青岛市崂山区午山社区旧村改造项目可行性研究报告
石材幕墙冬季施工专项方案
A2 冬季施工方案报审表GB50319—2000工程名称：午山社区旧村改造项目B-7地块编号：致：青岛高园建设咨询管理有限公司我方已根据施工合同的有关规定完成冬季施工方案的编制，并经我单位上级技术负责人审查批准，请予以审查。
附：冬季施工方案承包单位（章）项目经理日期专业监理工程师审查意见：专业监理工程师日期建设工程监理规范承包单位用表内部版权翻印必究青岛市建设监理协会监制冬季施工方案审核表注：附冬季施工方案山东省建设工程质量监督总站监制鲁商蓝岸丽舍午山社区旧村改造项目B7地块石材幕墙工程冬季施工方案青岛鑫鸿飞装饰工程有限公司目录GB50319—2000 (1)目录 (4)1工程概况 (5)2编制依据 (6)3 冬期施工的时间及内容 (7)4冬期施工准备工作 (3)5安装施工 (4)6冬季施工技术措施 (7)7冬季施工安全措施 (7)8冬季施工质量保证措施 (8)9冬季施工消防措施 (9)1工程概况1、工程总体概况（1）工程基本信息工程名称：鲁商蓝岸丽舍午山社区旧村改造项目B7地块建设地点：青岛市崂山区松岭路88号建设单位：青岛鲁商置地发展有限公司监理单位：青岛高园建设咨询管理有限公司总承包：山东三箭建设工程股份有限公司分包单位：青岛鑫鸿飞装饰工程有限公司2编制依据1、图纸及文件1招标文件、招标图纸及招标文件答疑回复2招标图纸设计说明中明确要采用的国家、部颁、地方施工技术规程、规范3其它与本工程相关的现行技术规范、规程及标准4现场施工条件和业主、总包管理要求5国内幕墙相关规范，若有最新的国家和本地标准出台，尚应满足最新标准2、规范规程1《建筑工程施工质量验收统一标准》——GB50300-20012 《建筑工程冬期施工规程》——JGJ104-973 《钢结构工程施工质量验收规范》——GBG50205-20014《金属与石材幕墙工程技术规范》——JGJ 133-20015《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》——JGJ 130－20016《公共建筑节能设计标准》——GB50189-20057《建筑设计防火规范》——GB50016-20063 冬期施工的时间及内容1、根据《建筑工程冬期施工规程》规定，当室外日平均气温连续五天稳定低于5℃即进入冬期施工，当室外日平均气温连续五天高于5℃时解除冬期施工。
城中村改造项目可研报告
城中村改造项目可研报告一、项目背景随着城市化进程的不断推进，城市中出现了大量的城中村。
这些城中村往往是由外来务工人员及其家属居住，并存在着基础设施落后、环境脏乱差、居住条件恶劣等问题。
为改善城中村居民的居住环境和提高他们的生活质量，有必要进行城中村改造项目。
二、项目目标1.改善城中村居民居住环境，提供优质住房；2.完善城中村的基础设施建设，提高城市化水平；3.提高居民生活品质，增加公共服务设施；4.优化城中村的空间设计，改善居住体验。
三、可行性分析1.市场需求：随着城市化进程的加快，城中村改造项目能够满足居民对良好居住环境的需求。
2.高效利用：城中村改造项目可以将原有的住宅区重新规划，提高土地利用效率。
3.政策支持：政府出台了一系列的政策鼓励和支持城中村改造项目，为项目的顺利实施提供了保障。
四、项目方案1.房屋改造：对城中村的建筑进行整修和装饰，提高居住质量，增加居民的满意度。
2.基础设施建设：对城中村的供水、供电、排水等基础设施进行改善和升级，提高居民的生活便利度。
3.公共设施增设：增加城中村的公共设施，如学校、医院、市场等，满足居民生活的各类需求。
4.绿化美化：对城中村的空地进行绿化，增加城中村的生态环境，提高居民的居住舒适度。
五、项目投资与收益1.投资规模：预计投资规模为5000万元。
2.收益预测：项目改造完成后，可以提高城中村居民的居住质量和生活水平，吸引更多人才流入城市工作和生活，提高城市竞争力，从而带来经济收益。
3.投资回报期：预计投资回报期为10年。
六、项目实施计划1.前期准备：确定项目实施的地点和范围，编制详细的可行性研究报告。
2.建设阶段：招投标选择施工单位，开展房屋改造和基础设施建设工作。
3.竣工验收：对改造项目进行验收，确保项目达到预期效果。
4.后期运营：建立健全城中村改造项目的运维管理机制，持续保障项目的正常运营。
七、项目风险与对策1.资金风险：可积极争取政府和金融机构的资金支持，多渠道筹措项目所需的资金。
青岛旧村改造实施方案
青岛旧村改造实施方案一、背景分析。
青岛市是一座充满魅力的海滨城市，拥有着得天独厚的自然资源和独特的历史文化底蕴。
