南京文鼎广场项目发展思路及业态规划汇报66PPT
南京文鼎广场项目发展 思路及业态规划汇报 66PPT
2020年6月5日星期五
目录
一、市场调研分析 二、项目发展思路 三、业态规划 四、价格测算及招商计划
一、市场调研分析
大学城区域市场分析
江宁大学城地 处南京市江宁区东 山镇附近， 距南 京市市中心约15 公里， 规划占地 30平方公里，主 要由方山周边南京 医科大学、中国药 科大学、中国传媒 大学南广学院等高 校组成。
竞争项目调研分析
乐活时尚街区
时间节点： 08年1月8号开盘，明年9月 开业
销售方式：街区商铺拟全部出售，销售 方式为独立产权销售和带租约销售。带 租约方式前三年给业主返租，拟采用统 一招商形式，返租份额为8%，三年返 租直接从房款中扣除。
价格：均价在10000元／㎡。 一层不挑高商铺18000元／㎡，一层挑 高7.8米商铺价格约15000元/㎡，普通 商铺价格约13000元/㎡，三层公寓价格 北面6900、南面精装修 8300。 优惠：一次性付款9.5折，按揭贷款9.7 折。 销售状况：目前推出01栋，超过70％商 铺已经售出。
大学城区域市场分析
大学城内消费人群庞大，目前有11万师生，未来3-5年将有15万师生，市场 空间巨大，但目前商业配套基本空白，因此大学城商业市场有广阔的发展 空间和良好的发展前景。
很多商业项目看准这一市场机遇，纷纷投入到开发大学城商业的浪潮中。 除了，在未来将形成竞争态势。
18000
金陵科技学院
本部／市属
16000
18000
南京晓庄学院
本部／市属
10900
12000
江宁职教中心
本部／区属
3000
7000
中国协和神学院
本部／部属
500
1000
中国药科大学
本部／部属
12000
15000
南京旅游职业学院
本部／省属
江宁校区在建
7000
总计
117150
154000
大学城现有学生11万，未来3-5年内将达到15万
购物
娱乐 服务 酒店 总计
总面积（ ㎡）
竞争项目调研分析
大学生城商贸中心
江宁大学城商贸中心占地面积33350平方米 ，总建筑面积为21465万平方米，将开发成为集 餐饮、娱乐、宾馆、购物、文化商业等综合性商 业活动为一体的高品质休闲商业区。
商贸中心与体育中心内乐天广场同属江宁 高校产业集团管理，均为政府重点扶持项目。由 于产权问题，项目只租不售。
竞争项目调研分析
乐活时尚街区
国内外品牌连锁酒店、青年旅社入驻 “快乐活着”购物街 为一层“中华美食一条街”的挑高部分 “各国美食中心广场” 水果吧、冰淇淋、茶吧为主
“中华美食一条街“
竞争项目调研分析
乐活时尚街区
01栋 02栋 共计
餐饮面积
4000㎡ 无 4000 ㎡
购物面积 住宿面积 娱乐面积
服务
项目目前已有移动、KFC、华联超市、新 东新等主力店入驻，招商情况良好，预计于明年 2、3月正式开业。管理集团对商家进驻要求较为 苛刻，主要体现为对入驻店铺品牌、形象的严格 筛选，采取择优录取的原则。所有商家均为一年 一签，统一经营，统一管理。
竞争项目调研分析
大学城商贸中心
1F：餐饮 2-3F：品牌服 饰
南京医科大学
江苏经贸职业技术学院
职教中心
南京工程学院
金陵协和神学院江苏海事学院 南京交通职 Nhomakorabea技术学校
金陵科技学院
中国药科大学
南京晓庄学院
中国传媒大学南广学院
大学城区域市场分析
交通状况 目前交通不方便，公交线路有南广、大同、大中、盛广、盛科线，7：30后
除南广外无其他公交。正在修建的地铁一号南延线通往大学城内，站点分别为 经贸学院站、江苏海事职业技术学院站和药科大学站，地铁建成将大大缓解大 学城的交通压力。
从销售方式上来看，乐活时尚街区的商铺分为独立产权式销售与带租约销 售，因其运营部门进场较晚，商铺大多以独立产权形式卖出，这将对其后 期的运营管理造成不利影响。
由于莱迪拥有丰富的精品购物的商业资源，因此乐活街区在购物方面将呈现 出鲜明的特色。
经过调研分析，在乐活街区的业种规划中，餐饮、精品服饰、经济型酒店 占有较大比例，而对于娱乐的业种规划并不象其宣传中那么丰富。
竞争项目调研分析
乐活时尚街区
乐活时尚街区目总占地 面积40亩，总建筑面积达 26000平方米，容积率1.0， 定位为集购物、娱乐、餐饮 、旅馆、文化等功能为一体 的一站式大学城商业步行街 。
街区共2栋三层建筑，商 铺面积在30-200平米，一、 二层得房率分别为79%、 58%，主力面积为40－50平 米，约300间；三层为精装 修的日租房，面积为30-50㎡ ，约90间。
1F:移动+餐饮 2F：新东新
1F：KFC+ 餐饮
2F:新东新
1F: 餐饮 2F：电子数码
3F： 品牌 服饰
1F：租金最高2.5元/㎡ ·天，层高4米 2F：租金最高1.5元/㎡ ·天，层高3米 3F：租金最高1元/㎡ ·天，层高3米
物业管理费：0.8元/㎡ ·天
竞争项目调研分析
大学城商贸中心
业态 餐饮
江宁大学城学生总数统计
学校名称
院校性质
现有人数
未来规划总人数
南京医科大学
本部／省属
7000
15000
南京工程学院
本部／省属
20000
20000
江苏省经贸学院
本部／省属
13900
16000
南京交通技术学院
本部／省属
