中街九龙港项目推介0409
财富的故事
一万人养一个人 vs 一个人养一万人
拥有一座金山 vs 拥有一片土地
财富对于每一个人都是公平的 关键在于你的选择
你选择了九龙港，就是 选择了一条通往财富的 光明大道。
九龙港 到底蕴藏着怎样与众不同的财富？
中国首家快时尚智慧商城 京东· 中国特产唯一020体验基地 东北地区规模最大的韩尚中心 阿里巴巴沈阳首家战略合作商 中国首家企业级电商学院 中国第一条商业步行街上的快时尚商城 376年历史古街上的唯一产权商铺
市政府领导高度重视，主管 市长亲自召开数次现场办公 会议，解决九龙港的问题， 使项目建设的进程一帆风顺。
以王健为首的沈河 区区委、区政府领 导经常光临九龙港 进行调研，并数次 表示为九龙港的顺 利开业提供保障。
项目销售情况
项目地上地下共8层， 其中B2为地下婷车场。 目前开盘销售的楼层为：B1、3F、4F、5F，销 售量为总体面积的30%。
3F--广东商会服饰品 牌体验基地，目前已 经正式签约。
4F\5F，韩国时尚中心， 目前与韩国炫昌集团已 正式签约。
6F--风味烤鱼坊、芭诺客 等一批具有地方特色的 风味餐饮纷纷签约。
招商成果展示
招商成果展示
招商成果展示
图书馆搬迁的故事
谢 谢
以福建、广东地区 2000家上游快时尚服 饰品牌（厂家直供） 为先导产业的020大 型体验消费基地。
以国内最具盛名的地方 小吃、特色小吃为主要 特色的情景主题文化餐 饮中心（6F）。
以儿童乐园、高档影院、 大型电玩为主要消费功 能的商业配套，形成中 街独一无二的00后消费 群体娱乐天堂。
B1--6楼招商业态图
统一规划 统一推广 统一招商 统一运营 统一管理
在中国的任何一个城市，一个10万平方米的商业项 目，能够找出如此经典的商业模式和如此数量的、如 此令人振奋的卖点----
除了九龙港，绝无仅有！
政府鼎立支持
辽宁省政府重点招 商引资项目，省长 陈政高在浙江亲自 听取董事长陈学军 对九龙港的发展规 划，并大为赞赏。
九龙港购铺业主已经超过
2000人
项目最新动态
联合阿里巴巴授权渠道 商--辽宁易玛集团，在 沈阳组建淘宝.九龙港 商学院，为辽宁地区至 少培养5000名有志电 商发展的大学生，并颁 发阿里巴巴电商专才证 书。
九龙港电商公司与阿里 巴巴即将签署合作合作 协议，在营销、库存、 支付、会员体系等多个 方面相互打通， 彻底打 破辽宁地区零售业线上 线下消费割裂的局面。
返租政策：投资者在购买商铺时享受3年共计18%的 返租租金（第一年3%，第二年6%，第三年9%），租金 在购铺款中一次性扣除。
销售价格
B1: 均价4.5万元（建筑面积）单铺平均面积：5--20㎡
5F：均价7.1万元（使用面积）单铺平均面积：8--20㎡
一次性：9.8折 按 揭：无折扣
产品价值
历史价值---376年的皇城龙脉 地段价值--- 步行街的升级 人气价值---日均30万节假日100万客流 理念价值---智慧商城第一品牌 模式价值---中国最大规模020体验基地 租金价值---㎡/月高达1500元（沈阳春天）
按照开发商制定的10万 平方米物业40%销售， 60%自持的经营战略，销 售将集中到5、6、7、8 月，9月份开业之前结束。
目前主推楼层分别为以 京东中国特产辽宁馆为 主的B1和以韩国时尚中 心为主的5F，其他楼层 暂不推售。
销售政策
3+1+N:即投资者购买九龙港商铺，前三年委托九龙 港商管公司统一经营，第四年后，投资者可选择自主经 营或继续委托九龙港经营。
繁华的步行街上，大多 商家只租不售，九龙港 成唯一产权商铺，错过， 再等376年！
经典商业模式
以线上+线下、电商+店 商、阿里+兴隆为主要 表现形式的中国首家快 时尚智慧商城。 以纯韩商品、纯韩风格、 纯韩设计、纯韩文化为 主要商品卖点的4F、5F 韩国时尚中心。 以京东中国特产辽宁馆、 阿里巴巴辽宁产业带为主 要驱动的东北名优奇特商 品展贸中心（B1层）。
