深圳市城市更新工作流程
深圳城市更新(旧改)操作流程完整版
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
流程 准பைடு நூலகம்工作：申请核查土地及建筑物信息 申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主
流程
前提
第一阶段全：市申城报市更城新市专更项规新划单中元划计定的划拆除重建类城市更新单元，未划入单元的且满足条件的自行
拟定更新单元 确定申报主体，由其组织展开申报： 权利主体（如村委会等）/权利主体委托的单一市场主体（个人或企业）/市、区政府相关部
门 改造意愿征集： 单一权利主体同意；2/3面积、数量，多地块的4/5面积； 申报材料准备： 申报表/更新单元范围图纸/现状权属/建筑物信息/改造意愿书/照片； 审批过程： 区更新办核对资料（5个工作日）——区更新办资格认定、核查、综合判断（20个工作日）—
严格按照城市更新单元规划、城市更 新年度计划的规定实施
综合整治类
功能改变类
拆除重建类
城市更新
（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及
旧屋村等）
基础投资大
开发周期长
规划有弹性 与前瞻性
各区自治 政策复杂 调整频繁 操作难度大
利益方众多 谈判成本高
信息不对称 不公开 一事一议
成本结构复 杂
按建面计算 土地成本
第三阶段：确定单一实施主体
机构直接实施
基本概念
城市更新单元
拆除重建城市更新单元： 为拆除重建活动划定的相对成片区域 基本单位： 落实目标和责任的基本管理单位 多个项目： 一个城市更新单元可包含一个或多个更新项
深圳城市更新流程
深圳城市更新流程深圳作为中国改革开放的重要窗口和先行示范区，城市更新是其快速发展的重要保障之一。
深圳的城市更新流程大致可以分为以下几个步骤。
首先，规划阶段。
城市更新的第一步是制定详细的城市更新规划。
在这个阶段，政府会组织相关的专家和规划师进行城市调研和分析，确定城市更新的范围、目标和重点区域。
同时，还需要进行社会调查和公众参与，听取公众的意见和建议。
其次，项目立项阶段。
在这个阶段，政府会与开发商和相关的利益方进行沟通和协商，确定具体的项目内容和实施方案。
这包括确定地块的使用权和土地出让方式、项目的规模、用途和设计要求等。
同时，也需要进行环境评估和风险评估，确保项目的可行性和可持续发展。
然后，拆迁补偿阶段。
城市更新通常涉及到大量的拆迁和迁建工作，因此拆迁补偿是一个非常关键的环节。
政府会与被拆迁人员进行协商，确定合理的补偿标准和方式，并尽可能减少对被拆迁人员的影响。
同时，政府还会提供必要的帮助和服务，确保被拆迁人员的生活和就业问题得到妥善解决。
接下来，实施阶段。
在这个阶段，开发商开始按照规划和设计要求，对地块进行施工和建设。
政府会对项目进行监管和评估，确保项目的质量和进度符合要求。
同时，政府还会协助解决项目中遇到的问题和困难，并提供必要的支持和保障。
最后，验收和运营阶段。
在项目建设完成后，政府会对项目进行验收，并组织相关部门对项目进行评估和监管。
同时，政府还会促进项目的顺利运营和发展，帮助开发商解决运营中的问题和困难。
此外，政府还会与相关部门合作，推动配套设施和公共服务的建设，提升整个区域的发展水平和生活品质。
总之，深圳的城市更新流程是一个复杂而长期的过程，需要政府、开发商和公众的共同努力和合作。
通过规划、立项、拆迁补偿、实施以及验收和运营各个阶段的有序进行，深圳成功实施了大量的城市更新项目，为城市的快速发展提供了有力支持。
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理_图文
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
城市更新流程
城市更新流程城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。
