某广场建设项目可行性研究报告

目录

第一章总论 ................................................. 错误！未定义书签。

1.1项目名称...................................................................................................... 错误！未定义书签。

1.2项目背景...................................................................................................... 错误！未定义书签。

1.3编制依据...................................................................................................... 错误！未定义书签。

1.4编制原则...................................................................................................... 错误！未定义书签。

1.5编制范围...................................................................................................... 错误！未定义书签。

1.6主要研究结论.............................................................................................. 错误！未定义书签。

1.7主要技术经济指标...................................................................................... 错误！未定义书签。第二章项目建设的必要性 ........................... 错误！未定义书签。第三章建厂条件 ............................................. 错误！未定义书签。

3.1厂址位置...................................................................................................... 错误！未定义书签。

3.2自然条件...................................................................................................... 错误！未定义书签。

3.3配套设施...................................................................................................... 错误！未定义书签。第四章工程总体设计方案 ........................... 错误！未定义书签。

4.1污水量预测.................................................................................................. 错误！未定义书签。

4.2设计规模...................................................................................................... 错误！未定义书签。

4.3设计进出水水质.......................................................................................... 错误！未定义书签。

4.4处理后污水与污泥处置.............................................................................. 错误！未定义书签。第五章污水处理工艺 .................................... 错误！未定义书签。

5.1现有污水处理工艺...................................................................................... 错误！未定义书签。

5.2工艺技术方案选择...................................................................................... 错误！未定义书签。

5.3工艺介绍...................................................................................................... 错误！未定义书签。

5.4工艺方案比较及推荐方案.......................................................................... 错误！未定义书签。

5.5工艺流程说明.............................................................................................. 错误！未定义书签。

5.6处理工艺单体设计...................................................................................... 错误！未定义书签。第六章回用水处理系统设计....................... 错误！未定义书签。

6.1工艺介绍...................................................................................................... 错误！未定义书签。

6.2处理工艺的确定.......................................................................................... 错误！未定义书签。

6.3回用水设计规模及水质.............................................................................. 错误！未定义书签。

6.4处理工艺单体设计...................................................................................... 错误！未定义书签。

第七章公用工程及辅助设施....................... 错误！未定义书签。

7.1总图.............................................................................................................. 错误！未定义书签。

7.2建筑.............................................................................................................. 错误！未定义书签。

7.3结构.............................................................................................................. 错误！未定义书签。

7.4电气.............................................................................................................. 错误！未定义书签。

7.5电信.............................................................................................................. 错误！未定义书签。

7.6自动化控制.................................................................................................. 错误！未定义书签。

7.7给排水.......................................................................................................... 错误！未定义书签。

7.8暖通.............................................................................................................. 错误！未定义书签。

7.9防腐.............................................................................................................. 错误！未定义书签。

7.10消防............................................................................................................ 错误！未定义书签。

7.11分析化验.................................................................................................... 错误！未定义书签。第八章环境保护 ............................................. 错误！未定义书签。

8.1厂址的环境现状.......................................................................................... 错误！未定义书签。

8.2采用的标准.................................................................................................. 错误！未定义书签。

8.3运行期的环境保护...................................................................................... 错误！未定义书签。

8.4施工期的环境保护...................................................................................... 错误！未定义书签。

8.5预期效果...................................................................................................... 错误！未定义书签。第九章劳动保护与安全卫生....................... 错误！未定义书签。

9.1劳动保护与安全卫生.................................................................................. 错误！未定义书签。

9.2消防.............................................................................................................. 错误！未定义书签。第十章节能分析 ............................................. 错误！未定义书签。

10.1节能目的.................................................................................................... 错误！未定义书签。

10.2节能措施.................................................................................................... 错误！未定义书签。第十一章劳动组织及项目实施计划.......... 错误！未定义书签。

11.1组织及定员................................................................................................ 错误！未定义书签。

11.2项目实施计划............................................................................................ 错误！未定义书签。第十二章工程招投标 .................................... 错误！未定义书签。

12.1概述............................................................................................................ 错误！未定义书签。

12.2发包方式.................................................................................................... 错误！未定义书签。