京东中国特产辽宁馆已 经引起了大连市政府的 高度重视，并准备将九 龙港B1全部租赁变成京 东中国特产大连馆，目 前，该合作项目正在政 府加紧研讨中。
招
商
是商业地产项目的第一核心
九龙港招商率
200%
招商已经变成选商
品牌招商情况
B1---京东.中国特产.辽 宁馆，已经正式签约。 1F---拉夏贝尔、集伽、 五洲祥和、克徕帝等知 名主力店已正式签约。 2F--福建商会服饰品牌体 验基地，目前已经正式签 约。
黄金绝版地段
376年历史的古老中街， 故宫红墙碧瓦，极具深 厚的帝王文化底蕴。 中国第一条商业步行街， 其繁华程度与北京王府 井、上海南京路齐名。 1200米步行街道两侧，商 贾云集，品牌争芳，年销 售总额高达350亿元。
总投资300亿元的 “方城改造计划” 已经实施，盛京繁 华即将再现。
西中街升级步行街已列 入政府日程，开街大典 将于2014年圣诞节前隆 重举行。
沈阳概况1
辽宁·沈阳概况一、沈阳的地理环境沈阳是辽宁省的省会，位于中国东北地区南部，辽宁省的中部，是东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，是中国的工业重镇和历史文化名城。
全市国土面积1.3万平方公里，2013年末，全市常住人口825.7万人，比上年增长0.35%。
下辖9区、4县（市），拥有3个国家级开发区。
区位优势明显，高速铁路、高速公路和城际铁路网密集，拥有东北地区最大的铁路编组站和航空港。
与周边鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭、阜新等七城市构成的沈阳经济区，资源丰富、经济互补，是国家新型工业化综合配套改革试验区。
对外交往活跃，已同188个国家和地区实现经贸往来，与12个国家的16个城市结为友好城市，友好合作关系城市超过60个，美国通用、德国宝马、法国米其林等87家世界500强企业已在沈阳设立企业152家。
沈阳是东北地区最大的中心城市。
沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地、丘陵集中在东南部，辽河、浑河、秀水河等途经境内。
属温带半湿润大陆性气候，全年气温在-35℃～36℃之间。
平均气温8.3℃，全年降水量500毫米，全年无霜期183天。
受季风影响、降水集中、温差较大、四季分明。
地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。
以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。
沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网。
沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。
二、沈阳的交通现状沈阳是东北地区最大的铁路、公路、航空交通枢纽中心，拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网。
九龙港商场物业管理方案
九龙港商场物业管理方案中街九龙港物业治理方案沈阳世纪鸿翔物业治理有限公司二零一一年十二月目录◎物业概况 (2)◎治理目标 (2)◎治理原则 (3)◎治理方法 (4)◎服务项目 (4)◎具体方案 (6)早期物业治理介入时期 (6)前期物业治理时期 (7)一、接管验收治理方案 (7)二、商户进场治理方案 (8)三、开荒清洁治理方案 (16)开业后日常治理时期 (19)四、治安治理方案 (19)五、消防治理方案 (23)六、公共区域安全治理方案 (29)七、绿化保洁方案 (30)八、公共设施治理方案 (38)九、档案资料治理方案 (39)十、人力资源治理方案 (40)附架构设置及人员配置十一.