10000
13000
江苏海事学院
本部／省属
10850
12000
中国传媒大学
本部／省属
13000
1000 ㎡ 6700 ㎡ 7700 ㎡
3000 ㎡ 无 3000 ㎡
无
3200 ㎡
3200 ㎡(此部分娱乐面积 很可能做成购物)
500㎡ 500㎡
竞争项目调研分析
乐活时尚街区
乐活街区引入了专业的运营顾问——莱迪时尚流行广场经营管理公司，该 公司有较强的专业能力、丰富的商业资源以及强大的品牌号召力。这将促 成乐活项目的规范运作。
基础设施及商业配套
基础设施不完善，配套不齐全，仅有江宁区体育中心作为其配套资源，其 内有三家大型网吧。大学城内商业配套空白，目前大学城内学生外出消费多在 义乌小商品城、东山镇等处，义乌小商品城、世纪华联等均有班车接送学生。
交通不便，基础设施薄弱，商业配套几乎空白
大学城区域市场分析
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2020年6月5日星期五
目录
一、市场调研分析 二、项目发展思路 三、业态规划 四、价格测算及招商计划
一、市场调研分析
大学城区域市场分析
江宁大学城地 处南京市江宁区东 山镇附近， 距南 京市市中心约15 公里， 规划占地 30平方公里，主 要由方山周边南京 医科大学、中国药 科大学、中国传媒 大学南广学院等高 校组成。
竞争项目调研分析
乐活时尚街区
时间节点： 08年1月8号开盘，明年9月 开业
销售方式：街区商铺拟全部出售，销售 方式为独立产权销售和带租约销售。带 租约方式前三年给业主返租，拟采用统 一招商形式，返租份额为8%，三年返 租直接从房款中扣除。
价格：均价在10000元／㎡。 一层不挑高商铺18000元／㎡，一层挑 高7.8米商铺价格约15000元/㎡，普通 商铺价格约13000元/㎡，三层公寓价格 北面6900、南面精装修 8300。 优惠：一次性付款9.5折，按揭贷款9.7 折。 销售状况：目前推出01栋，超过70％商 铺已经售出。
大学城区域市场分析
大学城内消费人群庞大，目前有11万师生，未来3-5年将有15万师生，市场 空间巨大，但目前商业配套基本空白，因此大学城商业市场有广阔的发展 空间和良好的发展前景。
很多商业项目看准这一市场机遇，纷纷投入到开发大学城商业的浪潮中。 除了，在未来将形成竞争态势。
18000
金陵科技学院
本部／市属
16000
18000
南京晓庄学院
本部／市属
10900
12000
江宁职教中心
本部／区属
3000
7000
中国协和神学院
本部／部属
500
1000
中国药科大学
本部／部属
12000
15000
南京旅游职业学院
本部／省属
江宁校区在建
7000
总计
117150
154000
大学城现有学生11万，未来3-5年内将达到15万
购物
娱乐 服务 酒店 总计
总面积（ ㎡）
竞争项目调研分析
大学生城商贸中心
江宁大学城商贸中心占地面积33350平方米 ，总建筑面积为21465万平方米，将开发成为集 餐饮、娱乐、宾馆、购物、文化商业等综合性商 业活动为一体的高品质休闲商业区。
商贸中心与体育中心内乐天广场同属江宁 高校产业集团管理，均为政府重点扶持项目。由 于产权问题，项目只租不售。
竞争项目调研分析
乐活时尚街区
国内外品牌连锁酒店、青年旅社入驻 “快乐活着”购物街 为一层“中华美食一条街”的挑高部分 “各国美食中心广场” 水果吧、冰淇淋、茶吧为主
“中华美食一条街“
竞争项目调研分析
乐活时尚街区
01栋 02栋 共计
餐饮面积
4000㎡ 无 4000 ㎡
购物面积 住宿面积 娱乐面积
服务
项目目前已有移动、KFC、华联超市、新 东新等主力店入驻，招商情况良好，预计于明年 2、3月正式开业。管理集团对商家进驻要求较为 苛刻，主要体现为对入驻店铺品牌、形象的严格 筛选，采取择优录取的原则。所有商家均为一年 一签，统一经营，统一管理。
竞争项目调研分析
大学城商贸中心
1F：餐饮 2-3F：品牌服 饰
南京医科大学
江苏经贸职业技术学院
职教中心
南京工程学院
金陵协和神学院江苏海事学院 南京交通职 Nhomakorabea技术学校
金陵科技学院
中国药科大学
南京晓庄学院
中国传媒大学南广学院
大学城区域市场分析
交通状况 目前交通不方便，公交线路有南广、大同、大中、盛广、盛科线，7：30后
除南广外无其他公交。正在修建的地铁一号南延线通往大学城内，站点分别为 经贸学院站、江苏海事职业技术学院站和药科大学站，地铁建成将大大缓解大 学城的交通压力。
从销售方式上来看，乐活时尚街区的商铺分为独立产权式销售与带租约销 售，因其运营部门进场较晚，商铺大多以独立产权形式卖出，这将对其后 期的运营管理造成不利影响。
由于莱迪拥有丰富的精品购物的商业资源，因此乐活街区在购物方面将呈现 出鲜明的特色。
经过调研分析，在乐活街区的业种规划中，餐饮、精品服饰、经济型酒店 占有较大比例，而对于娱乐的业种规划并不象其宣传中那么丰富。
竞争项目调研分析
乐活时尚街区
乐活时尚街区目总占地 面积40亩，总建筑面积达 26000平方米，容积率1.0， 定位为集购物、娱乐、餐饮 、旅馆、文化等功能为一体 的一站式大学城商业步行街 。
