西安恒大名都_恒大绿洲项目开盘前蓄水方案_63_2008年
恒大名都开盘总结及产品和营销策略分析报告0802
济南恒大名都开盘总结报告目录第一部分恒大地产简介 (4)1、恒大地产在全国：标准化运营的精品地产领导者 (4)2、恒大地产在济南：引领济南精装修 (6)第二部分恒大名都7.31开盘表现 (7)1、推盘量与成交量分析：当日去化率57.5% (7)2、认筹与解筹分析：解筹率60.7% (7)3、成交价格分析：整体均价7000元/平米 (7)4、蓄客情况分析：单日认筹41组客户 (8)第三部分恒大名都项目介绍 (8)1、项目所处的市场环境分析：东边偏东，大盘拦截，竞争有限 (8)2、项目产品详解 (10)第四部分恒大名都营销策略详解 (16)1、开发与营销总战略：批量制造、速度至上、快速回款 (16)2、营销推盘策略：分期开发、集中开盘 (16)3、价格策略 (17)4、推广策略 (17)5、品牌先导策略 (18)6、景观及样板示范区先行策略 (19)第五部分销售执行 (20)1、开盘流程 (20)2、开盘现场布置 (21)3、开盘现场活动 (21)4、开盘人员配置 (22)第六部分总结借鉴 (22)1、东部认可度高，区域内开发项目相对风险小 (22)2、品质开发商、品质楼盘抵御风险能力强 (22)3、快速营销必须有高品质产品和完善营销作保障 (23)4、入市时机的选择非常重要 (23)5、精装修概念深入人心 (23)第一部分恒大地产简介1、恒大地产在全国：标准化运营的精品地产领导者恒大地产集团（香港联合交易所股票代码：3333）是集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化大型房地产综合企业。
中国标准化运营的精品地产领导者，连续六年荣登中国房地产企业10强。
集团拥有中国一级资质的房地产开发公司、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的建筑监理公司、中国一级资质的物业管理公司。
（1）布局：全国布局，集中于二线城市，土地储备全国第一目前，恒大在广州、上海、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京、西安、长沙、太原、昆明、合肥、贵阳、南宁、南昌、石家庄、济南、哈尔滨、兰州、长春、呼和浩特、银川、海南等全国27个主要城市拥有恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大绿洲、恒大金碧天下等系列项目70多个，覆盖高端、中端及中高端、旅游地产等多个产品系列。
恒大名都喷灌系统工程施工组织设计方案
目录一、编制依据 (1)二、工程概况及特点 (1)三、喷灌工程施工 (2)四、施工进度支配 (5)五、质量保证体系及措施 (6)六、劳动力支配 (10)七、施工平安用电措施 (10)八、平安生产、文明施工措施 (13)附表1：质量体系保证图一、编制依据：1.甲方供应的园林设计图纸及给排水设计图纸2.《喷灌工程技术规范GBJ85-85》3.《建筑地面工程施工质量验收规范GB50209-2002》4.《城市绿化工程施工及验收规范CJJ/T82-99》5.《室外给水设计规范GB50013-2006》6.《室外排水设计规范GB50014-2006》7.《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GBJ 5024-2002》8.《施工现场临时用电平安技术规范JGJ46-88》9.其他法律、法规及规范、规程二、工程概况及特点：1.工程概况：本工程位于儋州市那大镇中华路和兰洋北路交汇处东北角恒大名都地块内，首期小区总绿化喷灌面积约为23830.9平方米。
此工程包括浇灌系统工程。
