新楼盘价格体系
房地产定价策略
房地产定价策略所谓定价策略，就是指企业为了在目标市场上实现自己的既定销售目标所规定的定价指导思想和技巧。
有效的定价策略和技巧既能使有效需求得以释放，又可以给开发商带来较高的投资回报。
房地产品在不同发售阶段、不同地点可采用不同的定价策略。
一、新开楼盘定价策略根据房地产企业的主要定价目标，新开楼盘的定价策略一般可分为低价策略、高价策略、中价策略三种。
每种定价策略各有其不同的定价依据。
（一）低价开盘策略所谓低价开盘是指新开楼盘以低于市场行情的价格销售。
低价开盘策略的优点是：便于市场渗透，促进良性循环。
开发商运用价格优势，能吸引相当一部分客户在确认楼盘优质的事实后，产生购买行为，这不但意味着企业创利的开始，而且还能积聚人气，营造出售楼现场热烈的气氛。
便于日后的价格控制。
低价开盘，价格的主动权在开发商手里。
当市场反应热烈时，可以逐步提高销售价格，形成热销的良好局面；若市场反应平淡，则可以维持低价优势，在保持一定成交量的情况下应付竞争。
便于周转，加快资金回笼。
有成交便有资金流人，才能满足公司的周转需要。
低价开盘策略的缺点是：利润相对较低、投资回收周期长。
楼盘形象难以提升。
高价位不一定代表高品质，但高品质是需要高价位来支撑的。
低价开盘的初期定位即制造了一种低档次的市场印象，一定程度上局限了消费者群的层次和购买能力，后期不易提升和转变。
一般来讲，对于较低档次的新开楼盘，由于企业的开发成本较低，产品特色不明显，无法实现特色经营，而且竞争相对激烈，适宜采用低价策略。
（二）高价开盘策略所谓高价开盘是指楼盘开盘时以高于市场行情的价格销售。
高价开盘策略的主要优点：便于开发商获取最大的利润，树立楼盘的品牌形!象，创造企业的无形资产；高价开盘后，后期逐步调低价格，消费者也会感到一定的实惠。
其缺点是：若价位偏离当地主流价位过多，则难聚人气，有时会形成有价无市；楼盘销售速度会受到相当大的影响，导致资金周转缓慢；日后的价格调控余地很小。
楼盘价格定价方法
二、产品差价系数定价法(一) Townhouse定价依据1、系数指标一、户型指标二、朝向指标三、端单元指标四、楼间距指标五、花园指标六、露台指标七、地下室指标八、交通动线指标九、户型稀缺性指标十、景观指标2、Townhouse价格计算函数公式说明：建筑单价=基价+IF(户型代码=1,200,IF(户型代码=2,300,IF(户型代码=3,300,IF(户型代码=4,200,IF(户型代码=5,0,IF(户型代码=6,0,IF(户型代码=7,100,IF(户型代码=8,100,200))))))))+IF(朝向代码=1,0,IF(朝向代码=2,-50,-100))+IF(端单元代码=1,400,IF(端单元代码=2,300,IF(端单元代码=3,300,IF(端单元代码=4,200,0))))+IF(南楼间距代码<18,-20,IF(南楼间距代码<20,0,20))+IF(北楼间距代码<18,-20,IF(北楼间距代码<20,0,20))+IF(花园面积代码<30,0,IF(花园面积代码<50,100,200))+IF(花园朝向代码=1,80,-80)+IF(露台面积代码<20,0,IF(露台面积代码<30,30,50))+IF(地下室面积代码<40,0,IF(地下室面积代码<60,50,80))+IF(交通动线代码=1,-20,IF(交通动线代码=2,-10,IF(交通动线代码=3,-150,IF(交通动线代码=4,-20,IF(交通动线代码=5,-10,IF(交通动线代码=7,-170,IF(O8=8,-40,0)))))))+IF(户型稀缺性代码<5,200,IF(户型稀缺性代码<15,100,IF(户型稀缺性代码<30,50,0)))+IF(景观代码=1,600,IF(景观代码=2,400,IF(景观代码=3,300,IF(景观代码=4,100,0))))+手调系数3、Townhouse定价建议：5601元/平米（底价）、5896元/平米（表价）(二) 