城市旧改项目流程表
项目对接阶段
拆迁补偿阶段
项目报建阶段
政府核发"建设工程规划许可证" 招投标确定施工单位 政府核发《施工许可证》 基础工程单项验收 主体结构单项验收 通过规划验收 通过竣工验收 招投标确定前期物业管理单位
施工建设阶段
பைடு நூலகம்
验收入伙阶段
开发商通知收楼 房产证办理
说明
上面表格中的文字以红体字显示表示该步骤已经完成，并具有相关信息。以黑体字显示，表示该步骤尚未完成，或 该阶段已过，但未执行该步骤。
城市更新项目进度表
阶段
重要事项 城市更新业主召集人宣布成立"城市更新自助会"筹备组 筹备组通过"城市更新自助会"章程 筹备组召开"城市更新自助会"成立预备会 "城市更新自助会"成立大会 面向业主开展"本小区法定图则"说明会 面向业主开展"本小区规划前景"说明会 面向业主开展"城市更新流程"说明会
发生时间 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日 **年**月**日
项目发起阶段
意愿征集阶段
面向业主开展"本小区更新价值"说明会 向政府部门递交"城市更新计划申报文件" 政府部门发布"城市更新计划"征求意见公告 政府部门审批通过城市更新单元计划 招投标确定规划设计单位 城市更新单元规划编制思路说明会 城市更新单元规划编制草案说明会
规划策划阶段
城市更新单元规划编制答疑会 向政府部门递交"城市更新单元规划" 政府部门发布"城市更新规划"征求意见公告 政府部门审批通过城市更新单元规划 开发商A召开业主宣传会 开发商B召开业主宣传会 开发商C召开业主宣传会 招投标确定开发商 开发商召开拆迁补偿协议说明会 开发商召开拆迁补偿协议签订动员会 向政府部门递交"实施主体确认"申请书 政府部门发布"实施主体确认"征求意见公告 政府部门正式确认本小区实施主体 政府核发"房屋拆除许可证" 政府核发"建设用地规划许可证" 签订"土地出让合同""
相关文件 筹备组成立会会议纪要 城市更新自助会章程 会议纪要 会议纪要 会议纪要 会议纪要 会议纪要 会议纪要 政府部门收件回执 政府征求意见公告文件 政府回复函件或计划公告 中标通知书 会议纪要 会议纪要 会议纪要 政府部门收件回执 政府征求意见公告文件 政府回复函件或计划公告 会议纪要 会议纪要 会议纪要 中标通知书 会议纪要 无 政府部门收件回执 政府征求意见公告文件 政府回复函件或公告文件 政府函件 建设用地规划许可证 土地出让合同 建设工程规划许可证（副 本） 中标通知书 施工许可证 无 无 建设工程规划许可证（正 本） 竣工验收备案证 中标通知书 收楼通知书 房产证领取通知
旧改流程
旧改流程旧城改造工作流程一、前期准备阶段（时间：一个月）（一）旧城改造办公室（以下简称旧改办）前往地块现场勘查，确定是否符合旧改的条件；如需进行危房鉴定，报区危指办申请危房鉴定。
（二）街道办对将要改造的地块进行入户摸底调查，确定地块的搬迁户数及面积，并征求拟被搬迁范围内的单位和住户意见（需90%以上同意）。
街道办将摸底调查情况整理后报区旧改办。
（三）投资方与旧改办签订旧城改造投资整理协议。
（四）区旧改办向区政府提交旧城改造申请，获得区政府同意将地块纳入旧城改造的批复文件。
二、搬迁实施阶段（时间：五个月）（一）投资方与区旧改办签订委托搬迁工作协议，明确搬迁过程中双方的责权利关系。
（二）投资方、旧改办、银行共同签订资金监管协议。
（三）旧改办依照法定程序确定搬迁代办公司（四）由区旧改办编制搬迁维稳评估报告，街道办编制搬迁维稳方案，投资方按照搬迁评估维稳风险等级向区财政缴纳维稳基金。
（五）区旧改办、投资方和搬迁代办公司共同拟定搬迁补赔偿安置方案。
