从微观经济学角度看房价
房地产市场的微观经济学视角研究
房地产市场的微观经济学视角研究随着中国经济的快速发展，房地产市场一直是重要的经济领域之一。
房地产市场作为一种具有明显的周期性、不稳定性和风险性的市场，涉及到各种经济、社会和政治因素，其经济学特性在很大程度上影响着整个国家的宏观经济运行。
本文从微观经济学的视角出发，尝试研究房地产市场的经济学特性和相关因素。
一、劳动力与土地成本房地产开发企业实施房地产开发时，需要考虑的首要因素就是土地成本和劳动力成本。
这两个成本因素的变化较大，经常受到政府政策的影响，同时也受到市场供需关系的影响。
劳动力成本包括直接用工成本、管理成本和间接用工成本等因素，这些成本随着社会经济发展和职业人口结构变化而不断变化。
土地成本则受到土地供给、土地政策等多种因素影响，而这些要素也随着经济发展阶段的不同而发生改变。
劳动力和土地成本的变化是房地产市场价格波动的主要因素之一。
二、供需关系房地产市场价格受到供需关系的影响。
需求端主要受人口增长、收入水平和消费习惯的影响，而供给端则受土地政策、企业投资和市场竞争的影响。
房地产市场的供需关系变化也是导致房价波动的重要原因之一。
三、资本市场资本市场的变化也会影响到房地产市场。
房地产市场可以被视为一个相对稳定的投资标的，对于投资者具有一定的避险价值。
当资本市场不稳定、经济形势不明朗时，有些投资者会选择将资产配置到地产领域，这可能会导致房价上涨。
但是，当资本市场稳定时，相对稳定的投资领域的价值可能会削弱。
四、政策法规房地产市场的发展和变化，不仅受到市场因素的影响，也受到政策法规的影响。
政府的调控政策可以稳定房地产市场，避免过度价格波动，防止出现泡沫，保障社会的整体利益。
例如，最近几年中国政府实施了一系列房地产调控政策，加强了对市场的监管，防止了投机和过度增长，这在某种意义上对中国房地产市场的基本面产生了积极的影响。
总之，房地产市场的经济学特点很多，涉及到劳动力、土地成本、供需关系、资本市场和政策法规等方面的影响。
微观经济学视角下的房价形成机制和影响因素研究
微观经济学视角下的房价形成机制和影响因素研究随着城市化进程的加快，房价成为了人们关注的焦点之一。
房价不仅涉及到个人住房的购买和租赁问题，更涉及到宏观经济稳定和社会发展的大局。
在微观经济学的视角下，本文将探讨房价形成机制以及影响因素，并分析其对经济的影响。
第一部分，房价的形成机制。
房价作为商品价格，其形成机制跟其他商品价格的形成机制有同有异。
首先，供需关系是房价形成的根本因素。
房屋市场供需状况, 直接决定着房价价格水平。
供需关系也是市场价格形成发挥的关键性因素之一，房价的锚定基于市场上的交易量，需求越大，价格就越高。
其次，政策也是影响房价的重要因素。
例如国家城市化进程的推进、房地产税等政策对房价有很大的影响。
最后，区域因素也非常重要。
经济的发展状况和人口的流动等因素，都会产生对房价的影响。
第二部分，房价的影响因素。
房价作为商品价格，其影响因素是非常复杂的。
首先，人口因素。
人口的激增对房屋数量和房价水平产生了很大的影响，这也是影响房价的关键性因素。
其次，经济因素。
国家经济形势和市场经济形势是影响房价的重要因素。
另外，金融资产价格的涨跌也会对房价产生影响。
第三，政策因素。
政策的落实将会产生深远的影响，从而导致不同程度的影响房价水平。
第四，市场供求因素。
由于市场对于房价的反应程度非常不同，因此市场的整体供求结构对于房价的影响是非常大的。
第三部分，房价对经济的影响。
房价的涨跌不仅决定着个人的购房与租房问题，而且还直接影响经济发展的大局。
其一，房价对消费的影响。
房价过高会导致高额的负担，人们会减少其他消费的开支，从而限制了国内消费市场的发展。
其二，房价对投资的影响。
过高或过低的房价都会影响房地产开发商的投资。
其三，房价对货币政策的影响。
房价的涨跌会导致通货膨胀率的变化，对货币政策产生影响；同时在经济周期中不同的时期房价变化趋势也影响着经济的发展。
综上所述，微观经济学视角下的房价形成机制和影响因素对于经济有着重要的影响。
根据微观经济学理论分析台州房价问题
根据微观经济学理论分析房价问题摘要：房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发，从供需、消费者和垄断理论三个方面来分析房价问题。
