深圳市城市更新办法解读
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理_图文
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
深圳市城市更新办法拆除重建解析
《深圳市城市更新办法》拆除重建类政策解读自市政府颁布《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（深府…2004‟177号，下称“城中村改造暂行规定”）和《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》（深府…2007‟75号）以来，我市相继开展了城中村和工业区升级改造工作。
广东省政府于2009年8月出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府…2009‟78号，下称“省三旧改造意见”），进一步明确了广东省三旧改造的相关政策，市政府按其相关规定制定颁布了《深圳市城市更新办法》（市政府令第211号，下称“更新办法”），该办法自2009年12月1日起施行。
一、从“旧城改造”到“城市更新”更新办法中不再沿用以前的“城中村改造”、“旧村改造”、“旧城改造”等表述,而采用了更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更新”概念。
所谓“城市更新”是指对特定城市建成区内(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等),根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的三类更新活动。
更新办法将城市更新的目标明确为进一步完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、挖掘用地潜力、拓展发展空间、促进社会经济可持续发展，改变了旧城改造只是简单的拆除重建或穿衣戴帽物质形态改变的观念，更注重城市功能提升和旧城区活化的内涵。
更新办法为不同现状和不同改造需求的区域提供了相应的选择,未来深圳的城市更新将实行多种形式有机结合,而且尽可能以综合整治为主。
二、两个新概念（一）城市更新实行年度计划管理制度更新办法规定“城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度”。
我市的城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和年度实施计划两部分，将每一年度的城市更新单元规划编制和将要实施的拆除重建类及综合整治类更新项目做出计划安排,强化城市更新的计划管理,保障城市更新工作的有序进行。
在已经完成的2010年年度计划申报工作基础上，市更新办调整了更新单元规划制定计划管理模式，年度计划不再采用一年一报的形式，而是常态申报的形式。
《深圳市福田区城市更新实施办法》政策解读
为加快建设高质量发展的社会主义现代化典范城区，深入贯彻落实城市更新“强区放权”的改革要求，进一步规范城市更新行为，明确部门职责，优化城市更新流程，保障我区城市更新工作稳妥有序推进，根据《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》以及城市更新其他相关规定，我区制定新的实施办法（以下简称新办法）。
一、出台新办法的背景及目的？“建设中国特色社会主义先行示范区”的定位要求，强区放权工作的持续推进，市区机构改革以及市政府及市级部门陆续出台的系列城市更新相关政策，均对城市更新工作提出了新的更高的要求。
一是为抢抓粤港澳大湾区建设重大机遇、落实“建设中国特色社会主义先行示范区”的定位要求，市政府以及市规划和自然资源局等市级部门出台《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》《关于促进工业区转型升级支持实体经济高质量发展的工作方案》等相关政策法规，旨在发挥城市更新在节约集约利用土地等方面的重要作用，促进深圳高质量可持续发展，有序、规范、高效推进城市更新工作。
二是随着强区放权工作的持续推进，区级决策权不断调整和强化。
事权下放以来，市规划和自然资源局就开具城市更新项目《付清地价款证明》、城市更新项目已移交贡献用地涉及地上地下互联互通空间审批权问题等事宜明确由区城市更新机构负责。
三是2019年以来市、区机构改革方案对机构职能进行了较大幅度的调整，部分机构名称、职能也发生变化，与原有城市更新办法存在较大差异。
四是市政府以及市级部门陆续印发了《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》等系列政策法规，并且正在研究出台《深圳经济特区城市更新条例》等法律法规，对城市更新审批提出了新的要求。
综上，结合我区城市更新工作实际，需对《深圳市福田区城市更新实施办法（试行）》（福府规【2016】1号）进行修订后研究出台新办法。
二、出台新办法的依据？《深圳市城市更新办法》（市政府令第290号）《深圳市城市更新办法实施细则》（深府【2012】1号）《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规【2019】4号）《深圳市建设用地土壤环境调查评估工作指引（试行）》（深人环【2018】610号）《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》（深规土规【2018】15号）《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》（深规划资源规【2019】2号）《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》（市政府令第311号）《深圳市地价测算规则》（深府办规【2019】9号）三、各职能部门角色有何变化，如何配合推进城市更新工作？区政府成立区城市更新和土地整备工作领导小组，负责领导全区城市更新工作，对城市更新的重大事项进行决策。
深圳市城市更新办法实施细则(深府〔2012〕1号)
深府〔2012〕1号各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市人民政府二○一二年一月二十一日深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。
农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。
第二章城市更新规划与计划第十条主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。
深圳市城市更新办法细则解读
❖ 历史遗留的房地产权登记问题、违法用地或者违法建筑根据有关规
定完善手续后，可作为权属确定的更新对象。违法建筑和违法用 地只有接受处理之后才可进行更新改造。
17
3 《更新办法》的主要亮点