（六）召开搬迁动员大会，由住户代表在大会现场抽取评估公司，邀请公证人员做现场公证。
（七）若搬迁户对房屋实际面积和权证面积存在异议，搬迁户可提出申请，旧改办组织测绘单位对搬迁房屋实际面积进行测量。
（八）在评估公司出具拟搬迁房屋评估价格后，区旧改办和投资方共同明确搬迁安置方案。
（九）将旧城改造批复、搬迁公告、安置方案、补赔偿安置协议（空表）、评估报告等在搬迁现场公示上墙。
（十）带方案进行模拟搬迁，入户签订模拟搬迁安置协议。
若在模拟搬迁期限（64户通常为2个月）内，签约率达到100%，则所签模拟搬迁安置协议正式生效；若在模拟搬迁期限内签约率达不到100%，则终止模拟改造搬迁，所签搬迁安置协议自动终止。
（十一）模拟搬迁安置协议正式生效后，投资方向区旧改办缴纳按时安置返迁户保证金（返迁户搬迁面积乘以评估价的50%）。
（十二）正式开展发放补赔偿款工作。
（十三）搬迁住户向旧改办移交腾空房屋。
旧改项目施工流程表
旧改项目施工流程表下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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深圳城市更新拆除重建项目的基本流程
深圳城市更新拆除重建项目的基本流程
1.占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意→
2.业主签署改造意愿书及委托书→
3.受托单位申报纳入城市更新单元规划(制定计划) →
4.批准纳入城市更新年度计划→
5.土地及房屋确权登记→
6.开发商与业主签订拆迁补偿协议→
7.申报改造主体→
8.核发改造实施主体(批准文件) →
9存入与政府银行共管的风险押金→
10.编制更新单元规划草案→
11.核发更新单元规划批复→
12.核发房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除→
13注销房地产证→
14.建设用地报批(备案) →
15.申请建设用地方案图、建设用地规划许可证→
16制作宗地图→
17.缴纳地价→签订土地使用合同→
18.核发建设工程规划许可证→
19.核发施工许可证→
20.开工建设→
21.核发竣工验收证明→
22.回迁户入伙→23.办理回迁户房地产证。
旧改项目流程及操作要点深圳
旧改项目关键点研究——项目开发
• 项目开发顺序
旧改项目往往包含住宅、集中商业、商铺、学校、 酒店、还建住宅和商业；
旧改项目关键点研究——项目开发
• 项目整体社会效应研究 旧改项目要求开发商提高社会职责和社会效应； 改变落后的生活习惯、区域面貌，引导新的舒居生 活标准也是旧改项目所义不容辞的责任； 社会职责不仅仅体现在规划中的社会配套设施； 如何确保中低收入家庭购房、建设和谐社会，也是 旧改项目在运作的时候所必须要考虑的因素； 在项目开发中融入生态可持续技术，是建设集约型 国家和社会所必经的一个改造过程，这些都是旧改 项目所需要肩负的社会责任；
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旧改项目关键点研究——商业
商业方面常见问题列举： 项目商业面积过大和龙岗整体商业饱和的
问题 商业开发顺序建议 商业还建问题 商业业态规划
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旧改项目关键点研究——商业