小编给大家整理了关于城市更新流程，希望你们喜欢!城市更新流程(拆除重建类)1、深圳城市更新路径方向●政府主导：整体统筹。
整个模式就是由政府主导，整体统筹，整体统筹包括政策的制定，计划和规划的审批。
●市场运作：政策吸引。
政府通过各种优惠政策吸引外部资金参与，也就是市场运作的模式。
●三种模式：绿色规划。
第一种是综合整治，之前的城中村比较多，后续旧住宅区基本上是以综合整治为主。
第二种是拆除重建;第三种是改变功能，改变功能主要涉及到旧工业厂房，原关外的几个大区基本上是以工业厂房产业升级为主。
●公益优先：保障配建。
从旧改新措施18稿到现在的21稿，19稿也有相关媒体报了一下，现在已经是21稿了，保障房配建这一块争议比较大，其实就是利益的争议。
2、4种实施模式自行改造：鼓励原权利人自行实施;(单一主体、多转一)市场运作：优惠政策吸引社会力量参与;合作改造：城中村改造项目;法人型、合同型;政府组织实施：危房集中，基础设施落后;单元规划批准两年后未能确认实施主体，可以优先征收;3、更新流程●更新意愿征集;●更新单元计划申报和制定;●土地建筑物信息核查汇总;●更新单元规划的编制和审批;●拆迁补偿安置协议的签订(专题);●实施主体确认;●建筑物拆除;●房地产权属证书注销;●更新项目用地审批;●签订土地使用权出让合同;●项目重建;●回迁安置。
深圳城市更新路径方向及基本流程一、深圳城市更新路径方向1、政府主导：整体统筹。
整个模式就是由政府主导，整体统筹，整体统筹包括政策的制定，计划和规划的审批。
2、市场运作：政策吸引。
政府通过各种优惠政策吸引外部资金参与，也就是市场运作的模式。
3、三种模式：绿色规划。
第一种是综合整治，之前的城中村比较多，后续旧住宅区基本上是以综合整治为主。
第二种是拆除重建;第三种是改变功能，改变功能主要涉及到旧工业厂房，原关外的几个大区基本上是以工业厂房产业升级为主。
深圳城市更新拆除重建项目的基本流程
深圳城市更新拆除重建项目的基本流程
1.占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意→
2.业主签署改造意愿书及委托书→
3.受托单位申报纳入城市更新单元规划(制定计划) →
4.批准纳入城市更新年度计划→
5.土地及房屋确权登记→
6.开发商与业主签订拆迁补偿协议→
7.申报改造主体→
8.核发改造实施主体(批准文件) →
9存入与政府银行共管的风险押金→
10.编制更新单元规划草案→
11.核发更新单元规划批复→
12.核发房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除→
13注销房地产证→
14.建设用地报批(备案) →
15.申请建设用地方案图、建设用地规划许可证→
16制作宗地图→
17.缴纳地价→签订土地使用合同→
18.核发建设工程规划许可证→
19.核发施工许可证→
20.开工建设→
21.核发竣工验收证明→
22.回迁户入伙→23.办理回迁户房地产证。
深圳城市更新实施方案
深圳城市更新实施方案深圳作为中国改革开放的前沿城市，经济发展迅速，城市面貌也在不断更新换代。
随着城市化进程的加快，城市更新成为了城市发展的重要组成部分。
为了更好地适应城市发展的需要，深圳市制定了城市更新实施方案，以推动城市更新工作的有序进行，实现城市更新与城市发展的良性互动。
首先，深圳城市更新实施方案明确了更新的范围和目标。
在城市更新的范围上，方案提出了对老旧小区、老城区、工业遗产区等区域进行更新改造，同时也包括了城市功能区的更新升级。
在更新的目标上，方案强调了要提升城市更新的质量和水平，改善城市人居环境，增强城市的宜居性和吸引力。
其次，深圳城市更新实施方案明确了更新的重点和重点任务。
在更新的重点上，方案突出了老旧小区和老城区的更新改造工作，着力解决老旧小区和老城区存在的交通不便、基础设施老化等问题。
在重点任务上，方案强调了要加强对城市更新的规划设计、土地利用、环境保护等方面的管理，确保城市更新工作的顺利进行。
另外，深圳城市更新实施方案还明确了更新的政策和支持措施。
