统一规划和设计，规范店铺的招牌和橱窗展示。
（2）鼓励店铺进行内部装修和升级，提升店铺的档次和品质。
（3）为店铺提供免费的网络服务，方便消费者购物和支付。
5. 竣工验收（1）组织相关部门和人员对商业街的改造工程进行竣工验收。
《2024年城市更新背景下北京商圈改造趋势分析及策略建议》范文
《城市更新背景下北京商圈改造趋势分析及策略建议》篇一一、引言北京作为我国的首都，承载着重要的经济、文化和政治使命。
近年来，随着城市化的不断推进和城市更新的需求日益凸显，北京商圈的改造成为了一个重要的议题。
本文旨在分析当前城市更新背景下，北京商圈改造的趋势，并提出相应的策略建议，以期为北京的商圈发展提供一定的参考和借鉴。
二、北京商圈改造的背景及意义城市更新是推动城市发展的有效手段之一，其目的是提升城市的功能、环境和品质。
对于北京而言，商圈改造不仅是城市更新的重要组成部分，更是推动经济转型升级、提升城市形象、增强城市活力的关键举措。
通过商圈改造，可以优化资源配置，提升商业活力，吸引更多的人才和资本，进一步推动北京的经济社会发展。
三、北京商圈改造的趋势分析1. 智能化与数字化趋势随着科技的发展，智能化与数字化已经成为商圈改造的重要趋势。
通过引入智能化的管理系统、数字化服务平台，可以提升商圈的运营效率和服务质量，为消费者提供更加便捷、舒适的购物体验。
2. 绿色化与生态化趋势绿色、生态已经成为现代城市发展的重要方向。
在商圈改造中，注重绿色建筑、绿色交通、绿色能源的运用，打造生态友好的商业环境，是未来商圈发展的重要趋势。
3. 文化与商业融合趋势文化是城市的灵魂，商业是城市的血脉。
将文化元素融入商业，打造具有文化特色的商圈，不仅可以提升商圈的吸引力，还可以传承和弘扬中华优秀传统文化。
四、北京商圈改造的策略建议1. 科学规划，统筹发展在商圈改造中，要遵循科学规划的原则，统筹考虑商圈的地理位置、交通状况、人口结构、消费水平等因素，制定科学的改造方案。
同时，要注重保护历史文化遗存，避免过度开发造成的破坏。
2. 引入智能化、数字化技术在商圈改造中，要积极引入智能化、数字化技术，提升商圈的运营效率和服务质量。
例如，可以通过建设智慧商场、智能导购系统等，为消费者提供更加便捷、高效的购物体验。
3. 注重绿色、生态建设在商圈改造中，要注重绿色、生态建设。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
Shaun Brodie
大中华区 租户研究及华东区主管
shaun.fv.brodie@
魏东
华北区 研究部主管
sabrina.d.we.hatcher@
免责声明
本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公告渠道的信息， 尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于报告中所载信息的准确性和完整性， 戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或 行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。
虽然中央和地方政府还暂未就“商转住”出台详 细的实施细则，但《国务院办公厅关于加快培育 和发展住房租赁市场的若干意见》和《广东省人 民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场 的实施意见》的相继出台，已释放了积极信号并 引发了广泛的讨论。
虽然戴德梁行认为，短期内中国大规模“商转住” 的可能性非常有限，但我们仍然要问这样一个问 题：“商业物业转换成住宅用途的可能性有多大， 它们的优点、缺点又是什么？”
开发商可能需要向政府支付额外的费用以确保改造 项目的顺利进行。
政府可以严格控制审批流程，使改造项目只有在运 营真正难以为继的条件下方可获得批准。
环境效益，比如这些功能置换项目
机会 可以利用顶尖的绿色建筑技术进行 改造，从而降低能源消耗。
开发商开始对现有的一些可行的商业物 业进行改造，迫使企业迁出。 由于新的物业投入使用，对城市基础设 施造成了额外的压力。 居民的安全和生活环境可能受到严重损害。