然而，随着城市的不断发展，一些旧村落地区也面临着老旧、拥挤、环境脏乱差等问题，影响了城市的整体形象和居民的生活质量。
因此，对青岛旧村的改造成为了当前城市发展的重要课题。
二、目标定位。
1. 提升居民生活品质，通过改造，提高旧村地区的基础设施和居住环境，改善居民的生活条件。
2. 保护历史文化，在改造过程中，注重保护和传承旧村落的历史文化，保留地区独特的风貌和特色。
3. 促进区域经济发展，通过改造，吸引更多的游客和投资，促进旧村地区的经济发展，提升地区的整体竞争力。
三、实施方案。
1. 基础设施改善，对旧村地区的道路、排水、供电等基础设施进行全面升级，提高地区的基础设施水平，确保居民的生活便利。
2. 房屋整治，对老旧房屋进行整治和加固，确保安全和舒适，同时注重保留原有建筑的历史风貌。
3. 环境卫生提升，加大环境卫生整治力度，清理垃圾、美化环境，打造宜居的生活环境。
4. 文化遗产保护，加强对旧村落历史文化遗产的保护和修缮工作，让历史文化得到更好的传承和展示。
5. 公共服务设施建设，增加公共服务设施，如学校、医院、文化活动中心等，提升居民的生活便利度。
6. 产业发展引导，根据旧村地区的资源优势和特色，引导和扶持当地产业发展，提升地区的经济活力。
四、实施保障。
1. 政府支持，加大政府投入，制定相关政策，提供改造所需的资金和支持。
2. 社会参与，鼓励社会各界参与旧村改造，发挥各方力量，共同推动改造工作。
3. 市场化运作，引入市场化运作机制，吸引企业和资本参与旧村改造，促进地区经济的快速发展。
4. 宣传推广，加强对旧村改造工作的宣传推广，树立良好的城市形象，吸引更多的关注和支持。
五、预期效果。
通过青岛旧村改造实施方案的落实，可以有效提升旧村地区的居民生活品质，保护历史文化，促进区域经济发展。
同时，也能够提升城市形象，吸引更多的游客和投资，为城市的可持续发展打下良好的基础。
城中村改造可行性研究报告
城中村改造可行性研究报告城中村改造可行性研究报告一、研究背景：城中村是指位于城市中心或城市周边的老旧村庄或非法建筑群，一般面临着基础设施落后、环境污染、违法建设等问题。
为了改善城市环境，提高居民生活质量，城中村改造成为城市发展的重要任务。
本报告旨在对城中村改造的可行性进行研究，提出相关建议。
二、研究方法：1. 调研：通过实地走访、问卷调查等方式，了解城中村的基本情况、居民需求以及可能面临的问题。
2. 数据分析：对调研得到的数据进行统计和分析，绘制图表，得出相关结论。
3. 文献研究：查阅相关文献，了解国内外城中村改造的案例和经验。
三、研究内容：1. 基础设施改造：城中村改造的首要任务是进行基础设施的改造，包括道路、供水、供电、排水等方面。
通过改善基础设施，提高居民的生活品质。
2. 住房改造：城中村主要存在房屋老旧、破败等问题，需要进行住房改造，包括加固、改建、拆迁重建等。
通过改造住房，提供更好的居住环境。
3. 环境整治：城中村往往存在环境污染、垃圾堆放等问题，需要进行环境整治。
包括治理污染源、清理垃圾、绿化环境等措施，提升居民的生活质量。
4. 社区建设：通过建设社区公共设施，如公园、学校、医疗机构等，提供更完善的公共服务。
同时，建立社区组织，加强居民的自我管理和参与意识。
5. 法律法规支持：城中村改造需要依法进行，需要加强相关法律法规的制定和实施，保障居民的合法权益。
四、研究结果：1. 城中村改造具有可行性：通过对城中村改造的调研和分析，发现城中村改造具有可行性。
改造基础设施、住房、环境等方面，能够提高居民生活品质，改善城市环境。
2. 城中村改造需要政府支持：城中村改造涉及基础设施建设、土地征收、住房安置等问题，需要政府提供支持和保障。
3. 居民参与意识需要加强：城中村改造需要居民的积极参与和支持，需要加强居民的参与意识和组织能力。
五、建议：1. 加强政策支持：政府应制定相关政策，鼓励和支持城中村改造，提供相应的补贴和扶持政策。
地下室满堂脚手架工程施工方案
青岛博海建设集团施工方案鲁商蓝岸丽舍(青岛市崂山区午山社区改造项目A—15地块小学工程）半地下室满堂脚手架施工方案批准：审核：编制：青岛博海建设集团有限公司一、编制依据主要依据：施工图纸、施工组织设计、规范和规程及参考图书1.1、《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》（JGJ130—2011）1.2、建筑施工脚手架实用手册1.3、建筑施工安全检查标准1.4、青岛市建筑工程施工安全操作规程1.5、建筑施工手册1.6、简明施工计算手册1。
7、实用建筑施工安全手册二、工程概况2。