公寓定价依据1、系数指标一、朝向指标：二、端单元指标：三、交通动线指标：四、楼层指标：（1#、2#）四、楼层指标：（17#、18#、19#）五、商业影响：（17#、18#、19#）六、商业影响：（1#、2#）七、电梯因素：八、景观指标：2、公寓（1#楼、2#楼）价格计算函数公式说明：建筑单价=基价+IF(朝向代码=1,0,50)+IF(端单元代码=1,0,50)+IF(交通动线代码=1,50,IF(交通动线代码=2,100,0))+IF(楼层代码=1,0,IF(楼层代码=2,50,IF(楼层代码=3,100,IF(楼层代码=4,150,IF(楼层代码=5,200,250)))))+IF(商业影响代码=1,-200,0)+IF(电梯因素代码=1,0,200)+IF(景观代码=1,0,IF(景观代码=2,100,200))2、公寓（17#楼、18#楼、19#楼）价格计算函数公式说明：建筑单价= 基价+IF(G125=1,0,50)+IF(H125=1,0,50)+IF(I125=1,50,IF(I125=2,100,IF(I125=4,120,0)))+IF(J125=1,400,IF(J125=2,50,IF(J125=3,100,IF(J125=4,150,IF(J125=5,200,50)))))+IF(K125=1,0,IF(K125=2,-300,IF(K125=3,-220,IF(K125=4,-140,IF(K125=5,-60,0)))))+IF(L125=1,0,200)+IF(M125=1,0,IF(M125=2,100,200))3、公寓定价建议：总体均价：4286元/平米（底价）、4512元/平米（表价）1#、2#楼：4426元/平米（底价）、4660元/平米（表价）1#、2#楼：4209元/平米（底价）、4431元/平米（表价）。
房地产住宅项目定价方案附图
1
1.2
1.1
1.1
楼体素质
15%
1
0.9
0.7
0.9
1
1
0.7
1.2
1.2
1.2
景观设计
10%
1
0.8
0.9
1.1
0.9
1.2
0.8
1.2
1
1.2
物业服务
10%
1
0.8
1
0.9
1
1
0.8
1.2
1.2
1.1
近期实收均价
4900
4900
4800
5100
5000
4700
5100
5000
4900
价格
快速销售
降低价格
（客户心理价位）
速度
项目价格表制定说明
首批产品分布
项目首批房源推出的为： 洋 房：1、2#楼 小高层：7、8、9#楼 高 层：15#楼 其中1、2#楼临近金耀路及小区车行道路，受噪音影响较大。同时位于小区最南侧，景观面相对较小。 本次推出房源均为坐北朝南户型，通风、采光均不受影响。小区内采用核心景观带与组团景观相结合的方式， 高层15#楼位于小区内楼王位置，景观视野最好；
以东户为例
1层：4600
24层： 5420
1层：4700
24层： 5380
0
60
120
80
50
0
同层因户型、朝向不同差价约为0~120元/平
西单元
东单元
19层：5200
16层：5150
以东户为例
1层：4600
24层： 5310
1层：4700
24层： 5360
房地产楼盘权重定价方法表
楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。
楼盘价格方案
楼盘价格方案尊敬的购房者，为了更好地满足您对楼盘价格方案的需求，我们精心设计了以下价格方案供您参考。
在制定这些方案时，我们充分考虑了楼盘的地理位置、建筑质量、周边设施以及市场行情等因素，以确保价格的合理性和可持续性。
请您仔细阅读，如果有任何疑问或需求，请随时联系我们的销售代表。
