第三讲资产评估基本方法市场法
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对各种形式的资产进行估值和评估的过程，旨在确定资产的价值和潜在风险。
资产评估的基本方法包括市场比较法、成本法和收益法等。
下面将详细介绍这些方法。
一、市场比较法市场比较法是资产评估中最常用的方法之一，它通过对类似或相似资产在市场上的交易价格进行比较，来确定被评估资产的市场价值。
该方法适用于有充分市场交易的资产，如房地产、股票等。
市场比较法的步骤如下：1. 收集类似或相似资产的市场交易数据，包括交易价格、交易日期、交易条件等。
2. 对这些数据进行分析，筛选出与被评估资产最为接近的交易数据。
3. 根据筛选出的交易数据，计算出被评估资产的市场价值。
二、成本法成本法是根据资产的重建成本来评估其价值的方法。
该方法适用于无法通过市场交易数据来确定价值的资产，如独特的专利技术、艺术品等。
成本法的步骤如下：1. 确定资产的重建成本，包括直接成本和间接成本。
2. 考虑资产的折旧、损耗等因素，计算出资产的净重建成本。
3. 根据资产的使用寿命和折旧率，计算出资产的净现值。
三、收益法收益法是根据资产所能产生的未来收益来评估其价值的方法。
该方法适用于能够产生稳定收益的资产，如租赁物业、企业等。
收益法的步骤如下：1. 预测资产未来的收入流量，包括租金、利润等。
2. 考虑资产的风险和不确定性，对预测的收入流量进行折现。
3. 根据折现后的收入流量，计算出资产的净现值。
除了以上三种基本方法，还有其他一些补充方法可以用于资产评估，如收益与市场比较法的综合运用、收益与成本法的综合运用等。
需要注意的是，资产评估的结果受到多种因素的影响，如市场行情、经济环境、资产的特性等。
因此，在进行资产评估时，应该综合考虑各种因素，并结合专业知识和经验进行判断和分析。
总结起来，资产评估的基本方法包括市场比较法、成本法和收益法等。
每种方法都有其适用范围和局限性，需要根据具体情况选择合适的方法进行评估。
在进行资产评估时，应该注意收集和分析相关数据，综合考虑各种因素，并结合专业知识和经验进行判断和分析，以确保评估结果的准确性和可靠性。
第三讲 资产评估基本方法-市场法
比较差异因素
调整差异指标 综合分析 得出结果
1.选择差异因素：根据资产种类， 选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。
以参照物成交价格为基础，将各 项差异指标进行调整，得出初评 结果。
对初评结果进行分析，用统计分 析或其他方法判断结果的合理性
（五）常见的具体评估方法
1、直接法
直接法是指能够在市场上找到与被评估资产完 全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与 评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情 况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价 格作为被评估资产的评估值的评估方法。
市场法应用举例：
P50-52（市场法中参数调整应用） P230（市场法在设备评估中的应用） p249 （市场法在房地产评估中的应用）
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
（六）市场法的优缺点
优点：
（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评 估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能 反映市场现实价格；
（2）评估结果易于被各方面理解和接受。
资产评估基本途径和方法
成本法
成本途径
过去
市场法 市场途径
评估基准日
收益法 收益途径
未来
资
市场法
直接法 类比法
产
重置核算法
评
重置成本
物价指数法
估
成本法
方
成新率
功能重置成本法 统计分析法
法
观察法 使用年限法 直接价值法
体
收益额
系
收益法
折现率
收益期
二、市场法概述
（一）基本思路
是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的 异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而 确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的 评估方法之一 。
资产评估的基本方法-市场法
第一节 市场法
• 一、市场法含义 • 2.市场法的理论依据：替代原则 • 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法
判断资产价值的评估技术规程。
第一节 市场法
• 一、市场法含义 • 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之
一。
第一节 市场法
第一节 市场法
• ④适用条件 • 评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存
在差异的情况，且时间差异不能过长。
第一节 市场法
• （5）成新率价格调整法 • ①原理 • 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与
评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调 整估算出评估对象的价值。
第一节 市场法
• ②计算公式
被评估资产评估价值 被评估资产成新率 参照物成交价格 参照物成新率
第一节 市场法
• 5.直接比较法的具体种类：仅仅一个可比因 素不一致