1、工程综合说明工程名称：鲁商蓝岸丽舍午山社区改造项目A-15地块小学工程工程地址：青岛市崂山区午山社区建设单位:青岛鲁商置地发展有限公司设计单位：山东省城建设计院监理单位：青岛东方监理有限公司施工单位:青岛博海建设集团有限公司建筑规模：总建筑面积17430.72平方米结构形式:框架结构质量目标：本工程质量目标为“合格"。
2.2、工程概述本工程鲁商蓝岸丽舍午山社区改造项目A-15地块小学工程位于青岛市崂山区，项目东北南三面环山，西侧的松岭路是崂山区南北向的一条主要交通干道，可直通海滨；南至南崖路，与青岛第二中学隔路相望；北至翠岭路、午山路,与青岛市高尔夫球场隔午山相望;东至规划中的环午山西路，与午山山脉相依。
拟建建筑为1座风雨操场、行政办公楼及教学楼，行政办公楼、风雨操场下有1层地下车库.结构形式为框架结构，本工程设计使用年限50年，抗震设防烈度为6度,各个楼座的建筑层数、高度、防火设计的耐火等级、建筑结构形式、建筑面积详见下表：本方案针对行政楼半地下室满堂脚手架编制，本楼基础为柱下独立基础、地下室满布抗水底板,正负零为69.45米。
车库采用天然地基，基础以第十二层碎石为持力层，地基承载力特征值FAK=220KPA，车库开挖时抗水板区域开挖至设计标高即可，车库柱下独立基础需开挖至设计持力层第12层碎石,车库250厚抗水板、独立基础底标高除注明外均为63。
崂山区午山社区旧村改造建设项目可行性研究报告
崂山区午山社区旧村改造建设工程可行性研究报告目录第一部分总论................................... - 4 -一、工程名称及工程承建单位.................... - 4 -二、工程简况.................................. - 4 -三、可行性研究地范围和依据.................... - 5 -第二部分工程建设地背景和必要性................. - 8 -第三部分市场分析.............................. - 10 -一、市场现状及发展趋势分析................... - 10 -二、2010年青岛市房地产市场形势展望 .......... - 15 -三、工程所在区域地市场调查与分析............. - 19 -四、工程定价................................. - 28 -第四部分工程建设地点及外部条件................ - 29 -一、工程建设地点............................. - 29 -二、地质条件................................. - 29 -三、抗震设计................................. - 29 -四、外部配套条件............................. - 30 -第五章建设规模与内容.......................... - 32 -一、建设规模................................. - 32 -二、建设内容................................. - 32 -第六部分总体规划.............................. - 33 -一、总体规划地原则........................... - 33 -二、总体规划................................. - 33 -三、绿化工程................................. - 36 -四、竖向及场地整治........................... - 37 -第七部分单体建筑建设方案...................... - 38 -一、单体建筑内容............................. - 38 -二、土建工程................................. - 38 -三、建筑装饰................................. - 39 -四、竖向交通................................. - 40 -第八部分公用工程............................. - 40 -一、给水工程................................. - 40 -二、排水..................................... - 42 -三、电气工程................................. - 43 -四、弱电工程................................. - 46 -五、采暖工程................................. - 47 -六、燃气工程................................. - 47 -第九部分消防、环境保护...................... - 48 -一、消防..................................... - 48 -二、环境保护................................. - 52 -第十部分能源消耗及节能措施.................... - 54 -一、能源消耗................................. - 54 -二、主要节能措施............................. - 54 -第十一部分组织机构与管理...................... - 55 -一、组织机构................................. - 55 -二、工程管理................................. - 55 -第十二部分招标、投标.......................... - 58 -一、工程简况................................. - 58 -二、工程招标内容............................. - 58 -第十三部分建设进度计划........................ - 59 -第十四部分投资估算及资金筹措.................. - 61 -一、投资估算................................ - 61 -二、资金筹措................................. - 62 -第十五部分工程财务评价 (67)一、财务评价地依据和范围 (67)二、销售收入及税金测算 (67)三、利润计算 (71)四、敏感性分析 (72)第十六部分可行性研究结论 (73)附件 (74)第一部分总论一、工程名称及工程承建单位1、工程名称：青岛市崂山区午山社区改造工程.2、工程承建单位：青岛安信置业开发有限公司3、工程承建单位简况公司注册资本金为人民币3800万元，具备房地产开发三级资质，是以房地产开发、经营、管理为主地专业公司.公司技术力量雄厚，管理体系现代化，且拥有一支精通房地产资本运作、工程开发、建筑设计、营销策划、工程管理、商业物业管理等业务地高素质员工队伍.公司先后开发地澳门花园、瑞士花园、榉林美邸工程在岛城引起强烈反响，在改善人居环境地同时，为岛城创建了和谐温馨地都市家园.二、工程简况1、工程建设地点本工程位于青岛市崂山区午山西麓，西临松岭路、南至青岛二中、北至翠岭路，工程占地面积55.38公顷.2、建设规模与内容本工程拟建设一处城市居住小区，总建设规模为725200平方M,其中商品住宅建筑面积249000平方M，海关住宅建筑面积70000平方M，安置住宅建筑面积230200平方M，公共建筑面积176000平方M.3、投资规模及资金筹措本工程建设总投资466073.77万元人民币，对外融资8亿元,其余部分由建设单位自筹.4、建设期本工程建设期为5年.三、可行性研究地范围和依据1、可行性研究地依据①青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2006]276号）②青岛市规划局《关于扩大崂山区午山社区整村改造控规用地范围地答复意见》（青规业字[2006]34号③青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2007]22号）④青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局文件《崂山国土资源分局关于午山片区旧村改造用地预审意见》（青崂土预字[2007]14号）⑤青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2007]154号）⑥青岛市城中村（居）改造领导小组办公室《关于午山社区旧村改造工程和四姜社区旧村改造工程初审意见地函》（青建函字[2007]35号）⑦青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字 [2007]588号）⑧青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2008]138号）⑨由崂山区城市化建设指挥部办公室编制地《崂山区午山社区旧村改造实施方案》2、可行性研究地范围本报告主要研究范围包括以下几方面：1、通过对青岛市房地产市场地现状和发展情况地调查研究和分析，以及对周边地区地消费情况地分析和趋势预测，论证本工程建设地必要性.2、通过对工程地经营情况地分析，并结合工程其它建设条件，确定工程建设规模.3、在拟定地建设规模地基础上对设计方案提出工程总体布局和平面布置构想，选定工程建筑结构方案，拟定公用工程建设方案.4、根据工程经营特点提出本工程管理体制、机构设置和人员编制方案.5、根据工程建设方案提出消防、环保、节能等专业设计方案.6、根据本工程地建设标准，对工程地土建工程、公用工程等进行详细测算，提出工程地总投资额.7、依据国家关于建设工程地财务评价方法和有关规定，结合该工程地具体情况和特点，对工程进行财务评价.3、可行性研究结论1、工程地建设符合青岛市城市建设总体规划，对改善周边地区地城市面貌，改善午山社区居民居住条件及解决青岛海关职工地住房条件有着积极地推动作用.2、通过市场预测分析，工程市场前景良好，建设规模适宜.3、该工程外部配套条件好，方案可行.4、工程建设资金已基本落实，社会效益、经济效益良好.工程主要技术经济指标如表1-1.第二部分工程建设地背景和必要性改革开放以来，我国房地产业发展迅速，有力地推动了城乡建设飞速发展，城市面貌发生了翻天覆地地变化，人民群众地居住条件日益改善.青岛市地城市建设也有了迅速发展，城市面貌日新月异，城市地基础设施建设和居民生活水平稳步提高.1994年，随着青岛市行政区划地调整，建设“大青岛”地步伐正式启动.青岛市委、市政府决定，将城市地行政、经济、金融和文化中心东移，在青岛东部建设现代化新城区，推动青岛市向现代化国际城市地目标迈进，从而拉开了青岛市城市建设新地一轮飞跃.随着十几年地建设，在东部已经形成了一个环境优美、设施完备地现代化新城区.为加快崂山区地城市化建设进程，认真贯彻市政府关于加快午山社区整村改造、解决青岛海关职工住房地指示精神，2005年青岛市政府在午山海关职工宿舍楼建设专题会议上就午山社区改造做专项批示，崂山区政府和区城市化建设指挥部对此非常重视，将午山旧村改造列入村庄改造建设计划，并结合午山旧村改造与解决青岛海关职工宿舍楼工作，会同有关部门对午山旧村改造地控制性规划方案进行了重新修订，编制了修建性详细规划方案，青岛市规划局据此下达了《建设工程规划审查函复意见书》.根据青岛市基本建设程序，特编制本可行性研究报告.第三部分市场分析一、市场现状及发展趋势分析1、全国房地产市场现状及发展趋势分析国家统计局19日公布地2009年全国房地产市场运行情况显示,2009年,全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%.12月份,全国房地产开发景气指数达到103.66,以全年最高值收官.值得注意地是,根据公布地数据,2009年全国商品房销售面积93713万平方M,比上年增长42.1%,全面超过了2007年7.6亿平方M 地历史高点.其中,商品住宅销售面积增长43.9%.不过与此同时,2009年商品房销售额达到43995亿元,比上年增长75.5%,其中商品住宅销售额增长80.0%.对比商品住宅地销售面积和销售额涨幅可以看出,销售额上涨地幅度几乎高出销售面积涨幅地一倍,房价大幅走高成为2009年中国房地产市场运行情况地主要特征.另外,2009年房地产开发企业资金来源也显示出不一样地变化.根据公布地数据,2009年房地产开发企业本年资金来源达到57128亿元,比上年增长了44.2%.其中,国内贷款达到11293亿元,增长了48.5%.同时,在房地产开发企业地其他资金来源中,定金及预收款达到15914亿元,增长幅度高达63.1%。
青岛市人民政府关于青岛市崂山区午山片区控制性详细规划调整的批复
青岛市人民政府关于青岛市崂山区午山片区控制性详细规划
调整的批复
【法规类别】土地综合规定
【发文字号】青政字[2010]37号
【发布部门】青岛市政府
【发布日期】2010.05.28
【实施日期】2010.05.28
【时效性】现行有效
【效力级别】XP11
青岛市人民政府关于青岛市崂山区午山片区控制性详细规划调整的批复
（青政字〔2010〕37号）
崂山区人民政府：