一、基本信息楼盘名称：XXXXX楼盘地址：XXXXX二、房型和面积1. A 型户型- 户型结构：XXXXX- 建筑面积：XXXXX 平方米- 室内使用面积：XXXXX 平方米- 参考售价：XXXXX 元/平方米2. B 型户型- 户型结构：XXXXX- 建筑面积：XXXXX 平方米- 室内使用面积：XXXXX 平方米- 参考售价：XXXXX 元/平方米3. C 型户型- 户型结构：XXXXX- 建筑面积：XXXXX 平方米- 室内使用面积：XXXXX 平方米- 参考售价：XXXXX 元/平方米注：以上面积仅供参考，最终以实际测量结果为准。
售价可能会受市场行情波动影响，具体以购房合同为准。
三、购房政策1. 首付比例- 商品房首付比例为总购房款的 XX%- 共有产权房（或其他）首付比例为总购房款的 XX%2. 贷款政策- 支持购房贷款，具体贷款政策请咨询销售代表3. 优惠政策- 提前购房优惠：凡在某日期前下定并支付一定金额的购房者，可享受 XX 折优惠- 团购优惠：超过 X 人成团购房，每位购房者可享受 XX 折优惠四、付款方式1. 商品房付款方式- 首付款：在签订购房合同时支付 XX% 的首付款- 贷款款：通过银行贷款支付剩余购房款项2. 共有产权房（或其他）付款方式- 首付款：在签订购房合同时支付 XX% 的共有产权房（或其他）首付款- 分期付款：剩余购房款项可分 X 期支付，具体分期方案请咨询销售代表五、其他费用1. 交易税费- 购房者需承担的税费包括：个人所得税、印花税、契税等，请根据楼盘所在地的相关政策和购房合同中的约定支付相应的费用2. 物业费- 按照当地政府规定的标准和管理要求收取，具体费用请咨询销售代表六、购房流程1. 在线咨询或到售楼中心咨询2. 查看样板房和了解楼盘信息3. 确定房源和签订购房合同4. 支付首付款或共有产权房（或其他）首付款5. 办理贷款手续6. 支付尾款7. 办理交房手续8. 进入楼盘交付阶段9. 缴纳物业费、入住及交房验收请注意，以上价格方案仅供参考，最终价格以购房合同为准。
地产项目定价策略
地产项目定价策略地产项目定价策略是开发商在推出新房地产项目时制定的战略，旨在确定最佳的销售价格，以最大化销售收入和利润。
地产项目定价策略是一个复杂的决策过程，受到市场需求、竞争环境、成本因素以及目标市场等多种因素的影响。
下面将探讨一些常见的地产项目定价策略。
1.市场导向定价策略：市场导向定价策略是根据市场需求和竞争情况来确定价格。
开发商通过对目标市场的调查和分析，了解购房者的需求和偏好，并根据市场上类似项目的定价水平来制定自己的价格策略。
这种定价策略的优势在于能够根据市场需求灵活调整价格，以满足购房者的需求，提高销售额。
2.成本加成定价策略：成本加成定价策略是指在项目成本的基础上，加上一定的利润率来确定价格。
这种定价策略的优势在于保证了项目的盈利能力和可持续发展。
然而，开发商在确定价格时需要考虑到项目的成本，包括土地成本、建筑和装修成本、融资成本等因素。
3.市场定位定价策略：市场定位定价策略是基于目标市场的定位来确定价格。
开发商通过对目标市场的细分和调查，确定自己的产品在市场上的定位，然后根据定位来设定价格。
例如，如果开发商将其项目定位为高端豪宅，那么价格可能会比普通住宅项目高出很多。
市场定位定价策略的优势在于能够根据产品的独特性和目标市场的需求来确定价格。
4.时间差异定价策略：时间差异定价策略是指在项目销售周期中，根据项目销售情况和市场需求的变化来调整价格。
通常，项目在刚开始销售时价格会相对较低，以吸引购房者。
然后，随着项目的推广和市场需求的增加，价格会逐渐上涨。
这种定价策略的优势在于能够根据市场需求灵活调整价格，提高销售额。
5.促销打折定价策略：促销打折定价策略是指开发商在销售过程中通过促销活动和打折来吸引购房者。
这种定价策略的目的是通过提供价格优惠来刺激购房者的购买行为。
常见的促销活动包括降价促销、优惠政策、赠送礼品等。
促销打折定价策略的优势在于能够吸引更多的购房者，提高销售额。
总结起来，地产项目定价策略是开发商在推出新房地产项目时制定的战略。
万科全套商品房定价策略，原来一户一价是这样计算出来的!