12.3招投标组织形式........................................................................................ 错误！未定义书签。

12.4招投方式.................................................................................................... 错误！未定义书签。第十三章投资估算及资金筹措 .................. 错误！未定义书签。

13.1概述 ........................................................................................................... 错误！未定义书签。

13.2投资分析 ................................................................................................... 错误！未定义书签。

13.3编制依据 ................................................................................................... 错误！未定义书签。

13.4其它说明 ................................................................................................... 错误！未定义书签。第十四章财务分析......................................... 错误！未定义书签。

14.1计算依据和说明 ....................................................................................... 错误！未定义书签。

14.2财务分析 ................................................................................................... 错误！未定义书签。

14.3结论 ........................................................................................................... 错误！未定义书签。第十五章结论与建议 .................................... 错误！未定义书签。

15.1结论 ........................................................................................................... 错误！未定义书签。

15.2建议 ........................................................................................................... 错误！未定义书签。

目录

目录 (1)

第一章总论 (1)

一、项目概况 (1)

二、编制依据与原则 (2)

三、编制内容 (3)

四、项目主要技术经济指标 (4)

第二章项目建设背景及必要性 (5)

一、建设项目背景 (5)

二、建设项目的必要性 (5)

第三章需求分析 (8)

一、XX区及XX镇发展概况 (8)

二、需求分析 (11)

第四章工程选址与建设条件 (14)

一、工程选址 (14)

二、建设条件 (17)

第五章项目规划与建设方案 (19)

一、项目规划 (19)

二、建筑设计 (22)

三、结构设计 (25)

四、给排水设计 (28)

五、采暖 (30)

六、空调防排烟工程 (32)

七、电气工程 (37)

一、节能 (45)

二、消防 (49)

第七章环境影响评价 (57)

一、编制依据 (57)

二、拟建项目地区环境质量状况 (57)

三、施工期环境影响分析 (58)

四、营运期环境影响分析 (59)

五、环境影响评价 (61)

第八章组织机构和进度计划 (62)

一、项目组织机构 (62)

二、实施进度安排 (63)

第九章工程招投标 (64)

一、招标依据 (64)

二、招标方式与组织形式 (64)

三、招标内容 (65)

第十章投资估算与资金筹措 (67)

一、投资估算 (67)

二、资金来源与筹措 (68)

第十一章财务分析 (69)

一、计算依据 (69)

二、项目财务分析 (69)

三、财务评价指标 (70)

四、财务分析结论 (72)

第十二章社会效益分析 (73)

附表、附图、附件 (75)

项目投资估算表 (75)

营业收入及税金表 (76)

成本费用估算表 (77)

工资及福利费估算表 (78)

固定资产费用折旧表 (79)

项目投资现金流量表 (80)

企业法人营业执照 (81)

开户许可证 (82)

税务登记证 (83)

关于XX广场A区、B区项目环境影响报告书的批复 (84)

项目总平面图 (85)

第一章总论

一、项目概况

1、项目名称：XX广场工程

2、建设单位：XXXX房地产开发有限公司

3、项目法人代表：

4、建设地点：XX市XX区XX镇XX北山。

5、项目建设规模：项目总用地面积8857.57㎡，总建筑面积2846㎡。其中A区用地面积284.21㎡，建筑面积150㎡。B区用地面积8573.36㎡，建筑面积2696㎡。

