深圳城市更新(旧改)操作流程整理-20180606
合集下载
深圳城市更新(旧改)操作流程完整版
—报送主管部门，审查资料，按批次统筹形成更新计划草案，并公示不少于10天——报市政 府审批——审批通过后5个工作日内公示
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
流程 准பைடு நூலகம்工作：申请核查土地及建筑物信息 申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主
流程
前提
第一阶段全：市申城报市更城新市专更项规新划单中元划计定的划拆除重建类城市更新单元，未划入单元的且满足条件的自行
拟定更新单元 确定申报主体，由其组织展开申报： 权利主体（如村委会等）/权利主体委托的单一市场主体（个人或企业）/市、区政府相关部
门 改造意愿征集： 单一权利主体同意；2/3面积、数量，多地块的4/5面积； 申报材料准备： 申报表/更新单元范围图纸/现状权属/建筑物信息/改造意愿书/照片； 审批过程： 区更新办核对资料（5个工作日）——区更新办资格认定、核查、综合判断（20个工作日）—
严格按照城市更新单元规划、城市更 新年度计划的规定实施
综合整治类
功能改变类
拆除重建类
城市更新
（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及
旧屋村等）
基础投资大
开发周期长
规划有弹性 与前瞻性
各区自治 政策复杂 调整频繁 操作难度大
利益方众多 谈判成本高
信息不对称 不公开 一事一议
成本结构复 杂
按建面计算 土地成本
第三阶段：确定单一实施主体
机构直接实施
基本概念
城市更新单元
拆除重建城市更新单元： 为拆除重建活动划定的相对成片区域 基本单位： 落实目标和责任的基本管理单位 多个项目： 一个城市更新单元可包含一个或多个更新项
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
流程 准பைடு நூலகம்工作：申请核查土地及建筑物信息 申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主
流程
前提
第一阶段全：市申城报市更城新市专更项规新划单中元划计定的划拆除重建类城市更新单元，未划入单元的且满足条件的自行
拟定更新单元 确定申报主体，由其组织展开申报： 权利主体（如村委会等）/权利主体委托的单一市场主体（个人或企业）/市、区政府相关部
门 改造意愿征集： 单一权利主体同意；2/3面积、数量，多地块的4/5面积； 申报材料准备： 申报表/更新单元范围图纸/现状权属/建筑物信息/改造意愿书/照片； 审批过程： 区更新办核对资料（5个工作日）——区更新办资格认定、核查、综合判断（20个工作日）—
严格按照城市更新单元规划、城市更 新年度计划的规定实施
综合整治类
功能改变类
拆除重建类
城市更新
（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及
旧屋村等）
基础投资大
开发周期长
规划有弹性 与前瞻性
各区自治 政策复杂 调整频繁 操作难度大
利益方众多 谈判成本高
信息不对称 不公开 一事一议
成本结构复 杂
按建面计算 土地成本
第三阶段：确定单一实施主体
机构直接实施
基本概念
城市更新单元
拆除重建城市更新单元： 为拆除重建活动划定的相对成片区域 基本单位： 落实目标和责任的基本管理单位 多个项目： 一个城市更新单元可包含一个或多个更新项
深圳城市更新拆除重建项目的基本流程
深圳城市更新拆除重建项目的基本流程
1.占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意→
2.业主签署改造意愿书及委托书→
3.受托单位申报纳入城市更新单元规划(制定计划) →
4.批准纳入城市更新年度计划→
5.土地及房屋确权登记→
6.开发商与业主签订拆迁补偿协议→
7.申报改造主体→
8.核发改造实施主体(批准文件) →
9存入与政府银行共管的风险押金→
10.编制更新单元规划草案→
11.核发更新单元规划批复→
12.核发房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除→
13注销房地产证→
14.建设用地报批(备案) →
15.申请建设用地方案图、建设用地规划许可证→
16制作宗地图→
17.缴纳地价→签订土地使用合同→
18.核发建设工程规划许可证→
19.核发施工许可证→
20.开工建设→
21.核发竣工验收证明→
22.回迁户入伙→23.办理回迁户房地产证。
【深圳市】更新改造项目流程
参照‘城市更新细则的第四十条’
60
参照‘城市更新细则的第四十一条至第四十四条’
第 一 阶 段
旧 改 阶 段
织编制与审批 城市更新项目进度跟进 表 区城市更新 职能部门 由专人负责每月5日前《填写拆除重建类城市更新项目进度 跟进表》报送区城改办
实施主体确认
