地产企业与项目成本管理
房地产开发项目的成本管理与控制分析
房地产开发项目的成本管理与控制分析
随着房地产市场的不断发展，房地产开发项目的成本管理和控制变得越来越重要。
成
功的房地产开发项目需要一个合理的成本计划和控制系统，以确保项目的盈利能力和稳定性。
首先，成本管理和控制需要从项目的起始阶段开始。
在项目策划和分析阶段，必须进
行充分的成本分析，以确保项目的预算和目标是真实可行的。
这包括确定项目的总成本，
以及预算分配到不同的开支上，例如土地开发、建筑材料和劳动力。
其次，成本控制需要在整个项目的执行过程中持续进行。
这涉及到捕捉和追踪实际开支，以确保它们与预算相符。
必须确保每项开支都被准确地记录下来，以避免任何不必要
的成本和浪费。
这可能需要使用成本跟踪和分析工具，以确保项目团队能够及时发现和解
决任何成本问题。
最后，成本管理和控制需要与风险管理一起考虑。
项目可能面临的各种风险包括财务、市场、法律和技术，这些都可能会影响成本。
必须在项目策划阶段制定风险管理计划，并
在执行期间与成本控制紧密结合起来。
总之，房地产开发项目的成本管理和控制是确保项目成功的关键。
项目团队必须在整
个项目生命周期中进行仔细的成本规划和管理，以确保预算符合要求，任何成本都被记录
下来，并且与风险管理紧密结合起来。
只有这样，才能确保项目未来的可持续性和盈利能力。
论述房地产企业施工项目成本管理论文
论述房地产企业施工项目的成本管理摘要：从改革开放以来，我国的房地产事业就在不断飞速的发展，但是近年来各地房价在直线上升，国家对房经产进行了非常严厉的宏观调控政策措施，有人开始预言房地产经济将进入下滑期。
所以我们要如何让房地产经济实现可持续发展是值得我们大家去思考的。
本文就结合在房地产开发过程中，企业施工项目成本管理中存在的一些问题，对如何做好房地产企业施工项目的成本管理工作进行详细的探究和讨论。
关键词：房地产企业;施工项目;成本管理中图分类号： f275.3文献标识码：a 文章编号：前言：虽然这些年中国房地产市场十分火热，但是在发展过程中还是出现了很多的问题。
比如供给需求矛盾、房价居高不下等等，这也给我们房地产经济带来了很多负面的声音。
如今房地产行业已经成为我国国民经济重要的产生支柱。
但在其迅速发展的同时，如何在确保工程质量以及工程进度的基础之上，通过使用现代科学化的管理技术和方法，实现对施工成本的有效控制，从而实现企业经济利益的最大化，已经成为当前我国房地产行业进一步发展过程中所亟需解决的问题。
一、项目成本控制1.工程准备阶段的成本控制房地产开发与建设的前期准备工作主要包括工程评估、工程设计、编制标底、招投标、工程合同等。
这一环节是实现对项目成本进行有效控制的关键环节，有着十分重要的作用，因此就要求我们一定要做好工程准备阶段的成本控制工作。
(1)工程评估工程评估企业高层管理人员进行正确经营决策的重要依据，也是在工程建设过程中对施工成本、项目销售、企业利润进行有效控制和分析的重要依据。
因此，在项目工程施工前，进行合理、有效的评估有着十分重要的作用。
在前期的准备阶段，应该有专门的组织机构和单位来实施和开展工程评估工作。
比如企业策划部门或者是开发部。
此外，在进行工程评估时，需要对当地的市场进行大量的调研工作，力争掌握最新的市场信息以及相关资料，包括材料价格、销售前景、毛利率水平等;此外，工程评估要有阶段性，因此需要根据不同阶段的实际情况对其进行相应的调整和修改。
浅谈房地产开发企业项目成本控制管理
段 和项 目实施 阶段 ，在 不 同的阶段 对 于项 目成 本控 制的要 求和 关注点 会有 所不 同，如何 针 对三 个阶段 不 同要 求 实施 合理 的 成本控 制方 案 ，
成 为房地 产 企业 关注的 焦点 。
［ 关键 词 ］ 地产 房
企业
成本 控制
所 谓成 本 控 制 ，是企 业根 据 一 定 时 期 预 先 建 立 的成 本 管 理 目
开 发 可行 性报 告 中市场 调查 和 预测 的情 况 ，以及房地 长企 业 自己的
