2019年深圳市城市更新政策分享.ppt

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深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理_图文

2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划；已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公共服务设施和市容环境
申报区政府制定方案并组织实施
经费来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地指标范围内的建成区域。

《深圳市福田区城市更新实施办法》政策解读

为加快建设高质量发展的社会主义现代化典范城区，深入贯彻落实城市更新“强区放权”的改革要求，进一步规范城市更新行为，明确部门职责，优化城市更新流程，保障我区城市更新工作稳妥有序推进，根据《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》以及城市更新其他相关规定，我区制定新的实施办法（以下简称新办法）。

一、出台新办法的背景及目的？“建设中国特色社会主义先行示范区”的定位要求，强区放权工作的持续推进，市区机构改革以及市政府及市级部门陆续出台的系列城市更新相关政策，均对城市更新工作提出了新的更高的要求。

一是为抢抓粤港澳大湾区建设重大机遇、落实“建设中国特色社会主义先行示范区”的定位要求，市政府以及市规划和自然资源局等市级部门出台《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》《关于促进工业区转型升级支持实体经济高质量发展的工作方案》等相关政策法规，旨在发挥城市更新在节约集约利用土地等方面的重要作用，促进深圳高质量可持续发展，有序、规范、高效推进城市更新工作。

二是随着强区放权工作的持续推进，区级决策权不断调整和强化。

事权下放以来，市规划和自然资源局就开具城市更新项目《付清地价款证明》、城市更新项目已移交贡献用地涉及地上地下互联互通空间审批权问题等事宜明确由区城市更新机构负责。

三是2019年以来市、区机构改革方案对机构职能进行了较大幅度的调整，部分机构名称、职能也发生变化，与原有城市更新办法存在较大差异。

四是市政府以及市级部门陆续印发了《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》等系列政策法规，并且正在研究出台《深圳经济特区城市更新条例》等法律法规，对城市更新审批提出了新的要求。

综上，结合我区城市更新工作实际，需对《深圳市福田区城市更新实施办法（试行）》（福府规【2016】1号）进行修订后研究出台新办法。

二、出台新办法的依据？《深圳市城市更新办法》（市政府令第290号）《深圳市城市更新办法实施细则》（深府【2012】1号）《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规【2019】4号）《深圳市建设用地土壤环境调查评估工作指引（试行）》（深人环【2018】610号）《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》（深规土规【2018】15号）《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》（深规划资源规【2019】2号）《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》（市政府令第311号）《深圳市地价测算规则》（深府办规【2019】9号）三、各职能部门角色有何变化，如何配合推进城市更新工作？区政府成立区城市更新和土地整备工作领导小组，负责领导全区城市更新工作，对城市更新的重大事项进行决策。

城市更新政策解读PPT

备注：修正后更新单元面积 = 更新单元面积-现状道路区面积-其余用地区面积
三、主要内容
p 更新模式应符合城市更新专规政策分区管控要求
p 更新单元必须整体实施、成片改造，一个单元原则上只有一个改造主体
三、主要内容
必须采取政府主导改造模式的：
• 从生态控制线、工业保护线内置换且变更为商业、居住等经营性用途的 • 利用“倍增企业”政策完善用地手续后调整为商业、居住等经营性用途的 • 事业单位、国有企业、公有经济成份占主导地位的企业等单位土地 • 其他约定为政府收储的项目
土地
周边Biblioteka 土地利用权属信息建筑安全
道路设施
历史使用
现状
质量
情况
改造必要性
三、主要内容
拆除重
细建区分历史文区化保护域区
现状道路区
生态修复区
三地和超标三地区
现状保留区
整治活化区
其余用地区
单元外拆除区
8+ 1
细分理由
• 拆除重建区：符合“三旧”改造标图建库 • 生态修复区：生态控制线和高速公路中心
单
整治活化区
历史文
化保护区
三地和
超标三地区
元外拆
除
区
其余用
现状道
现状保
地区
路区
留区
三、主要内容
如何
判别是否纳入拆除范围
p 应纳入
• 与规划道路的线型或宽度不一致的，规划道路中现状为建成区的部分
• 因道路、河流等因素需对现状建成区进行清理的区域
• 单元内城市重要道路沿线和改造需求迫切的旧村庄、旧城镇
二、名词解释