包括以下内容： 1、总则：项目补偿方案、方案适用范围和补偿范围、补偿方式； 2、区分房屋类型的补偿标准：货币补偿或产权置换的适用条件，并明确房屋主体货币补偿 单价、产权置换面积； 确定收购及搬迁补偿安 3、土地的补偿标准； 置方案 4、特殊类的补偿标准：如非政府投资的市政公共设施、管线迁移、苗圃、坟墓、特殊用地 、特殊经营项目等； 5、其他补偿及补助标准：如构筑物或者附着物的补偿、装修装饰补偿、搬迁补助、临时安 置补助、停产停业补偿、擅改商业补偿等； 6、安置用地及安置房建设。 （1）双方信息；（2）项目基本情况；（3）被收购产及构筑物、其他附着物现状；（4） 补偿方式、补偿内容及金额；（5）补偿款支付约定；（6）搬迁移交时间；（7）以安置方 制定收购及搬迁补偿安 式补偿的，应约定“安置房选房原则、程序，安置房位置、楼层、户型、面积、装修标准 置协议书 和交付时间等”；（8）房屋产权注销；（9）双方权利义务；（10）违约责任；（11）预 留通知方式。 1、业主应向申报主体提交房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属 证书的，应当提交相应的产权证明及房地产权益由补偿人承受的声明书。房地产权属证书 签订收购及搬迁补偿安 包括红本房地产证、绿本房地产证、房屋所有权证、土地使用权证、两证一书等。 置协议 2、具有异地安置或回迁安置情形的，区基层集体经济组织应制定安置房操作方案，操作方 案包括安置房选房原则、程序等，安置房操作方案在本社区工作站及报纸上公告，公告期 不低于15日。 1、申请报告（项目申报时间、批复时间、项目进展、需街道办配合办理的事项等情况说 明） 2、拆迁范围内现状建筑物测绘面积明细表（由测绘公司出具） 3、改造项目批复文件 权属公示 街道办事处 4、权属公示表 5、改造项目现状建筑物《房地产证》的复印件 6、收购及搬迁补偿安置协议书 7、房屋核查权属证明书 申报主体委托有相应资质的拆除公司拆除项目范围内所有的被收购房屋、构筑物或其他附 区城市更新 拆除工作 着物，项目范围内所有的被收购房屋、构筑物或其他附着物拆除后，申报主体及时向区城 职能部门 市更新职能部门申请就建筑物拆除情况进行确认，由区城市更新职能部门出具确认文件。 改造实施主体备齐以下申请材料 1、申请表； 2、申报主体身份资料（营业执照、法定代表人证明书、法人委托书、法定代表人及受托 人的身份证明)； 3、改造范围内土地及地上附着物测绘查丈报告（含改造范围的整体现状地形图）； 4、改造范围内土地权属认定资料； 5、改造范围内房屋及地上附着物的权属认定资料； 区城市更新 确认改造实施主体 6、收购补偿安置协议、付款凭证、异地安置情况和回迁安置表； 职能部门 7、测绘结果、权属调查及收购补偿安置情况公示表； 8、街道办出具的项目审查意见（权属调查、拆迁补偿安置情况等）； 9、涉及城中村、旧屋村改造的，需提交经公证的社区股份合作公司股东大会表决文件； 10、城市更新单元规划批复； 11、其他(区城改办审查后要求提交的有关资料)。 监管资金总额包含： 1．尚未支付的货币补偿金额； 签订监管协议 2．产权调换部分物业的建设资金； 3．应承担的公共设施的建设资金； 4．区政府认为需要监管的其它资金。 提供以下材料申请办理房地产证注销： 1、申请表； 2、申请人身份证明 3、注销房地产权属证书委托书； 4、房地产权属证书/相应的产权证明文件（没有房地产权属证书的，向房地产登记主管部 申请办理房地产证注销 门确定相关情况）； 5、城市更新单元规划成果； 6、项目实施主体确认文件； 7、与申请注销房地产权属证书相对应的收购及搬迁补偿安置协议； 8、区城市更新职能部门出具的建筑物已经拆除的确认文件； 9、法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。
深圳城市更新(旧改)操作流程全套版ppt课件
9
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
10
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
11
流程
第二阶段：城市更新单元规划
第二阶段成果
12
流程
第三阶段：确定单一实施主体
区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安 排、监管措施等相关内容
形成单一主体：
1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体
房地产权属证书登记注销：
建筑物拆除后，搬迁人向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记
申请建设用地审批：
建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明 文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批
14