房 地产 项 目投 资决 策是 指 决策 单位 或决 策者 按 照规定 的 建设 程 特 点来 进行 选择 ，并 符合 目标 销 费群体 的 销费 能力 。 序 ，根据 投资 规模 、投 资方 向 、投 资布 局的 战略 构想 ，结 合 土地 、 ４建 立 建全成 本 控制 目标体 系 房地产 开 发决 策 阶段 的是 成本 控 制的 起始 阶段 ，决 策阶 段所 产 生的 决策 结果 是对 开 发项 目的 使用 功能 、基 本 实施 方 案和主 要要 素 投 入做 出总体 策划 。 决策 的好 坏 、优 劣将 直接 影响 成本 控制 的各 个
资 本 运 营
浅谈 房地产 开发企业项 目成 本控 制管理
一 昌晓玲 深 圳市鹏 达房地产开发 有限公 司
［ 要 ］ 本控 制是 现代 企 业 管理 中的 关键环 节 ，直接 关 系到 企业 经 营管理 的 绩效 ，以及 企业 战略 实现 的 可能性 。 对于 日趋激 烈 的 摘 成 房 地产 市场 ，项 目成本 的控 制 同样成 为房 地产 企业 成败 的 关键 。对 于房地 产企 业 而言 ，其成 本控 制 主要体 现在 投 资决 策阶段 、工程设 计阶
房地产开发企业如何加强工程项目的成本控制与管理
房地产开发企业如何加强工程项目的成本控制与管理摘要：建立完善的工程造价管理体系才是房地产开发企业有效降低整体工程造价，提高企业自身市场竞争力的关键工作。
关键词：房地产企业工程项目成本控制控制管理随着房地产企业的高速崛起，市场竞争日益加剧，成本控制已日益成为房地产开发企业经营管理的关键工作，但目前我国房地产项目开发过程中普遍存在工程造价管理的各阶段相互脱节现象。
建立完善的工程造价管理体系才是房地产开发企业有效降低整体工程造价，提高企业自身市场竞争力的关键工作。
一、工程项目成本超支的原因分析在房地产项目成本控制的过程中，经过对比分析，发现某一方面已经出现成本超支，或是预计到最终将会出现成本超支，应该将该部分成本超支问题单独提出，作进一步的原因分析。
成本超支主要有以下几方面原因：1.成本计划数据不准确。
估价错误，预算太低，不适当地采用低价策略，工程范围增加，设计的修改，功能和建筑质量标准的提高，工作量大幅度增加。
在实际项目开发建设过程中，在项目的实际设计、可行性研究、设计计划、实施中，以及在技术、组织、管理、合同等任何一方面出现问题都会反映在成本上，造成成本超支。
2.实施管理中的问题。
包括不适当的控制程序，费用控制存在问题，预算外开支，成本责任不明确，实施者对成本没有承担义务，没有节约成本的奖励措施；工人频繁流动，劳动效率低，施工组织混乱；采购了劣质材料，材料消耗增加，；周转资金占用量大，财务成本高；合同不利，在合同执行中存在缺陷等。
3.原材料价格和人工费用变动导致建筑成本改变。
这还要看承包合同的形式，如果合同是固定总价形式，承包商承担建筑成本变化的后果，投资者基本上不受影响；如果合同是其它形式的承包合同，那么投资者就要受到来自建筑成本变动的影响。
开发周期延长导致贷款利息费用上升，或者市场环境条件及政策环境改变，租售价格下降等。
4.利率变动。
银行借款是房地产投资的重要资金来源，利率提升要提高借款成本，进而影响投资收益，在施工期，恶劣气候、建筑设计失误、未预料到的特殊地质条件等也会延长开发周期，提高资金使用成本。
房地产开发项目成本管理控制
房地产开发项目成本管理控制
随着房地产市场的发展，各种房地产开发项目的数量也在逐年增加。
房地产开发项目
的成本管理和控制对于有效发展房地产市场和实现经济效益来说至关重要。
中国政府鼓励
各级单位积极参与房地产开发，但是房地产开发项目投资回报周期较长，同时存在成本可
控性较低、投资风险较大等特点，这些都使得房地产开发项目的成本控制特别重要。
首先，要有明确的成本识别，重点对房地产开发项目的具体支出和成本进行分别的规划，识别和确定项目投资的各种成本，包括主要成本费用（如原材料费、工资费等）、固
定费用（如公共事业费、辅助费等）和时间费用（如财务费、保险费等）等，以便分析控
制各类成本状况。
其次，对于房地产开发项目各个阶段来讲，要根据项目经营目标定期对各类成本进行
分项预算，定期控制各类成本的实际发生；可以通过比较预算状况与实际成本发生状况，
来发现成本发生的差异，以及及时根据绩效考核结果发现的成本性问题，制定适当的成本
调整措施，及时补正和解决问题。
此外，要加强开发项目成本管理，合理审控资金流向，确保本项目投资经营结果合理；应在落实预算管理方面，实行收支两条线分解，采取负责制管理原则；在报账、决算方面，要严格按照财务体制规定的制度和程序履行。