关键词：房价供需消费者垄断理论一、供需影响着房价1.住房供给影响房价。
这里主要从供给结构来谈。
居民人均居住面积与其它地区尤其是发达地区的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。
空置一方面表明房屋未被使用，另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售，只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。
否则，不能称其为空置。
空置也是一种供给，且：供给=需求+空置率。
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。
当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。
从卖方角度看，面临的主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长，管理的费用就越高。
因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反，空置面积减少，购买者增加时，卖方就有可能提高价格。
2.土地的供给影响房价。
土地的供给总量影响着房地产产品供应总量。
土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。
所谓土地的经济供给，就是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产，生活等各种用途的土地的数量。
土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。
所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。
土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。
但影响力的时效不同，对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。
从微观经济学角度分析影响房价的因素(ppt28张)
• 同时，随着经济的发展，人们对住房消费 的观念也在发生变化，从需求型向享受型 转变，要求住宅结构合理、内在质量优良 、外观新颖别致、住宅小区环境优美、配 套设施齐全等。根据住房消费者的这些新 需求，开发商也注重在设计施工、环境配 套上采取新材料新工艺，加大配套设施建 设，以特色形成卖点。
• 以今年第一季度为例：新建房分类型看， 与去年同月相比，经济适用房销售价格上 涨1.3%；商品住宅销售价格上涨15.9%， 其中普通住宅销售价格上涨15.1%，高档住 宅销售价格上涨18.5%。总之，无论是城市 化进程带来的对住房的需求、居民收入增 加对住房的主动需求还是经济增长带来的 新的消费需求，都影响着住房市场的供需 关系，从而影响着房价。
• 当市场主要购买者就是房屋将来的实际使
用者时，使用者注重的是房屋的服务功能 ，价格体现了使用者对房屋的支付意愿。 而从卖方角度看，面临的主要问题是能否 及时将房屋销售出去，因为销售时间越长 ，市场价格变化的可能性越大，价格风险 就会增加；同时，空置时间越长，管理的 费用就越高。因此，在预计销售时间较长 时，卖方为了减少风险就可能降低销售价 格；相反，且空置面积减少，购买者增加 时，卖方就有可能提高价格。
从微观经济学角度分析影响房价的因素
• 房价关系着和影响着每个家庭，房价是个 备受关注的问题。 • 影响房价的三个因素：供需、消费者和博 弈机制。
一、 供需影响着房价 • 住房供给影响房价。 • 土地的供给影响房价。 • 经济发展水平影响房价。 二、消费者的消费行为影响 着房价 • 消费者对未来的预期影响着 房价。 • 消费者的投机和投资行为影 响着房价。 三、房地产市场博弈机制也 影响着房价 四、结论
• 其次，获取土地的费用上升，房地产开发 商既有提高房地产价格的压力，更是它作 为一个企业提高产品价格的本能。这时候 ，地方政府出于自利性动机，对房地产开 发商的这一行动给予了配合，地方政府支 持房价上升的方式很多，一是拆迁，二是 取消或者降低中档房价、经济适用房比例 ，三是操纵舆论，为房地产市场的投机制 造氛围。