客户服务治理方案 (43)附件：一、商铺职员用餐治理方法 (45)二、卸货区治理规定 (47)三、投诉、报修接待标准 (49)四、临时伤病处理方案 (51)五、安全治理方法 (53)六、紧急预案 (54)七、机动车停车场（库）治理方案 (74)八、非机动（摩托）车库治理方案 (82)九、室内保洁推尘规范 (85)十、餐饮商户送货及清运垃圾治理方案 (86)十一、防台防汛治理方案 (87)十二、防空飘治理方案 (88)物业治理整体设想及策划国际化商贸模式旗舰商业港、专业市场治理团队”独具慧眼的沈阳佳建投资治理有限公司在激扬296年王朝紫气的沈阳重揽375年中街繁华，奉献了一座以杰出聪慧制造的商业经典，位于中街繁华中心的九龙港，眺故宫之恢宏伟岸，沐商圈之盛景繁华，踞皇脉而汇四方紫气，守街西而揽八面财源。
注定了九龙港自产生之日起，便要承担起百年商圈新封面的角色，而高达10万平方米的经营面积，更彰显出一个现代化服装商城傲视群雄的经营方式与态度。
沈阳世纪鸿翔商业服务有限公司定位高端商业物业全程服务机构，用心于金钥匙物业服务、物业顾咨询服务、商业地产运营服务三大核心业务板块，全方位、深层次满足高端市场需求，随着国内经济和商业地产行业的快速进展，对物业服务水平也提出了更多的要求，承蒙贵项目信任，托付我公司做该项目的物业服务，我公司将以科学治理、真诚服务为目标，以诚信求实、高效合作、追求杰出为理念，向顾客提供优质的产品和专业的服务，实现客户、职员、公司及社会的共赢。
TOD模式案例调研(新加坡、香港、新罗谢尔、查波)
中国 香港
地铁
部分设计特色——利用公交之便把车站发展为聚集点
中国 香港
地铁
部分设计特色——人车分流
中国 香港
美国 康涅狄格 Connecticut
哈特福德车站地段(Hartford Station Area)
查珀尔希尔长距离范围TOD规划
手指型城市形态
哥本哈根
哥本哈根拥有170万人口，其中城区人口50万。早在1947年，该市就提出了著名的“手指形态 规划”，该规划规定城市开发要沿着几条狭窄的放射形走廊集中进行，走廊间被森林、农田和开放绿 地组成的绿楔所分隔，在以后的几十年里，该规划得到了很好的执行。发达的轨道交通系统沿着这些 走廊从中心城区向外辐射，沿线的土地开发与轨道交通的建设整合在一起，大多数公共建筑和高密度 的住宅区集中在轨道交通车站周围，使得新城的居民能够方便地利用轨道交通出行。同时，在中心城 区，公交系统与完善的行人和自行车设施相结合，共同维持并加强了中世纪风貌的中心城区的交通功 能。作为欧洲人均收入最高的城市之一，哥本哈根的人均汽车拥有率却很低，人们更多的是依靠公共 交通、步行和自行车来完成出行。哥本哈根的这种发展模式是在整个区域层面上实施的，而不是仅仅 限于某一条走廊或是一个小区。城市的活动是在整个区域内存在的，而不仅仅局限于某一个小的区域， 如果只是在一个小的区域内实行TOD模式，并不能改变整个区域原有的用地形态和出行特征，所能 取得的效果就非常有限。在整个区域的范围内实行这种发展模式，就能充分地发挥规模效应，形成整 合的优势，从而改变整个区域的用地形态和出行特征，促进区域发展。
新罗谢尔站地段
美国 新罗谢尔 New Rochelle
(标段三)项目法人+设计施工总承包(EPC)
中新广州知识城九龙新城首期安置房（标段三）“项目法人+设计施工总承包（EPC）”（中心编号：2013-3479）评标报告2013年8月目录一、评标报告正文二、评标报告附件附表：交标登记表开标记录附件1-1有效性审查表附件1-2有效性审查汇总表附件2-1商务技术标详细审查评分表附件2-2商务技术标详细审查评分汇总表附件3报价评分表附件4总得分汇总表评标报告一．项目简介：国义招标股份有限公司受广州开发区政府投资建设项目管理中心委托，就中新广州知识城九龙新城首期安置房（标段三）“项目法人+设计施工总承包（EPC）”进行公开招标。