6、建设性质：新建项目

7、项目总投资：1628万元（人民币）

8、资金来源：自筹

9、项目实施计划：总工期为3年，从2010年09月至2013年9月。

10、项目建设单位简介

单位名称：XXXX房地产开发有限公司

单位地址：XX市注册资本：壹亿元整

实收资本：壹亿元整

公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）

成立日期：1993年5月

XXXX房地产开发有限公司是一家具有二级房地产开发资质等

级的综合性房地产开发公司，公司注册资本壹亿元人民币，公司依托XX建设开发集团股份有限公司，是XX较早从事商业、住宅综合开发的企业，在XX业界享有较高的知名度。

人力资源方面，公司有多年合作的优秀施工队伍和丰富的施工开发管理团队，丰富的销售经验以及优秀的管理团队。

二、编制依据与原则

（一）编制依据

1、国家计委办公厅《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资[2002]15号）

2、国家有关政策和法规

3、工程建设有关技术规范和标准

4、工程建设有关经济参数和标准

5、建设单位提供的有关资料

（二）编制原则

1、项目的整体构思和功能分区在技术上可行、经济上合理。

2、项目规划与XX市XX区XX镇整体规划要求相适应，项目建设与XX镇的市场实际需求相适应。

3、建设规模和建设投资与XX区XX的市场实际需求相适应。项目建设切合实际，功能定位应合理。

4、项目建设在公共空间，服务空间的配置上体现人性化的关怀。将自然生态等概念引入建筑中，强调交往空间的设置。

5、建筑形式与使用功能相协调的原则。

在建筑方案的论证中，坚持技术可行、经济合理的科学原则，采用新技术、新设备、新材料，贯彻节能方针。避免重形式轻功能的唯美主义，在建筑造型上尊重中国文化、金源文化和城市建设规划，做到室内外形式、功能的统一性、适应性、艺术性和科学性。

三、编制内容

1、项目提出的背景及其必要性

2、需求分析

3、项目选址与建设条件

4、工程建设方案

5、设计专篇包括节能、消防、环境保护

6、项目组织机构与实施进度计划

7、招投标方案

8、投资估算与资金筹措

9、财务评价与结论

四、项目主要技术经济指标

表1-1广场A区主要技术经济指标表

第二章项目建设背景及必要性

一、建设项目背景

XX区位于XX市东南28.5公里，全区土地面积2680平方公里，辖6镇、4乡、126村、9个街道办事处，总人口65.5万人。项目建设地点在XX镇，适合开发。同时，XX区人口数量，地理位置，与XX 的紧密联系，拥有巨大的潜在购买客户群，是经济发展的客观要求。

XX镇，南临玉泉街道和亚沟镇，西接XX原种场，东连松峰山镇和宾县。全乡东部是山区，西部是丘陵，南北宽10千米，东西长50千米，总面积有200平方千米。总人口3911户，1 5152人，辖6个行政村，46个自然屯，53个村民小组。乡政府驻福新村新利屯，距XX12.5千米。

XX站周边有国家级森林公园，国家三A级景区横头山，以及金源文化博物馆，完颜阿骨打墓等特色旅游景点。

二、建设项目的必要性

1.房地产业在国民经济发展中发挥着重要作用。

房地产业，因其产业链跨度大，产业高度化明显，产业附加值较高，且具有较高的关联效应和扩散效应，成为国民经济增长中不可或缺的一部分。改革开放30多年来，房地产业得到了较快的发展并初步形成了，较完善的市场体系。为居民住房奔小康，促进国民经济发展，居民消费和投资拉动内需作出了贡献。房地产业是国民经济的重

要组成部，其对国民经济的带动系数达到了1.76，因此发的房地产业，将极大的带动消费需求与投资需求。房地产投资与GDP的相关系数达0.98，两者存在高度相关关系。房地产业对经济增长起到了很大的促进作用，已经成为国民经济的支柱产业。据世界银行资料，20世纪80年代中期至90年代初，发展中国家的房地产投资对相关产业的乘数效应约为2倍，并对以房地产主导产品群的房地产业链下游和上游50多个物质生产部门产生影响。

2.项目建设是充分发挥市场配置的基础性作用，响应国家节约、集约用地政策需要。我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地需要矛盾十分突出。切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用率高符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基，和国家长远利益的大计。

3.项目建设是提高土地利用效率的需要。积极引导使用未使用地和废弃地，提高建设用地的利用率。本项目建设可以提高XX镇旅游品质，提高游客接待能力，提高游客住宿率，同时拉动区域内的消费经济。在本项目内，视野开阔，能够远观周边景区的景观。体验到一览众山水的快乐，给人以雄伟壮观的感觉，同时也是城市影响的重要组成部。

4.本项目的实施，是落实科学发展观的体现。党的十七届三中全会以高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观。继续解放思想，坚持改革开

