2020年新版房地产开发企业会计实务.
房地产行业的会计实务
房地产行业的会计实务一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务。
开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类；一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。
此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房。
这些房屋，虽然用途不同，但其所发生的开发费用的性质和用途，都大体相同，在成本核算上也可采用相同的方法。
为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”账户外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。
企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。
房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定：1．一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。
3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。
开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。
其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，以及有关地上、地下物拆迁补偿费，或批租地价。
前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。
房地产企业会计报表附注内容【会计实务操作教程】
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会计中所指关联方，是指在财务和经营决策中，一方有能力直接或间 接控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响的各方，以及两方或 多方同受一方控制的各方。关联方关系主要指：（1）直接或间接地控制 其他企业或受其他企业控制，以及同受某一企业控制的两个或多个企业 （如母公司、子公司、受同一母公司控制的子公司之间）；（2）合营企 业；（3）联营企业；（4）主要投资者个人、关键管理人员或与其关系 密切的家庭成员；（5）受主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密 切的家庭成员直接控制的其他企业。在存在控制关系的情况下，关联者 如为企业时，不论他们之间有无交易，都应当在会计报表附注中披露如 下事项：（l）企业经济性质或类型、名称、法定代表人、注册资本及其 变化；（2）企业的主管业务；（3）所持股份或权益及其变动。
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六、合并会计报表的说明 企业集团如编制合并会计报表，除在会计报表附注中说明上述应附注 的事项外，还应在会计报表附注中说明：纳入合并会计报表合并范围的 子公司名称、业务性质、母公司所持有的各类股权的比例；纳入合并会 计报表的子公司增减变动情况；未纳入合并会计报表合并范围的子公司 的名称、持股比例，未纳入合并会计报表合并范围的原因及其财务状况 和经营成果的情况，以及在合并会计报表中对未纳入合并范围的子公司 投资的处理方法；纳入合并会计报表合并范围的非子公司（其他被投资 公司）的名称、母公司持股比例以及纳入合并会计报表的原因。 子公司与母公司会计政策不一致时，在合并会计报表中的处理方法。 在未进行调整直接编制合并会计报表时，应在合并会计报表中说明其处 理方法；纳入合并会计报表合并范围、经营业务与母公司业务相差很大 的子公司的资产负债表和损益表等有关资料。 七、资产负债表日后事项的说明 资产负债表日后事项又称期后事项。它是指自年度资产负债表日后至 会计报表报出口之间所发生的事项。按其是否调整会计报表分为调整事 项和非调整事项。 调整事项，是指在资产负债表日后发生的，所提供的新的证据有助于 对资产负债表日存在情况的有关项目金额作出新的确认，而需要对会计 报表作调整的事项。通常包括：已证实资产发生了减值；已确定获得或 支付的赔偿；发现在资产负债表日或之前发生的舞弊和会计差错；发现 在资产负债表日之前不符合企业会计准则作出的会计处理；由于税率变 动，改变了资产负债表日及之前的税金和利润等。
2020年中级会计职称《会计实务》经典例题四含答案
2020年中级会计职称《会计实务》经典例题四含答案1.关于投资性房地产改扩建后仍作为投资性房地产的，下列说法中正确的是()。
A.改扩建期间仍应作为投资性房地产B.改扩建期间应计提折旧C.改扩建达到预定可使用状态时由在建工程转入固定资产D.应将改扩建时投资性房地产的账面价值转入在建工程正确答案:A解析:企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，即通过“投资性房地产一在建”科目核算，再开发期间不计提折旧或摊销，选项A正确。
2.企业对投资性房地产进行的后续支出，在不满足资本化条件的情况下，应将支出金额计入()。
A.管理费用B.其他业务成本C.销售费用D.在建工程正确答案:B解析:与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应将其计入其他业务成本。
3.甲房地产开发企业建造了一栋商住两用楼盘，各层均能够单独计量和出售，甲开发商将一层出租给一家大型超市，已签订经营租赁合同;其余楼层均为普通住宅，正在公开销售中。
下列项目中正确的有()。
A.一层应确认为投资性房地产B.其余楼层应确认为固定资产C.其余楼层应确认为存货D.一层应确认为存货正确答案:A,C解析:因一层商铺能够单独计量和出售，且已签订经营租赁合同，所以应当确认为甲企业的投资性房地产，选项A正确;其余楼层为甲企业的存货，即开发产品，选项C正确。
4.下列各项中，关于投资性房地产的确认与初始计量表述不正确的有()。
A.企业外购房地产只要用于对外出租，即使尚未出租也将其划分为投资性房地产核算B.自行建造的投资性房地产应于该房地产达到预定可使用状态时转入投资性房地产C.企业可以将自用房地产转为投资性房地产，但投资性房地产不得转为自用房地产D.自行建造的投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应按完工日的公允价值计入投资性房地产正确答案:A,B,C,D解析:企业外购房地产用于出租，在未出租前应作为自用资产核算，选项A错误：企业可以将自用房地产转为投资性房地产，也可以将投资性房地产转为自用房地产，选项C错误;自行建造的投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应按完工日的建造成本计入投资性房地产，选项D错误。
房地产企业资料会计实务(pdf 195页)
第一部分 房地产开发生产流程
(4)项目设计是房地产开发的第四步，也是Biblioteka 系到项目是否符合市场需要 的重要一步