最后，为了确保开发项目的有效运行，健全
项目经营相关的决策审批机制以及成本运行控制机制，以此来确保房地产开发的正常运行
及项目效益的可持续发展。
总之，房地产开发项目成本控制有其根本任务就是为了确保投资资金的有效使用，提
高投资回报，保证项目可行性，促进项目开发业绩绩效，为项目发展带来更多经济效益。
房地产地产项目成本管理
房地产地产项目成本管理房地产是现代社会中发展最快的行业之一，在大城市中的高楼林立、豪华别墅和普通住宅群是我们日常生活的必需品。
房地产业是一个庞大的复合体，由开发商、设计师、承包商、监管机构、银行和投资者等各种环节组成。
每个环节都会对项目的成本造成影响，因此成本管理是保证房地产项目能够成功的关键之一。
本文将探讨房地产项目成本管理的重要性、成本管理的方法以及如何有效地进行成本监控。
一、房地产项目成本管理的重要性房地产市场竞争激烈，利润空间较小，因此成本管理尤为重要。
合理的成本管理可以有效地降低项目的风险，提高项目的竞争力和盈利水平。
同时，成本管理还可以优化资源的利用，提高生产效率，降低投资风险，保证项目顺利完成。
二、房地产项目成本管理的方法1.策划阶段策划阶段是项目成本管理的重要时期。
在项目开发计划中，开发商需要对项目的投资进行全面规划，包括场地选择、设计方案、建筑施工、设备采购等方面的成本。
在这个阶段，开发商需要与专业人员、承包商和设计师进行充分的沟通，制定合理的成本预算和细化工作计划。
2.实施阶段实施阶段是项目成本管理的重要环节。
在这个阶段，开发商需要严格控制现场工作的实际成本，防止成本偏离预算。
在严格控制成本的同时，需要确保项目质量，避免因降低成本而影响项目的正常运行。
在实施阶段，需要根据项目计划进行成本核算和监控。
3.验收阶段验收阶段是项目成本管理的最后一步。
在验收阶段，需要对项目进行全面的检查和复核，确保所有的成本支出符合预算要求，并根据实际情况进行调整。
在完成验收之后，还需要对成本管理的过程进行总结，汲取教训和经验，为下一次项目的开发提供参考。
三、如何有效地进行成本监控1.实时跟踪成本在项目开发的整个周期中，开发商需要实时跟踪项目的成本，及时发现和解决成本偏差。
通过建立成本跟踪系统，开发商可以全面掌握项目的成本情况，及时进行调整。
2.确定变更控制程序在项目的开发过程中，可能会出现变更需求或者变更计划，这就需要开发商制定变更控制程序。
房地产地产项目成本管理
房地产地产项目成本管理一、引言房地产项目成本管理是指对房地产开发项目的成本进行全面管理和控制，通过合理的成本控制和分析，实现项目的预算控制、成本优化和风险防范，从而提高项目的盈利能力和竞争力。
本文将介绍房地产地产项目成本管理的重要性、目标、原则以及具体的管理方法和工具。
二、重要性房地产地产项目成本管理对于项目的顺利进行和盈利能力的提升至关重要。
具体来说，它具有以下重要性：1.控制项目成本：通过成本管理，可以对项目的各项成本进行全面的控制，避免成本超支和损失，保证项目的正常进行。
2.优化项目成本：通过成本分析和评估，可以发现项目中存在的成本浪费和不必要的支出，进而进行优化和调整，提高项目的效益。
3.提高项目盈利能力：通过控制成本和优化成本，可以降低项目的经营成本，提高项目的利润率和盈利能力。
4.提高项目竞争力：成本管理可以提高项目的竞争力，使项目更具吸引力，更能顺利融资和销售，从而在市场中占据更有优势的位置。
三、目标房地产地产项目成本管理的主要目标是实现项目的“三高一低”：1.高质量：通过合理控制成本，保证项目的质量达到用户和市场的要求，提高项目的价值和认可度。
2.高效率：通过成本管理，提高项目的投资回报率，加快项目的周期和进度，提高项目的执行效率。
3.高盈利：通过成本分析和优化，降低项目的经营成本，提高项目的利润率和盈利能力。
4.低风险：通过成本管理的风险评估和控制，降低项目的运营风险，保证项目的稳定运行和投资安全。
四、原则房地产地产项目成本管理应遵循以下原则：1.全面性原则：成本管理应涵盖项目的各个环节和方面，包括土地购置、设计、施工、销售等，确保全过程的成本控制。
2.系统性原则：成本管理应建立完善的成本管理系统，包括成本计划、成本核算、成本分析和成本控制等，实现全面管理和监控。