微观经济学 房价
消费者的投机和投资行为影 响着房价
投机者的目的是依赖房地产价格 上涨以获取价格差，预期价格上 涨，投机者就会购房。投资者的 目的是依赖房租牟取收入，希望 房地产价格上涨。
三、房地产市场博弈机制也影响着 房价
• 围绕房地产市场，存在着七个利益主体， 即中央政府及相关部委、地方政府、商业 银行、房地产开发商、投机性购房者、投 资性购房者、和自主性购房者。在这七个 利益主体的共同作用下，形成了我国房地 产价格机制。
二、消费者的消费行为影响着房价
消费者对未来的预期影响着房价
消费者预期就是消费者在购买产品之前对于 厂商提供的产品和服务的价值判断。当消 费者对未来升值预期高涨 ，人们的购房紧 迫感会加剧，纷纷参与房地产交易，从而 使得需求增加，带来房地产价格的居高不 下；反之，当消费者预期未来房地产走下 坡路时，大多数消费者就会选择观望，此 时需求减少，房价回落 。
土地的供给影响房价
土地的供给总量影响着房地产产品供应总 量。土地供给就是可供利用的土地的数量， 土地的供给直接影响着住房的供给，从而 间接影响着住房的价格。
经济发展水平影响房价
随着我国经济持续快速健康发展，城市化 进程加快，旧城改造的加速，形成了对住 房市场的巨大需求。城市化要依托房地产 市场特别是住宅市场的发展，根据国家统 计局数据来看，我国城市化水平平均以每 年约一个百分点的速度推进。城市化的推 进和旧城区的改造都带来对住房的需求。 这里引入表1③，中国城市化人口带来的住 房需求
微观经济学
房价变动
• 谁能在春节之前想出 让房价暴跌的真招儿， 愿奉献自己的酥胸给 其当枕头8小时 • “我也知道当枕头这 个事情最终没法成为 现实，是个噱头，我 豁出去，是为了引发 大家对房价的更多关 注，因为房价实在是 太高了，高得离谱。”
微观经济学角度的中国房价思考
微观经济学角度的中国房价思考微观经济学角度的中国房价思考一、研究背景1998年开始的住房市场化、商品化改革不仅激发了住房供应能力的增加，大大改善了老百姓的居住环境，更带来了多方面的经济利益，对国民经济影响深远。
但随着房价的持续走高，房价的上涨速度严重超过了百姓收入的上涨速度，同时伴随着通货膨胀的压力，居民的工资收入与房价之间的距离日益拉大，买房已经成为一件望尘莫及的事。
如是，这就引出了一个问题，究竟是什么因素导致了房价如此之高，本文即试图通过微观的角度对此加以深刻地分析。
二、房价高的原因（一）供需理论1.供给方面根据均衡价格理论，假设需求不变的情况下，供给减少会使供给曲线向左平移，从而使得均衡价格上升。
其一是土地供给。
土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为住房市场的供给。
自1994年分税制改革实行以来，地方政府的“土地财政”一直得以延续。
但这种行为导致了土地的升值预期，从而引发了房地产开发商的土地囤积效应，结果就出现了有效供给不足。
其二是住房供给。
房地产供给结构的不合理：房地产商为了追求高利润，大都将产品销售集中于较高收入群体，从而更多地开发高档商品房或别墅豪宅。
因此，尽管与居民密切相关的普通住房需求很大，但由于开发利润较低而导致供给量相对很小。
仅是因为我国人口基数大，一定程度上也是由住房绝对供给水平不高所造成的。
2.需求方面根据均衡价格理论，假设供给不变的情况下，需求增加会使需求曲线向右平移，从而使得均衡价格增加。
其一是城镇化发展。
党的十八大指出，城镇化是未来中国扩大内需的最大潜力所在。
随着我国经济持续快速健康发展，城市化进程加快，大量农村劳动力向城市转移，必然会对住房产生大量需求。
这批人在城里有稳定的工作，不存在收入的问题，也不存在认同的问题，关键是政策上要对其身份加以承认，即户籍制度改革，这同时就要求房地产市场特别是住宅市场的发展给予强大支撑。
用微观经济学分析我国房地产
用微观经济学分析我国房地产我国幅员辽阔，不同地区之间经济发展水平差别很大，因此，不能对各地房地产市场情况一概而论。
但是从全国总体来看，呈现出一种总体价格长期上涨、短期小幅波动；全国大部分地区上涨、少数地区波动频繁的趋势。
理由如下：一、对房地产的需求不断增加对房地产的需求包括刚性需求和投资性需求。
1、刚性需求刚性需求就是不受价格等因素影响的购买需求。
产生的原因包括：（1）人口流动日渐频繁，我国每年有1500万农民工进城。