街区共2栋三层建筑，商 铺面积在30-200平米，一、 二层得房率分别为79%、 58%，主力面积为40－50平 米，约300间；三层为精装 修的日租房，面积为30-50㎡ ，约90间。
1F:移动+餐饮 2F：新东新
1F：KFC+ 餐饮
2F:新东新
1F: 餐饮 2F：电子数码
3F： 品牌 服饰
1F：租金最高2.5元/㎡ ·天，层高4米 2F：租金最高1.5元/㎡ ·天，层高3米 3F：租金最高1元/㎡ ·天，层高3米
物业管理费：0.8元/㎡ ·天
竞争项目调研分析
大学城商贸中心
业态 餐饮
江宁大学城学生总数统计
学校名称
院校性质
现有人数
未来规划总人数
南京医科大学
本部／省属
7000
15000
南京工程学院
本部／省属
20000
20000
江苏省经贸学院
本部／省属
13900
16000
南京交通技术学院
本部／省属
10000
13000
江苏海事学院
本部／省属
10850
12000
中国传媒大学
本部／省属
13000
1000 ㎡ 6700 ㎡ 7700 ㎡
3000 ㎡ 无 3000 ㎡
无
3200 ㎡
3200 ㎡(此部分娱乐面积 很可能做成购物)
500㎡ 500㎡
竞争项目调研分析
乐活时尚街区
乐活街区引入了专业的运营顾问——莱迪时尚流行广场经营管理公司，该 公司有较强的专业能力、丰富的商业资源以及强大的品牌号召力。这将促 成乐活项目的规范运作。
基础设施及商业配套
基础设施不完善，配套不齐全，仅有江宁区体育中心作为其配套资源，其 内有三家大型网吧。大学城内商业配套空白，目前大学城内学生外出消费多在 义乌小商品城、东山镇等处，义乌小商品城、世纪华联等均有班车接送学生。
交通不便，基础设施薄弱，商业配套几乎空白
大学城区域市场分析
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
合集下载
南京某国际广场物业管理方案
设立监控与评估机制
01
02
03
04
05
为了确保物业管理方案 的实施效果，需要设立 监控与评估机制。该机 制应包括以下几个方面
目标管理：制定明确的 管理目标，建立相应的 指标体系，定期对实施 效果进行评估。
数据统计与分析：建立 数据统计与分析系统， 收集和整理相关数据， 为评估提供数据支持。
监督检查：成立监督检 查小组，定期对物业管 理方案的实施情况进行 检查和评估。
高满意度。
确保安全运营
加强安全管理，确保广场内的 人员和财产安全。
项目范围
建筑物管理
包括建筑外墙、公共区域、设施设备等的 维修、保养和管理。
公共服务设施管理
对广场内的公共服务设施，如会议室、健 身房、游泳池等进行管理和维护，确保其 正常运营。
绿化与环境管理
负责广场内的绿化植被、环境卫生和景观 的维护与管理。
南京某国际广场物业管理方 案
汇报人：
日期:
• 项目概述 • 物业管理策略 • 服务质量提升 • 物业管理方案的实施与监控
01
项目概述
项目背景
01
02
03
地理位置
南京某国际广场位于南京 市核心商业区域，地理位 置优越，交通便利。
建筑规模
该项目拥有多栋高层建筑 ，涵盖商业、办公、住宅 等多种功能。
资源保障：制定资源保障措施， 包括人力、物力、财力等方面的 保障，确保项目的顺利实施。
为了确保物业管理方案的顺利推 进，必须制定详细的实施计划。 该计划应包括以下几个方面
责任分配：明确各个部门和人员 的职责和任务，确保项目的高效 实施。
风险管理：预测项目中可能出现 的风险，并制定相应的应对措施 ，确保项目的稳定性和安全性。
某现代城市广场规划设计方案(PPT课件)
③广场绿地规划应具有清晰的空间层次，独立形成或配合广场 周边建筑、地形等形成良好、多元、优美的广场空间体系。
④应考虑到与该城市绿化总体风格协调一致，结合地理区位特 征，物种选择应符合植物区系规律，突出地方特色。
⑤结合城市广场环境和广场的竖向特点，以提高环境质量和改 善小气候为目的，协调好风向、交通、人流等诸多元素。
•
5.首先，能够读懂文章，理清文章的 思路， 把握文 章层次 之间的 关系， 并且能 够概括 出文章 各个层 次的含 义。其 次，能 够抓住 文章的 关键语 句，概 括文章 的要点 ，把握 文章的 主旨。 在答题 之前我 们要结 合注释 ，疏通 文意， 读懂语 段。
•
6.赫鲁晓夫因退一步成就了自己，卡 耐基因 退一步 获得友 谊，由 此可见 ，退一 步不但 给他人 留下一 片天地 ，同时 也给自 己留下 了更宽 阔的天 地。退 一步不 仅表现 了对他 人一份 爱，更 表现了 自己对 自己的 爱，这 种爱已 经超出 了人与 人的界 限，于 社会每 一个角 落中显 示着它 的力量 。
城市广场树种选择要适应当地土壤与环境条件，掌握选树
种的原则、要求，因地制宜，才能达到合理、最佳的绿化效果。
1、广场的土壤与环境
⑴土壤 ⑵空气 ⑶光照和温度 ⑷空中、地下设施
2、选择树种的原则
⑴冠幅大，枝叶密 ⑵耐瘠薄土壤
⑶具深根性
⑷耐修剪
⑸抗病虫害与污染
⑹落果少或无飞毛
⑺发芽早、落叶晚 ⑻耐寒、耐寒
•
7.阳光总在风雨后，不管失败还是痛 苦，我 们如果 能快乐 地笑一 笑，高 歌生活 多么好 ，蓝天 白云多 么美， 那我们 就会获 得微笑 的幸福 ，甚至 能拥有 金灿灿 的硕果 。朋友 ，为了 生活更 加美好 ，快快 亮出你 的笑容 吧！