你区《关于批复〈青岛市崂山区午山片区控制性详细规划调整〉的请示》（崂政发〔2010〕28号）收悉。
经研究，原则同意崂山区午山片区控制性详细规划调整（以下简称“控规”），请在实施过程中注意把握和解决好以下问题：
一、要按照控规确定的用地性质和各项规划控制指标，组织编制分地块的修建性详细规划设计，指导具体项目的开发建设；要细化并落实控规确定的各项设施的建设布局与位置，完善基础配套设施与公共服务设施；不得挤占、挪用规划的教育、文化、体育、医疗卫生、社区服务以及市政基础设施、绿化用地。
B-2、B-3、B-4、B-5地块为新增建
设用地，对上述用地的开发建设，要待新修编的《青岛市城市总体规划（2006-2020）》批准后方可组织实施。
二、部分规划用地位于现状水库下游，要按照防洪规划要求，做。
城中村改造项目可行性研究报告
城中村改造项目可行性研究报告一、项目背景城中村是指城市中存在的一些老旧、拆迁房屋集中的地方，规模较大，人口较多，环境较差。
城中村改造项目旨在通过对城中村进行改造，提升其居住环境和居住条件，改善居民生活质量。
二、项目目标1.改善居民居住环境：对城中村进行规划和建设，提供更好的住房条件和基础设施；2.提高城中村居民的生活质量：改造后的城中村将提供更好的教育、医疗、文化等公共服务设施；3.实现资源的可持续利用：在城中村改造的过程中，可以合理利用地下空间和上层资源，提高土地利用率。
三、项目内容1.土地整治和规划：对城中村内的土地进行整治和规划，合理分配土地资源，提高土地利用效率；2.建设住宅和公共设施：新建住宅和公共设施，提供更好的居住和生活条件；3.改善基础设施：包括电力、水、供暖、通讯等基础设施的改善和升级；4.提供公共服务设施：在改造后的城中村中，新建和完善教育、医疗、文化等公共服务设施；5.引导产业发展：在改造后的城中村中，引导农民工就业创业，推动城中村向特色产业转型。
四、可行性分析1.社会需求：城中村改造旨在改善居民生活环境，提高生活品质，符合社会的需求；2.政策支持：政府各级对城中村改造项目有较大的关注和支持，提供政策支持和资金保障；3.市场前景：改造后的城中村将提供更好的居住和生活环境，吸引更多的居民入住，具有较好的市场前景；4.技术可行性：城中村改造需要一定的技术支持，但现有的建筑、规划和设计等技术都已经相对成熟；5.资金可行性：城中村改造项目需要大量的资金投入，但政府、企业和居民可以通过多种渠道来筹集资金。
五、项目风险及对策1.技术风险：项目需要一定的技术支持，应加强研发和引进创新技术，减少技术风险；2.资金风险：项目需要大量资金投入，应合理规划项目资金，通过政府支持、融资等方式筹集资金；3.沟通风险：项目需要多方合作，应加强沟通和合作，确保项目顺利实施；4.市场风险：改造后的城中村需要吸引居民入住，应加强宣传和推广，提高市场竞争力。
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青岛市崂山区午山社区旧村改造项目可行性研究报告目录第一部分总论................................... - 4 -一、项目名称及项目承建单位................... - 4 -二、项目概况................................. - 4 -三、可行性研究的范围和依据................... - 5 -第二部分项目建设的背景和必要性................. - 7 -第三部分市场分析............................... - 8 -一、市场现状及发展趋势分析................... - 8 -二、2010年青岛市房地产市场形势展望.......... - 12 -三、项目所在区域的市场调查与分析 ............ - 14 -四、项目定价................................ - 21 -第四部分项目建设地点及外部条件................ - 22 -一、项目建设地点............................ - 22 -二、地质条件................................ - 22 -三、抗震设计................................ - 22 -四、外部配套条件............................ - 22 -第五章建设规模与内容.......................... - 24 -一、建设规模................................ - 24 -二、建设内容................................ - 24 -第六部分总体规划.............................. - 25 -一、总体规划的原则.......................... - 25 -二、总体规划................................ - 25 -三、绿化工程................................ - 27 -四、竖向及场地整治.......................... - 28 -第七部分单体建筑建设方案...................... - 29 -一、单体建筑内容............................ - 29 -二、土建工程................................ - 29 -三、建筑装饰................................ - 30 -四、竖向交通................................ - 30 -第八部分公用工程............................. - 31 -一、给水工程................................ - 31 -二、排水.................................... - 32 -三、电气工程................................ - 32 -四、弱电工程................................ - 34 -五、采暖工程................................ - 35 -六、燃气工程................................ - 35 -第九部分消防、环境保护...................... - 36 -一、消防.................................... - 36 -二、环境保护................................ - 38 -第十部分能源消耗及节能措施.................... - 40 -一、能源消耗................................ - 40 -二、主要节能措施............................ - 40 -第十一部分组织机构与管理...................... - 41 -一、组织机构................................ - 41 -二、项目管理................................ - 41 -第十二部分招标、投标.......................... - 43 -一、项目概况................................ - 43 -二、项目招标内容............................ - 43 -第十三部分建设进度计划........................ - 44 -第十四部分投资估算及资金筹措.................. - 45 -一、投资估算................................ - 45 -二、资金筹措................................ - 46 -第十五部分项目财务评价 (49)一、财务评价的依据和范围 (49)二、销售收入及税金测算 (49)三、利润计算 (51)四、敏感性分析 (52)第十六部分可行性研究结论 (53)附件 (54)第一部分总论一、项目名称及项目承建单位1、项目名称：青岛市崂山区午山社区改造项目。
2、项目承建单位：青岛安信置业开发有限公司3、项目承建单位概况公司注册资本金为人民币3800万元，具备房地产开发三级资质，是以房地产开发、经营、管理为主的专业公司。
公司技术力量雄厚，管理体系现代化，且拥有一支精通房地产资本运作、项目开发、建筑设计、营销策划、工程管理、商业物业管理等业务的高素质员工队伍。
公司先后开发的澳门花园、瑞士花园、榉林美邸项目在岛城引起强烈反响，在改善人居环境的同时，为岛城创建了和谐温馨的都市家园。
二、项目概况1、项目建设地点本项目位于青岛市崂山区午山西麓，西临松岭路、南至青岛二中、北至翠岭路，项目占地面积55.38公顷。