二．招标过程简介：本项目于2013年6月29日至7月3日在广州建设工程交易中心发布招标公告，于2013年7月4日至7月10日在广州建设工程交易中心萝岗交易部报名窗口（2）公开接受投标报名，同时接收投标人的资格预审文件，并于2013年7月12日在广州建设工程交易中心萝岗交易部评标室（2）对递交了资格预审文件的投标申请人进行资格审查，共有6家投标申请人通过资格审查。
资格预审公示期结束后，6家投标申请人成为正式投标人。
本项目于2013年7月18日发放招标文件。
本项目的投标截止时间和开标时间为2013年8月7日上午9:30；开标地点为广州建设工程交易中心萝岗交易部开标室。
截止至2013年8月7日上午9:30，共有5家投标人按时提交了投标文件，分别为(排名按投标文件提交顺序)：1、(主)广州开发区工业发展集团有限公司(成)广州永和建设发展有限公司,广州工程总承包集团有限公司,广东省建筑设计研究院,广州地质勘察基础工程公司2、(主) 广州开发区商业发展集团有限公司(成)广东建邦兴业集团有限公司,广州商竣建筑工程管理有限公司,亚瑞建筑设计有限公司,广东省工程勘察院3、(主)广州开发区建设发展集团有限公司(成)广州东进新区开发有限公司,河北建设集团有限公司,广州中恒信德建筑设计院有限公司,广东有色工程勘察设计院4、(主)广州永龙建设投资有限公司(成)广东金辉华集团有限公司,广东启源建筑工程设计院有限公司,广东省地质物探工程勘察院5、(主)广州经济技术开发区国有资产投资公司(成)湖南省建筑工程集团总公司,广州大学建筑设计研究院,化工部广州地质工程勘察院（开标过程中没有出现可能导致废标的情况）通过资格审查的6家投标人中，另外一家未出席开标会并未提交投标文件，名称如下：(主)广州珠江实业集团有限公司(成)广州市住宅建设发展有限公司,广州市城市规划勘测设计研究院,广州市建设工程拆迁有限公司,广州珠江工程建设监理有限公司随即本项目于广州建设工程交易中心萝岗交易部3号评标室进行评标。
香港豪宅小组香港考察之项目汇总
豪宅小组香港考察之考察项目资料汇总代理部豪宅小组目录1.一号银海项目基础资料项目基础资料3.1、项目基础资料3.2.1.接待流程前台保安签到——宣传片——样板房展示——模型讲解——销售展示——赠送资料——完毕（过程中不允许拍照）整个流程安排前后连贯紧凑，销售代表接待热情、职业，体现出很好的素质；宣传片效果较好，清晰阐述项目的卖点，有起到预期的效果。
3.2.2.展场布局3.2.3.闪光点商场展示牌——可自动旋转由此门进入展示区形象墙——屋顶旋转餐厅形象墙4.红树西岸展场4.1、项目基础资料（略）4.2、创新及借鉴内容4.2.1.接待流程前台迎宾——宣传片——时光隧道——样板房展示——智能化展示——模型讲解——销售展示——赠送资料——完毕（过程中允许拍照）整个流程安排一气呵成，前后连贯紧凑，从无到有，从悬念和智能化入手，给客户全新感受。
销售代表接待热情、职业，体现出很好的素质；宣传片效果一般，没有起到预期的效果。
4.2.2.闪光点形象墙电子销售道具电子楼书户型图电子销控吧台模型讲解彩色可视对讲样板房客厅——景观幕布户型展示客厅——景观幕布书房展示次卧洗手间——智能屏物料展示智能中心物料展示物料展示智能控制西部通道入门形象墙入户通道5.太古广场5.1、项目基础资料5.1.1.概况太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点。
属于香港核心地带，香港的重要地点-例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等-都近在咫尺占尽地利优势。
太古广场位置示意图地铁前往太古广场，可选择乘搭地铁到金钟站。
金钟地铁站是香港及九龙列车的转驳站，除贯通全港地铁沿线各站外，更可接驳九广铁路及机场快线网络，快捷方便。
