第38讲_用益物权的概念、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权
第三单元用益物权
一、用益物权的概念（★★）
用益物权，是指对他人所有的“不动产或动产”，依法享有占有、使用、收益的权利；我国目前《物权法》规定的用益物权种类均为不动产用益物权。
《物权法》规定了四类主要的用益物权：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。
除此外，还规定了海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权和捕捞权等准物权。
【2013·单选题】下列关于用益物权的说法中，正确的是（）。
A.用益物权是自物权的一个类型
B.行使用益物权必须以占有为前提
C.用益物权的客体仅限于动产
D.用益物权的设立必须经过登记才产生法律效力
【答案】B
【解析】（1）选项A：用益物权属于他物权（限定物权）；（2）选项B：用益物权的享有和行使以对物之占有为前提（地役权的享有和行使以对需役地的占有为前提,无需以对供役地的占有为前提）；（3）选项C：用益物权的客体可以是不动产，也可以是动产，但我国目前《物权法》规定的用益物权种类均为不动产用益物权；（4）选项D：地役权是根据“合同约定”（而非“登记”）而设定的物权，土地承包经营权“依承包合同”（而非“登记”）而产生。
二、建设用地使用权（★）
（1）建设用地使用权的取得
建设用地使用权可以通过出让（缴纳土地出让金）、划拨（无偿）、转让（在剩余的有效年限内）、继承等方式取得。
（2）建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
（3）建设用地使用权人将其依法取得的建设用地使用权出租、抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之出租、抵押（“房随地走、地随房走”）。
三、宅基地使用权
（1）一户只能拥有一处宅基地。
（2）宅基地使用权基于法律的直接规定无偿取得。
（3）宅基地使用权的存续无期限限制。
四、土地承包经营权
土地承包经营权“依承包合同”（而非“登记”）而产生；自土地承包经营权合同生效时设立。
提供便利的不动产称“供役地”，享受便利的不动产称“需役地”。
【举例】甲、乙分别取得在同一街区相邻的两块建设用地，甲在乙的建设用地上设立通行地役权。
判断下列行为的效力：
（1）甲将地役权转让给丙——转让无效，地役权不得单独转让
（2）甲将建设用地使用权转让给丙——原则上地役权一并随之转移
（3）甲仅将建设用地使用权转让给丙——丙仅取得建设用地使用权，地役权消灭，理由：原则上建设用地使用权转让的，地役权一并转让，但合同另有约定除外。
（4）甲将建设用地使用权转让给丙，将地役权转让给丁——丙取得建设用地使用权，对丁的转让无效，地役权消灭。
（5）甲以地役权设定抵押，为自己向银行的借款提供担保——抵押无效，地役权不得单独抵押
【2014·多选题】在下列客观事实所引起的纠纷中，应按照相邻关系的法律规定予以处理的有（）。
A.甲在邻居乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋基础下沉，墙体裂缝
B.甲村为了取水浇地，在必经的邻村土地上修建引水渠
C.甲新建的房屋滴水，滴在邻居乙的房屋上
D.甲村在河流上修建拦河坝，导致下游的乙村用水量骤减
E.甲建房时堆放的建筑材料倒塌，将邻居家的猪砸死
【答案】ACD
【解析】（1）选项A：属于土地的相邻权；（2）选项CD：属于水流的相邻权；（3）选项B：属于地役权；（4）选项E：属于建筑物侵权行为。
民法2之四用益物权
地役权合同应当包括下列条款：地役权人、供役地人、需役地人、供役地和需役地 的位置、地役权的内容、地役权的期限、地役权的费用等。
地役权的权可以转让、出租、 抵押。
转让地役权应当与供役 地一并转让，且应当经 过登记机关的登记。
建设用地使用权的流转
01
02
03
04
建设用地使用权可以依法转让 、互换、出资、赠与或者抵押 。
建设用地使用权可以依法转让 、互换、出资、赠与或者抵押 。
建设用地使用权可以依法转让 、互换、出资、赠与或者抵押 。
建设用地使用权可以依法转让 、互换、出资、赠与或者抵押 。
建设用地使用权的消灭
因城乡规划修改等原因导致无法 继续使用的；
用益物权的种类
01
02
03
04
土地承包经营权
是指土地承包经营权人依法对 其承包经营的耕地、林地、草 地等享有占有、使用和收益的 权利。
建设用地使用权
是指建设用地使用权人依法对 国家所有的土地享有占有、使 用和收益的权利，有权利用该 土地建造建筑物、构筑物及其 附属设施。
宅基地使用权
是指宅基地使用权人依法对集 体所有的土地享有占有和使用 的权利，有权依法利用该土地 建造住宅及其附属设施。
流转合同
应当采取书面形式，内容包括双方当事人姓名或名称、流转土地的名称、 位置、面积、用途、期限、权利义务等条款。
土地承包经营权的消灭
消灭原因
承包期限届满、依法收回、提前 终止合同等。
消灭后果