④应考虑到与该城市绿化总体风格协调一致，结合地理区位特 征，物种选择应符合植物区系规律，突出地方特色。
⑤结合城市广场环境和广场的竖向特点，以提高环境质量和改 善小气候为目的，协调好风向、交通、人流等诸多元素。
•
5.首先，能够读懂文章，理清文章的 思路， 把握文 章层次 之间的 关系， 并且能 够概括 出文章 各个层 次的含 义。其 次，能 够抓住 文章的 关键语 句，概 括文章 的要点 ，把握 文章的 主旨。 在答题 之前我 们要结 合注释 ，疏通 文意， 读懂语 段。
•
6.赫鲁晓夫因退一步成就了自己，卡 耐基因 退一步 获得友 谊，由 此可见 ，退一 步不但 给他人 留下一 片天地 ，同时 也给自 己留下 了更宽 阔的天 地。退 一步不 仅表现 了对他 人一份 爱，更 表现了 自己对 自己的 爱，这 种爱已 经超出 了人与 人的界 限，于 社会每 一个角 落中显 示着它 的力量 。
城市广场树种选择要适应当地土壤与环境条件，掌握选树
种的原则、要求，因地制宜，才能达到合理、最佳的绿化效果。
1、广场的土壤与环境
⑴土壤 ⑵空气 ⑶光照和温度 ⑷空中、地下设施
2、选择树种的原则
⑴冠幅大，枝叶密 ⑵耐瘠薄土壤
⑶具深根性
⑷耐修剪
⑸抗病虫害与污染
⑹落果少或无飞毛
⑺发芽早、落叶晚 ⑻耐寒、耐寒
•
7.阳光总在风雨后，不管失败还是痛 苦，我 们如果 能快乐 地笑一 笑，高 歌生活 多么好 ，蓝天 白云多 么美， 那我们 就会获 得微笑 的幸福 ，甚至 能拥有 金灿灿 的硕果 。朋友 ，为了 生活更 加美好 ，快快 亮出你 的笑容 吧！
某广场项目定位及产品塑造汇报(PPT 44页)
外滩一号、三号、六号、十八号等 力图重现“十里洋场”的辉煌
文化性是本项目的区别价值
本项目的文化特征
构建时尚、张扬创意、对话国际
特色性建筑
在建筑艺术、环境艺术、装饰艺术等方面， 充分关注审美价值的创造。
创造特色建筑，形成保利品牌积淀。
18000㎡高档 文化休闲商业区
小型演艺中心为核心的文化娱乐区——“滨江新天地” 时尚消费区——“意大利中心”
上海成功个案
上实置业05年下半年推出“海上海”项目， 主打3幢约7.8万㎡LOFT办公楼。
在宏观调控最严峻的时期，达到基本消化， 其中第一幢2.8万㎡仅1个月即销售完成。
目前仅余约7个单位
创意产业LOFT
购买者：部分为个人投资者或基金、投资银行 部分自用型客源。
终端消费者：主要为律师、会计师、建筑师、设计人员等专业事务所， 为小陆家嘴金融核心区提供支持性业务。
•缺乏规模优势，单一产品难以形成竞争优势 •现有建筑形成南向遮挡
•周边环境杂乱，缺乏高档物业氛围
复合型项目是区域市场空白
•高档写字楼和顶级豪宅均缺少同档次配套设施，造成功能缺失。 •商务、娱乐、休闲、购买等消费需求急待满足。
•虹桥＋古北、淮海路办公区＋新天地、南京西路办公区＋梅泰恒等成功案 例说明商务功能的复合将产生巨大的价值增长。
四个功能单元
高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米） 创意产业LOFT（2万平方米）
高档文化休闲商业区（1.8万平方米） 滨江独栋办公楼（2-2.2万平方米）
文化不是附加值，文化创造价值
成功的开发，能发掘土地特有的价值 睿智的开发，还能领先时代，赋予项目长久的魅力
“新天地”成功贩卖小资情调 满足“海派”审美需求
某广场项目定位及建筑规划设计建议拟案(PPT 112页)
常规模式住宅面临的挑战
1.零陵高层电梯房（25F以上）在整体市场以小高层和多层为 主力市场的情况下，如何解决销售价格问题。 2.零陵楼市价格还未整体突破均价2000元的竞争，而高层的 成本没有竞争优势； 3.已有高层项目（翰林苑、中山城）在现楼没有建好时，销 售一直停滞不前，给开发商带来很大资金压力。 4、主要对手中山城“东门一号公馆”的地段、工程进度、销 售时间比本项目有优势的情况下，势必抢夺客户资源。
规划创造价值（意向设计方案2）
规划创造价值（意向设计方案3）
根据我们近10年商业地产操盘经验，项目除了 解决准确市场定位和良好商业建筑规划设计外， 一个项目要实现高回报销售还远远不够的，这 还需要创新的操作模式
操作模式创造价值（三）创新模式
如何实现项目住宅商业利润最大化？ 非常规操作
正常模式下实现目标面临的挑战？ 常规操作
规划能提升项目地块的潜在价值
本报告将就以下几个问题展开着重深度剖析
房地产市场分析 项目本体分析 项目如何利润最大化【如何化解风险】 项目利润测算
第一部分 房地产现状分析
市场背景及宏观经济分析
国内房地产现状分析
国内市场分析
全国市场 经济形势与房地产市场走向
目前国内经济向好,GDP生产总值保持在8%平均水平, 但房产新政的出台，全国房地产住宅市场再次逐渐进 入观望期。
三、商业二至三楼四楼租售之比面临挑战 1、售价水平 在二楼租金25元/平方米/月都难以达到的水平下，售 价达到6500市场已经难以接受 2、整租整售 商家难以招商，销售率难以保证,会出现推后几年,周边临街项
目商业情况就如此.