根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大 的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设 计3个具体步骤。
方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建 筑结构、环境关系等方面的设计要求。
第一部分 房地产开发生产流程
(6)筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及 拆迁安置后最重要的工作
取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的 资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地 产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商 需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措 的资金数量，再通过各种融资方案的选择，确定合理的融 资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本 上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业 活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大 幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热 的房地产投资起到了一定抑制作用。
第一部分 房地产开发生产流程
(3)申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目 开发的第一步
土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开 发正式启动的第一步。我国原来规定可以有划拨 和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多；冲 击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种 情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通 过出让获得。但在实际上，从原土地使用者(即原 来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是 主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使 用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取 《房地产开发项目手册》。
房地产会计实务XXXX
房地产会计实务XXXX1. 引言房地产行业作为国民经济重要支柱产业之一，其经营活动和资金流动需要严格按照会计原则进行记录和报告。
本文将探讨房地产会计实务中的一些重要问题，并针对这些问题提出解决方案和建议。
2. 房地产行业的会计特点房地产行业作为一种特殊的产业，具有以下会计特点：•高额投资：房地产项目通常需要大量的资金投入，因此在会计处理过程中需要重点关注资金的使用和投资回报。
•长期回报：与其他行业相比，房地产行业的项目往往需要长时间才能实现回报。
会计处理应考虑到项目的持续性和长期投资的影响。
•市场波动：房地产市场受多种因素的影响，价格波动较为频繁。
会计处理需要应对市场波动对项目价值和收入的影响。
3. 房地产项目的会计处理3.1. 货币资金与投资货币资金包括项目资金、销售款项等，需要按照现金流量表和相关合同进行记录。
投资部分既包括购买土地、房屋等资产的投资，也包括开发和建设过程中的各项费用。
投资的时间、金额和相关成本需要详细记录，并结合合同与政策要求进行会计处理。
3.2. 固定资产和无形资产固定资产是房地产项目中最重要的一部分，包括土地、建筑物、机械设备等。
固定资产需要按照资产原值、累计折旧和资产减值等指标进行会计处理，同时要考虑到资产转移和处置的问题。
无形资产包括土地使用权、专利权、商标权等。
无形资产需要根据相关法规进行确认和计量，并定期进行资产减值测试。
3.3. 项目成本核算房地产项目成本核算是房地产会计实务中的一个重要环节。
项目成本包括土地成本、建筑物成本、贷款利息等，需要按照相关成本核算方法进行计量和确认。
同时，应该注意项目成本的分配和分摊，以确保项目成本适当分配到各个项目阶段。
3.4. 收入确认和成本核销房地产项目的收入确认涉及多个环节，包括销售合同签署、交付、验收等。
收入确认需要依据收入确认原则和会计准则进行处理，确保符合实际交易和法规要求。
成本核销是房地产项目收入确认的一个重要环节。
房地产会计实务及纳税-详解
房地产会计实务及纳税-详解引言房地产行业作为国民经济中的重要组成部分，其会计实务和纳税问题一直备受关注。
本文将详细探讨房地产会计实务及纳税的相关内容，帮助读者了解房地产行业的财务管理和税务规定，并提供一些建议和解决方案。
房地产会计实务在房地产行业，会计实务是重要的管理工具，用于监控和管理企业的财务状况。
下面将介绍房地产会计实务的几个关键方面：资本化与费用化房地产开发公司在建设项目中面临资本化与费用化的抉择。
资本化指的是将直接与项目建设相关的支出计入固定资产或投资性房地产的成本，而费用化则是将这些支出视为当期费用进行核销。
正确的资本化与费用化决策对公司财务状况和利润计算具有重要影响。
工程项目结算房地产项目的结算涉及到工程款的支付与收取。
建设单位需按照合同约定的工程进度和质量完成施工，并及时向施工单位支付相应的工程款。
同时，开发商也需要确保购房人按照合同支付购房款。
在项目结算过程中，及时、准确地核算和处理款项是关键。
固定资产和投资性房地产管理房地产企业需要管理大量的固定资产和投资性房地产。
固定资产包括土地使用权、房屋和机械设备等，需要进行定期的折旧核算和资产清查。
投资性房地产则需要进行按公允价值计量的评估和跟踪，以及计提资产减值准备等。
融资与负债管理房地产公司常常需要借款进行资金筹措，同时也会存在大量的负债。
良好的融资与负债管理能够帮助企业实现良性发展。
企业需要根据业务需要选择适合的融资方式，并严格控制负债规模和负债成本，确保偿债能力和资金周转的稳定性。
房地产纳税问题房地产行业纳税涉及到多个方面和税种。
以下将详细介绍几个常见的房地产纳税问题：增值税房地产企业一般适用增值税一般计税方法。
根据增值税法的规定，企业需要按照销售额与销售成本之差计算应纳税额，并缴纳相应的增值税。
在购房销售中，开发商需要了解税率适用、税收优惠政策等相关规定，确保纳税合规。
房产税房产税是对企业拥有的房地产资产征收的一种税款。
房地产企业需要根据房产税法的规定，按照房产的评估价值计算应纳房产税，并及时缴纳。
房地产开发企业会计实务分录大全
