深圳市城市更新政策介绍
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理_图文
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
深圳城市更新实施方案
深圳城市更新实施方案深圳作为中国改革开放的前沿城市，经济发展迅速，城市面貌也在不断更新换代。
随着城市化进程的加快，城市更新成为了城市发展的重要组成部分。
为了更好地适应城市发展的需要，深圳市制定了城市更新实施方案，以推动城市更新工作的有序进行，实现城市更新与城市发展的良性互动。
首先，深圳城市更新实施方案明确了更新的范围和目标。
在城市更新的范围上，方案提出了对老旧小区、老城区、工业遗产区等区域进行更新改造，同时也包括了城市功能区的更新升级。
在更新的目标上，方案强调了要提升城市更新的质量和水平，改善城市人居环境，增强城市的宜居性和吸引力。
其次，深圳城市更新实施方案明确了更新的重点和重点任务。
在更新的重点上，方案突出了老旧小区和老城区的更新改造工作，着力解决老旧小区和老城区存在的交通不便、基础设施老化等问题。
在重点任务上，方案强调了要加强对城市更新的规划设计、土地利用、环境保护等方面的管理，确保城市更新工作的顺利进行。
另外，深圳城市更新实施方案还明确了更新的政策和支持措施。
在政策上，方案提出了对城市更新项目给予一定的财政支持和政策倾斜，鼓励社会资本参与城市更新项目，推动城市更新工作的加快推进。
在支持措施上，方案强调了要加强对城市更新项目的监督和评估，确保城市更新工作的合理性和效益性。
总的来说，深圳城市更新实施方案为城市更新工作提供了明确的指导和支持，为深圳城市的可持续发展奠定了坚实的基础。
在未来的工作中，我们将严格按照方案的要求，不断完善城市更新工作，为深圳市的城市发展注入新的活力和动力。
相信在全社会的共同努力下，深圳的城市更新工作一定会取得更加显著的成效，为城市的发展和人民的幸福生活做出更大的贡献。
深圳经济特区城市更新条例(草案稿150731)
深圳经济特区城市更新条例（草案稿150731）第一章总则第一条【立法目的和依据】为促进深圳经济特区（以下简称特区）土地再开发利用，加强城市功能，优化人居环境，增进公共利益，推动经济和社会有质量稳定增长和可持续全面发展，根据国家有关法律并结合特区实际，制定本条例。
第二条【适用范围】本条例适用于特区内的城市更新活动。
本条例未规定的，适用其他有关法律法规。
第三条【城市更新的定位】城市更新基于城市发展需要、提高存量建设用地利用效率，建立以盘活存量建设用地为主，以结构优化、功能提升、利益共享为目标的整体开发模式。
第四条【城市更新的方式】城市更新是对更新区域内存量建设用地（含建成区和未建成区）及建筑物实施综合整治、功能改变、拆除重建或者整合开发，以实现城市建设和发展的综合效益。
综合整治是指改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造。
功能改变是指部分或者全部改变建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。
拆除重建是指拆除城市更新单元内原有建筑物，重新建筑，安置住户，改善公共设施，并可以变更土地使用性质或者建筑密度。
第四条【原则】城市更新应当遵循下列原则：（一）实行规划统筹、计划调节，循序渐进；（二）整体布局，科学确定城市更新的功能目标和发展规模；（三）节约、集约利用土地，优化资源配置，增强城市综合承载能力；（四）保障公共利益和参与者合法权益；（五）合理安排城市更新方式，注重绿色和低碳发展。
第六条【主导机制】城市更新实行政府引导，以市场化运作为主，充分发挥资源市场化配置作用。
功能改变和非因公共利益需要实施的拆除重建类城市更新，坚持市场化运作。
因城市发展定位而确定的重点更新区域，政府基于公共利益需要可以有选择地实施城市更新项目。
第七条【政府参与】实施拆除重建类城市更新的，更新项目范围内未出让的国有土地和国有建筑物以政府作为权利主体参与城市更新。
城市更新政策解读改善城市环境
城市更新政策解读改善城市环境城市更新政策是指针对老旧城区进行改造和更新的一系列政策和举措。
随着城市化进程的加快和人们对宜居城市环境的需求提升，城市更新政策成为了解决老旧城区问题、改善城市环境的有效途径。
本文将对城市更新政策进行解读，重点探讨其对改善城市环境所起的作用。
一、背景介绍城市更新是指对老旧城区进行土地开发、建设和改造的一项重要任务。
老旧城区通常存在建筑老化、设施陈旧、环境污染等问题，严重影响了居民的生活质量和城市的形象。
为了改善这种状况，政府出台了一系列城市更新政策，旨在提升城市环境品质，打造宜居城市。
二、城市更新政策的主要内容城市更新政策的核心目标是通过土地整理、旧城改造、绿化环保等手段，提升老旧城区的建设质量和居住环境。
具体来说，城市更新政策包括以下几个方面：1. 土地整理与规划：城市更新政策要求对老旧城区进行土地整理和规划，合理利用城市土地资源，使之更加高效、紧凑。
通过重新规划土地用途和优化空间布局，可以提供更多的公共空间和绿化带，改善城市居住环境。
2. 旧城改造与保护：城市更新政策注重旧城保护与改造，强调对历史文化建筑的保护和再利用。
对于条件较好的历史建筑，可以进行修缮和改建，使其发挥更多的功能。
对于无法保护的老旧建筑，可以进行拆除，用新的现代化建筑代替，以推动城市形象的提升。
3. 绿化环保与生态建设：城市更新政策鼓励绿化环保和生态建设，通过植树造林、建设公园绿地、保护水资源等途径，提高城市的生态环境质量。
同时，推广清洁能源和节能减排技术，减少污染物排放，提升城市空气质量和居住环境。
三、城市更新政策的意义与作用城市更新政策对改善城市环境起到了积极的作用，具体体现在以下几个方面：1. 提升城市形象：城市更新政策能够对老旧城区进行综合改造，使得城市形象焕然一新。
通过改善道路、修建公共设施、提升建筑品质等措施，增强了城市的美观度和整体形象，吸引了更多外来投资和人才流入，推动了城市的发展。
深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知