5 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行 ❖ 各个不同的区域或项目对更新的具体形式有不同的需求 ❖ 《更新办法》区分了三种不同的更新模式——综合整治、功能
处理意见》深府[2006]258号 5. 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号 6. 《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》深府
办[2008]25号 7. 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 8. 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 9. 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号
❖ “城市更新”概念定位与过去的旧改相比更加准确、内涵 更单元”概念
❖ 《更新办法》首次引入 城市更新单元这一全新的概念 ❖ 过去的“旧改”一般是以行政单位或者地块为改造单元 ❖ 城市更新单元的划分可以不为具体的行政单位或地块所限，
而通过对零散土地进行整合，予以综合考虑，以此获取更 多的‘腾挪’余地，保障城市基础设施和公共服务设施的 相对完整性。 ❖ 一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目
和居民正常经营和生活的城中村； ❖ 因调整产业结构、引进重大项目需要改造的城中村； ❖ 因其他公共利益需要，市（区）政府决定进行改造的城中村。
25
一、办法制定的目的、依据和适用范围
深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知
深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2012.01.21•【字号】深府[2012]1号•【施行日期】2012.01.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】正文深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知（深府〔2012〕1号）各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市人民政府二〇一二年一月二十一日深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
《深圳市城市更新办法》拆除重建类政策解读
关问题的决定》；
划建设标准与准则》。 造。
规定》；
1989年《深圳市人民
2005年发布《深圳市
政府关于制止农村违章
城中村（旧村）改造总
使用土地、搜自出租土
体规划纲要》 （2005--
地的紧急通知》；
2010）；
1989年，《关于深圳
2009年颁布《深圳市
经济特区征地工作的若
城市更新办法》。
干规定》。
1992年：农村城市化 1996年：总体框架定型
1992年，深圳市在特区内进行全面城市化，关外撤县改区。 市区内土地全部国有化，确定村内股份公司的股份划分，并 划定非农建设用地。
两规出台，查处特区内违法建筑，解决历史遗留问题 ，但 国有土地的历史遗留问题未得到解决。 2004年：宝、龙城市化
宝、龙两区城市化转地，处理历史遗留问题。旧城改造推 进缓慢。
（2）深圳城市更新发展历程
深圳城市更新演变过程中，城市更新政策主要围绕着快速城市化带来的原居民的违规建筑和违 法占用土地问题，以及推进城市化发展开展城市化征转集体土地，并逐渐制定相关政策规范、引导 城中村改造活动，推动城市存量土地利用。
深圳的城市更新活动伴随着深圳城市发展的整个历程，按照城市发展的四个阶段：
2
城市萌芽期 80年代初——90年代初
城市快速扩张期
城市稳步发展期
90年代初—90年代中期 90年代中—90年代末
城市提升完善期 21世纪初—至今
•
目 主要针对自发更新中的 针对建设标准制定、违 考虑居民生存和产业发 严控违章建设和占地，源自标 违法占地章建筑查处
展、重申查处违建活动 推进存量土地集约利用
理暂行办法》；
济特区土地使用权出让 性城中村改造试点补偿 决查处违法建筑和违法
深圳市城市更新办法实施细则(正是完整版)
深圳市城市更新办法实施细则（全文）第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。
农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。
第二章城市更新规划与计划第十条主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。
解读城市更新办法及工改工
案
申报城市更新单元 范围内的权利主体 应具备更新意愿
拟定城市更新单元 申报城市更新单元规划制定计划
申报主体
权利主体单一
由权利主体申报或 委托单一主体代为
申报
多个权利主体
共同委托单一主体 代为申报
政府主导的方式实 施城市更新的
城中村、老屋村、 原集体经济组织和 原村民在依法划定 非农用地范围外形 成的建成区域的
解读城市更新办法及 工改工（4月8号版）
深圳中原建筑中心 2014.04
深圳市城市更新办法实施细则
概念 内容解读
城市更新
概念
城市更新，是指由符合城市更新办法细则规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧 商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和城市 更新办法细则规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动；
，是指城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积 大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。
注：绿色部分为大于 3000平米的贡献城市公 共开放空间；
小结：1、无偿贡献大于3000㎡且不小于15%拆迁范围用地的独立用地；
内容解读
（二）申报与审批 拟以拆除重建方式实施城市更新的，由符合规定的申报主体申报更新单元计划。 a) 城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新
小结：1、土地使用权期限届满之前，规划国土部分依法可回收； 2、城中村、旧屋村改造超出指定容积率部分建筑面积需补缴地价；
内容解读
权利主体
城中村、旧屋村拆除重建 经原农标准经济组织继续受单位 股东大会按有关规定表决同意
解读城市更新办法及工改工
城中村
2.5及以下
不补缴
容
积 2.5至4.5部 公告基准低价
率
分
20%
超4.5部分 公告基准地价
旧屋村
现状占地 1改工