在上海，N+1 模式允许业主将客厅改造成 卧室进行租赁。从 2016 年底开始，北京土 拍要求开发商在项目建成之后长期持有至少
4 戴德梁行
70% 的项目面积。显然，这对于开发商的 现金流和融资需求产生了重要影响。
尽管仍未有完善的实施细则落地执行，局 部性的举措也在摸索中补充调整，但结合 自中央到地方的中长期目标及相关措施， 我们相信，鼓励发展住房租赁市场，构建“租 售并举”的住房体系已然成为发展目标， 也将是中国房地产市场长效机制的建设中 的关键一环。在这过程中，合理引导下符 合规范的“商转住”无论从提高物业使用 效率，抑或解决社会问题、体现社会公益 的角度，都将具有重大意义。
风险
6 戴德梁行
短期调控
杜绝破坏市场秩序、擅自“商转住”的行为
住宅市场不断收紧的调控政策，令市场将关 注点转向不受住宅政策影响的公寓、写字楼、 研发楼等产品。不限购、不限贷成为该类产 品吸纳置业者的一大卖点，但引导目标客户 以居住为使用用途的行为很大程度上破坏了 市场秩序，也令物业最终的使用用途违背了 最初的土地用途。
“商改住”
城市更新 4.0
商业物业转换成 住宅用途的可能性有多大， 它们的优点、缺点又是什么？
戴德梁行 1
Contents 目录
引言 政策 / 意见 / 通知 “商转住”SWOT 分析 短期调控
01 02 06 07
引言
自“城市更新 4.0：迈向卓越的全球城市”白皮 书发布以来，戴德梁行接到了大量问询。许多企 业或个人希望了解最新的政策变化，以期将所持 有的商业物业转换为住宅用途。显然，这将为业 主、投资者和开发商带来巨大的发展机遇。
不少市场参与者认为，广东省的《通知》仅 是一次政策试水，用以观测此类方向的政策 所带来的市场影响。
2016 年 5 月，中华人民共和国住房和城乡 建设部表示，政府正积极寻求可能的政策转 变，将现有的多居室公寓改造成多个单人间， 以满足毕业生和新城市居民的住房需求， 并 为他们提供干净、安全的生活环境。
中国新住宅销售均价
8,000
30%
6,000
20%
4,000
10%
2,000
0%
0
-10%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017*
数据来源：戴德梁行研究部
销售均价（元 /㎡）
同比涨幅（%）
戴德梁行 3
率普遍过低且难以通过金融手段获得较好融 资，因此建成出售成为开发住宅项目的首选 策略。与其他行业相比，中国“建房出租”(BTR) 市场仍然不发达，有限的 BTR 相关政策、较 低的住宅租金收益率，以及适用于 BTR 项目 的房屋仅占少数，使得该行业发展黯淡。
林荣杰
董事总经理 大中华区研究部主管
james.shepherd@
戴德梁行
戴德梁行是全球领先的房地产服务商，为客户提供全方位的服务，以满足人们办公、购物及居住方面的需求。我们遍布全球 60 多个国家的 43,000 名员工为世界各地的租户及投资者提供服务。我们在大中华区设有 20 家分公司，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产方案为客户创造更大的价 值。戴德梁行是全球最大的房地产服务商之一，年营业收入达 50 亿美元，核心业务包括租赁代理、资产服务、资本市场、设施服务、全球企业服务、 投资管理、项目管理、租户代表，以及估价及顾问服务。更多详情，请浏览 ，或关注我们的微博（戴德梁行中国） 及微信（戴德梁行）。
缪舒怡
华中区 研究部主管
gracie.sy.miao@
薛惠珍
台湾 研究部主管
wendy.hj.hsueh@
这篇报告是由戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰所 撰写，林荣杰现拥有近 20 年的中国房地产市场研究经验。 为更好地服务客户，戴德梁行研究部在各个领域建立了“卓 越中心”， 如资本市场、工业物流、零售商业等。