万科全套商品房定价策略，原来一户一价是这样计算出来的!万科定价的艺术定价是从用户的角度精确衡量一个产品价值的完整过程。
定价是一种“艺术”，是需求和供给的平衡，是竞争态势和利润额度的平衡，是客户认同和价值贬损的平衡......割鹿茸，一次割的太多，收获固然高，但是会把鹿割死；割的太少，又不能获得最大收益，房地产的定价其实就跟割鹿茸非常相似......今天就给大家分享《万科的一户一价定价策略》万科定价的原则均价代表什么？万科商品房核心均价确定流程万科格目标选定流程万科价格选择定价方法价格定得太低就不能产生利润，定得太高又不能产生需求。
图中归纳了在制定价格的3种主要考虑因素。
▲通过在这3种考虑因素中的一个或几个来选定定价方法，以解决定价问题。
然后，该定价方法有希望导致一个特定的价格。
万科选择定价方法—3C万科定价常用方法—市场比较法案例市场比较法进行步骤比较项目确定方法：定位或部分户型相近且质素相当的同期楼盘客户分析法＋收益反推法投资者关注投资收益率。
因此对价格非常敏感，一旦价格超过预期时，便放弃购买；首置客户关注月供与租金比值关系，此类客户需要进行测算；当客户购买意向及价格意向非常清楚时，对客户意向的分析直接指导价格生成。
根据3月25日—4月8日登记的客户群分析来看，本项目90%以上的客户是投资客和周边中低端自用客户（包括过渡性居住），因此他们较关注的是租金和投资回报率。
因此本区域内同类产品的租金颇具参照意义。
收益反推法是制定价格表的一个重要方法，适用范围：无直接可比物业；写字楼、商场物业；投资型物业，包括投资型住宅。
万科上限定价法项目有市场新产品类型，无法直接定价以上游的可替换产品为上限第五园TOWNHOUSE的上游产品为中信红树湾和天鹅堡的大平面单位，即总价的高限在230-250万元；第五园合院TH面积区间为180-200㎡，合院TH定价为1.15-1.25万元/㎡万科价值定价法项目有市场新产品类型，无法直接定价以片区外其他项目的该类产品与其他产品的比值作为参照制定本项目中该产品的价格区间万科价格策略篇策略的考虑因素我们在制定价目表的过程中，不时回过头来看一看，这几个方面是否都考虑到了，并且作出相应的安排.即使无法解决，也是思考和努力之后的选择。
楼盘定价策划方案
楼盘定价策划方案背景随着城市化进程的加快，房地产行业也逐渐成为了国民经济发展的支柱产业之一。
在这个行业中，开发商对于楼盘的价格策划显得尤为关键，不仅关系到其本身的盈利能力，也关乎到购房者的购房体验。
因此，本文将介绍关于楼盘定价策划方案的一些思路和方法。
目的楼盘定价既要保证开发商的盈利，也要考虑购房者的最大福利，因此，我们需要制定一个综合的策略来确保这两方面的平衡。
策略竞品价格分析在策划楼盘的定价时，首先需要进行竞品价格分析。
这一步骤是非常关键的，因为只有了解竞品的价格情况，才能决定是否调整我们的定价策略。
同时，也需要考虑到该楼盘所在的位置、周边环境、物业配套等因素，决定出相对应的定价策略。
精准预估成本费用在定价策划中，成本费用的精准预估也是非常重要的，因为如果成本费用预估不准，可能导致开发商的亏损，或者是影响楼盘的销售情况。
因此，在制定定价策划时，需要严格把控成本费用，精准预估各个方面的费用，尤其是建筑成本、物业费、税费等方面的费用，确保估算出来的定价能够覆盖这些费用。
定位目标人群在众多的购房者中，每个人的个性需求都是不同的。
因此，在定价时，需要针对目标人群进行准确定位，确定目标人群的身份、收入等特征，以及他们对于房屋的需求和价值观等因素来考虑定价策略。
这样可以最大程度地满足目标人群的需求，提高购房的满意度和购买率。
根据市场变化及时调整楼市的行情变化非常快，因此，定价策划方案需要及时调整，随着市场的变化来进行定价的调整。
当市场供需存在变化时，需要及时根据市场变化来做出相应的调整，如需要拓宽销售渠道等手段，精准定位目标人群，以保持定价的合理性。
结论楼盘定价在房地产行业中是一项非常重要的工作。
本文介绍了一些关于楼盘定价策划的思路和方法，包括竞品价格分析、精准预估成本费用、定位目标人群以及根据市场变化及时调整等方面。
这些策略可以帮助开发商和销售方制定出一个科学合理、满足市场的定价策略，最大化地满足购房者需求，提高销售效率和满意度。
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新开楼盘价格体系