3.科学性原则：成本管理应基于科学的方法和模型，对项目的成本进行科学的评估和分析，提供合理的决策依据。
4.灵活性原则：成本管理应根据项目的具体情况和变化，灵活调整成本管理策略和方法，保证成本管理的及时性和有效性。
浅谈房地产企业开发项目目标成本管理
员会的设立可以充分保证内部审计的独立性 ， 能够在程序上保证内 使 ，股东 不 能 直接 干 预 公 司 经营 ，必 须 要通 过 在 股 东 大会 上 对 重 部审计行使职权的条件，使其对高层管理者实行有效的监督。为了 大事项的表决权来体现 自身意图。其次董事 会除 了要做好制定公 保持内部审计独立性和权威性 ， 还需要尽快制定企业内部审计职能
预测着手。
目标 成 本的 制 定 最 常 见的 是 制订 生产 目标 成本 ，开 发设 计 目 标 成 本 、营 销 目标 成本 乃 至 使 用 目标 成 本 的制 定 和 生 产 目标 成 本
审 计是 公 司 治理 结 构 趋 于健 全 的 保证 ，另 一 方面 公 司 治理 结构 是
须将成本建立在市场的基础上 ， 以市场为导 向确 定成本。因此 ，
销 售 收 入是 预 测 价 格和 销 量 的 乘 积 ，如 果我 们 假设 销量 是 恒 企 业 应 该 以 竞 争 性 的市 场 价 格 为 基 础 ，根 据 企 业 的 目标 利 润 ， 量 ，那 么 价 格 就 是主 要 影 响 销售 收 入 的 因 素 。实际 上 销 量受 到 土 确 定 产 品 应 达 到 的 目标 成 本 ， 以此 对 产 品成 本 水 平 主 动 提 出 事 地 面 积 、容 积 率 、城 市建 筑 风 格 等 因 素 的 限 制 ，变 化 不会 很 大 。 先 控 制 要 求 。 如 果 用 公 式 表 示 ，这 种 思 维 的转 变就 是 从 “ 品 所 以在 这 里 我 们 分析 一下 竞 争 市 场 上 未 来 的 价格 。 产 销 售 价 格 ＝ 产 品 成 本 ＋计 划 利 润 ”转 变 为 “ 目标 成 本 ＝ 竞 争 市 ２ 目标 成本 的 制 定 ． 场 价 格 一目标 利 润 ” 所 以 目标 成 本 预 测 主 要 是 从 销 售 和 利润 的 。
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一、营业总收入
PART 1 成本管理概念之对焦 其中：营业收入
利润表 保利
万科
利息收入
➢ 什么是成本？ 企业家说：
。。。 二、营业总成本 其中：营业支出
利润===收入—成本
成本管理委员会
工具
过程动态成本管理
成本管理软件
制度
作业过程成本管理
成本管控文件
制度流程体系-----专业集成
策划阶段：工具/方法 1、成本调研 2、成本—盈利测算 3、策划团队与七对眼睛
建造阶段：作业控制 1、采购有效性 2、项目管理 3、成本信息披露
建立成本目标 落实成本目标
设计阶段：流程节点控制 1、设计任务书---成本控制要求 2、设计评审—成本校核 3、设计深度与标准---成本依据
评估与考核：事前/事中控制 1、动态评估工具 2、绩效指标体系化 3、奖惩重点与力度
业模务块制度流程制体度文系件-----成本模块流程文件
目标成本管理规定 目标成本编制与审批流程
责任成本管理规定 责任成本分解与审批流程
动态成本管理细则 动态成本信息报送流程
成本绩效考核制度 合同计量与结算流程
。。。。。
利息支出 。。。
营业税金及附加
销售费用
地产企业的收入？
管理费用 财务费用
资产减值损失
地产企业的成本？
投资收益 。。。
三、营业利润
加：营业外收入
减：营业外支出
PART 1 成本管理概念之对焦
•土地成本
•管理成本
•开发成本
•资金成本
PART 1 成本管理概念之对焦
➢ 成本管理理念之解析？ 标准成本管理（传统） 作业成本管理 （欧美） 成本企划管理 （日本）
多，容易形成决策堆积
• 项目数量少，特定区域经营
• 项目数量较多，需要人才共享，
不适用于全国经营
• 客户定位专一，项目实施环
境不确定性低
• 客户较稳定，但不确定性较高
的项目环境
• 公司高层介入项目协调工作
• 公司有专业技能提升要求
专业化发展
• 跨多个地域经营或客户
需求变化多项目管理
• 前期的客户定位非常准
利润表 保利
万科
利息收入
二、营业总成本
利润=收入-成本