放，推动科学发展，促进社会和谐。居民基本生活条件的改善，是地区经济发展到一定阶段的成果，广大居民安居乐业，科学发展事业，有利于社会和谐。

综上所述，本项目的建设和城市总体规划，不仅可以彻底改变该区域的状况，改善城市环境，而且能彻底改变当地居民的生活环境，促进城市经济发展，美化城市建设。所以，本项目的建设时十分必要的。

第三章需求分析

文化旅游产业建设是中国特色社会主义总体布局的重要组成部分，文化旅游的更加繁荣是全面建设小康社会的重要目标和重要保证。当代我国已经进入了全面建设小康社会的关键时期和深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，“十二五”规划纲要从推动科学发展的高度提出了未来五年我国文化发展的目标任务，强调要基本建成公共文化服务体系，推动旅游产业成为国民经济支柱性的产业，推动旅游建设与经济建设、政治建设、社会建设以及生态文明建设协调发展。近年来，XX市围绕传统金源文焕旅游产业振兴、新兴旅游产业发展和特色旅游产业培育，不断壮大市场主体，文化旅游产业呈现出传统产业与新兴产业齐头并进，文化与科技、旅游等融合互动，自然资源旅游与金源文化旅游多元发展的良好态势。

一、XX区及XX镇发展概况

（一）社会发展

XX区XX镇位于东经125°42′-130°10′，北纬44°04′-46°40′，是黑龙江省省会XX各行政区之中经济地位相对独立，发展较早，历史较为悠久的一个区，XX镇位于XX东南，与XX相距60公里仅40分钟车程，被誉XX的后花园，是XX人休闲度假，游山玩水的重要地点。XX镇内有阿时河源头，属于松花江水系，孕育和滋润XX这座古老的城市，历史上孕育和发展了女真族，出过金兀术、完颜阿骨

打等众多历史名人，为宋朝时期金上京。XX镇，降水主要集中在6-9月，全年平均降水量569.1毫米。气候属中温带大陆性季风气候，冬长夏短。全镇已发现的矿种为16种，已探明资源储量的矿种共计3种，其中，能源矿产1种，金属矿产1种，非金属矿产1种，镇内有国家级地质公园一个，国家级森林公园一个。列入国家一二类重点保护的野生动物50种，国家一二级重点保护植物7种。

通往XX区、XX镇的通过哈牡丹高速公路、哈阿公路、新哈阿快速路等3条高等级公路，将XX区、XX市区、宾县、松峰山、玉泉等周边区县市有机联系在一起，依托夏季清凉、空气中负氧离子丰富，冬季降雪早、雪量大的自然特点，XX镇政府在黑龙江省政府、XX市政府、XX区政府的大力支持下，全力打造XX第十加一个旅游名镇，努力成为周边地区旅游经济活动中心。

（二）经济发展

XX区是XXXX经济发展中心，是一个以老工业、自然资源为主体、第三产业全面发展的综合性城区。并入到XX行政区域以来，在XX市政府的指导和支持下，加大经济结构调整力度，医药、汽车、食品、电子信息等高新技术产业快速发展，形成新的产业格局。“十一五”期间，工业发展的目标是，用信息化带动工业化，努力培育工业、旅游、医药3大支柱产业，大力发展装备制造、环保、钢材、生物工程等4个优势产业，积极调整改造机械、电气、冶金、建材、轻工5个传统产业，构筑工业经济新格局。

扯市变区促进了XX区的第三产业快速发展，第三产业在全区经

济中的地位和作用日益突出。“十二五”期间，XX区第三产业将继续围绕为国民经济和社会发展服务的方向，重点发展对外经贸、金融保险，房地产业、城市交通、旅游观光，以及科技教育、信息咨询、文化卫生等社会事业，构筑完善的市场经济体系，满足经济发展和人民生活的需要。

（三）XX区XX镇旅游事业发展现状

“十五”期间，XX区已初步形成以金源文化旅游区、XX北方森林动物园、玉泉威虎山森林公园、旭东科技园、西泉眼水库、松峰山、平山旅游区为主体的十余个旅游景区，以金源文化、休闲度假、滑雪狩猎和生态观光为主的四个旅游拳头产品，以青铜仿古制品、版画、泥塑、木雕、鹿产品等为主体的七大系列旅游商品、纪念品。