深圳市城市更新办法细则解读

第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。
❖ 历史遗留的房地产权登记问题、违法用地或者违法建筑根据有关规
定完善手续后，可作为权属确定的更新对象。违法建筑和违法用地只有接受处理之后才可进行更新改造。
17
3 《更新办法》的主要亮点
5 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行 ❖ 各个不同的区域或项目对更新的具体形式有不同的需求 ❖ 《更新办法》区分了三种不同的更新模式——综合整治、功能
处理意见》深府[2006]258号 5. 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号 6. 《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》深府
办[2008]25号 7. 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 8. 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 9. 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号
❖ “城市更新”概念定位与过去的旧改相比更加准确、内涵更单元”概念
❖ 《更新办法》首次引入城市更新单元这一全新的概念 ❖ 过去的“旧改”一般是以行政单位或者地块为改造单元 ❖ 城市更新单元的划分可以不为具体的行政单位或地块所限，
而通过对零散土地进行整合，予以综合考虑，以此获取更多的‘腾挪’余地，保障城市基础设施和公共服务设施的相对完整性。 ❖ 一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目
和居民正常经营和生活的城中村； ❖ 因调整产业结构、引进重大项目需要改造的城中村； ❖ 因其他公共利益需要，市（区）政府决定进行改造的城中村。
25
一、办法制定的目的、依据和适用范围

城市更新规划PPT课件

高级设计建筑艺术服务高品质特色展贸一体的艺术产品特色商业综合体集写字楼公寓商业为一体可编辑课件ppt14功能定性功能筛选分析从市场功能调研分析餐饮文化娱乐共享交流特色商业产业集聚品质服务企业办公配套服务精英公寓艺术集群教育培训城市发展企业需求市场需求本体条件及比较优势与周边差异化策略企业办公精英公寓特色商业艺术集群教育培训展贸中心可编辑课件ppt15功能定性功能构成建议功能构成综合判断生活配套精英公寓可编辑课件ppt16如何把握科学的可编辑课件ppt17界定更新范围容量预测容量校核容量确定影响要素叠加分析市场开发需求预测容积率指引上层次及相关规划指引拆建比校核开发容量规划策略可编辑课件ppt18开发容量界定拆除重建范围环境影响因素可编辑课件ppt19开发容量开发容量研究一相关规划指引可编辑课件ppt20开发容量开发容量研究二密度分区指引可编辑课件ppt21开发容量开发容量研究三拆建比经验值校核可编辑课件ppt22开发容量开发容量校核建议开发容量建议可编辑课件ppt23可编辑课件ppt24交通流线组织功能结构组织公共空间组织可编辑课件ppt25组织结构交通组织区域交通情况可编辑课件ppt26组织结构交通组织基地交通现状问题可编辑课件ppt27组织结构交通组织交通改善建议可编辑课件ppt28组织结构功能组织道路职能与功能联系可编辑课件ppt29组织结构功能组织平面功能布局可编辑课件ppt30组织结构功能组织平面功能结构可编辑课件ppt31组织结构空间组织地铁站点因素可编辑课件ppt32组织结构空间组织建立主要人流方向的联系通道可编辑课件ppt33组织结构空间组织根据周边分布增加联系通道可编辑课件ppt34组织结构空间组织创造不同的公共空间节点可编辑课件ppt35组织结构空间系统平面构成交通功能结构公共空间可编辑课件ppt36如何选择适宜的可编辑课件ppt37空间肌理尺度意向可编辑课件ppt38方案构思可编辑课件ppt39方案分析此课件下载可自行编辑修改此课件供参考