原有合法建 筑面积内
不补缴
增加的建筑 公告基准地价
面积
的50%
6、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业 的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价 标准的50%缴纳地价。
科之谷
工改工之创新型产业用房
创新型产业用房解读 创新型产业用房设计规范
创新型产业用房解读
定义：创新型产业用房，是指根据创新型企业的发展需求，建设或配建、筹集（含租购）
并按政策出租或出售的生产、研发、运营及其他配套设施的政策性产业用房。
按照城市更新有关规定，城市更新项目配建的创新型产业用房，建成后政府可优先以建 造成本加合理利润回购；政府不回购的，产权归原所有人，但需按政府拟定的基准价格和 准入条件租售。回购价格由审计机构审计后确定。 创新型产业用房租售实行政府基准价。基准价格由市发展改革部门会同市其他产业主管 部门、规划国土部门拟定。其中，销售基准价格可综合考虑开发成本、税金、合理利润和 该宗建设用地使用权市场评估地价、基准地价以及我市产业政策导向等因素确定，租赁基 准价格调整周期为3年。 租售基准价格报市创新型产业用房建设和管理工作领导小组批准后公布执行，租售价格 原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%—70%，具体由市发展改革部门牵 头拟定。
小结：1、总建筑面积一般不增加，为完善建筑使用功能，增加需补缴地价，公共服务基 础设施部分免收地价；
内容解读
三类：拆除重建类城市更新
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土地利用年度计划。
第五条 城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规
定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定
的主体实施。
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三、城市更新的基本制度与实施主体
《暂行规定》城中村改造实施主体：
鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造
项目；城中村内股份合作企业可以合作建设或独立建设所在地城
3 城市更新改造对象的全覆盖
4 首创“城市更新单元”概念
5 非商品性质房地产的改造留有余地
6 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行
7 关内外优惠政策（地价标准）统一
8 明晰城市更新项目运作基本流程和各部门承担的职能
14
3
《更新办法》政策创新点
1 改造主体多元化，鼓励权利人自行改造
对于城市更新的主体，更新办法第 5 条做出了明确规定：城市
作要取得突破) ，城市发展由增量土地开发为主向存量土地再开发 为主转变 加快推动城市重点区域功能提升与转变 促进老区活力重振与新区的结构优化 促进全市产业的空间布局优化和结构调整 促进社会结构优化与历史遗存保护
形成完善的城市更新政策和规划体系
土地收回收购、违法建筑处理、房地产登记管理、拆迁补偿、财
生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或
出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满
对于自己所居住的房屋的修理改造 对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早
施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望
4
1
《更新办法》出台的背景
多元化的城市更新内涵
1 2 3
4 5 6
22
《更新办法》出台的背景 《更新办法》出台的意义 《更新办法》政策创新点 《深圳市城市更新办法》 《更新办法》后续需要关注的问题 城市更新单元申报
4
《深圳市城市更新办法》
第一章 总则 第二章 城市更新规划与计划 第三章 综合整治类城市更新 第四章 功能改变类城市更新 第五章 拆除重建类城市更新 第六章 其他规定
更新可以依照有关法律法规及该办法的规定分别由市、区政府、
土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。
办法第31条有如下表述： 除鼓励权利人自行改造外，……”
此段表述意思非常明确， 鼓励权利人自行改造”
第 33 条进一步明确规定： 存在多个权利主体的，可以在多个
权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更 新，可以由多个权利主体签订协议并依照《中华人民共和国公 司法》的规定以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实施更 新，并办理相关规划、用地、建设等手续。
城市规划的形体规划 强调“利人原则”的人本思想 强调城市历史价值的保护 可持续发展等
以多方伙伴关系为取向、更加注重社区参与和社会公平
城市更新的方式
重建或再开发（redevelopment） 整建（rehabitation） 保留维护（conservation）
5
1
《更新办法》出台的背景
《更新办法》则涵盖了所有的城市更新活动，实现了旧工
业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村所有城市更 新活动的全覆盖
“城市更新”概念定位与过去的旧改相比更加准确、内涵
更加深刻
17
3
《更新办法》政策创新点
4 首创“城市更新单元”概念
《更新办法》首次引入 城市更新单元这一全新的概念
过去的“旧改”一般是以行政单位或者地块为改造单元
题，《更新办法》明确：“城中村依本办法补缴地价进行拆
除重建后，……取得完全产权，并可以自由转让。”
历史遗留的房地产权登记问题、违法用地或者违法建筑新对象。违法建筑和违法用
地只有接受处理之后才可进行更新改造。
19
3
《更新办法》政策创新点
6 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行
进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境
推进土地、能源、资源的节约集约利用 促进经济和社会可持续发展
依据：
有关法律、法规以及本市实际
适用范围：
深圳市行政区域范围内的城市更新活动。
25
一、办法制定的目的、依据和适用范围
城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括 旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下 情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、 功能改变或者拆除重建的活动：