其中：营业支出 利息支出
营业税金及附加
销售费用
管理费用
投资方要求：
财务费用 资产减值损失 三、营业利润
加：营业外收入
减：营业外支出
四、利润总额
减：所得税
五、净利润
目标成本的管理
PDCA
偏差
成本信息 月报分析
动态成本信息 反馈
设立目标成本（审批及修订）
。。。。。。
制度流程体系-----成本
成本 管理
作业指引
项目策划阶段成本规划指引 设计阶段成本控制指引 招标采购阶段成本控制指引 经济标书及评审指引 合同商务条款管理指引 动态成本信息归集指引 造价咨询单位管理指引 变更签证管理指引 预、结算编制管理指引 成本数据库编制指引 专业端口责任成本考核指引 成本部工作管理与考核指引 。。。。。。
目标管理 过程管理
成本企划：成本绝非单纯是帐簿的产物，既然它在制造过程 中发生，就应该从工程学的、技术的层面去把握成本信息， 从开发、设计阶段开始结合工程学的方法对成本进行预测、 监控。其基本立足点可认为是全生命周期成本。
PART 1 成本管理概念之对焦
➢ 成本管理理念之解析？
地产企业成本管理现状：
异地操盘、集团管理下如何监管成本
类型 职责分工 优点 缺点 实施条件
职能管理型
矩阵式管理型
项目管理型
开 设 工销 发 计 程售
• 项目部只负责施工现场
管理部门
开 设 工销 发 计 程售
项目公司或项目部
项项 目目 部
• 项目部部成为项目执行 的负责主
体，职能部门成为资源提供、建 议与监督主体
开 设 工销 发 计 程售
• 项目公司成为开发工作
的全权负责主体
• 职能部门内部实现规模
经济
• 对项目环境反应迅速，便于实
现项目产品的创新和技术专业
化的提升
• 对项目环境反应灵敏，清
晰的产品责任，容易达到
客户的满意
• 对项目环境的反应较
慢；需要高层协调工作
• 员工介入双重职权之中，需要公 • 项目执行风险较大；不利
司良好的人际关系和全面的培训 于 公 司 职 能 知 识 积 累 和
动态成本信息系统的建立
管理/信息驾驶舱
目标成本与财务接轨？
万科 成本 表单
金地 成本 表单
中海 成本 表单
万达 成本 表单
✓与财务接轨 ✓与合同策划与分判接轨 ✓跨期分摊 ✓针对产品之分摊 ✓成本归集---责任管理---税务统筹
管控机制要求
组织系统 信息系统 实践系统
领导机构
目标/责任成本管理
成本模块： 制度流程与管理工具
记录表单
项目目标成本套表模板 动态成本报送套表 责任成本分解套表 责任成本月度评估表 成本月度分析报告模板 成本预警通知书 目标成本调整申报表 成本数据库模型 项目成本指标测算表 市场成本调研表 项目成本-盈利动态测算表 项目主要规划指标 项目产品建筑/品质标准表 项目设计限额要求及成本控制建议表 设计变更单/签证单 经济标评审分析表 计量支付表单 工程进度/材料供应计量与付款台帐 工程结算审批表 项目总包工程清算审批表 结算协议表 。。。。。。
地产企业及项目成本管理探讨
PART 1
概念对焦
PART 1 成本管理概念之对焦
➢ 什么是成本？ 经济学说：
为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。 为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它
可用货币单位加以衡量 为了达到某一种特定目的而耗用或放弃的资源。 成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部
设计 管理
采购 管理
成本管理
工程 管理
销售 管理
客服 管理
物业 管理
三全原理
➢ 项目运营体系与成本管理体系之接驳
企业战略目标
项目拓展目标
经营
目标
投融资拓展目标
销售目标
成本目标
各项目运营目标与计划
入伙计划 销售计划 施工计划 采购计划 报批报建 设计计划 拿地策划
财务结果要求： 一、营业总收入 其中：营业收入
理论如何落地？
✓ 不谈目标----高利润/抢进度
✓ 目标滞后----预结算控制
✓ 目标不靠谱---专业口不介入
✓ 目标是目标，过程是过程---目标与操作脱节
✓ 决策者都不受控于成本，过程信息失真…..
成本结果与目标高度偏离
企业视角的成本管理
➢ 从地产价值链看成本管理之要点
项目 拓展
项目 论证
项目 策划