房地产开发企业会计分录1、资产类主要会计科目核算：（1）现金从银行提取现金2、借：现金贷：银行存款支取现金或是预支现金借：其他应收账——XX成本类或材料类科目贷：现金（2）银行存款（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）借：应收账款——XX公司或个人贷：主营业务收入②出让材料而应收取的未收款项借：应收账款——XX公司贷：其他业务收入收回款项时：借：银行存款贷：应收账款（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金借：管理费用贷：坏账准备发生坏账时借：坏账准备贷：应收账款收回已转销的应收账款借：应收账款贷：坏账准备借：银行存款贷：应收账款（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票借：应收票据——XX公司贷：主营业务收入商业汇票到期：若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）借：银行存款贷：应收账款若为有息商业汇票借：银行存款贷：应收票据——XX公司财务费用（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款——预付承包单位款贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料借：预付账款——预付承包单位款贷：库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本贷：应付账款——应付工程款同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借：应付账款——应付工程款贷：预付账款——预付承包单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付工程款贷：银行存款②预付给供应商的材料价款借：预付账款——预付供应单位款贷：银行存款材料验收入库，用预付款抵扣应付款借：应付账款——应付购货款贷：预付账款——预付供应单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付购货款贷：银行存款（7）材料采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。
(财务会计)房地产会计税务实务
税法规定，房产税的征税对象是房屋。
企业自用房产依照房产原值一次减除10％至％30后的余值按1.2％的税率计算缴纳。
房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
因此，对于自用房产应纳房产税的筹划因当紧密围绕房产原值的会计核算进行。
一、房屋范围有章法，既不扩大也不缩小税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。
这就要求我们在核算房屋原值时，应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。
所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙（或柱），能够遮风避雨，可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。
根据这个定义，我们可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑物，如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等，以上建筑物均不属于房产，不征房产税。
与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等等。
由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务，税法同时规定了具体界限：“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。
”关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题，财税地字[1987]28号文件规定，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入帐，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。
关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入帐，不应计入房产原值。
二、核算地价有技巧，围绕“相关”找归属无形资产准则第21条规定，“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。
房地产行业会计实务篇
房地产行业会计实务及涉税介绍房地产企业项目部第一篇房地产行业会计实务第一章开发产品成本为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
二、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
四、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
四、建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
五、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
2020年(财务会计)做房地产会计账务的一些基础知识
（财务会计）做房地产会计账务的一些基础知识1、经营成本“房地产开发企业财务制度”规定，房地产开发企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。
（1）土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁房支出等。
（2）前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
（3）建筑安装工程费：包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。
（4）基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（5）公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
（6）开发间接费：指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、机物料消耗、办公费、低值易耗品、降温取暖费、水电费、劳动保护费、差旅费、财产保险费、检验试验费、周转房摊销等。
2、管理费用“房地产开发企业财务制度”规定，管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织营运生产活动的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费（海域使用费）、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏（减盘盈）、毁损与报废、独生子女费、降温取暖费、水电费、出国人员经费、警卫消防费、外籍人员费用、仓库经费、劳动保护费、试验检验费、宣传经费、微机联网费、运输费、财产保险费、上交管理费（净）、住房基金、制服费、租赁费、图书资料费、印刷费、广告费、展览费、会议费、投标招标费、考察联络费、残疾人就业保障金、清洁卫生费以及其他管理费用。
（1）公司经费：包括公司管理人员工资、公司管理人员职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销和其他公司经费等。