5.1.2.项目构成万豪酒店602间客房的五星级酒店地下停车场逾500多个泊车位5.1.3.购物中心平面图5.1.4.商家一览? 百货公司? 珠宝/钟表/ 饰物? 女士时装? 书本/ 音乐/ 电子用品? 男士时装? 艺术品/家居布置/ 礼品? 童装/ 玩具? 娱乐? 皮革制品/ 皮鞋/ 手袋? 食肆? 运动用品? 银行/ 服务? 护理/ 美容百货公司?香港西武Hong?Kong?Seibu女士时装?JoyceJust CavalliLa PerlaLoro PianaD&G Dolce & GabbanaMax & Co.Emporio ArmaniEscada Sport上海滩Shanghai TangSportmaxTheoryi BluesI.T运动用品Rockport护理/ 美容?The Body Shop屈臣氏Watson's书本/ 音乐/ 电子用品A&A 影音器材中心A&?AAudio?&?Video?CenterLtd.环宇影音中心Universal?Audio &Video?Centre香港唱片Hong?Kong?Records艺术品/ 家居布置/ 礼品Avant GardeP.S.珠宝/ 钟表/ 饰物亚历山大Alexandre?de?Parismikli PLUSPianegondaThe L S Collection?高登眼镜LensCraftersVan Cleef & Arpels电影院?L1太古运营商业地产的成功经验历来受同行关注,该企业广州代表处首席代表郝继霖关于太古广场成功要素归纳为三个方面：位置、设计和经营。
香港商业综合项目介绍——太古城、又一城、青衣城、APM
商务区
随着太古城商业氛围的聚集，加之中心商务区写字楼 市场的饱和，太古城于1991和1992年先后在靠近海 湾和高档楼盘海景花园的地块开发了太古城中心三座 和四座两个甲级写字楼项目，并于1997年将太古城 中心一期的部分楼宇改建为甲级写字楼
太古城—功能布局
住宅区
由于太古集团之前没有地产开发的经验，加 之周边环境不成熟，太古城的主体是作为住 宅区来开发的 住宅区分为8期进行开发，共兴建了61栋高层、 提供12,698套公寓；总建筑面积约120万平 米方米，占总开发体量的83%
辉台、观海台、高山台及翠湖台总计8期住宅，61栋26-30楼的高层
1982 — 1992年，太古城中心一期至四期分别于1982、1986、1991及1992年 落成，成为港岛东区最大型的购物中心 1997 年， 太古城一期的一部分翻新改建成商厦
太古城—整体定位
高品质住宅小区
作为香港第一个设有园艺花园和绿化平米台设计 的大型私人住宅项目，太古城通过实用的设计和 高素质的管理来赢得香港中产阶级的青睐。
大型商业
借助便利的交通条件和成熟社区的支持，太古城 中心引进高端品牌及香港第一个真雪溜冰场等特 色休闲娱乐设施，成为港岛目前最大的商场。
将太古城打 造成香港优 质的综合性
社区
新兴商务区
太古城中心先后兴建3座甲级写字楼，与相邻的太 古坊相连成为香港岛又一重要的商务中心。
பைடு நூலகம்
太古城—功能布局
住宅区
维多利亚港 太古城中心三座 海景花园 安盛台 金殿台 海天花园 太古城中心二期 太古城中心一期 酒店 高山台 太古城中心四座 海景花园 星辉台 观海台
中庭位置和询问处的轮船设计，餐厅竖起了 帆船桅杆，两部扶手梯中间的百舸竞渡
香港九龙站案例分析
国际顶端酒店——W酒店 位于天玺II第12-28层； 提供393间豪华高级客房，包括42间套房，全 部客房及套房均配备声宝(Sharp)、Bang & Olufsen及KEF的尖端设备； 总统套房Extreme WOW配备八人餐桌、特大 浴池、巨型衣帽间、施华洛世奇水晶浴室配件 及室内水族缸； 客房融入金、木、水、火、土五大元素； 全亚洲首间Bliss提供特式水疗服务； 亚洲首间由客席DJ驻场的W style Living Room酒吧； 位于76层全城最高的酒店游泳池； 配备尖端科技、占地820平方米的多功能会议 及活动场所；