总结分析：
按照正常的操作模式（无论选择规划设计方案1或 2/3）
一、住宅：价格只能水涨船高、一支独秀难度大； 销售速度也受工程进度影响。
广场定位报告ppt课件
广场定位报告
市场预判 项目定位
第一部分
市场定位
客户定位
形象定位
产品定位 物业定位 售楼处包装 营销策略 经济测算
大城概况
位置： 地处京津走廊，距天津70公里，距北京160公里，是河北省“三沿”县和国务院批准
的对外开放县。现辖10个乡镇，394个行政村，总面积904平方公里，人口36万（其中县 城人口约5万）。 交通：
总结
近年来廊坊区域进入快速发展阶段。与廊坊同期经济数据对比，大 城县生产总值、固定资产投入增长幅度处于相同水平之上；城镇人口可 支配收入也基本相同。
但从城市建设来看，明显落后于廊坊平均水平，由此可见，大城县 经济基础日渐殷实，基础设施建设、城市规划建设、地区性工业建设、 商业中心建设已成为区域内的首要任务。
人口数 数值
基础经济数据
475000 470000 465000 460000 455000 450000 445000
人口总量（单位：万人）
456523 2004
456980
464608
2005
2007
年份
473090 2008
800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000
价格区间 销售情况
盛世佳园
18
2.25
普通住 宅
板楼
90平米两居 120平米三居
2700-3300
二次开盘6 幢在售
怡景嘉园
约6
2.10
普通住 宅
板楼
3000以上
未开盘
隆盛花园
14
2.19
普通住 宅
板楼
3000以上
未开盘
市场预判 项目定位
第一部分
市场定位
客户定位
形象定位
产品定位 物业定位 售楼处包装 营销策略 经济测算
大城概况
位置： 地处京津走廊，距天津70公里，距北京160公里，是河北省“三沿”县和国务院批准
的对外开放县。现辖10个乡镇，394个行政村，总面积904平方公里，人口36万（其中县 城人口约5万）。 交通：
总结
近年来廊坊区域进入快速发展阶段。与廊坊同期经济数据对比，大 城县生产总值、固定资产投入增长幅度处于相同水平之上；城镇人口可 支配收入也基本相同。
但从城市建设来看，明显落后于廊坊平均水平，由此可见，大城县 经济基础日渐殷实，基础设施建设、城市规划建设、地区性工业建设、 商业中心建设已成为区域内的首要任务。
人口数 数值
基础经济数据
475000 470000 465000 460000 455000 450000 445000
人口总量（单位：万人）
456523 2004
456980
464608
2005
2007
年份
473090 2008
800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000
价格区间 销售情况
盛世佳园
18
2.25
普通住 宅
板楼
90平米两居 120平米三居
2700-3300
二次开盘6 幢在售
怡景嘉园
约6
2.10
普通住 宅
板楼
3000以上
未开盘
隆盛花园
14
2.19
普通住 宅
板楼
3000以上
未开盘
《商业业态规划建议》PPT课件
？ ？
仓库，宿舍
经营商铺
精选ppt
11
综合形商业商铺
有许多商家比较注重多大型商业的看重，对城区的发展有长远的卓绝视野。在 一些楼盘边上购买一些商铺作为餐饮，娱乐的商铺作为出租经营，直接吸引整 个楼盘的人气。
精选ppt
12
大板商业内商铺
这样的商业体系需要大规模的引资，可直接把人流涌进整个小区周边，直接带动整 个楼盘的发展。可是由于大规模的商业需要占到大面积的土地，基本形成的几率是 比较小。
根据我们的操盘经验，单体商业地产项目业态功能的定位，主要考虑如下几个因素： 1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时， 所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3-5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成 新的商业中心；
2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚 商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险；
拿不到产证 18%
面积缩 水 6%
质量问题 9%
配套设置不能 兑现
9%
贬值风险 18%
没有商业氛围 19%
管理费提价 15%
不能如期交楼 6%
从以上图表可以看出，购买商铺的人群比较担心主要因素还是今后的利益风险，
通过问卷我们基本明确儋州本市人文对商铺有着如何的一个需求点。
精选ppt
3
1、当你对某商铺感兴趣的时候你会有哪些动向
1.热线咨询（3%）
在以往的楼盘销售中，许多人会选择通过 电话咨询楼盘的商业情况。但由于楼盘许 多楼盘入住后商业并不能直接给楼盘带来 人气，群众的观望心态较重。
仓库，宿舍
经营商铺
精选ppt
11
综合形商业商铺