2016 年 5 月 17 日，国务院办公厅发布《关 于加快培育和发展住房租赁市场的若干意 见》，旨在鼓励租赁市场的快速发展，以应 对这些现存的问题。中央政府这一“一石二鸟” 的战略，试图在冷却过热的住宅市场的同时， 解决商业地产库存过量的问题。同时，这也 似乎是政府关于该主题的第一个官方文件。 要求如下：
基于这样的市场状况，2017 年 3 月起，在楼 市调控大潮下，北京、广州、上海、成都、 深圳等热点城市相继发文，加强对公寓、写
字楼、商业、乃至研发楼项目的管理。其中， 包括要求严格执行规划用途，限制擅自变更 用途“商改住”；对商业项目分割单元设定 300-500 平方米最低标准，避免作为居住用途； 限制包括公寓在内的商办类物业的销售对象， 必须为企业法人等等。
戴德梁行 5
“商转住”SWOT 分析
优势
这种举措有助于提高租赁房屋的可负担性
平衡商业和住宅物业的供应情况
环境效益包括：通过允许工人就近居住在工作场所 减少通勤时间，重新利用现有结构以减少新建筑可 能造成的环境影响。此外，这也为修复和升级旧建 筑创造了机会。
允许中国城市容纳更多的城市居民
劣势
住宅用地通常是中国最昂贵的土地利用类型。因此， 政府可能会失去那些已经以较低的价格出售而后转换 成住宅用地的增值部分。
读者须知：由于具体实施细则暂未出台，本文中 我们提出了一个假设，即本文所提到的 “商改住” 项目主要指的是那些运营不佳（濒临倒闭的零售 商场，或租金低廉、空置率高的低质量写字楼等） 并在改造后仅供租赁的项目。
戴德梁行 1
政策 / 意见 / 通知
“商转住”
如今，国内房地产市场普遍存在供应过剩的 现象。以写字楼市场为例，在我们监测的 18 个国内重点一、二线城市中，其中有 10 个 城市的写字楼空置率在 2017 年一季度超过 20%。不断升高的空置率也导致一些城市的 写字楼租金出现 1%-2% 的下滑。
同样的，在经历了线上零售业蓬勃发展及线下 零售物业库存高企的双重冲击下，开发商和投 资者不得不开始面对租金收入下降、空置率攀
中国写字楼供求情况
8
6 4 2
0 2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
供给，平方米（百万） 需求，平方米（百万）
2016
2017Q1
数据包括：北京，上海，广州，深圳，长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，青岛，沈阳，天津，武汉，厦门，西安，香港，台北 数据来源：戴德梁行研究部
2 戴德梁行
中国写字楼空置率
18%
16%
14%
12%
10%
8% 2009
1Q
2010 1Q
2011 1Q
2012 1Q
2013 1Q
2014 1Q
2015 1Q
2016 1Q
2017 1Q
数据包括：北京，上海，广州，深圳，长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，青岛，沈阳，天津，武汉，厦门，西安，香港，台北 数据来源：戴德梁行研究部
升等问题，某些商场甚至由于经营不善而被迫 现前所未有的上涨速度，这一现象在一线城 关闭。资本化率的上涨乏力及物业价值的走低， 市尤其明显。 使许多投资者开始对零售物业产生了担忧。
持续上涨的房价给年轻人买房造成了巨大的 与之截然相反的是中国城镇化进程的不断深 压力，因此许多年轻人选择和朋友一起合租 入，国内人口流动日趋活跃，大量人口源源 来减轻住房负担，但同时也面临安全、环境、 不断涌入大城市。2015 年后中国住宅价格的 管理等方面问题。 快速上涨令置业门槛大幅抬升，这也迫使大 量的居住需求转向租赁市场，而越来越高的 不同于高品质写字楼及购物中心能获得的既 购房成本和月供也一定程度刺激住宅租金出 可观又稳定的租金收益，当下住宅租金收益
以加快培育和发展住房租赁市场为目标
其中包括允许将商业用房等按规定改建 为租赁住房 要求各地区要根据本意见，研究制定具 体实施办法
为彻底落实国办《意见》，2017 年 1 月 23 日， 广东省人民政府办公厅发布了《关于加快培 育和发展住房租赁市场的实施意见》。该文 件与国办文件相呼应，但由于上述《意见》 并未提供具体实施细则，仅作为一般指导性 意见的发布，因此地方政府在执行前仍需制 定具体的操作细则方能落地。