• 项目商业面积过大和龙岗整体商业饱和的问题 龙岗目前商业整体出现供过于求的局面，旧改项目 商业面积大，销售难度增加； 中心城大量商业空置，整体商业氛围较差；老镇的 商业氛围较好，但整体规划落后，业态分布散乱； 城中村的商业多以餐饮类、日用百货类为主，服务 于村内一般生活消费者，难以形成区域规模； 大型专业市场也以五金、汽配、建材等业态形式为 主，不适宜引入新建的居住小区，会降低居住质量；
利开发；
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旧改项目关键点研究——项目开发
• 综合体建筑开发难度 目前大规模旧改项目都带有较强的社会责任职能， 因而项目会有较为完善的社会配套建设要求，包括 学校、商业、酒店等等；
旧城改造流程
旧城改造工作流程一、前期准备阶段（时间：一个月）（一）旧城改造办公室（以下简称旧改办）前往地块现场勘查，确定是否符合旧改的条件；如需进行危房鉴定，报区危指办申请危房鉴定。
（二）街道办对将要改造的地块进行入户摸底调查，确定地块的搬迁户数及面积，并征求拟被搬迁范围内的单位和住户意见（需90%以上同意）。
街道办将摸底调查情况整理后报区旧改办。
（三）投资方与旧改办签订旧城改造投资整理协议。
（四）区旧改办向区政府提交旧城改造申请，获得区政府同意将地块纳入旧城改造的批复文件。
二、搬迁实施阶段（时间：五个月）（一）投资方与区旧改办签订委托搬迁工作协议，明确搬迁过程中双方的责权利关系。
（二）投资方、旧改办、银行共同签订资金监管协议。
（三）旧改办依照法定程序确定搬迁代办公司（四）由区旧改办编制搬迁维稳评估报告，街道办编制搬迁维稳方案，投资方按照搬迁评估维稳风险等级向区财政缴纳维稳基金。
（五）区旧改办、投资方和搬迁代办公司共同拟定搬迁补赔偿安置方案。
（六）召开搬迁动员大会，由住户代表在大会现场抽取评估公司，邀请公证人员做现场公证。
（七）若搬迁户对房屋实际面积和权证面积存在异议，搬迁户可提出申请，旧改办组织测绘单位对搬迁房屋实际面积进行测量。
（八）在评估公司出具拟搬迁房屋评估价格后，区旧改办和投资方共同明确搬迁安置方案。
（九）将旧城改造批复、搬迁公告、安置方案、补赔偿安置协议（空表）、评估报告等在搬迁现场公示上墙。
（十）带方案进行模拟搬迁，入户签订模拟搬迁安置协议。
若在模拟搬迁期限（64户通常为2个月）内，签约率达到100%，则所签模拟搬迁安置协议正式生效；若在模拟搬迁期限内签约率达不到100%，则终止模拟改造搬迁，所签搬迁安置协议自动终止。
（十一）模拟搬迁安置协议正式生效后，投资方向区旧改办缴纳按时安置返迁户保证金（返迁户搬迁面积乘以评估价的50%）（十二）正式开展发放补赔偿款工作。
（十三）搬迁住户向旧改办移交腾空房屋。
旧城改造项目流程表
旧城改造项目流程表
一、项目立项
1. 成立项目领导小组,明确项目目标和规划要求
2. 调研拟改造区域的历史文化价值和保护需求
3. 编制项目建议书,报请有关部门审批立项
二、前期准备
1. 做好项目环境影响评价和社会稳定风险评估
2. 制定项目整体规划设计方案,明确保护范围和建设控制要求
3. 公示规划方案,广泛征求社会各界意见并进行调整完善
4. 确定项目资金来源,落实政府投入和社会融资渠道
三、实施改造
1. 对保护建筑进行检测评估,制定保护修缮方案
2. 对拟拆迁建筑进行分类处理,保留价值较高者
3. 实施道路、给排水、供电等基础设施改造工程
4. 遗址公园和历史街区环境整治,打造特色景观
5. 加强项目监督检查,确保工程质量和文物安全
四、后期管理
1. 建立常态化保养维护制度,定期组织文物检查
2. 完善旧城更新管理机构,强化日常巡查监管
3. 制定旧城保护利用规划,发挥历史文化价值