• （1）现行市价法 • 当评估对象本身具有现行市场价格或与评
估对象基本相同的参照物具有现行市场价 格的时候，可以直接利用评估对象或参照 物在评估基准日的现行市场价格作为评估 对象的评估价值。
第一节 市场法
• （2）市价折扣法 • ①原理 • 以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销
第一节 市场法
• ②分类 • 根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指
数关系两种情况： • Ⅰ.生产能力比例法：资产价值与其功能呈线性关系
被评估资产的评估价值 被评估资产生产能力 参照物成交价格 参照物市场生产能力
被评估资产评估价值
参照物成交价格
被评估资产生产能力 参照物生产能力
第一节 市场法
第三章 资产评估的基本方法
该方法不同于但与因素调整法，当评估时只能找到相似参照物时，通过对比 分析调整参照物与评估对象之间的差异，就能在参照物的成交价基础上调整 评估对象价值。 资产评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数 【例3－6】（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块 空地，面积为600平方米，地形为长方形。 （2）评估要求。评估该地块2008年10月1日的公平市场交易价格。 （3）评估过程。 ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评 估。
（二）类比调整法
参照物与被评估对象有n个可比因素不一致。 方法： 评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1×修 正系数2×……×修正系数n
这里修正系数的计算公示如下： 原理：各个可比因素对参照物和评估对象的价值 影响成正比关系，多个可比因素对价值的影响成 累计连乘效应。
（一）单一因素比较法
1、现行市价法 参照物与评估对象完全一致 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基 本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直 接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场 价格作为评估对象的评估价值。
2、功能价值法
以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功 能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。 公式：
资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益 指数法 公式：
[例3－1]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能 力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类 资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于 8.18万元. 资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对特定资产进行评估和估值的过程，以确定其在市场上的价值。
资产评估是金融、投资、财务管理等领域中的重要工具，对于企业、个人和金融机构来说都具有重要意义。
本文将详细介绍资产评估的基本方法，包括市场比较法、收益法和成本法。
一、市场比较法市场比较法是资产评估中最常用的方法之一，它基于市场上类似资产的交易价格来确定资产的价值。
具体步骤如下：1. 收集市场数据：收集并分析市场上类似资产的交易数据，包括销售价格、租金、租赁条件等。
2. 选择可比资产：根据资产的特征和条件，选择与之相似的可比资产，确保比较的准确性。
3. 调整比较因素：根据可比资产与待评估资产之间的差异，对比较因素进行适当的调整，例如面积、地理位置、物业状况等。
4. 计算资产价值：根据调整后的比较因素，计算出资产的价值范围，确定其市场价值。
二、收益法收益法是一种基于资产预期收益能力来评估资产价值的方法。
它适用于收益性资产，如房地产、股票等。
具体步骤如下：1. 预测现金流量：根据资产的历史数据和市场情况，预测资产未来的现金流量，包括租金、利息、股息等。
2. 确定折现率：根据资产的风险和市场利率，确定适当的折现率，以考虑时间价值和风险因素。
3. 计算资产价值：将预测的现金流量按照折现率进行折现，得出资产的现值，再加上未来可能的增值或减值，得出资产的总价值。
三、成本法成本法是一种基于资产重建或替代成本来评估资产价值的方法。
它适用于特殊用途资产，如工厂、设备等。
具体步骤如下：1. 估计重建成本：根据资产的特征和市场价格，估计资产的重建成本，包括材料、劳动力、设备等。
2. 考虑折旧和损耗：根据资产的使用寿命和磨损程度，考虑折旧和损耗因素，对重建成本进行适当调整。
3. 计算资产价值：将调整后的重建成本与资产的使用寿命进行比较，得出资产的净现值，即为资产的价值。
综上所述，资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
不同的资产类型和评估目的可能适用不同的方法。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对特定资产进行价值估计和评估的过程，它是金融、投资、财务等领域中的重要工具。
通过资产评估，人们可以了解资产的价值、风险和潜在收益，从而做出合理的决策。
资产评估的基本方法包括市场比较法、成本法和收益法。