协同因素
3
香港城市的发展始终面对有限的可建设用地和不断膨胀的人口之间的矛盾，因此香港建筑 的特征为高密度和超高层； 用作公共交通的土地匮乏，自然要求不同交通方式的良好衔接和换乘，并整合到公共空间 和建筑内部； 九龙地铁站被规划为具有一定密度和混合度的地区重要节点，成为东涌线最大的站点，将 地铁和其他交通方式进行最大程度上的整合； 在机场从启德整体搬迁到赤腊角后，通过提供市内值机的服务，让乘客在香港和九龙的机 铁站内就可以更换登机牌，托运行李，“使机场回归城市”；
写字楼, 23.2, 21% 酒店, 8.3, 8% 商业, 9.3, 9%
百强商业项目案例之八香港又一城
百强商业项目案例之八香港又一城分享收藏字体:小中大又一城位于九龙塘达之路，座落于九龙区中心肠带，是九龙区旅游新兴的购物胜地。
香港独一的地铁及九广铁路交汇点，灵敏的装置及完善的设备，使又一城成为国际知名之购物消闲的会聚点，配合四通八达的交通网络，穿越中港两地或纵横港九新界，方便快捷。
又一城是个充溢创意与欢乐的国际级大型购物商场，置身其中可感到一股澎湃生机。
令人赞赏的世界级设计以围绕大自然及强调空间感为主，把自然阳光及宽阔空间融汇为一.又一城坐拥了二十七间初级食肆，提供世界各地特征美馔，包括拥有浪漫情调的法式、新派港式、风味泰式、正宗日式、特征美食等等，可谓各具特征。
除了购物外，又一城异样是一个文娱消闲的好中央，它拥有一个全港最大的室内溜冰场，及全港最多院线的AMC电影城；至於食方面，世界各地不同美食云集於此，任君选择。
又一城不只是一个购物商场，更是一个文娱及消闲的好场地，它拥有一个全港最大的室内天然溜冰场，及全港最多院线的AMC电影城。
另外，商场每月更有不同的推行活动及举行各类古装扮演，提供另类消闲方式。
化装品：Biotherm、CHANEL、Clinique、Estee Lauder、FANCL HOUSE、Giorgio Armani Cosmetics、GLYCEL、~H2O 、Joyce Beauty、La Prarie、植村秀、Body Shop、Shiseido品牌产品：Aigle、Esprit、Armani Exchange、bauhaus、Chevignon、Ashworth、Levi’s、Polo Jeans、Timberland、Nine West、DKNY、PUMA、dunhill、Evita Peroni、FX Creations、Guess、Agne’s b、Calvin Klevin、:// issue 、i.t.、I.T.、Marc Jacobs、Moiselle、Tommy Hilfiger、Vivienne Tam、Veeko、Adidas、Columbia配饰：周生生、高时表行、J’s、MaBelle、Swatch、世界珠宝、Montblanc万宝龙、Vivienne Westwood、Bvlgari 、卡地亚、Roger Dubuis、Bally、Bree、食肆Page One Café、Amaronis Little Italy、Cova, Pasticceria-Confetteria 、Dan Ryans Chicago Grill、皇后饭店、意粉屋、又一泰、EXP、又一栈、翰腾阁、八月花、稻穗亭、皇府、火百合、越南新味、be Café、Bistro Délifrance、Pacific Coffee、Starbucks美食广场味千拉面、肯德基、大家乐、麦当劳、金泰河、Noo***e Place、吉野家、千烧百味文娱：欢天雪地溜冰场、AMC电影城营业时间：10:00 - 21:00地址：九龙塘达之路80号又一城商场一、香港又一城商业的魅力不只是一个充溢创意与欢乐的国际级大型购物中心更是一个城市的客厅、假日新天地一个十分成功的城郊区域级性购物中心又一城由香港太古地产及中信泰富开发，位于九龙的中心肠带优质住宅区内，九龙塘又一村达之路80号，毗邻香港城市大学及又一城，属于地铁上盖物业。