有许多商家比较注重多大型商业的看重，对城区的发展有长远的卓绝视野。在 一些楼盘边上购买一些商铺作为餐饮，娱乐的商铺作为出租经营，直接吸引整 个楼盘的人气。
精选ppt
12
大板商业内商铺
这样的商业体系需要大规模的引资，可直接把人流涌进整个小区周边，直接带动整 个楼盘的发展。可是由于大规模的商业需要占到大面积的土地，基本形成的几率是 比较小。
根据我们的操盘经验，单体商业地产项目业态功能的定位，主要考虑如下几个因素： 1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时， 所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3-5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成 新的商业中心；
2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚 商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险；
拿不到产证 18%
面积缩 水 6%
质量问题 9%
配套设置不能 兑现
9%
贬值风险 18%
没有商业氛围 19%
管理费提价 15%
不能如期交楼 6%
从以上图表可以看出，购买商铺的人群比较担心主要因素还是今后的利益风险，
通过问卷我们基本明确儋州本市人文对商铺有着如何的一个需求点。
精选ppt
3
1、当你对某商铺感兴趣的时候你会有哪些动向
1.热线咨询（3%）
在以往的楼盘销售中，许多人会选择通过 电话咨询楼盘的商业情况。但由于楼盘许 多楼盘入住后商业并不能直接给楼盘带来 人气，群众的观望心态较重。
南京商圈研究及投资发展建议(PPT 39页)
受地缘条件影响，长江以 北的浦口区、六合区，及城市 最南部的江宁区，被自然地隔 离出来。从地理位置上来看， 三大区域，受交通条件的制约， 与主城区距离相对较远，在经 济上其相对独立，自成一体。
城市整体规划格局分析
各区功能定位
➢中心商贸区：白下区、鼓楼区、玄武 区、秦淮区，由于位处主城中心地带， 其区域内，商贸业、金融业、服务业发 达，为城市提供了主要的商业配套功能。
在时间上，山西路、湖南路商圈的发展与中央门商圈基本同步。但在特色上，决然不同。鼓楼区是南 京的首善之区，区域居民的素质较高，收入较高，人员成分最为纯一。“湖南路文明一条街”是90年代初 期鼓楼区政府建设精神文明的一面旗帜，在假货泛滥的开放之初，这里就以无假货文明，同时由于是在原 湖南路的基础上发展，沿街底铺是客观条件，小门面同时催生了大量精品专卖店的诞生。
批发零售业的高速发展、商品 交易市场的大型化加速中高收 入外来人口（私营业主）流动， 为房地产市场的发展带来巨大 的消费空间。
城市经济发展概况
➢人均可支配收入逐步 增长：从2003-2009年，南
京市城市人均可支配收入和 城市人均消费稳步增长，人 均可支配收入逐年增长， 2009年达到25504元，同比 增长10.3％，但增速呈下降 趋势。
➢市域空间规划：
规划形成“主城—新市 区—新城—重点城镇—一 般城镇”五级大中小级配 合理的市域城镇等级结构。
南京市城市总体规划调整——都市发展区远景规划图 南京市城市总体规划调整——市域空间利用规划图
以南京中心——1小时都市圈Байду номын сангаас形成
➢目前，南京的“一小时都市圈”已能到达南京周围2500平方公里的范围，包括南京、 镇江、扬州、马鞍山、滁州、芜湖的全部以及淮安南部和巢湖的部分地区。在空间总体 结构上形成一个核心、两个圈层、三条主轴。其中一个核心是南京都市发展区；两个圈 层为距核心城市中心区50公里左右范围内的核心圈层和100公里左右范围内的紧密圈层 ，即1小时路程内，也就是所谓的“一小时都市圈”；三条主轴为宁扬、宁镇、宁芜轴 线。 ➢通过都市圈的规划建设，将从区域层面上推进核心城市、节点城市与县城之间在基础 设施建设、产业分工与协作、生产要素有序流动、共同市场构建、城乡居民就业等方面 进行合作，从而整合圈内城市发展的相关资源。 ➢一小时都市圈内的人口含盖总量达1950.45万人，蕴含着巨大的可挖掘商机。 ➢目前，南京新街口商圈销售额的4０％由一小时都市圈的消费者完成，预计“一小时都 市圈”形成后，南京新街口商圈销售额的６０％将由周边6市的消费者来完成，与此同 ，南京市公交部门也加快了周边城市的发车频率，提高了车速。
城市整体规划格局分析
各区功能定位
➢中心商贸区：白下区、鼓楼区、玄武 区、秦淮区，由于位处主城中心地带， 其区域内，商贸业、金融业、服务业发 达，为城市提供了主要的商业配套功能。
在时间上，山西路、湖南路商圈的发展与中央门商圈基本同步。但在特色上，决然不同。鼓楼区是南 京的首善之区，区域居民的素质较高，收入较高，人员成分最为纯一。“湖南路文明一条街”是90年代初 期鼓楼区政府建设精神文明的一面旗帜，在假货泛滥的开放之初，这里就以无假货文明，同时由于是在原 湖南路的基础上发展，沿街底铺是客观条件，小门面同时催生了大量精品专卖店的诞生。