在政策上，方案提出了对城市更新项目给予一定的财政支持和政策倾斜，鼓励社会资本参与城市更新项目，推动城市更新工作的加快推进。
在支持措施上，方案强调了要加强对城市更新项目的监督和评估，确保城市更新工作的合理性和效益性。
总的来说，深圳城市更新实施方案为城市更新工作提供了明确的指导和支持，为深圳城市的可持续发展奠定了坚实的基础。
在未来的工作中，我们将严格按照方案的要求，不断完善城市更新工作，为深圳市的城市发展注入新的活力和动力。
相信在全社会的共同努力下，深圳的城市更新工作一定会取得更加显著的成效，为城市的发展和人民的幸福生活做出更大的贡献。
【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）
【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）目前，深圳城市更新项目基本依照《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》等主要文件规定，及相关配套政策进行组织实施的，不同项目操作流程会有一些差别，各区也有一些差异，但操作流程的主线基本一致。
一、更新意愿征集与计划申报（一）前期准备工作根据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，城市更新项目计划申报必须同时满足以下三个条件：（1）符合相关规划及控制性指标；（2）拆除重建类城市更新项目合法用地比例需达到60%以上（综合整治类项目为50%以上）；（3）更新意愿达到相应要求。
对于全深圳市目前的城市更新项目来说，绝大多数都无法同时满足上述三个条件。
因此，需开展项目计划申报前期准备工作，促使项目满足上述申报条件。
具体思路有：（1）对于规划不符的更新项目，需提前开展规划研究，申请规划调整。
也可将项目先纳入更新计划，待编制更新单元规划时再进行调整。
深圳本地某房地产企业的做法就是进行片区统筹，以提高专项规划阶段的议价筹码；（2）对于合法比例不足的项目，通常使用非农用地（或征地返还用地）指标进行覆盖，或者进一步完善范围内“两规”、登记历史遗留用地等手续（据了解，“两规”已停止业务受理，“新三规”部分片区试点已完成，等下一步实施细则出台后分类进行处理），或从技术上对拆迁范围进行调整，即调整“分母”；（3）对于更新意愿未达到的项目，则根据申报要求对各类别业主分别开展意愿征集工作。
对于上述第（2）条，使用非农建设用地（或征地返还用地）指标覆盖以满足项目合法用地比例达到60%及以上时，需股份合作公司召开股东大会进行表决并公证。
召开股东大会前需与股份合作公司进行充分沟通，确定合作方式，包括指标数量、权利义务和补偿方式等。
根据街道办要求，还需开展资产评估，项目可行性研究等工作，并按要求到街道集体资产办公室进行备案。
深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知
深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2012.01.21•【字号】深府[2012]1号•【施行日期】2012.01.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】正文深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知（深府〔2012〕1号）各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市人民政府二〇一二年一月二十一日深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
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深圳市城市更新工作流程