根据发达国家农村城市化的经验，只要20%-25%的人口留农村就够了。
中国还有4-5亿农民可进城，这样即便一年1500万，也需要30年。
农民工进城也需要房子；（2）除了农村人口向城镇大量转移之外，受过高等教育的高素质人群也正在逐渐地向发达省份和省会城市、一二线城市集聚，这就造成了城市人口规模的迅速膨胀，客观上增加了对房地产的刚性需求；（3）人口数量不断增长，老百姓收入水平又不断提高，购买力大大增强，对生活水平提高的要求日渐强烈，如小房换大房、新房换旧房等。
一般来说，人均住房面积达30平米，才会比较满意。
我国城市人均住房尚未达此标准。
百姓改善住房的需求一直很强烈。
（4）我国城市化进程不断加快，城市建设飞速发展，旧城改造、新城区建设、商业网点、住宅集中区等产生的需求；2、投资性需求投资性需求是投资者出于使资产保值增值的目的而产生的购房需求。
产生的原因如下：（1）随着老百姓生活水平不断提高，投资保值增值意识的不断增强，人们开始寻找投资渠道。
但是我国投资渠道比较狭窄，对于多数投资者，除了投资房地产没有更好的投资方式，加上房价一直在上涨，于是大家纷纷投资购买住房，导致需求的进一步增加。
（2）出于对人民币升值的预期，和对中国消费市场的看好，国际上的热钱大量流入我国，其中很大比例进入房地产行业，客观上抬高了房价。
（3）民间游资大量流入，如温州的炒房团等等。
3、应用微观经济学原理：根据均衡价格理论，在供给不变的情况下，需求增加会使需求曲线向右平移，从而使得均衡价格增加。
微观经济学对中国房价的影响分析
123经济智库微观经济学对中国房价的影响分析近20年以来中国房地产市场的发展迅速，伴随着我国人口流入的迁移和城镇化的进程，我国目前房市的整体总价值已高达60万亿-50万亿美元，不同的专业机构也已开展了许多具有案例性的研究工作，用于评估房地产价格波动的机制。
本文拟通过一种微观经济学的理论来分析一些可能会影响中国房价的主要因素以及提出一些建议政府在未来阶段应该如何采取的一些相应对策。
微观经济学对中国房价的影响分析根据均衡物价理论，假设供给总额是保持一定的，需求总额增加就会促进供给曲线的向右方位移动，从而产生更多的价格[1]。
我国城市化进程的发展就是随着城市总人口的爆炸性骤减。
经过30年的进步，中国城市化已经取得了明显的成效。
但是，城市化还将是未来中国扩张内需规模的最大潜能。
近20年以来，大量的农村劳务力人员迁往到了城市，此类就业人群慢慢地拥有了稳定的生活工作及相对稳定的利润，这也就导致了一个较为旺盛的住房需要。
可支配收入与消费支出水平持续上升。
中国特色社会财富快速增长相当快，居民的收入和生活水平也在不断提高，而购买力水平也在此期间增加，购买住房逐渐成为一种趋势。
如上所述，结合中国供需形势，面对巨大的需求，房屋供给有限，中国的住宅价格多年来一直居高不下，在这样的情况下并不那么容易被人们所理解。
消费者的购买意愿。
所以当房地产的价格迅猛上涨，一些投资者就转化成了投机人借此契约进行套现。
另一方面，很多的消费者还是存在“从众“的心理，当一些投机者或其他投资者在房地产交易中获利时，一些的消费者就会紧紧追赶前者的脚步，投机者的表现也就导致，空置率的上升，市场就会产生泡沫效应，房价就会继续大幅度的升高。
自2009年起，我国就颁布了若干相关政策。
本章第一节将着力于介绍该项政策的实施和制定，并进一步探究该项政策对社会的经济作用。
税收政策对调控房地产价格的分析首先，政府部门应该做的工作就是通过调查分析我国房地产行业的总需求和整体供给。
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从微观经济学角度看房价
自2002年以来，中国全国商品房均价涨幅一路上升。
2008年全国商品房均价的涨幅达到一个巅峰，同比增长23.5%。
究竟是什么原因导致中国房价上涨如此之快？我们又是为什么在价格节节攀升的时候还要去购房？但这一现象似乎从2010年开始有所转变。
全国商品房均价下降到7.5%，2011年下降到6.9%,房价涨幅明显减小，这又是为什么呢？
首先，需求是影响价格的一大因素，在供应不变的情况下，需求增加会使需求曲线向右平移，从而使均衡价格上升。
其一方面来自消费者的嗜好或偏好，另一方面需求也受到消费者收入预算的客观条件的约束。
中华名族历来认为房子是安身立命之本，这是主观因素。