第三阶段：确定单一实施主体
第二阶段主要成果： 通过收购/搬迁协议等形式形成单一主体 确定单一实施主体
15
第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证
建筑物拆除
搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除，并及时向区城市更新职能部门申请就建筑 物拆除情况进行确认
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
10
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
11
流程
第二阶段：城市更新单元规划
第二阶段成果
12
流程
第三阶段：确定单一实施主体
区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安 排、监管措施等相关内容
形成单一主体：
1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体
房地产权属证书登记注销：
建筑物拆除后，搬迁人向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记
申请建设用地审批：
建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明 文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批
14
第三阶段：确定单一实施主体
第二阶段主要成果： 通过收购/搬迁协议等形式形成单一主体 确定单一实施主体
15
第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证
建筑物拆除
搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除，并及时向区城市更新职能部门申请就建筑 物拆除情况进行确认
深圳城市更新(旧改)操作流程全套版
2020/12/26
政策发展历史背景
工业升级相关政策:
《深圳市人民政府关于工业区升级改造 的若干意见》
《深圳市工业区升级改造总体规划纲要 (2007-2020)》
《深圳市人民政府令（第211 号）深圳市城市更新办法》
“6+1”
《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意 见》
《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行)》 《深圳市创新性产业用房管理办法（试行）》 《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》 《加快发展产业配套住房意见》 《深圳市宗地地价测算规则（试行）》 《深圳市贯彻执行<闲置土地处置办法>的实施意见(试行)》
工 城市更新类工改 改 类 型
综合整治类工改 功能改变类工改 拆除重建类工改
地块上有建筑物 满足要求 报城市更新单元 拆除重建类
权属清晰的合法土地面积比 例不低于60% 旧工业区、旧商业区建筑物 建成时间原则上应不少于15 年 综合整治 升级改造类 权属清晰的合法土地面积比 例不低于50%
2020/12/26
改
类
型
非城市更新类工改
工业楼宇须在办理房地产权登记并取得房地产 权利证书后方可转让、抵押
符合《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》规定可以转让的工业楼宇, 可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易
2020/12/26
工业楼宇转让模式
转 让 模 式
2020/12/26
整体转让
适用所有已建成工业楼宇
交地价，取得土地使用权出让合同和建设用地规划许可证：
主管部门在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划许可证。项目涉及农用地 转用的，应当办理转用报批手续
政策发展历史背景
工业升级相关政策:
《深圳市人民政府关于工业区升级改造 的若干意见》
《深圳市工业区升级改造总体规划纲要 (2007-2020)》
《深圳市人民政府令（第211 号）深圳市城市更新办法》
“6+1”
《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意 见》
《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行)》 《深圳市创新性产业用房管理办法（试行）》 《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》 《加快发展产业配套住房意见》 《深圳市宗地地价测算规则（试行）》 《深圳市贯彻执行<闲置土地处置办法>的实施意见(试行)》
工 城市更新类工改 改 类 型