工程造价：依据原有合同及实际完成工程量结算。
2.系统简介：(1)绿化浇灌系统水源从小区给水环路的两点接入，一点从综合楼南侧接入，一个点从26#西侧接入。
浇灌系统管网自成环路，以保证喷灌系统运行牢靠。
(2)系统构成：喷灌系统由接水栓、喷灌环路管道、喷灌系统支管以及喷头等组成。
(3)管材要求：接受UPVC给水管，胶水粘接；(4)喷头要求：1）3500地埋式旋转喷头，3504-PC，3/4"内螺纹接口，3500喷嘴0.75，射程4.6m，q=0.12m/h，P=0.17MPa ；2）1800地埋式散射喷头，1812，1/2"内螺纹接口，MPR 喷嘴，8F，射程2.1m，q=0.20m/h，P=0.15MPa ；3.工程特点：开盘期间园建提前施工，园林绿化树木、草皮均已种植，但浇灌接水栓及喷灌系统均未施工，只预设了喷灌系统的主管道。
恒大地产陕西西安杨凌恒大城项目可行性研究报告
恒大地产集团杨凌·恒大城项目可行性研究报告恒大城项目可行性研究报告恒大地产集团有限公司二〇一三年二月目录第一章总论 (1)1.1 项目名称 (1)1.2 项目建设单位 (1)1.3 项目研究工作依据 (1)1.4 项目建设概况 (1)第二章项目提出背景及必要性 (3)2.1 项目提出背景 (3)2.2 项目建设必要性 (9)2.3 项目简介 (13)2.4 项目建设单位概况 (13)第三章项目市场分析和营销方案 (18)3.1 全国房地产市场状况 (18)3.2杨凌示范区房地产市场整体分析 (21)3.3项目市场定位 (23)3.4 项目营销策略 (24)第四章项目建设方案 (34)4.1项目设计原则 (34)4.2设计构想 (35)4.3项目建设内容 (35)4.4建设项目指标 (35)4.5户型、景观设计特点 (36)4.6项目户型比例及分析 (36)4.7安装工程设计标准 (37)第五章项目建设地点与建设条件 (40)5.1项目建设地点 (40)第六章项目管理及进度安排 (42)6.1项目组织管理 (42)6.2项目实施各阶段 (43)6.3项目进度安排 (45)第七章环境保护及节能措施 (46)7.1.环境保护 (46)7.2生态环境保护 (46)7.3节能措施 (46)第八章投资估算及资金来源 (49)8.1投资估算范围 (49)8.2投资估算依据 (49)8.3投资估算 (49)8.4资金来源与运用 (53)第九章财务评价 (54)9.1财务评价编制说明 (54)9.2 销售收入估算 (56)9.3成本费用估算 (57)9.4盈利能力分析（财务评价报表及指标） (57)9.5贷款偿还能力分析 (58)9.6财务评价结论 (59)第十章不确定性分析 (60)10.1 盈亏平衡分析 (60)10.2敏感性分析 (60)第十一章项目风险分析与对策 (62)11.1资金风险分析 (62)11.2政策风险分析 (62)11.3同业竞争风险分析 (63)11.4营销风险分析 (63)11.5不可抗力风险分析 (64)第十二章结论及建议 (64)12.1结论 (64)12.2 建议 (65)恒大地产集团杨凌·恒大城项目可行性研究报告第一章总论1.1项目名称项目名称：杨凌恒大城项目。
恒大绿洲二期主体及配套工程合同
合同编号：华海新里城二期主体及配套工程（II标段）施工合同发包人:承包人:工程名称: 华海新里城二期主体及配套工程（II标段）签约地点: 签订日期: 2010年月日华海新里城二期主体及配套工程（II标段）施工合同第一部分协议书发包人:承包人：依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方经协商一致订立本协议。