而随着经济的发展，人们的收入提高，而这需求收入弹性>1，属富有弹性，所以当人们收入出现涨幅时，房子的需求的涨幅会更大。
另一方面，大量的现钱被闲置出来，于是人们想通过买房进行投资，增值，更有一些极端现象，就是温州炒房团。
另外政府大兴“城镇化”，用便宜的价格把农民的土地剥夺了，又不好好安置他们。
还有人口的不断增长也是原因之一，第六次人口普查的显示中国总人口达13.39亿，10年间增加了7390万人。
这些都从客观上导致了需求的增加。
影响价格的另一大因素是供应。
需求不变的情况下，供应减少会使供给曲线向左平移，价格上升。
土地资源是限制供求的另一大因素，中国土地越来越紧缺，开发商拿到一块土地也不是那么容易的，而土地是一种数量限制的生产要素，它的供应曲线有一个确定的量，其供给曲线是一条直线，又有十八亿亩土地红线这一说法，即中央根据人口和资源情况推算出：国内需要18亿亩耕地才能确保国内粮食安全。
所以导致土地价格越来越高，开发商成本也越来越高，房价自然节节高升。
而不少开发商又存在不约而同的“互相勾结”，实际上是一定程度的垄断。
还有的出现“捂盘”现象，捂盘即开发商故意营造的一种房源紧俏的假象，
其本质是一种营销策略，也会在一定程度上推高房价，让消费者争相购房。
而通货膨胀是不可避免的经济现象，各种生产要素的价格上涨也使房价一步步上升。
除了价格之外，影响供应的因素有：技术状况，生产要素的价格，其他商品的价格，厂商的数目，政府税收，厂商预期等。
需求多，供给少，形成供不应求之境界，价格自然节节高升。
但总会有一个平衡点，为什么房地产业的平衡点迟迟不到来。
我觉得当今社会房子并不是普通的一般商品了。
对于其中的一部分人，我认为这是一般商品，满足住房需求，在价格上升时，这部分人是真正买房来住的普通百姓。
按需求价格弹性分析，房子的必须程度高，可替代性小，所以尽管价格上涨，但在来自传统社会的各方面的压力下，人们还是会买房。
而另一部分人就是把购房作为投资的商人，对于他们来说房子又是投机商品，如股票一般，买涨不买跌。
这些都造成了2002年到2008年的房价涨幅不断增大。
但又是为什么涨幅会减少呢？
房地产市场是不完全竞争市场，在垄断竞争和寡占竞争中我觉得更偏向于垄断竞争。
垄断竞争市场的特点是：1.大量的买者和卖着，每个厂商所占的市场份额都是微不足道的，房地产有形形色色的房产商，因此每个房产商所占的市场份额都很小。
2.不同厂商生产的产品有差别，又有较强的替代性。
房产商为了市场竞争力只能不断压低成本，进而使得房产的质量良莠不齐，有些甚至出现雨天渗水，裂缝，坍塌等现象。
3.厂商可以自由进入或退出市场，房产商们完全受利益驱使而进入退出市场。
4.厂商行为独立，房产商自己定价，只要卖得出去，又合乎自己要求。
总体而言，随着信贷收紧，住房供应的增加，以及新的市场化调控方向的确定，供需
双方对市场的预测已经出现转向，购房者观望的情绪增加，而房企“让利跑量”心理逐渐占上风，政府采取了一系列措施，比如将房产交易商业税从2年恢复到5年，炒房者可不愿意将资金闲置5年，还有二套房贷政策收紧，一直改善性，投资性消费群体的需求，另外也提高了土地出让金首付比例。
这些都使供需格局悄然变化，房价出现降温。
况且价格不断上涨，消费者剩余正不断减少，在一定程度上让消费者冷静下来。
时代不断发展，80后占据消费主题，人们的主观因素影响需求也发生变化，对于买房or买车这一问题上，从2005的七成人支持买房到最近一次网上调查54%的网友支持买车，30%支持买房，分别有3%支持买房和买车或都不买。
也就是说买房，买车这一无差异曲线上，买车替代买房能力变大了。
另外政府的一系列税收也使供应有所控制，这些都不断给房地产业降温。
我觉得应对房地产这一特殊市场，并不是简单的单一理论模型，而是各种市场的磨合，在处理上更是牵一发而动全身，要倍加小心，中央也积极引导使房地产业向健康正确的方向发展，而不是只看GDP增长。
我们应在不同地区区别对待，沿海发达地区和个别内陆价格泡沫很大，应采取措施逐步减少泡沫，不能操之过急，否则会对经济产生严重负面影响，毕竟在当今中国拉动GDP增长的三巨头——消费，投资，外贸。
这三者中投资占主导，而在投资中房地产业投资有不可忽视的对位。
合理调整控制进入和退出市场的难易程度，稳定市场，使供应价格弹性稳定。
还要合理控制人口，“农村城市化”运动要提高到战略高度！相信房地产市场会迎来美好春天！
会计133 张诗君。