2004年以来，深圳开展城中村和工业区升级改造工作 现阶段的城中村、工业区升级改造面临了许多问题：
城市化过程中遗留的土地权属不清 城村混杂交错
覆盖面较为单一的改造政策无法有效地促进城市规划的实施
需要更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更
新”概念指导城中村改造、旧城改造等工作 。
6
解读《深圳市城市更新办法》
Contents
1 2 3
4 5 6
2
《更新办法》出台的背景 《更新办法》出台的意义 《更新办法》政策创新点 《深圳市城市更新办法》 《更新办法》后续需要关注的问题 城市更新单元申报
1
《更新办法》出台的背景
随着深圳经济社会的快速发展，土地与空间难以为继的
矛盾日益突出。
城市更新工作成为深圳挖掘建设用地潜力、拓展发展空间的必然选择
9
广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 推进“三旧”改造的措施：
在旧城镇改造范围内，符合城市规划、“三旧”改造规划和
年度实施计划的，鼓励原土地使用权人自行进行改造。
自行改造应当制定方案，经土地行政主管部门和城乡规划部
门同意后报市、县人民政府批准实施。
所涉及的划拨土地使用权，可采取协议方式补办出让手续，
完善城市整体功能 提高城市管理水平
实现经济发展战略转型 实现社会发展战略转型
进一步提升城市竞争力 保持城市可持续发展
3
1
《更新办法》出台的背景
城市更新的定义
一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、
有计划的改建活动。
1858年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会认为包括以下 内容的城市建设活动都是城市更新：
政府引导、市场运作强调政府统一组织，制定专门政策，充分
调动各方积极性，吸引社会各方广泛参与。市场化运作的同时， 政府正确引导，加强监管，确保改造规范推进。
规划统筹强调统筹经济社会发展和资源环境保护，依据规划，
科学制定改造规划，并强化规划的统筹管控作用。
节约集约强调强化市场配置土地，促进土地高效利用 保障权益强调正确处理改造过程中的经济、法律关系，改造的
5. 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号
6. 《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》深府 办[2008]25号
7. 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号
8. 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 9. 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号
各个不同的区域或项目对更新的具体形式有不同的需求
《更新办法》区分了三种不同的更新模式——综合整治、功能
改变和拆除重建
同一城市更新单元内可能出现多种改造模式并存的情况 未来，深圳的城市更新将是三种重建模式的有机结合，而且以
综合整治为主。
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《更新办法》政策创新点
7 关内外优惠政策（地价标准）统一
房屋和土地须经过确权、登记才能改造，以切实保障土地权利 人的合法权益，维护社会稳定。
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三、城市更新的基本制度与实施主体
第四条 城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规 划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新
实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。
城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。 城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及
明确城中村、旧屋村、工业区及其他各类区域的地价收取标准
保持与改造地价政策的延续，特区内外地价实行统一的标准
8 明晰城市更新项目运作基本流程和各部门承担的职能
《更新办法》优化了许可事项 取消了重复审查、缩短了审批时长 为项目的快捷审批、有效实施和后续监管奠定了基础
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Contents
政税收一系列配套政策的研究工作将随即展开
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Contents
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《更新办法》出台的背景 《更新办法》出台的意义 《更新办法》政策创新点 《深圳市城市更新办法》 《更新办法》后续需要关注的问题 城市更新单元申报
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《更新办法》政策创新点
1 改造主体多元化，鼓励权利人自行改造 2 土地出让模式更加灵活，可以协议出让
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《更新办法》政策创新点
2 土地出让模式更加灵活，可以协议出让
突破了更新改造土地必须招拍挂出让的政策限制，规定权
利人自行改造的项目可协议出让土地。与此同时，更新办
法明确了更新改造的地价收取标准。
办法指出第 35 条规定：权利人拆除重建类更新项目的实
施主体在取得城市更新项目规划许可文件后，应当与市规
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广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 根据《意见》，下列土地可列入“三旧”改造范围：
城市市区“退二进三”产业用地；
城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；
国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地； 不符合安全生产和环保要求的厂房用地； 布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄； 列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。