目前XX区旅游产品及旅游线路

二、需求分析

（一）分析原则

1、符合城市总体规划的原则。统一规划，分步实施，前后衔接，规划方案具有较强的应变能力和适应性，走可持续发展道路。

2、适度超前、留有余地的原则。定位本项目建设规模时，考虑未来10-20年的城市发展，适当超前，合理地利用各种资源，避免重复建设。

3、多方位发展的原则。依照旅游产业发展规律，科学规划园区建设方案，明确总体建设目标，在发展过程中动态调整发展思路，不断增强招商引资力度，争取将该项目打造成为具有品牌规模的高水准的旅游商业中心。

（二）需求预测

2005年XX市城镇居民国内出游率与人均花费

2005年XX城镇居民国内旅游的出游率与人均花费

地区出游率（%）同比增长（%）人均花费（元）同比增长（%）

XX 97.9 11.8 1443．4 15.8

全国总年平均135.1 6.7 737.1 0.7 （数据来源：《中国旅游统计年鉴》2006年）

如表所示，XX市的出游率为97.9%，低于全国135.1%的平均水平，在全国居于中下游水平，甚至低于经济比较落后的西部地区，如贵阳（174.4%）、昆明（129.8%）等；但人均消费1443.4元，远远高于全国737.1元的平均水平。出游率同比增长幅度较大，而人均花费出现下滑。

首先，较低的出游率表明XX市及其周边区县、地区的旅游产业发展与国内其他地区相比较，相对比较落后。

其次，XX市目前近郊区县的旅游产品类型单一，档次较低，不能刺激和满足游客的消费需求。

最后，XX市远远高于全国平均水平的人均消费说明XX市的城市经济基础较为雄厚，XX城镇居民愿意在旅游活动上消费，XX市出游市场的旅游开发潜力和经济收益较大。

XX地区潜在旅游需求

2000-2004年XX潜在旅游需求分析

2000-2004年XX潜在旅游需求分析

（数据来源：《XX统计年鉴》2005年，相关网站）

作为省会城市，XX既有雄厚的工业，又有活跃的国际贸易。自2000-2004年，XX人均GDP、人均可支配收入及人均消费水平等反映居民生活水平的各项重要经济指标总体一直呈现上升趋势。城镇居民的生活早已摆脱“温饱”的局限，居民有足够的余钱参与旅游，进行高档次的文化享受，具备出游的经济基础。

2004年，XX人均GDP首次突破2000美元，达到2121.87美元，

XX城市居民人均消费性支出接近6896元人民币，意味着XX市民的出游方式开始从观光旅游向休闲度假转型。

“十五”期间，国内旅游总收入所占的比重均在90%以上，XX 的旅游收益基本是依靠国内旅游市场，旅游市场结构依然呈现以国内游客占有绝对优势的局面；国际旅游总收入在XX旅游业总收入所占的比重虽然不大，但其近两年的增长幅度大于30%，极具增长潜力，增长空间巨大。

第四章工程选址与建设条件

一、工程选址

（一）选址原则

1、充分满足XX区XX镇总体发展规划的原则

2、充分满足土地利用节约的原则

3、充分发挥地方的资源优势，坚持资源共享的原则

4、交通便利，充分体现人性化设计的原则

（二）选址分析

拟建项目位于XX市XX区XX镇内XX北山，正对国家级3A 旅游区横头山国家森林公园景区大门，南邻哈横公路终点，总用地面积8857.57平方米，地理位置优越。

该项目场地属于平原，为冲击和洪积成因，地势平坦。项目所在地家庭便利，周边配套设施齐备。附近具有市政给排水管道、电源和集中供热管网，可以为商业广场建设和今后的使用提供支持。该地区非常适宜建设商业广场。

（三）气象条件

XX区气候属中温带大陆季风型气候,冬长严寒多雪,夏季凉爽宜人。主要气象参数是:

年平均大气压：99.37kpa