综合整治类工改 功能改变类工改 拆除重建类工改
地块上有建筑物 满足要求 报城市更新单元 拆除重建类
权属清晰的合法土地面积比 例不低于60% 旧工业区、旧商业区建筑物 建成时间原则上应不少于15 年 综合整治 升级改造类 权属清晰的合法土地面积比 例不低于50%
2020/12/26
改
类
型
非城市更新类工改
工业楼宇须在办理房地产权登记并取得房地产 权利证书后方可转让、抵押
符合《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》规定可以转让的工业楼宇, 可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易
2020/12/26
工业楼宇转让模式
转 让 模 式
2020/12/26
整体转让
适用所有已建成工业楼宇
交地价，取得土地使用权出让合同和建设用地规划许可证：
主管部门在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划许可证。项目涉及农用地 转用的，应当办理转用报批手续
【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）
【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）目前，深圳城市更新项目基本依照《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》等主要文件规定，及相关配套政策进行组织实施的，不同项目操作流程会有一些差别，各区也有一些差异，但操作流程的主线基本一致。
一、更新意愿征集与计划申报（一）前期准备工作根据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，城市更新项目计划申报必须同时满足以下三个条件：（1）符合相关规划及控制性指标；（2）拆除重建类城市更新项目合法用地比例需达到60%以上（综合整治类项目为50%以上）；（3）更新意愿达到相应要求。
对于全深圳市目前的城市更新项目来说，绝大多数都无法同时满足上述三个条件。
因此，需开展项目计划申报前期准备工作，促使项目满足上述申报条件。
具体思路有：（1）对于规划不符的更新项目，需提前开展规划研究，申请规划调整。
也可将项目先纳入更新计划，待编制更新单元规划时再进行调整。
深圳本地某房地产企业的做法就是进行片区统筹，以提高专项规划阶段的议价筹码；（2）对于合法比例不足的项目，通常使用非农用地（或征地返还用地）指标进行覆盖，或者进一步完善范围内“两规”、登记历史遗留用地等手续（据了解，“两规”已停止业务受理，“新三规”部分片区试点已完成，等下一步实施细则出台后分类进行处理），或从技术上对拆迁范围进行调整，即调整“分母”；（3）对于更新意愿未达到的项目，则根据申报要求对各类别业主分别开展意愿征集工作。
对于上述第（2）条，使用非农建设用地（或征地返还用地）指标覆盖以满足项目合法用地比例达到60%及以上时，需股份合作公司召开股东大会进行表决并公证。
召开股东大会前需与股份合作公司进行充分沟通，确定合作方式，包括指标数量、权利义务和补偿方式等。
根据街道办要求，还需开展资产评估，项目可行性研究等工作，并按要求到街道集体资产办公室进行备案。
城更新改造流程
、城市更新项目操作流程1．
2、深圳市城市更新项目操作流程说明
更新项目操作基本程序汇总
程序事备落实部规划和国土资源委员会直1专项规划审个工作6（区规划和国土资源委员会直土地权属核2
（区填写《确权表格》及相3房屋产权确合作公部门确认盖合作公4拆迁谈
规划和国土资源委员会直5确定改造实施主
（区完成主体2个工作日规划和国土资源委员会直并确定实办理拆迁许可6100议签（区主体后办办理拆迁许可证后进房屋拆迁及土地清7合作公房屋拆迁及土地清个工作日、需缴公共面积拆迁建筑38
测绘中队积核算测绘费用完成全部房屋拆迁及土房产登记中心房产注销9。
深圳市城市更新项目操作程序
草案提交区国土局上会审议并公示；
市城市更新办征求相关部门意见后，45个工作日内形成审定的规划草案，报请市规划国土委技术委员会审议。
汇总公示后的意见。
上报市规委
区旧改办
区旧改办或区规土局牵头组织申报主体委托有资质的设计单位，对更新区域拟定《城市更新单元规划制定计划(草案)》。
主要审核1、更新单元规划不涉及改变法定图则强制性内容的：由城市更新科主办，根据法定图则在15个工作日内提出审定的规划草案（管理局内部可采取联席会议的方式进行审议，公示期为15个自然日），并对公示意见汇总、整理，提出处理意见，市规土委公示结束并完成公示意见处理后的10个工作日内向申报单位核发规划批复，并向市城市更新办备案。
3、缴交地价
提供专规文件、《用地方案图》。
签订土地使用权出让合同
专项规划获批。
城市更新项目实施计划
受理部门
大致工作及主要审批程序
所需材料
审批结果
区旧改办
1《纳入年度深圳市城市更新单元规划制定计划》