下面将详细介绍这三种方法。
1. 市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它通过比较类似资产在市场上的交易价格来确定资产的价值。
这种方法适合于有充足市场数据的资产，如不动产、股票等。
评估人员会采集和分析市场上类似资产的交易记录，考虑到资产的特征、位置、状况等因素，来确定资产的价值。
2. 成本法成本法是基于资产的成本和折旧来评估资产价值的方法。
它适合于无法通过市场比较法确定价值的资产，如独特的专利、版权等。
成本法的核心思想是资产的价值等于其替代成本减去折旧。
评估人员会考虑到资产的购买成本、建设成本、改造成本等因素，来确定资产的价值。
3. 收益法收益法是基于资产未来的收益潜力来评估资产价值的方法。
它适合于有稳定现金流的资产，如租赁物业、企业收益权等。
收益法的核心思想是资产的价值等于其未来现金流的折现值。
评估人员会考虑到资产的预期收益、风险、市场利率等因素，来确定资产的价值。
在实际应用中，资产评估往往会综合运用以上三种方法，以提高评估结果的准确性和可靠性。
评估人员会根据具体情况选择合适的方法，并根据资产的特点进行调整和修正。
除了以上的基本方法，还有一些衍生的评估方法，如相对估值法、收益倍数法、市场回报法等。
这些方法在特定情况下可以提供更加全面和准确的资产评估结果。
需要注意的是，资产评估是一项专业工作，需要有相关的知识和经验。
评估人员应具备良好的数据分析能力、市场洞察力和风险判断能力，以确保评估结果的准确性和可信度。
总结起来，资产评估的基本方法包括市场比较法、成本法和收益法。
在实际应用中，评估人员会根据具体情况选择合适的方法，并综合运用多种方法，以提高评估结果的准确性和可靠性。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对特定资产进行评估和估值的过程，以确定其在市场上的价值。
资产评估的基本方法包括市场比较法、成本法和收益法。
下面将详细介绍这三种方法。
1. 市场比较法：市场比较法是一种常用的资产评估方法，它基于市场上类似资产的交易价格来确定被评估资产的价值。
评估师会收集和分析市场上类似资产的交易数据，比如销售价格、租金等，然后根据这些数据来估算被评估资产的价值。
这种方法适用于市场上存在大量类似资产的情况，比如房地产市场。
2. 成本法：成本法是一种基于资产的重建成本来确定其价值的评估方法。
评估师会估算资产的重建成本，包括建设成本、土地成本、劳动力成本等，并考虑到资产的折旧和磨损等因素，最终确定资产的价值。
这种方法适用于特定资产的重建成本较为明确的情况，比如固定资产。
3. 收益法：收益法是一种基于资产所能产生的未来收益来确定其价值的评估方法。
评估师会预测资产未来的收益情况，比如租金收入、利润等，并考虑到资产的风险和折现率等因素，来确定资产的价值。
这种方法适用于投资性资产，比如股票、债券等。
除了以上三种基本方法，资产评估还可以根据具体情况采用其他方法，比如收益比法、现金流量法等。
在实际操作中，评估师通常会综合运用多种方法，以提高评估结果的准确性和可靠性。
需要注意的是，资产评估是一项复杂的工作，需要评估师具备相关的专业知识和经验。
评估师在进行资产评估时，还需要考虑到市场环境、行业趋势、政策法规等因素的影响，以确保评估结果的准确性和可靠性。
总结起来，资产评估的基本方法包括市场比较法、成本法和收益法。
评估师在进行资产评估时，需要根据具体情况选择合适的方法，并综合考虑多种因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
资产评估是一项复杂的工作，需要专业知识和经验的评估师进行操作。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对特定资产进行评估和估值的过程，旨在确定资产的价值和潜在风险。
资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
一、市场比较法市场比较法是资产评估中最常用的方法之一。
它基于市场上类似资产的交易价格，通过对照分析来确定资产的价值。
该方法适合于市场上有大量交易活动的资产，如房地产、股票等。
市场比较法的步骤如下：1. 采集市场上类似资产的交易数据，包括交易价格、交易日期、资产特征等。
2. 对照分析交易数据，找出与待评估资产最为类似的交易，建立参照物。
3. 根据参照物的交易价格和特征，对待评估资产进行调整。
调整因素包括时间、地点、大小、状况等。
4. 根据调整后的数据，计算出待评估资产的市场价值。
二、收益法收益法是用于评估收益性资产（如租赁物业、企业股权等）的常用方法。
该方法基于资产未来的现金流量，通过贴现和估算来确定资产的价值。
收益法的步骤如下：1. 预测资产未来的现金流量，包括租金收入、销售收入等。
2. 根据预测的现金流量，确定资产的持有期限。
3. 选择适当的贴现率，将未来现金流量折现到现值。
4. 对现值进行调整，考虑风险和不确定性因素。
5. 计算得出资产的现值，即为资产的价值。
三、成本法成本法是用于评估特定资产（如建造物、机械设备等）的常用方法。
该方法基于资产的重建成本或者替代成本，来确定资产的价值。
成本法的步骤如下：1. 确定资产的重建成本或者替代成本，包括材料、劳动力、设备等。
2. 考虑资产的折旧和磨损情况，进行适当调整。
3. 考虑资产的使用寿命和残值，进行进一步调整。
4. 计算得出资产的价值，即为资产的评估价值。
综上所述，资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
不同的资产类型和评估目的会选择不同的方法。
在进行资产评估时，需要采集和分析相关数据，进行适当的调整和估算，最终得出资产的价值。
资产评估的准确性和可靠性对于投资、贷款和交易等决策具有重要意义。