深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2012.01.21•【字号】深府[2012]1号•【施行日期】2012.01.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】正文深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知（深府〔2012〕1号）各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市人民政府二〇一二年一月二十一日深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (二)
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (二) - 深圳市城市更新政策和流程解析课件
1. 深圳市城市更新政策的背景
深圳市城市更新政策的出台背景是为了解决城市老旧化、基础设施滞后、生态环境恶化等问题，提升城市品质和居民生活质量。
2. 深圳市城市更新政策的目标
深圳市城市更新政策的目标是通过城市更新，提升城市的功能和品质，改善人居环境和居住条件，促进经济发展和社会进步。
3. 深圳市城市更新政策的主要内容
深圳市城市更新政策的主要内容包括：城市更新的范围、城市更新的
方式、城市更新的程序和城市更新的资金来源等。
4. 深圳市城市更新政策的流程
深圳市城市更新政策的流程包括：立项申请、规划设计、征地拆迁、
建设施工、竣工验收和使用维护等环节。
5. 深圳市城市更新政策的影响
深圳市城市更新政策的影响主要体现在：提升城市品质和居民生活质量、促进经济发展和社会进步、改善城市环境和城市形象等方面。
6. 深圳市城市更新政策的挑战
深圳市城市更新政策的挑战主要包括：征地拆迁难度大、资金来源不足、规划设计不合理、建设施工难度大、使用维护难度大等问题。
7. 深圳市城市更新政策的未来发展
深圳市城市更新政策的未来发展需要进一步完善政策法规、加强社会参与、提高政府管理水平、加强资金保障等方面的工作。
深圳市人民政府令第288号——深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定
深圳市人民政府令第288号——深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2016.10.15•【字号】深圳市人民政府令第288号•【施行日期】2016.10.15•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文深圳市人民政府令第288号《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》已经2016年9月29日深圳市人民政府六届五十一次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市长许勤2016年10月15日深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定为了进一步推进城市更新领域强区放权，经研究，市政府决定在全市施行城市更新工作改革，具体内容如下：一、原由市规划和国土资源委员会（以下简称市规划国土委）及其派出机构行使的城市更新项目的行政审批、行政确认、行政服务、行政处罚、行政检查等职权，除地名许可、测绘查丈、房地产预售、房地产权登记、档案管理等事项外，调整至各区政府（含新区管理机构，下同）行使。
其中，属于法律、法规规定由市规划国土委及其派出机构行使的职权，由市规划国土委委托各区城市更新机构行使，法律、法规规定不得委托的除外；属于市政府规章及规范性文件规定由市规划国土委及其派出机构行使的职权，授权各区政府及其城市更新机构行使。
二、原由市住房和建设局（以下简称市住房建设局）行使的城市更新项目的建设工程施工许可及竣工验收备案、建筑节能（绿色建筑）施工图抽查及专项验收、超限高层建筑抗震设防审批、质量安全监督等职权，调整至各区建设主管部门行使。
其中，属于法律、法规规定由市住房建设局行使的职权，由市住房建设局委托各区建设主管部门行使，法律、法规规定不得委托的除外；属于市政府规章及规范性文件规定由市住房建设局行使的职权，授权各区建设主管部门行使。
三、城市更新单元计划由各区政府审批，报市规划国土委备案。
四、本决定自发布之日起施行，《深圳市人民政府关于在罗湖区开展城市更新工作改革试点的决定》（深圳市人民政府令第279号）同时废止。
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程04整理63449课件
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城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
其他情形用地
按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合 法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
补缴地价
改造后应缴地价
原有合法建筑 面积地价
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Part 4 城市更新主要程序
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城市更新主要程序
城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序
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城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治包括哪些内容？
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.
沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
不改变建筑主体结构和使用功能； 一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
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城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治的实施主体是谁？
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规划阶段
➢ 创建“城市更新单元”规划制度
⚫ 市场主体委托编制 ⚫ 各方深度参与 ⚫ 政府审批
市场 主体
政府
保障公共利益 的实现
更新 单元
相关 权利人
规划阶段
➢ 建立公开透明的容积率审查规则
奖励面积：配建的公配设施和两房 转移面积：超出基准土地移交的 基础面积：以《深标》密度分区取值
启动城中村改造；
⚫2007年：发布《关于加快推进我市旧工业区升级改造的
工作方案》，开启旧工业区升级改造探索；
⚫2009年：借助广东省出台《关于推进“三旧”改造促进
节约集约用地的若干意见》契机，深圳市在全国率先提出了 “城市更新”概念，围绕“城市更新单元”进行了多项创新。
背景情况
➢ 城市更新
“政府引导、市场运作” 完善城市功能 提升人居环境 推动产业升级
拆除重建
1
特定 建成区
功能改变
综合整治
背景情况
实施主体
计划申报
计划申报主体：1、权利主体自行申报 2、委托单一市场主体申报 3、市政府相关主管部门申报
规划报批
规划申报主体：计划申报主体
实施主体确认
用地报审
用地报审主体：实施主体
背景情况
➢ 政策体系
1 法规层面
《深圳市城市更新办法》 《深圳市城市更新实施办法实施细则》
用地出让阶段
➢ 创新地价体系，建立差异化地价标准
⚫ 工改商住 ⚫ 工改工 ⚫ 城中村改造
较高
地 价 标 准
较低
进一步保障公共利益
研究出台”飞地“政策 公共利益用地可与更新项目进行捆绑
持续推动城市有机更新
探索“拆、整”结合的有机更新模式 以多元方式盘活存量空间
加大立法保障力度
研究制定《深圳经济特区城市更新条例》 探索通过法律手段破解“拆迁难”困局
......
计划阶段
⚫ 坚持源头管控： 纳入
计划后，方可享受“三 旧”改造优惠政策
⚫ 强化政府引导：计划
制定时，充分考虑与 上层次规划衔接
改造范围 更新方向 公共利益
纳入计划
计划阶段
⚫ 充分调动市场：建立自下而上的常态化申报机制，随
报随批
规划阶段
➢ 创建“城市更新单元”规划制度
⚫ 打破宗地为单位的管理模式，将产权分散的用地整合，
2 政策层面
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》 《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》 ......
《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》
3 技术标准层面
《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》 ......
4 专项规定
《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》 《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》
深圳市城市更新政策探索与实践
深圳市规划和国土资源委员会 2018年6月
背景情况
⚫ 面临土地资源难以为继的发展瓶颈，倒逼我市走存量挖潜的 内涵发展之路
1979
人口：310,000; GDP: 2千万
2017
人口: 2000万 GDP: 2.24万亿
昔日渔村
今日深圳
背景情况
➢ 发展历程
⚫2004年：出台《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，
提升信息化管理水平
研究制定《深圳经济特区城市更新条例》 探索通建过立法全律流手程段业破务解网“上拆办迁理难平”台困局
促进业务审批规范化、标准化
谢谢
19
更新单元规划建筑面积构成
实施主体确认阶段
➢ 发挥市场在资源配置中的决定性作用，避免政府 直接介主体单独改造 ⚫ 二者联合改造
原权利人
市场主体
实施 主体
用地出让阶段
➢ 创新土地出让方式，均可协议出让
⚫ 城中村 ⚫ 旧工业区 ⚫ 旧商业区 ⚫ 旧住宅区
土地使用权出让合同