《深圳市城市更新培训》PPT课件

城市更新主要程序
Special lecture notes
3.3 单元规划制定计划
申报条件（一）法定图则已划定城市更新单元。（二）城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿。（三）已形成计划申报主体。（四）申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合法定图则等上层次规划。
申报条件（一）城市更新单元拆迁范围内用地为单一地块的，须占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之
城市更新主要程序
Special lecture notes
3.3 单元规划制定计划
申报主体（一）权利主体自行申报。（二）权利主体委托单一市场主体申报。（三）市政府相关主管部门或区政府申报。 *计划申报主体负责申报单元规划制定计划、编制城市更新单元规划等工作。市规划国土部门对汇总上
报的申报材料进行审核。
城市更新政策解读
Special lecture notes
城市更新政策解读
2.4 拆除重建类城市更新
Special lecture notes
什么样的片区能改？ ——所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）
（一）更新范围符合更新单元划定的条件（二）拟建用途符合法定图则的基本规定（三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件
《深圳市城市更新培训》
【Applicable to lecture training work report】
Special lecture notes
深圳市城市更新培训
投资部
目录
1 2 3 4
Special lecture notes
城市更新政策介绍城市更新政策解读城市更新操主要程序
经验分享
核发施工许可证

城市更新专题分享最新优质PPT课件

? 1998年，深圳市政府决定对岗厦河园片区进行全面改造。
? 2002年，深圳市政府将改造任务交由福田区政府组织实施；
? 2006年，深圳福田区政府、岗厦股份有限公司和金地集团才最终签订了框架性协议，正式推动岗厦河园片区整体改造；
? 2009年，开始拆除 ? 2014年，旧改后的深圳中心即将入市
30 9.6 9.7 355.3.5
清水河片区布心片区中兴路片区银湖片区水贝片区
161.1.7
0.6 127.4.9
罗湖商业中心区 22.1
大头岭片区
21.3
东门片区泥岗片区新秀罗芳片区
6.7 192.1.3
福田区
96.6
上步工业区
17.2
福田南片区
17.5
莲花村片区皇岗公园片区
园岭片区
基础设施
市政、道路、供水、商业、金融等
二元管理：国有土地与集体土地；以及两次城市化带来的历史遗留问题
国有土地城市规划建设区合法用地
集体土地城市规划建设区外非法用地 390平方千米
城市化历史遗留问题
1992、2004两次城市化划定用地红线：
红线内是合法用地范围，红线外属于国有土地
非农建设用地：指标不能落实
摸索时代（2004年之前）各区试点摸索，出台相关政策
2002 深圳市龙岗区旧村镇更新改造管理暂行办法深龙府[2002]5号文
试验时代(2004-2008年)
市政府出台城中村改造和工改工政策
2004 《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》深府[2004]177号 2005 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》深府[2005]56号 2007 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号 2007 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 2008 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号

深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程04整理63449课件

(一)申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的 (二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的 (三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的 (四)建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的 (五)申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的 (六)建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功能有利害关系的业主同意的 (七)未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的
23
城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
其他情形用地
按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
补缴地价
改造后应缴地价
原有合法建筑面积地价
24
Part 4 城市更新主要程序
25
城市更新主要程序
城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序
27
11
城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治包括哪些内容？
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.
沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
不改变建筑主体结构和使用功能；一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
12
城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治的实施主体是谁？