批发零售业的高速发展、商品 交易市场的大型化加速中高收 入外来人口（私营业主）流动， 为房地产市场的发展带来巨大 的消费空间。
城市经济发展概况
➢人均可支配收入逐步 增长：从2003-2009年，南
京市城市人均可支配收入和 城市人均消费稳步增长，人 均可支配收入逐年增长， 2009年达到25504元，同比 增长10.3％，但增速呈下降 趋势。
➢市域空间规划：
规划形成“主城—新市 区—新城—重点城镇—一 般城镇”五级大中小级配 合理的市域城镇等级结构。
南京市城市总体规划调整——都市发展区远景规划图 南京市城市总体规划调整——市域空间利用规划图
以南京中心——1小时都市圈Байду номын сангаас形成
➢目前，南京的“一小时都市圈”已能到达南京周围2500平方公里的范围，包括南京、 镇江、扬州、马鞍山、滁州、芜湖的全部以及淮安南部和巢湖的部分地区。在空间总体 结构上形成一个核心、两个圈层、三条主轴。其中一个核心是南京都市发展区；两个圈 层为距核心城市中心区50公里左右范围内的核心圈层和100公里左右范围内的紧密圈层 ，即1小时路程内，也就是所谓的“一小时都市圈”；三条主轴为宁扬、宁镇、宁芜轴 线。 ➢通过都市圈的规划建设，将从区域层面上推进核心城市、节点城市与县城之间在基础 设施建设、产业分工与协作、生产要素有序流动、共同市场构建、城乡居民就业等方面 进行合作，从而整合圈内城市发展的相关资源。 ➢一小时都市圈内的人口含盖总量达1950.45万人，蕴含着巨大的可挖掘商机。 ➢目前，南京新街口商圈销售额的4０％由一小时都市圈的消费者完成，预计“一小时都 市圈”形成后，南京新街口商圈销售额的６０％将由周边6市的消费者来完成，与此同 ，南京市公交部门也加快了周边城市的发车频率，提高了车速。
南京综合体项目的情况
开发商
南京一九一二集团的前身是南 京市十大民营企业——东方企业（集 团）有限公司。东方集团创始于1960 年6月，经过数十年的发展，形成了 以房地产开发、汽车出租、旅游饭 店、汽车维修、钢琴制造为核心的 包括汽车贸易、装饰建筑工程、物 业管理等在内的多元化产业结构， 并将经营触角延伸至海外， 旗下拥有二十余家国内外子（分） 公司和控股公司。
项目亮点及特点
（1）地段不错，离主城区近：地处主城、 奥体新城与南部新城交汇的核心地带。 （2）交通便利、多线直达：位于城市中 轴处，紧邻赛虹桥立交，步行5分钟可达 中华门地铁站，1站抵夫子庙3站抵新街 口，未来更有规划中的8号地铁赛虹桥站。 （3）软件谷科技人才聚集：“中国第一 软件基地”软件谷里的人群稳定，他们 能够为软件谷的发展奠定坚实稳定的基 础，从而推动该区域释放出可预期的未 来发展空间。
租金
服装类均价为8-16元/天/平米.
项目亮点及特色
1、最有特色的是宽8米、长280米的人工景观运河，地上为6000平米的休闲广场，建筑顶部7000平米的空中 花园，顾客可以免费进入休息、游玩。设计充分体现建筑空间的个性化和人性化。 2、在外观设计上，水游城将阳光、水流、公园等直接引入，以运河和水上舞台为中心，构成最能聚集客流 的空间。其中中庭表演台的设计还融入文化与互动的理念，中控位置有效的聚集了人流。 3、持续的品牌推广：主要体现在活动的举办，每天都有演出，吸引了大量的人流。 4、灵活的经营模式。 5、高水平的运营团队。
南 京 新 城 市 广 场
——龙 江 发 展 的 见 证 者
项目简介
南京新城市广场，坐落于南京“第三商圈”龙江商 业区，由南京新城市商业置业有限公司投资兴建，特邀 德国知名建筑设计师操刀，占地面积12.6万平方米，建 筑面积达28万平方米，拥有近400家知名品牌的专营店， 是目前全省最具规模、档次最高的大型综合性现代商业 与生活配套中心。 南京新城市广场集合了五大业态，拥有金润发大型 仓储超市、上影华纳国际影院、百货精品步行街、餐饮 酒吧广场和数码专业广场，是一个集购物、餐饮娱乐、 休闲运动、文化社交、办公、居住位一体的综合性商业 中心。其中金润发大型仓储超市2003年就已经开门迎宾， 当年营业额突破4个亿；华纳影城于2004年6月正式营业， 是南京第一家国际五星级8厅影院，拥有国际最先进的数 码放映技术，成为周边市民的休闲好去处。最具时尚前 卫卖场特色的新城市百货精品步行街，共分5层，购物环 境四季如春，400米长的室内步行街景观串联，内部装饰 典雅、舒适，营造其乐融融的消费空间，还有2000平米 超大空间免费停车场，为您的爱车提供休息的港湾。 率先引进世界先进商业经济模式的新城市广场，将 购物与体验融合，并以超前的时代规划，成就南京市民 的生活新风潮。 占地面积12.6万平方米，建筑面积达28万平方米， 拥有近500家知名品牌的专营店，3000个免费停车位，现 已全面开业。
南京文鼎广场项目招商策略方案-30P
预估数量
面积明细（㎡）
各业态面积（㎡）
各楼建筑面积（㎡）
2、项目一层业态明细
4—6家
5—8家
6—10家
1家
1家
1家
诊所
花店
7＃
“ 学生创意用品超市”是一种集各类学生小商品及其他特色服务为一体的专业学生小商品超市, 顾客定位倾向于学生、青少年，中小学校、大学生活区都是其主要目标顾客。经营商品具有浓厚的时尚格调、新奇色彩，价格适中，容易吸引学生们的目光，比较容易打造流行阵地，但是其经营面积普遍不大，均在15 ㎡—50 ㎡左右。