2、权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体或共同委托一个实施改造主体。
3、申请确认范围内土地及房屋的确权及物业收购补偿安置协议已全部签订、房屋和其他地上附着物已清拆完毕。
（2）异地安置情况和回迁安置表；
（3）收购补偿安置协议（含被收购人身份证、联系方式等）；
（4）付款凭证；
（5）自有物业的，权属证明文件；
（6）未征转用地的，原村股份公司出具的权属证明文件；
（7）涉及城中村、旧屋村的，原农村集体经济组织继受单位股东大会表决文件。
5.申请确认主体身份文件；
（1）营业执照；（2）组织代码证； （3）法定代表人证明书；（4）法人委托书；（5）法定代表人、受托人身份证；
市城市更新办征求相关部门意见后，45个工作日内形成审定的规划草案，报请市规划国土委技术委员会审议。
汇总公示后的意见。
上报市规委
区旧改办
区旧改办或区规土局牵头组织申报主体委托有资质的设计单位，对更新区域拟定《城市更新单元规划制定计划(草案)》。
主要审核1、更新单元规划不涉及改变法定图则强制性内容的：由城市更新科主办，根据法定图则在15个工作日内提出审定的规划草案（管理局内部可采取联席会议的方式进行审议，公示期为15个自然日），并对公示意见汇总、整理，提出处理意见，市规土委公示结束并完成公示意见处理后的10个工作日内向申报单位核发规划批复，并向市城市更新办备案。
3、缴交地价
提供专规文件、《用地方案图》。
签订土地使用权出让合同
专项规划获批。
城市更新项目实施计划
受理部门
大致工作及主要审批程序
所需材料
审批结果
区旧改办
1《纳入年度深圳市城市更新单元规划制定计划》
2、权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体或共同委托一个实施改造主体。
3、申请确认范围内土地及房屋的确权及物业收购补偿安置协议已全部签订、房屋和其他地上附着物已清拆完毕。
（2）异地安置情况和回迁安置表；
（3）收购补偿安置协议（含被收购人身份证、联系方式等）；
（4）付款凭证；
（5）自有物业的，权属证明文件；
（6）未征转用地的，原村股份公司出具的权属证明文件；
（7）涉及城中村、旧屋村的，原农村集体经济组织继受单位股东大会表决文件。
5.申请确认主体身份文件；
（1）营业执照；（2）组织代码证； （3）法定代表人证明书；（4）法人委托书；（5）法定代表人、受托人身份证；
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
前提
全市城市更新专项规划中划定的拆除重建类城市更新单元，未划入单元的且满足条件的自行拟定更新单元
确定申报主体，由其组织展开申报：
权利主体（如村委会等）/权利主体委托的单一市场主体（个人或企业）/市、区政府相关部门
改造意愿征集：
单一权利主体同意；2/3面积、数量，多地块的4/5面积；
深圳城市更新（旧改）流程梳理
三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄
相关政府机构
市领导小组：
市查违办和城市更新工作领导小组，负责全市统筹和重大事项决策
主管部门：
深圳市规划和国土资源委员会及其派出机构（如国土委第一直属管理局），具体组织、协调、监督
区政府及其相关职能部门：
如区城市更新办,组织研究，计划的受理、审查及申报；组织专项规划编制、初审和申报，确认改造 实施主体；
1、搬迁补偿安置协议中约定内容：补偿方式/补偿金额和支付期限/回迁房屋的面积、地点和登记价格/搬迁期限/过渡方式和 过渡期限/协议生效的时间和条件等相关事项。 2、应当在协议中约定相应房地产权益由搬迁人承受，并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权 属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人承受的 声明书 3、公证机构进行公证/搬迁人报区城市更新职能部门备案
第四阶段主要成果
土地使用权转让合同 五大证之一，建设用地规划许可证
五大证：建设用地规划许可证，建设工程规划许可证 国有土地使用证，建筑工程施工许可证，商品房销售许可证
未完待续
开发 搬迁补偿 政府利益分成 公建移交 ……
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安 排、监管措施等相关内容
形成单一主体：
1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体
建筑物拆除后，搬迁人向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记
申请建设用地审批：
建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明 文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批
