1深圳市城市更新政策和流程解析
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深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司 深圳市国锐达城市更新置业投资有限公司 深圳市国房人居环境研究院
CONTENTS
目录
•一、城市更新相关政策 •二、城市更新基本流程 •三、城市更新案例解析
AUTHORITATIVE INNOVATION FINE 权威 丨 创新 丨 精细
第一部分 城市更新相关政策
一、城市更新相关政策
（二）政策背景
2004年10月28日，深圳市有序拉开了“城中村改造”的序 幕。 目的：消除城中村内的安全隐患、改善生态环境、完善市 政基础设施和公共服务设施、理顺土地财产权利关系。
2007年10月28日，深圳市政府决定开展“工业区升级改造” 工作。 目的：推进工业用地二次开发和集约利用，提高土地产出 率，优化工业产业结构，增强产业竞争力。
一、城市更新相关政策
（四）主要政策——相关政策
5、关于城市更新实施工作若干问题的处理意见 ➢ 2017年4月7日印发（一），包括计划申报及清理、已批容积率调整、
旧工业区综合整治、市与区的委托事项、地价政策衔接、开具地价 款证明、宗地图制作、贡献用地审批、电子政务平台。 ➢ 2017年12月13日印发（二），包括计划管理、规划管理、用地管理、 土壤环境风险防控。
省政府相关政策的出台促使各方对“城市更新办法”的认 识趋向一致。
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一、城市更新相关政策
亮点
1、首部系统、全面规范的城市更新活动政府规章。 2、城市更新目标明确，范围全面。 3、重视公众参与及合法权益的保障。 4、首次设立城市更新单元规划制度，并实行计划管理。 5、与相关政策保持良好的衔接。 6、提出多种改造模式和改造方式。
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一、城市更新相关政策
（三）进展情况
➢ 截止2017年底，深圳全市已列入城市更新计划项目共计644项， 拟拆除用地面积约50.15平方公里，项目平均规模约7.8公顷。
➢ 已批更新单元规划共404个，规划拆除用地31.32平方公里； 规划批准总建筑量1.13亿平方米，其中保障性住房420万平方 米、创新型产业用房81万平方米、公共配套设施用房262万平 方米（包括幼儿园239所、社康中心216个、公交首末站161个 等），建成后可为约160万人口的幼儿教育、约330万人口的 就近就医和公交出行等提供了便利服务。
业区升级改造、小地块、强化管理。 ➢ 2016年12月29日新版暂行措施千呼万唤始出来，包括规划引领、优
化管理、重点单元、用地政策（含地价）、加大配套、旧工业区转 型升级、加强监督。 4、强区放权后，2017-2018年各区相继出台了“实施办法”，主要规定 了各阶段各职能部门的职责。
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一、城市更新相关政策
（四）主要政策——核心政策
1、深圳市城市更新办法 2009年10月22日发布，同年12月1日起施行；2016年11月12日通过有关 修改并重新发布施行。 ——确定了三种模式：综合整治、功能改变、拆除重建。
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一、城市更新相关政策
（二）政策背景
为全面、系统规范更新改造工作，适应特区内外广泛的改 造需求，深圳市于2007年启动了“深圳市城市更新办法” 的起草工作。
2009年8月，广东省政府出台了“三旧”改造政策，要求 各地加快推进“三旧”改造工作，促进节约集约用地试点 示范省建设，确保经济社会稳步发展。
2、深圳市城市更新办法实施细则 2012年1月21日发布并施行。 ——明确各改造模式的具体流程，以及各环节的实施要点。
3、关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施 ➢ 2012年8月17日发布并施行，包括历史用地、地价政策、强化管理。 ➢ 2014年5月27日发布新的暂行措施，包括用地政策、地价政策、旧工
（一）深圳概况 （二）政策背景 （三）进展情况 （四）主要政策
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一、城市更新相关政策
（一）深圳概况
改革开放40年，深圳速度创造城市发展奇迹
深 圳 速 度
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深圳市城市更新政策和流程解析
主讲人：李华勇
中国优秀青年土地估价师 广东执业土地估价名人 深圳市十佳房地产（土地）估价师 美国MAI估价师
2019年6月
国家一级房地产评估机构 全国范围执业A级土地评估机构 全国范围执业资产评估机构
一、城市更新相关政策
（三）进展情况
2018年全市共批准并公告拆除重建类城市更新单元计划100项， 新增拆除重建面积共计761.2公顷。
注：以上统计剔除已批计划范围调整重复项目。 AUTHORITATIVE INNOVATION FINE
权威 丨 创新 丨 精细
一、城市更新相关政策
（三）进展情况
通过城市更新供应商品房（不含回迁）规模逐年增加，2018年供应 量达378.6万平方米，其中住宅预售208.9万（超过50%）。
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一、城市更新相关来自百度文库策
（二）政策背景
在改造工作启动以来，深圳市出台了一系列相关改造政策， 政策框架已初步形成。但是存在以下不足： 覆盖范围有限，仅针对城中村和工业区； 形式和效力层次不一，包括规范性文件、通知、会议纪要 等； 内容不够全面，体系有待完善。
➢ 供应用地面积约16.27平方公里（移交政府土地约5平方公 里），收取了1168多亿元地价，完成固定资产投资3585亿元， 有效促进土地节约集约利用和城市功能的完善。2017年城市 更新固定资产投资已达1043.6亿元，同比增长53%，占全市固 定资产投资比重已达20%。