第一条工程概况一、工程名称：华海新里城二期主体及配套工程二、工程地点：乌鲁木齐市安宁渠镇北京路北沿西侧三、工程内容：（一）主体工程：序号单位工程名称栋数地上层数面积(m2)1多层住宅楼（1、3、5、6、8号楼）5 6+12 高层住宅楼（7号楼） 1 11+13 合计 6注：以上面积以发包人实际下发的施工图为准。
（二）配套工程：承包人承包小区范围内的公建配套、道路、管网管沟开挖回填及弱电管道敷设（小区内室外高低压电力管网工程除外）、各类设备基础、化粪池、小区围墙、小区大门及室外消防水池，具体详见施工图。
四、承包方式：承包人以包工、包料（）、包质量、包工期、包文明施工、包安全、包验收及综合验收合格的方式承包。
第二条承包范围一、承包人自行施工的工程：（一）按发包人提供的工程施工图、有关设计文件、设计说明及施工过程中下发的设计变更、图纸会审记录等规定内容承包，除发包人明确直接发包工程外，均由承包人负责施工，具体内容如下：1.建筑工程：基础土石方工程、基础工程、主体结构工程、砌筑工程、屋面工程（含保温、隔热）、防水工程、防腐工程、室内初装修工程（含疏散楼梯栏杆及扶手）、外墙饰面工程（不含干挂石材）、阳台栏杆工程、室内栏杆（用于毛坯交楼房）、金属结构工程（发包人已完成施工图纸）。
2.安装工程：室内外给排水工程、防雷工程、室内电气工程、室内供暖系统工程、弱电工程的预埋工程、消防工程的预埋和预留洞。
具体范围见合同附件1和施工图。
恒大名都综合项目策划实施方案
恒大名都综合策划方案第一章施工给水系统1、用水规划根据施工现场特点和施工高峰期用水的需要，用水量有不定期性，也具有不定期性下的同期性，所以本设计需水量按施工高峰计算。
本工程按14栋同时施工考虑，砂浆搅拌机布置28台。
现场场地狭小，不能搭设生活区，所以不考虑生活区生活用水。
1.1用水量计算（一）施工工程用水量q1＝K1∑Q1×N1×K2/(8×3600)＝1.05×(14×30×400+14×20×100+100×200) ×1.5 /（8×3600）＝11.8L/sQ1——单位设备、人员施工生产量砂浆搅拌机30立方/台班计，安排14组瓦工，瓦工按20立方/台班计，砌砖用水量取100K1——未预计的施工用水系数（取1.05）；N1——单位设备、人员用水量：每立方砂浆用水400L计，每立方砖砌筑用水计100L，每立方砼养护计200L。
K2——用水不均衡系数（取1.5）；（二）施工机械用水q2＝K1∑(Q2×N2)×K3/(8×3600)＝1.05×(300×20) ×1.5 /(8×3600)＝0.33L/sq2——机械用水量（L/s）K1——未预计施工用水系数（取1.05）Q2——同一种机械台数（取20）；N2——施工机械台班用水定额（综合取300m3）；K3——施工机械用水不均衡系数（取1.5）。
（三）施工现场生活用水q3＝P1×N3×K4/(8×3600)＝2000×40×1.4/(8×3600)＝3.9L/sq3——施工现场生活用水量（L/s）P1——施工现场高峰人数（取2000人）；N3——施工现场生活用水定额（取40L/人·班）；K4——施工现场用水不均衡系数（取1.40）（四）消防用水取q4＝15L/s，施工现场在25ha以内，按同一时间发生1次计（五）总用水量q因q1 + q2 +q3 ≤q4取q=15 +（q1 + q2 +q3）/2=23.015 L/S（六）管径选择d ＝()υπ⨯⨯⨯1000q/4＝0.140m d ——配水管直径（m ） q ——耗水量（L/S ） ——管网中水流速度（取1.5m/s ）综合以上结果，考虑到不可避免的水管漏水等因素，现场给水管直径需用 150 mm 才能满足施工用水需要。
恒大地区西安公司开盘前倒排计划表626终稿
9月5日
现场
美化系统
楼体字
楼体字方案设计
6月30日
7月10日
楼体字悬挂安装出街
7月5日
7月10日
灯杆道旗
灯杆旗设计完成
7月5日
7月5日
灯杆旗安装出街
7月15日
7月15日
现场公交车站牌