交地价，取得土地使用权出让合同和建设用地规划许可证：
基本概念
城市更新单元
拆除重建城市更新单元：
为拆除重建活动划定的相对成片区域
基本单位：
落实目标和责任的基本管理单位
多个项目：
一个城市更新单元可包含一个或多个更新项目
流程：四大阶段
第一阶段：报计划 第二阶段：报规划 第三阶段：确定实施主体 第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证
实施主体资格认证：
单一主体向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认，区政府城市更新职能部门10个工作日内完成审查，并进行不少 于7天的公示，发放实施主体确认文件
项目实施监管协议：
区城市更新职能部门与实施主体签订，明确公建配套义务、搬迁义务、进度安排及时限、资金监管等事项
注：搬迁补偿安置协议相关
单元规划公示：
经批准后，主管部门5个工作日内在本部门网站上就规划内容进行公告，并将相关内容函告区城市更新职能部门，更新 单元规划的批准视为已完成法定图则相应内容的编制和修改，是相关行政许可的依据
流程
第二阶段：城市更新单元规划
第二阶段成果
流程
第三阶段：确定单一实施主体
区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施
基本概念
拆除重建类城市更新
条件：
符合基础设施亟待完善/环境恶劣/存在重大安全隐患/现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综 合整治或者功能改变难以有效改造的
按实施主体分类：
1、权利主体自行实施，单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利 主体后由其实施。 2、市场主体单独实施，权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。 3、合作实施，城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合 作协议合作实施。 4、政府组织实施，政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施
主管部门审查：
申报材料符合内容和技术要求的，主管部门向区更新办征求规划目标及方向、配建责任、实施分期等方面意见意见，涉 及产业的应征求市产业部门关于产业现状、产业定位等方面意见，对应机构10个工作日内书面回复主管部门；
草案公示：
主管部门收到相关部门意见10个工作日内，形成草案，并公示不少于30天，公示结束后10个工作日内推动审议，涉及改 变法定图则强制性内容的还应报市政府批准
主管部门在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划许可证。项目涉及农用地 转用的，应当办理转用报批手续
地价计收
1、 拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之 间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价 2、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不 再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。 3、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按 照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告 基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算 应缴纳的地价
申报材料准备：
申报表/更新单元范围图纸/现状权属/建筑物信息/改造意愿书/照片；
审批过程：
区更新办核对资料（5个工作日）——区更新办资格认定、核查、综合判断（20个工作日）——报送主管部门，审 查资料，按批次统筹形成更新计划草案，并公示不少于10天——报市政府审批——审批通过后5个工作日内公示
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成， 逾期未完成的，主管部门可以按有ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划
第三阶段：确定单一实施主体
第二阶段主要成果： 通过收购/搬迁协议等形式形成单一主体 确定单一实施主体
第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证
建筑物拆除
搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除，并及时向区城市更新职能部门申请就建筑 物拆除情况进行确认
房地产权属证书登记注销：