A.价格策略
（一）价格定位策略
价格定位：采用产品分解定价策略，即针对项目不同的产品形式，比较市场同类产品的价格，得出项目各种不同产品的价格，最终合成项目整体价格。
1、产品分类
根据面积区间分类分为：Ⅰ～Ⅴ
类别面积区间（㎡）户型面积小计（㎡）面积比套数小计套数比
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
Ⅴ
合计
产品类别
户型 面积小计
面积比 套数小计
套数比 1 2
3
4
总计
面积区间比例图示 不同面积区间的套数比
%
%
%
%
Ⅰ %
Ⅰ
%
Ⅱ
Ⅱ
%
Ⅲ
Ⅲ
Ⅳ
Ⅳ
%
Ⅴ
%
Ⅴ
%
不同产品面积比例图示
%
1
2 %
3
% 4
%
不同产品套数比例图示
%
%
% 1
2
3
4
%
统计分析：
结论：通过产品分类分析，总结出销售主攻方向。
二、选择竞争楼盘的原则
竞争楼盘是指与同类或同质楼盘比较，争取相同类型顾客购买物业所消费资金的项目，比较房地产项目竞争对手的基本原则如下：
B. 同地域片区竞争
C. 同品质竞争
D. 同定位竞争（户型和客户的定位一致）
E. 同概念竞争（主要卖点的推广）
F. 同客户源竞争
以上方面的竞争在实际情况中是重叠、组合的，而不是单一的比较，将它们的价格和销售情况进行分析，对于确定我项目的价格和销售策略具有借鉴意义。
三、竞争楼盘概况
根据以上原则，结合本项目的具体情况，我们选择了下列有竞争潜力的相近相似楼盘进行调查比较，以确定出本盘的实收均价：
项目
位置，占地面积、开发总量，园林景观及配套情况，产品类型分布、户型结构等详细情况，认筹或销售情况，余量分析，客群分析，主力户型；
具体销售策略，销售政策，销售效果，存在问题
项目
项目
项目
项目
项目
总结我项目销售策略，取价区间，客户资源
第四章实收均价的初步合成
一、竞争楼盘比较法评分
根据最新的市场状况，我们选择 6 个竞争楼盘进行市场比较法的分析，并参照竞争楼盘的实收均价，以加权折算的方法来计算本项目的相对价格，最后得出本项目的实收均价，见表1：
注：其中均价取值为项目的整体折后实收均价；
通过以上计算，我项目初步合成的市场参考实收均价为元/平方米。
第五章单位内部调差
在确定了楼盘的销售实收均价以后，我们所考虑的是在本项目内部各单位之间做怎样的分布来实现最后的实收均价，在实际情况中，我们要考虑不同朝向、景观、户型、楼层以及噪音的差异，来确定分布的原则；
一、内部产品调差
由产品权重比较法，推算出我们：
产品类型1：市场参考价为元 /㎡产品类型3：市场参考价为元 /㎡产品类型2：市场参考价为元 /㎡产品类型4：市场参考价为元 /㎡
不同户型平均售价图（不含顶层单位）
700000
600000
500000
400000
300000
200000
100000
产品类型1产品类型2产品类型3产品类型4
第七章付款方式与平均折扣率
一、付款方式
本项目属中等规模，为保证发展商资金回笼速度，不设置过多付款方式，具体付款方式如下：
G. 最优惠折扣型折——一次性付款
1 、签署认购书付订金万元（复式、别墅、商业万）；
2 、签署认购书后3天内付总楼款的 30% （含订金） ;
3 、签署认购书后7天内，付总楼款的 70%, 并签署正式买卖合同。
H. 标准按揭型折——首期2成（3成），8成（7成）最长30年按揭
1 、签署认购书付订金万元（复式、别墅、商业万）
2 、签署认购书后
3 天内付总楼款的 20% （ 30% ）（含订金），并签署正式
买卖合同，5日内提交办理 8 成（ 7 成）按揭手续的有关资料；
3 、接通知后办理银行按揭。
I. 分期付款型折——首期3成以上，其余部分前分三期付清
1 、签署认购书付订金万元（复式、别墅、商业万）
2 、签署认购书后
3 天内付总楼款的 30% （含订金），并签署正式买卖合同和分期付款协议
其他折扣约定：
二、平均折扣率的计算
根据目前对市场销售的实际状况和预定客户的情况，推算本项目销售中这三种付款方式所占的常规比例分别为：% 、 % 、 %
预计内部认购享受认筹 % 优惠额度占总量 %；
预计开盘两周内享受% 优惠额度占总量 %
预计老客户再次购买或介绍朋友购买享受% 优惠额度占总量% ；
实收折扣：
根据以上核心均价与实收折扣率可得折前售卖标准均价为：
折前售卖标准均价 =核心均价 /实收折扣率 = 元 /m2。