4. 加强宣传教育和社区参与,增强居民保护意识。
旧城改造工作流程
旧城改造工作流程旧城改造工作流程一、前期准备阶段（时间：一个月）（一）旧城改造办公室（以下简称旧改办）前往地块现场勘查，确定是否符合旧改的条件；如需进行危房鉴定，报区危指办申请危房鉴定。
（二）街道办对将要改造的地块进行入户摸底调查，确定地块的搬迁户数及面积，并征求拟被搬迁范围内的单位和住户意见（需90%以上同意）。
街道办将摸底调查情况整理后报区旧改办。
（三）投资方与旧改办签订旧城改造投资整理协议。
（四）区旧改办向区政府提交旧城改造申请，获得区政府同意将地块纳入旧城改造的批复文件。
二、搬迁实施阶段（时间：五个月）（一）投资方与区旧改办签订委托搬迁工作协议，明确搬迁过程中双方的责权利关系。
（二）投资方、旧改办、银行共同签订资金监管协议。
（三）旧改办依照法定程序确定搬迁代办公司（四）由区旧改办编制搬迁维稳评估报告，街道办编制搬迁维稳方案，投资方按照搬迁评估维稳风险等级向区财政缴纳维稳基金。
（五）区旧改办、投资方和搬迁代办公司共同拟定搬迁补赔偿安置方案。
（六）召开搬迁动员大会，由住户代表在大会现场抽取评估公司，邀请公证人员做现场公证。
（七）若搬迁户对房屋实际面积和权证面积存在异议，搬迁户可提出申请，旧改办组织测绘单位对搬迁房屋实际面积进行测量。
（八）在评估公司出具拟搬迁房屋评估价格后，区旧改办和投资方共同明确搬迁安置方案。
（九）将旧城改造批复、搬迁公告、安置方案、补赔偿安置协议（空表）、评估报告等在搬迁现场公示上墙。
（十）带方案进行模拟搬迁，入户签订模拟搬迁安置协议。
若在模拟搬迁期限（64户通常为2个月）内，签约率达到100%，则所签模拟搬迁安置协议正式生效；若在模拟搬迁期限内签约率达不到100%，则终止模拟改造搬迁，所签搬迁安置协议自动终止。
（十一）模拟搬迁安置协议正式生效后，投资方向区旧改办缴纳按时安置返迁户保证金（返迁户搬迁面积乘以评估价的50%）。
（十二）正式开展发放补赔偿款工作。
（十三）搬迁住户向旧改办移交腾空房屋。
深圳城市更新旧改操作流程
上
旧改——城市更新
三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄
城市更新分类及特点
不改变建筑主体结构和使用功能,改 善消防设施、改善基础设施和公共服 务设施、改善沿街立面、环境整治和 既有建筑节能改造等内容
改变部分或者全部建筑物使用功能， 但不改变土地使用权的权利主体和使 用期限，保留建筑物的原主体结构
综合整治类
功能改变类
严格按照城市更新单元规划、城市更 新年度计划的规定实施
拆除重建类
城市更新
包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等
基础投资大
开发周期长
规划有弹性 与前瞻性
各区自治 政策复杂 调整频繁 操作难度大
利益方众多 谈判成本高
信息不对称 不公开 一事一议
成本结构复 杂
按建面计算 土地成本
放宽城市更新项目的预售、增值收益现值
《深圳市工业楼宇转让增值收益 收缴方案》 《关于加强和改进城市更新实施 工作的暂行措施》送审稿
《深圳市创新型产业用房建设与管理 暂行办法》
工改历史背景 工改项目分类 工改项目转让 地价补缴说明 增值收益说明
工改分类及特点
工 城市更新类工改 改 类 型
综合整治类工改 功能改变类工改 拆除重建类工改
单元规划公示：
经批准后;主管部门5个工作日内在本部门网站上就规划内容进行公告;并将相关内容函告区城市更新职能部门;更新单元 规划的批准视为已完成法定图则相应内容的编制和修改;是相关行政许可的依据
流程
第二阶段：城市更新单元规划