1家
6家
4＃
5＃
购物
鞋帽、箱包、皮具
50—100
4—6
270
800
2230
精品服饰
50—100
4—6
530
餐饮
品牌餐饮
100—500
12—18
1430
1430
楼号
消费目的
业种
单间建筑面积（㎡）
预估数量
面积明细（㎡）
各业态面积（㎡）
各楼建筑面积（㎡）
2、项目一层业态明细
1家
2—3家
1—2家
3—5家
1—2家
二三楼销售收入测算
可销售产权面积（㎡）
销售均价（元/㎡)
销售总价(元）
二楼
7940
12007.15
95336771
三楼
4500
8758.08
39411360
总销售价格
134748131
80%销售率
107798505
60%销售率
80848879
由上述计算可知，按照二三楼目前设定的价格，销售总价可以达到1.35亿，按照80%销售率计算，可以达到1.07亿，即收支平衡点。按照60%销售率计算，销售总价在8千万左右。
面积明细（㎡）
各业态面积（㎡）
各楼建筑面积（㎡）
2、项目一层业态明细
4—6家
5—8家
6—10家
1家
1家
1家
诊所
花店
7＃
“ 学生创意用品超市”是一种集各类学生小商品及其他特色服务为一体的专业学生小商品超市, 顾客定位倾向于学生、青少年，中小学校、大学生活区都是其主要目标顾客。经营商品具有浓厚的时尚格调、新奇色彩，价格适中，容易吸引学生们的目光，比较容易打造流行阵地，但是其经营面积普遍不大，均在15 ㎡—50 ㎡左右。
1家
6家
4＃
5＃
购物
鞋帽、箱包、皮具
50—100
4—6
270
800
2230
精品服饰
50—100
4—6
530
餐饮
品牌餐饮
100—500
12—18
1430
1430
楼号
消费目的
业种
单间建筑面积（㎡）
预估数量
面积明细（㎡）
各业态面积（㎡）
各楼建筑面积（㎡）
2、项目一层业态明细
1家
2—3家
1—2家
3—5家
1—2家
二三楼销售收入测算
可销售产权面积（㎡）
销售均价（元/㎡)
销售总价(元）
二楼
7940
12007.15
95336771
三楼
4500
8758.08
39411360
总销售价格
134748131
80%销售率
107798505
60%销售率
80848879
由上述计算可知，按照二三楼目前设定的价格，销售总价可以达到1.35亿，按照80%销售率计算，可以达到1.07亿，即收支平衡点。按照60%销售率计算，销售总价在8千万左右。
某广场复盘工作总结报告PPT课件(PPT66页)
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
• （2）步行街内商户多、货品杂多，而项目在设计过程中 并无规划库房及存放间，造成商户货品堆放困难。
• （5）广场内餐饮铺位较多，排油烟管道设计偏小，无法 满足餐饮店的油烟排放需求，而且厨房内的补风机安装不 到位，造成排油烟困难，影响商场环境品质。
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
• （5）天梯:从1楼可直达5 楼，垂直高度20.7米，水 平高度43米，斜长48米， 每部天梯小时输送顾客达 9000多人，创造了“亚洲 第一长”的直梯记录。
• 古城市民称道：西安亚洲 第一之“南雁塔喷泉，北 万达天梯”。成为城市新 的旅游景点。
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
• （4）天厅：步街街采光顶上未设计维修行车，造成遮阳帘、 采光窗等维修、更换、极为困难，从底部搭建脚手架，耗费 了大量的人力、物力。
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
西安民乐园万达广场复盘工作总结
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
• （2）步行街内商户多、货品杂多，而项目在设计过程中 并无规划库房及存放间，造成商户货品堆放困难。
• （5）广场内餐饮铺位较多，排油烟管道设计偏小，无法 满足餐饮店的油烟排放需求，而且厨房内的补风机安装不 到位，造成排油烟困难，影响商场环境品质。
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
• （5）天梯:从1楼可直达5 楼，垂直高度20.7米，水 平高度43米，斜长48米， 每部天梯小时输送顾客达 9000多人，创造了“亚洲 第一长”的直梯记录。
• 古城市民称道：西安亚洲 第一之“南雁塔喷泉，北 万达天梯”。成为城市新 的旅游景点。
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• （4）天厅：步街街采光顶上未设计维修行车，造成遮阳帘、 采光窗等维修、更换、极为困难，从底部搭建脚手架，耗费 了大量的人力、物力。
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西安民乐园万达广场复盘工作总结