公交车引线设站谈定
7月20日
7月20日
侯车亭广告方案完成
7月25日
7月25日
候车亭画面出街
7月31日
7月31日
7月31日
9月5日
户型模型
7月31日
9月5日
园林模型（含会所）
7月31日
9月5日
总规模型
7月31日
9月5日
品牌展示
名牌展示区方案
7月20日
9月5日
名牌材料实体摆放
8月20日
9月5日
建筑材料工艺工法展示
8月20日
9月5日
成本分析区规划
7月20日
9月5日
成本分析表安装到位
8月20日
9月5日
9A精装展示
9块立式精装展示牌安装到位
围墙形象
围墙主体结构完工
6月30日
7月5日
围墙局部形象呈现
7月5日
7月10日
围墙整体形象呈现
7月15日
7月20日
围墙辅助绿化完工
7月15日
7月20日
名都大门形象
主体封顶
绿洲暂未定
主体对外完美呈现
8月25日
9月5日
外展点卖点展示系统
园林景观模型
名都中心园林模型制作完成
7月15日
/
9块展板
恒大综合楼屋面工程施工方案
……………………………………………………………精品资料推荐…………………………………………………杨凌恒大城综合楼工程屋面施工方案编制人：职务（职称）：负责人：职务（职称）：审核人：职务（职称）：批准人：职务（职称）：广厦建设集团有限责任公司西安公司2011年12月1日1……………………………………………………………精品资料推荐…………………………………………………目录一、编制依据 (2)二、工程概况 (2)2.1. 基本概况 (2)2.2.建筑概况 (2)三、施工准备 (3)3.1.技术准备 (3)3.2.材料及机具准备 (3)四、施工安排 (4)4.1 施工顺序安排 (4)4.2劳动力安排 (4)五、主要施工方法及工艺 (4)5.1工艺流程 (4)5.2作业条件 (4)5.3防水层施工 (5)5.4找平层施工 (9)5.5保温层施工 (10)5.6找坡层施工 (11)5.7屋面细部做法 (12)六、质量标准 (15)6.1主控项目 (15)6.2一般项目 (16)6.3允许偏差项目 (16)七、成品保护 (17)八、安全、环保措施 (17)8.1安全要求 (17)8.2环保要求 (18)九、成本节约措施 (18)1……………………………………………………………精品资料推荐…………………………………………………一、编制依据注：施工过程中如遇到国家规范、图集、标准更改，则工程要求也随之相应更改，按照新标准执行。
二、工程概况2.1. 基本概况工程名称：杨凌恒大城首期综合楼工程建设单位: 陕西省耀泽四海房地产开发有限公司设计单位：陕西省现代建筑设计研究院监理单位：陕西林华建设工程项目管理有限公司监督单位：西安市杨凌经济示范区质监站施工单位：广厦建设集团有限责任公司西安公司工程地点：杨凌经济示范开发区工期：合同工期78历天2.2.建筑概况2……………………………………………………………精品资料推荐…………………………………………………本工程为框架结构，建筑面积5158.22M2，地上三层，局部四层，建筑高度21.6米，屋面防水等级为二级，屋面包括三层露台及上人屋面，四层不上人屋面、雨篷等，屋面保温层选用75厚EPS保温板，防水材料采用APF405自粘高聚物改性沥青防水卷材。
调研报告--恒大名都
序 年龄 家庭结构 职业 年收入 居住区域 工作区域
2. 75 米
高层 25-50 两口之家、三口之家 （中青年一代） 私营业主，企事业单位 员工 20-40万 南关、汽开、高新 南关、汽开、高新 1-2套 娱乐、度假 娱乐。购物
优势 1）南侧有阳台设计，观景效果好； 2）两厅面积小，设计不合理； 3）厨房连接阳台，可以自由设计； 劣势 1）两厅面积小，设计不合理。 2）主卧窗前有空调机位，有挡光情况 2号楼标准层 面积:98.34m2