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民企+股份公司其他
9%
2%
国企+股份公司
1%
股份公司 2%
国企 20%
民企 66%
深圳市城市更新项目历年实施主体类型图
各区城市更新发展活力：宝安龙岗为深圳城市更新最具活力地区
2019年城市更新白皮书
2009-2019城市更新十周年回顾与展望
2019.03.01
2009-2019城市更新发展阶段
启动期
? 城市更新办法 ? 城市更新办法实施细则 ? 1+6……
2009-2013
2013-2016
发展期
? 完善操作性政策法规 ? 违建处理试点办法 ? 暂行措施……
变革期
? 强区放权 ? 十三五规划 ? 831集资新政……
2016至今
Chapter
01
数据看趋势
城市更新历年计划立项趋势：十三五空间仍大！工改！工改工！
250
2,500
16-18年：约 16K㎡
200
十三五： 35-50K ㎡ 2,000
150
1,500
100
1,000
50
500
-
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
225.5
2014 6.5 139.2 9.6 206.3
2015 1.0 374.2 7.4 319.1
2016 -
226.0 14.1 6.6 315.5
2017 -
126.8 6.4 1.3 98.0
2018 -
448.0
7.3 16.8 343.9
深圳市城市更新项目历年各类型计划立项规模图
80 70
双主体 3%
股份公司 22%
民企+政府 1.34%
股份公司+ 政府 0.80%
国企+ 政府 0.27%
民企+ 股份公司
0.80%
深圳市城市更新项目历年申报主体类型图
70% 60% 37% 38% 43% 49% 52% 58% 57% 61% 61%
50%
40%
30% 31% 34% 37%
30%
移交率（%） 25% 25% 24% 27% 26% 26% 26% 29% 29%
深圳市城市更新项目历年移交率与容积率趋势图
60
50
40
30
20
10
0
工改综合工改商工改居工改工
2010 5 5 6 6
2011 6 0 3 3
2012 5 2 1 7
2013 7 2 1 8
2014 6 1 2 9
深圳市城市更新项目历年工改类型计划立项数量图
城市更新历年规划批复趋势：容积率、移交率同步提升
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
其他
工改商改居改
村改
2010 3 29 1 3 31
2011 0 12 3 3 10
2012 1 18 2 1 15
2013 1 19 0 4 4
2015 13 2 3 12
2016 13 6 2 18
2017 7 3 4 10
2018 12 6 7 26
深圳市城市更新项目历年工改类型占比图
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%2010Fra bibliotek2011
2012
居住面积
2013
2014
2015
商办面积
产业面积
计划数量（个 215 42
60
48
50
77
96
51 107
规划数）
量（个 67
28
37
28
40
52
68
36
92
规划/计）
划（%） 31% 37% 42% 44% 48% 51% 54% 56% 60%
深圳市城市更新项目历年计划规划数量及规划批复率图
民企 45%
国企 13%
政府 6%
其他 11%
2016 公配面积
2017
2018
深圳市城市更新项目历年已批城市更新单元规划各类建筑面积占比图
城市更新历年实施趋势：实施率稳步提升！开发实施以民企为主！
250
70%
200
60%
50%
150
40%
100
30%
20%
50
10%
-
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 0%
2010 6 67 13 8 121
2011 0 34 3 0 5
2012 0 39 4 4 13
2013 0 29 2 0 17
2014 2 33 4 0 11
2015 1 52 2 0 22
2016 0 56 6 5 29
深圳市城市更新项目历年各类型计划立项数量图
2017 0 30 8 1 12
60 50
40
30
20
10
0 工改综合工改商工改居工改工
2010 31 3 6 27
2011 25 2 3 4
2012 18 2 9 10
2013 8 7 3 11
2014 8 4 7 14
2015 19 5 10 18
2016 10 7 6 33
2017 8 3 4 15
2018 13 6 3 42
计划数量（个） 215 42 60 48 50 77 96 51 107
拆除规模(公顷） 1,940.4 274.8 545.1 378.4 361.6 701.7 562.2 232.5 816.0
深圳市城市更新项目历年新增计划数量与拆除规模图
250 200 150 100 50
0 其他工改商改居改村改
2018 0 64 5 8 30
2,500
2,000
1,500
1,000
500
其他工改商改居改村改
2010 73.9 572.1 132.2 41.1 1,121.1
2011 -
236.2 8.3 30.2
2012 -
262.7 11.2 16.5 254.7
2013 -
147.5 5.5 -
20% 12%
10%
0%
计划实施率（% ）规划实施率（% ）
2010 12%
37%
14%
2011 14% 38%
18%
2012 18% 43%
21%
2013 21% 49%
25%
2014 25% 52%
2015 30%
58%
2016 31%
57%
2017 34%
61%
2018 37%
61%
深圳市城市更新项目历年计划实施率与规划实施率图
2014 2 18 4 9 7
2015 1 30 7 6 8
2016 0 39 1 11 17
2017 0 24 0 4 8
2018 1 50 17 3 21
深圳市城市更新项目历年规划类型占比图
7.50
35%
7.00
6.50 30%
6.00
5.50 25%
5.00
4.50
4.00 容积率
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20% 4.86 5.40 5.28 5.94 5.66 5.55 5.94 6.72 7.15