2、建设规模与内容本项目拟建设一处城市居住小区，总建设规模为725200平方米,其中商品住宅建筑面积249000平方米，海关住宅建筑面积70000平方米，安置住宅建筑面积230200平方米，公共建筑面积176000平方米。
3、投资规模及资金筹措本项目建设总投资466073.77万元人民币，对外融资8亿元,其余部分由建设单位自筹。
4、建设期本项目建设期为5年。
三、可行性研究的范围和依据1、可行性研究的依据①青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2006]276号）②青岛市规划局《关于扩大崂山区午山社区整村改造控规用地范围的答复意见》（青规业字[2006]34号③青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2007]22号）④青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局文件《崂山国土资源分局关于午山片区旧村改造用地预审意见》（青崂土预字[2007]14号）⑤青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2007]154号）⑥青岛市城中村（居）改造领导小组办公室《关于午山社区旧村改造项目和四姜社区旧村改造项目初审意见的函》（青建函字[2007]35号）⑦青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字 [2007]588号）⑧青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2008]138号）⑨由崂山区城市化建设指挥部办公室编制的《崂山区午山社区旧村改造实施方案》2、可行性研究的范围本报告主要研究范围包括以下几方面：1、通过对青岛市房地产市场的现状和发展情况的调查研究和分析，以及对周边地区的消费情况的分析和趋势预测，论证本项目建设的必要性。
2、通过对工程的经营情况的分析，并结合项目其它建设条件，确定项目建设规模。
3、在拟定的建设规模的基础上对设计方案提出工程总体布局和平面布置构想，选定工程建筑结构方案，拟定公用工程建设方案。
4、根据项目经营特点提出本项目管理体制、机构设置和人员编制方案。
5、根据工程建设方案提出消防、环保、节能等专业设计方案。
6、根据本项目的建设标准，对项目的土建工程、公用工程等进行详细测算，提出项目的总投资额。
7、依据国家关于建设项目的财务评价方法和有关规定，结合该项目的具体情况和特点，对项目进行财务评价。
3、可行性研究结论1、项目的建设符合青岛市城市建设总体规划，对改善周边地区的城市面貌，改善午山社区居民居住条件及解决青岛海关职工的住房条件有着积极的推动作用。
2、通过市场预测分析，项目市场前景良好，建设规模适宜。
3、该项目外部配套条件好，方案可行。
4、项目建设资金已基本落实，社会效益、经济效益良好。
项目主要技术经济指标如表1-1。
第二部分项目建设的背景和必要性改革开放以来，我国房地产业发展迅速，有力地推动了城乡建设飞速发展，城市面貌发生了翻天覆地的变化，人民群众的居住条件日益改善。
青岛市的城市建设也有了迅速发展，城市面貌日新月异，城市的基础设施建设和居民生活水平稳步提高。
1994年，随着青岛市行政区划的调整，建设“大青岛”的步伐正式启动。
青岛市委、市政府决定，将城市的行政、经济、金融和文化中心东移，在青岛东部建设现代化新城区，推动青岛市向现代化国际城市的目标迈进，从而拉开了青岛市城市建设新的一轮飞跃。
随着十几年的建设，在东部已经形成了一个环境优美、设施完备的现代化新城区。
为加快崂山区的城市化建设进程，认真贯彻市政府关于加快午山社区整村改造、解决青岛海关职工住房的指示精神，2005年青岛市政府在午山海关职工宿舍楼建设专题会议上就午山社区改造做专项批示，崂山区政府和区城市化建设指挥部对此非常重视，将午山旧村改造列入村庄改造建设计划，并结合午山旧村改造与解决青岛海关职工宿舍楼工作，会同有关部门对午山旧村改造的控制性规划方案进行了重新修订，编制了修建性详细规划方案，青岛市规划局据此下达了《建设工程规划审查函复意见书》。
根据青岛市基本建设程序，特编制本可行性研究报告。
第三部分市场分析一、市场现状及发展趋势分析1、全国房地产市场现状及发展趋势分析国家统计局19日公布的2009年全国房地产市场运行情况显示,2009年,全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%。
12月份,全国房地产开发景气指数达到103.66,以全年最高值收官。