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•一、城市更新相关政策 •二、城市更新基本流程 •三、城市更新案例解析
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第一部分 城市更新相关政策
一、城市更新相关政策
（二）政策背景
2004年10月28日，深圳市有序拉开了“城中村改造”的序 幕。 目的：消除城中村内的安全隐患、改善生态环境、完善市 政基础设施和公共服务设施、理顺土地财产权利关系。
2007年10月28日，深圳市政府决定开展“工业区升级改造” 工作。 目的：推进工业用地二次开发和集约利用，提高土地产出 率，优化工业产业结构，增强产业竞争力。
一、城市更新相关政策
（四）主要政策——相关政策
5、关于城市更新实施工作若干问题的处理意见 ➢ 2017年4月7日印发（一），包括计划申报及清理、已批容积率调整、
旧工业区综合整治、市与区的委托事项、地价政策衔接、开具地价 款证明、宗地图制作、贡献用地审批、电子政务平台。 ➢ 2017年12月13日印发（二），包括计划管理、规划管理、用地管理、 土壤环境风险防控。
省政府相关政策的出台促使各方对“城市更新办法”的认 识趋向一致。
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一、城市更新相关政策
亮点
1、首部系统、全面规范的城市更新活动政府规章。 2、城市更新目标明确，范围全面。 3、重视公众参与及合法权益的保障。 4、首次设立城市更新单元规划制度，并实行计划管理。 5、与相关政策保持良好的衔接。 6、提出多种改造模式和改造方式。
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一、城市更新相关政策
（三）进展情况
➢ 截止2017年底，深圳全市已列入城市更新计划项目共计644项， 拟拆除用地面积约50.15平方公里，项目平均规模约7.8公顷。
➢ 已批更新单元规划共404个，规划拆除用地31.32平方公里； 规划批准总建筑量1.13亿平方米，其中保障性住房420万平方 米、创新型产业用房81万平方米、公共配套设施用房262万平 方米（包括幼儿园239所、社康中心216个、公交首末站161个 等），建成后可为约160万人口的幼儿教育、约330万人口的 就近就医和公交出行等提供了便利服务。
业区升级改造、小地块、强化管理。 ➢ 2016年12月29日新版暂行措施千呼万唤始出来，包括规划引领、优
化管理、重点单元、用地政策（含地价）、加大配套、旧工业区转 型升级、加强监督。 4、强区放权后，2017-2018年各区相继出台了“实施办法”，主要规定 了各阶段各职能部门的职责。
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一、城市更新相关政策
（四）主要政策——核心政策
1、深圳市城市更新办法 2009年10月22日发布，同年12月1日起施行；2016年11月12日通过有关 修改并重新发布施行。 ——确定了三种模式：综合整治、功能改变、拆除重建。
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一、城市更新相关政策
（二）政策背景
为全面、系统规范更新改造工作，适应特区内外广泛的改 造需求，深圳市于2007年启动了“深圳市城市更新办法” 的起草工作。
2009年8月，广东省政府出台了“三旧”改造政策，要求 各地加快推进“三旧”改造工作，促进节约集约用地试点 示范省建设，确保经济社会稳步发展。
2、深圳市城市更新办法实施细则 2012年1月21日发布并施行。 ——明确各改造模式的具体流程，以及各环节的实施要点。
3、关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施 ➢ 2012年8月17日发布并施行，包括历史用地、地价政策、强化管理。 ➢ 2014年5月27日发布新的暂行措施，包括用地政策、地价政策、旧工
（一）深圳概况 （二）政策背景 （三）进展情况 （四）主要政策
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（一）深圳概况
改革开放40年，深圳速度创造城市发展奇迹
深 圳 速 度
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深圳市城市更新政策和流程解析
主讲人：李华勇
中国优秀青年土地估价师 广东执业土地估价名人 深圳市十佳房地产（土地）估价师 美国MAI估价师
2019年6月
国家一级房地产评估机构 全国范围执业A级土地评估机构 全国范围执业资产评估机构
一、城市更新相关政策
（三）进展情况
2018年全市共批准并公告拆除重建类城市更新单元计划100项， 新增拆除重建面积共计761.2公顷。
注：以上统计剔除已批计划范围调整重复项目。 AUTHORITATIVE INNOVATION FINE
权威 丨 创新 丨 精细
一、城市更新相关政策
（三）进展情况
通过城市更新供应商品房（不含回迁）规模逐年增加，2018年供应 量达378.6万平方米，其中住宅预售208.9万（超过50%）。
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（二）政策背景
在改造工作启动以来，深圳市出台了一系列相关改造政策， 政策框架已初步形成。但是存在以下不足： 覆盖范围有限，仅针对城中村和工业区； 形式和效力层次不一，包括规范性文件、通知、会议纪要 等； 内容不够全面，体系有待完善。
➢ 供应用地面积约16.27平方公里（移交政府土地约5平方公 里），收取了1168多亿元地价，完成固定资产投资3585亿元， 有效促进土地节约集约利用和城市功能的完善。2017年城市 更新固定资产投资已达1043.6亿元，同比增长53%，占全市固 定资产投资比重已达20%。
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