1，以注册资金为人民币一个亿以上的、有房地产开发资质的、在深圳市有开发成功一个以上房地产项目的公司向区政府重建局（旧改办）申请城市更新项目（占地面积小于一万平方米的项目原则上不批；占地面积超过十万平方米的项目需先取得市委、市政府主要领导的支持、并得到市城市更新办的认可之后方能向区重建局申请）。
2、建设区域城市更新或城中村改造高标准规划设计方案。
3、向己成立的股份公司或小区管理处、业委会沟通，做好建设单元群众思想工作（每个需更新的片区内、只要有三分之二的业主同意改造，同时达到有三分之二的旧房面积同意改造即可）。
4. 向区政府重建局（旧改办）、市政府城市更新办公室申请纳入城市更新或城中村改造年度计划。
5、向建设单元或改造居民递送城市更新通知（信）。
6、制订拆赔方案。
7、制订确权调查单位。
8、制订建筑查丈调查单位。
9、制订建筑评估调查单位。
10、申请改造专项规划报批。
11、申报改造项目前期立项。
12、建设区域、改造项目环评报批。
13、编制改造项目环境影响评价报告。
14、编制建设区域城市更新仿真数字化模型、图文制作（信息化数据库管理）数字化模型。
15、与建设单元或改造村民洽谈（工作周期、1~3年）。
16、拆迁赔偿评估座谈。
17、房屋拆迁安置赔偿合同（内部讨论稿定稿）。
18、组织个案户分析会议。
19、公布赔偿标准。
20、完成被拆迁人赔偿测算表。
21、
用地合宗。
22、组织有关人士考察优秀城市更新或城中村改造项目。
23、向区政府、区重建局报告考察城市更新或城中村改造情况。
24、召开确认合作开发会议。
25、向区政府再次请示和督报合作开发项目。
26、股份公司或小区业主和申请建设、开发机构签订合作开发协议。
27、申请建设、开发机构与村民﹙业主﹚签订房屋拆迁赔偿协议。
28、用地方案申请。
29、加强项目公司及城市更新办公室建设。
30、申请协议用地确认。
31、用地审核（地改）。
32、原址地下综合管线勘察。
33、核准被拆迁人房屋及附着物现状并公布签字。
34、按协议核查落实拆迁安置补充费到位情况。
35、制作宗地图和桩界放点（测绘）。
36、准备并申办拆迁许可证文件。
37、测算地价。
38、共管帐户协议（讨论稿、定稿）。
39、公布拆迁，安置，回迁实施方案。
40、签订《土地使用权出让合同书》申办土地证。
41、按协议向区政府城中村改造领导小组区重建局、提交建筑设计方案。
42、向股份公司﹙业主﹚村民展示建设方案。
43、拟定新建筑名称报地名办核批。
44、核实资金到位情况，进入共管帐户。
45、申报《建设用地规划许可证》。
46、核实拆迁赔偿资金到户情况。
47、实施村界点边缘各类地下管线被复动迁工程。
48、向﹙业主﹚村民发布房屋拆迁（除）公告。
49、确认专业拆迁公司50、设计方案分别报规划、人防审查，核发设计方案审查意见书。
51.核实开发机构按协议n亿元资金到位情况。
52.房屋拆除动工。
53.地质勘探。
54.确认工程监理公司。
55.小区或村内绿化树木动迁工程，至此、工程全部进入三通一平熟地待施工阶段。
54、项目扩初设计。
55.项目
扩初设计邀请有关人员（专家）审查。
56.项目扩初设计分报消防、人防等部门核发初步设计审查意见书。
57.施工图设计并组织会审。
58.施工图设计分报规划、民防、气象、消防等部门审查批准。
59.桩基审批，申报桩基工程提前介入开工许可证。
60.讨论并核实股份公司房屋分配预案。
61.申报《建设工程规划许可证》。
62.申报《建设工程开工许可证》。
63.申报《建设工程投资许可证》。
64.举行奠基仪式。
65.全面开工建设。
66.桩基工程中间验收。
67.申报各类市政配套建设工程。
68.组织村民代表参观。
69.房地产初始登记。
70.确认原业主分配房房号。
71.建设工程规划验收。
72.竣工前分步验收，实施竣工备案准备。
73.房屋建筑面积预售测绘。
74.申办预售证。
75.竣工验收测量。
76.各专业、工种归齐备案资料，送达有关局（馆）备案。
77.竣工合验。
78.实施村民回迁计划。
79.成立前期物业管理联合机构。
80.完善室外环境工程。
81.接受业主资询、投诉。
82.办理业主房产证。
83.核实业主回迁情况。
84.历时、年、月、建设工作宣告结束。