沈阳中街九龙港
关于营销的一点思考
时敁性主劢因素 之
营销策划因素
时敁性主劢因素中，营销策划因素属于外因部分。通常针对项目自身特征、外部环境、市场同类产品比较等方式方法迚经行安排 及计划。该部分影响因素特征具有敁果滞后性，敀敁果的可控性较难把握。
考量的管理因素主要包含：媒体推广 销售节奏 事件营销 渠道推广
品牌招商
PAGE / 1
关于营销的一点思考
综合性商业
地产的销售主要影响因素
被劢因素 非时敁性主劢因素 时敁性主劢因素
PAGE / 2
关于营销的一点思考
在综合性商业体的投资开发过程中，我们主要考量三个层次的影响因素，即被劢因素、非时敁性 主劢因素 、时敁性主劢因素
被劢因素：环境因素 非时敁性主劢因素：产品因素、价格因素、调性因素、管理因素 时敁性主劢因素：营销策划因素（外因）、营销管理因素（内因）
择。自建队伍可以增加管控性，分销商的加盟可以拉开销售的宽度，本项目两者相结合，亦是明智之丼。
策略层面，要完成年度15亿元的销售计划，以平均80万元/客户计，需要有约2000个成交客户，以8%的到 客成交率概算，案场的年度到客总量需要为25000组。也就是说，在剩下的八个月内月均需要到客量为3000组。
汽车）。
PAGE / 3
关于营销的一点思考
品牌招商：根据报告上文提到的环境因素及定位，同时考量业态的经营特征，针对项目主力店迚行品牌引入，如
能在项目销售期内，提前释放招商成果，将对商业产品的销售起到极大的推劢作用。 我们认为，中街九龙港项目因为环境因素和定位，奠定了其引入国际国内知名品牌的基础。因此，我们建议在项 目招商过程中需要与业的招商公司介入合作。
PAGE / 3
关于营销的一点思考
Union Square香港九龙站上盖物业发展计划分析
香港九龙站上盖物业发展计划分析(Union Square)一、概况Union Square位于香港西九龙港铁九龙站上盖，地址为九龙柯士甸道西一号，占地13.54公顷，四面分别被佐敦道、连翔道、柯士甸道西和雅翔道四条道路包围着。
它是港铁九龙站一个综合商住发展计划，由港铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司四个发展商合作发展。
西九龙：位于香港九龙半岛西面，地域由昂船洲伸延至旧佐敦道码头附近，除了昂船洲外，其余土地均是填海得来，总面积达334公顷，横跨油尖旺区及深水埗区；填海计划为《西九龙填海计划》，是《香港机场核心计划》十项核心工程之一。
Union Square的位置图Union Square是一个综合发展计划，集住宅、写字楼、商场、消闲和酒店设施于一体。
位于九龙站上盖的Union SquareUnion Square的主要物业包括：（1）16座住宅大厦及2座作混合用途的建筑（包括住宅、酒店及服务式住宅），合共提供约5866伙住宅单位、一间豪华酒店及约72472平方米服务式住宅；（2）一幢118层高的环球贸易广场，包括约231778平方米的甲级写字楼及香港丽思卡尔顿酒店，并附设天际100观景台；（3）面积达100万平方呎的大型购物商场：圆方；（4）一所1,050平方米的幼稚园；（5）巴士、小巴、的士、酒店穿梭巴士、旅游巴士、过境巴士及私家车交通交汇处；（6）约5600个车位；（7）顶层平台设占地70万呎广阔的公共空间及私人休憩绿化区，公众部份设多种主题园景地带；而平台亦设少量康乐设施，包括儿童游乐场及多用途运动场。
Union Square发展完成后，成为香港的新地标，吸引外地游客，从而提升香港旅游业的竞争力。
而发展计划把西九龙九龙站打造成另一个如中环般的商业核心区，把商业活动由港岛区伸延到九龙。
项目亦可以把早已饱和的九龙中部及东部地带的人流分散到西九龙的新填海区，舒缓九龙中部及东部的挤迫情况。