12年 产品 面积 产品 类型 区间 线 供应 套数
13年1-9月 成交 套数 月均 套数
供应 成交 月均 成交价 结转+库存 套数（新增+结 套数 去化 转）
14年 13年后 后续体 续供应 量
高层
96- 2000 175 套
970
829
75
7000
1030
980
75
762
25-50
项目 高层 高层 高层 高层
恒大名都：
恒大名都为恒大集团在长打造的第五城，为精装修高层产品。项目 临近欧亚超市，同时继续沿用恒大建筑的园林景观优势。
项目规模：项目占地面积26万平，建筑面积83万平。整体容积率为2.1，绿化率为 59.2%%。项目为高层产品。共分为三期开发，主要以洋房和别墅为主。目前为二期加 推阶段； 土地情况：； 项目现状：项目有高层、洋房和别墅产品、高层和别墅产品分两期开发.。一期在2013 年末开盘，为高层、洋房与别墅产品。二期预计加推77栋产品； 主流供需产品：主要供应以别墅和洋房产品为主，目前在售为一期别墅和高层产品； 当前推售情况：目前推售别墅和洋房高层产品，以一期别墅产品为主； 项目特点：（1）园区景观（2）精装修。 成交客户分析 年龄 区域来源 家庭结构 客户身份 关注点 高新、汽 园林、 单身、两 一起职工、 车厂、南 配套、 口、三口 个体商户 关、二道 精装修
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“手里有粮，心里不慌”。有备心里才有底。
当我们手中有了200元小订客户6000组， 我们心里就有底在开盘当天卖掉50%； 当我们手中有了200元小订客户8000组， 我们心里就有底在开盘当天卖掉60%；
第二、任务重
根据恒大总部下达08年全年销售目标，恒大名都、恒大绿洲销售目标均需要达 到80%，也就是说恒大名都开盘当天卖掉800-900套（总销的50%左右），恒大 绿洲开盘当天卖掉600-700套（总销的50%左右），并且，开盘后每个月销售需 要达到将近150套，每天销售5套房，这在西安也算是少有的销售奇迹。
恒大名都现场实景照片（5月12日）
恒大名都一期工地内部一览
恒大名都湖面景观尚未开挖
恒大名都围墙内外园林建设工程进度
恒大名都综合楼（会所）工程进度（2周时间，几乎无任何进度）。
综合楼4月26日现场实地照片。 综合楼5月12日现场实地照片。
恒大绿洲现Байду номын сангаас实景照片（5月12日）
一期20栋楼整体工程进度（8-9层），一期尚有8栋刚出正负零
第三、形势严峻
08年的西安市场，从前4个月销售数据来看，同比07年明显下降，并且，根据对 西安市场的调研，多数优质楼盘包括中新浐灞半岛、盛恒御景苑、龙湖地产在内 的楼盘等都将在下半年7-9月份集中放量爆发，因此，市场形势甚为严峻。
完成任务的可能！
第一：工程保证
工程刻不容缓，没有现场工程的保证以及良好的现场围挡形象、会所形 象、样板景观、看房通道以及样板房的完美呈现，就不足以体现恒大精 品领航，更不足以震撼客户。
西安主流楼盘开盘形式
举例2：金泰假日花城
金泰假日花城07年5月开盘，开盘当日采用现场集中抽号选房的开盘方式，在开盘当天便销 售600套房子。 06年12月开始，销售200元VIP卡，此卡购房优惠2000元； 07年4月31日，假日花城200元VIP卡蓄水总量达到近2400组，然后200元转20000元，最终 转出900个20000元大订； 07年5月5日，现场集中抽号选房，开盘当天放量800套，实际销售620套，销售率近80%。
用尽一切手段吸引 大量来访客户
核心执行策略
大量吸客
1、软蓄水阶段，依靠市区接待中心， 配合相应的户外大牌、报纸 广告、直销途径、SP活动吸纳客源。
2、强蓄水阶段，靠“天线地线”万媒传颂吸纳大量客源
西安主流楼盘开盘形式
举例1：中新浐灞半岛