第二阶段成果
流程
第三阶段：确定单一实施主体
区政府组织制定更新单元实施方案;并落实实施
第三阶段：确定单一实施主体
旧城改造工程施工顺序
旧城改造工程施工顺序一、立项和规划阶段1.1 确定项目范围和工程目标在立项阶段，需要明确旧城改造的范围和目标，包括改造区域范围、改造内容和目标、改造预算等。
项目方需与相关部门协商确定工程实施方案，制定项目建设规划。
1.2 进行可行性研究进行旧城改造项目的可行性研究，包括市场分析、人口流动、土地利用等方面的调研分析，评估工程实施的可行性和经济效益。
1.3 制定规划方案根据项目的可行性研究结果和实际情况，制定旧城改造的详细规划方案，包括土地利用规划、绿化规划、交通规划等。
1.4 开展环境影响评价进行旧城改造工程的环境影响评价，评估工程对环境的影响，并制定环境保护措施。
1.5 完善项目立项报告根据以上工作，完善项目的立项报告，提交相关部门审批，获得建设许可证。
二、设计阶段2.1 编制施工图纸根据项目规划方案，设计施工图纸，包括平面图、立面图、剖面图、结构图等。
设计符合工程施工标准和验收标准。
2.2 制定施工方案根据设计图纸，制定详细的施工方案，包括工程分包、施工人员组织、施工进度计划等。
2.3 组织设计评审组织专业人员对设计图纸进行评审，确保设计方案合理、符合规范要求。
2.4 完善施工图纸根据设计评审结果，对图纸进行修改完善，以确保工程施工质量。
2.5 确定施工材料和设备根据设计图纸，确定施工所需的材料和设备，进行采购和储备。
三、招投标阶段3.1 发布招标公告发布旧城改造工程的招标公告，邀请相关施工企业进行投标。
3.2 投标评标收集各家企业的投标文件，进行评标，确定中标企业。
3.3 签订合同与中标企业签订施工合同，明确工程施工内容、范围、质量标准、工期等。
3.4 申请施工许可中标企业向相关部门申请工程施工许可，获得许可证后正式启动施工工作。
四、施工阶段4.1 现场准备施工企业按照施工方案和工程进度计划，组织施工现场的准备工作，包括布置施工场地、搭建施工设施等。
4.2 土地平整和基础施工对旧城改造区域进行土地平整工作，施工基础工程，包括地基处理、基础浇筑等。
城市更新改造流程
建设用地备案
市规土委、市政府常务会备案
持规划批复,实施主体核准文件向规土委管理局申请报备
11
用地方案图、用地规划许可证
规划和国土资源委员会直属（区)
20个工作日
１２
环保批复
规划和国土资源委员会直属（区)
１３
立项批复
规划和国土资源委员会直属(区）
14
签订监管协议
规划和国土资源委员会直属(区)
15
制作宗地图
规划和国土资源委员会直属（区）
10个工作日
1６
收地手续(完善征转地手续）
规划和国土资源委员会直属（区)
17
核算地价、《签订土地出让合同》
规划和国土资源委员会直属(区）
２0个工作日
18
建设工程方案设计招标备案
规划和国土资源委员会直属（区)
１9
建设工程方案设计许可
规划和国土资源委员会直属(区)
２0
《建设工程规划许可证》
１、城市更新项目操作流程
２、深圳市城市更新项目操作流程说明 Nhomakorabea更新项目操作基本程序汇总表
序号
程序事项
落实部门
备注
1
专项规划审批
规划和国土资源委员会直属（区)
60个工作日
2
土地权属核查
规划和国土资源委员会直属（区）
３
房屋产权确认
合作公司
填写《确权表格》及相关部门确认盖章
4
拆迁谈判
合作公司
5
确定改造实施主体
（１)遵照政府文件指引,准确运用申报文件的内容及格式
(２)找准申报审批路径,勤于攻关(官)、善于攻关(官)
规划方案
1、如何突破法定图则，尽可能利用现有土地？