中新浐灞半岛07年8月18日开盘，开盘当日采用现场集中摇号选房的开盘方式，在开盘当天 便销售1800套房子。 07年4月20日开始，销售200元VIP购房卡，此卡购房优惠每平方米50元； 07年7月31日，浐灞半岛200元VIP购房卡蓄水总量达到近6000张； 07年8月1日至8月15日，浐灞半岛200元转20000元大订，最终转出2700个20000元大订； 07年8月18日，现场集中摇号选房，开盘当天销售1800套，创下全国单日销售记录。
2400组
卖小订卡 6000张
名都开盘目 绿洲开盘目
标900套
标650套
第四：暴力开盘
开盘目标的实现
核心执行策略
200元小订转20000元大订 核心执行策略
暴力开盘
1、大量蓄水 2、利用低价（相对而言）引爆，通过跑量拉价 3、明星造势 4、暴力开盘，集中摇号选房（制造紧迫感、哄抢效应、羊群效应）
大量转订
西安恒大双星开盘前蓄水方案
决胜开盘之前
2008.5.15
不可完成的任务与完成任务的可能
不可完成的任务？
第一、时间紧
根据恒大名都、恒大绿洲目前的工程进度，尤其是综合楼的施工进度， 即便按正常施工速度，甚至抓紧时间抢工，恒大名都也需要在8月中旬方可达 到对外开放条件，恒大绿洲综合楼开放甚至需要到9月中旬，由此，08年给予 实际销售的周期仅仅只有3个月左右时间。
恒大绿洲现场实景照片（5月12日）
恒大绿洲咸宁东路与浐河交汇处园林建设进度 （围挡建设尚未开工）
二期工地现场（尚未开工）
恒大绿洲综合楼目前建设进度（2月底现场至今，工程完全停滞）
恒大绿洲民工讨钱堵塞交通（中建8局欠账，导致民工闹事，工程全面停滞）
第二：明确目标
恒大名都08年总销1372套（80%的目标） 恒大绿洲总销1038套（80%的目标） 合计总销2410套
恒大双星联动营销蓄水目标分解
5月15日
外展点开放 6月10日
7月1日
名都会所开放 名都开盘
8月1日
8月30日
绿洲开盘 9月28日
主动出击 广开渠道 打通通路
打通 4S店 加油站 银行 高档百货 高档场所 直邮、短 信渠道
卖小订卡 2200张
卖小订卡 2200张
卖小订卡 转大订卡 1000张 卖大订卡
项目
8月
恒大名都 900套
（开盘当天）
恒大绿洲
9月 150套 （每天5套）
10月 150套 （每天5套）
11月 90套 （每天3套）
12月 82套 （每天3套）
650套
150套
120套
118套
（开盘当天） （每天5套） （每天4套） （每天4套）
第三：提前蓄水
目前，根据现场工程进度，恒大名都的会所开放最早也要到8月中旬，而 市区接待中心目前尚未落定（有望在5月18日前签订租约合同），以此预 估外接待中心开放时间可能延迟至6月10日左右，故此，预定恒大名都开 盘时间在8月30日，则预留给前期蓄水的时间只有2个半月左右。
1、200元小订转20000元大订（领取一张VIP铂金卡） 2、如选房未成功，20000元大订可退 3、转20000元，方可有资格参加开盘选房，并可享受相应转定优惠
大量蓄水200元小订客户
核心执行策略
大量蓄水
1、200元申购一张“VIP黄金卡” 2、VIP卡可享受丰厚的开盘当天购房特惠 3、VIP卡可同时购买名都、绿洲两个项目，均可同等享受优惠 4、每个楼盘实行“一卡一房，一房一卡”政策
结合目前恒大名都、恒大绿洲工程形象，显然在现场围挡、会所建设、 样板景观、看房通道、样板房的建设进度上存在全面的滞后，故此，要 全面完成恒大双星08年的战略目标，必须抓紧时间抢工。
恒大名都、恒大绿洲工程现状如下
恒大名都现场实景照片（5月12日）
恒大名都一期24栋整体工程进度：1-4# 6层；5-6# 7层；7-8# 6层；9-11# 6层；12-14# 8层；14-15# 9层； 16-17# 7层；18-19# 7层；20-24# 8层。