承包人应返还土地，不能返还的 应折价补偿，同时土地承包经营 权人应将土地上的收益返还给发 包方，不能返还的应折价补偿。
民法2之四用益物权
五种用益物权的概念
五种用益物权的概念
用益物权是指对他人所有的不动产或者动产依法享有的占有、使用和收益的权利。
在中国的法律体系中，有五种主要的用益物权，它们分别是：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权和居住权。
1.土地承包经营权
土地承包经营权是指农业承包户对其承包的集体所有或国家所有由集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地进行占有、使用和收益的权利。
2.建设用地使用权
建设用地使用权是指单位和个人依法享有的在城市和农村的集体土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。
这是一种重要的用益物权，对于城市化和农村经济发展具有重要意义。
3.宅基地使用权
宅基地使用权是指农村村民依法享有的在集体所有的土地上建造住房及其附属设施的权利。
这是保障农村居民基本居住需求的重要权利。
4.地役权
地役权是指不动产的所有人或使用人为了自己不动产使用的便利、效益的提高，通过合同约定而使用他人不动产的一种用益物权。
地役权是一种独立的用益物权，它不依赖于其他权利而存在，可以单独设立、变更和终止。
5.居住权
居住权是指居住权人对他人的住房及其附属设施占有、使用，以满足生活居住的需要。
这是一种为了保障居民基本居住需求而设立的用益物权。
【实用文档】用益物权概述建设用地使用权
第4单元用益物权考点一：用益物权概述（2级）（一）用益物权的概念1.以使用他人之物为目的的物权，称用益物权。
2.用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
用益物权仅涉及物的使用价值，不包含处分权能。
（二）用益物权的类型用益物权包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权。
考点二：建设用地使用权（3级）（2008案；2009单；2013单；2014单；2016多；2017多）（一）建设用地使用权的概念建设用地使用权，是依法对国家所有的土地进行占有、使用和收益，并利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。
【注意】建设用地使用权自登记时设立，登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
【提示】除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设用地使用权。
（二）建设用地使用权的取得分类内容1.创设取得（一级市场）无偿划拨（1）土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为（2）下列确属必需的，可由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地、军事用地；②城市基础设施用地、公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利项目用地等；④法律、行政法规规定的其他用地【注意】严格限制划拨土地的使用用途。
用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权（3）除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制【真题·单选题】下列关于以无偿划拨方式取得的建设用地使用权期限的表述中，符合物权法律制度规定的是（）。
（2014年）A.最长期限为50年B.最长期限为70年C.最长期限为30年D.一般无使用期限的限制【答案】D【解析】根据规定，以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
一些用益物权的知识
一、用益物权概说（一）用益物权的概念以使用他人所有之物为目的（使用价值）的物权，为用益物权。
323（物117）：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
注意：实证法上并无针对动产的用益物权类型，条文中的“动产”二字实为赘文。
可以处分用益物权本身，但是不能处分用益物权的标的物（二）用益物权的类型《物权法》上详细规定的法定用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权与地役权；《民法典》为解决当前社会中特定群体的居住困境和落实农村土地“三权分置”的政策新增两项用益物权：居住权、土地经营权。
《民法典》第三分编“用益物权”下亦规定了探矿权、采矿权、取水权、养殖权以及捕捞权等，传统上一般将这类权利归入“准物权”；海域使用权亦属用益物权，由特别法详细规定。
（三）用益物权的功能用益物权可使得需要使用某物之人能够以较低对价实现目的，亦可使得所有权人在不消灭所有权的前提下获得一定对价。
二、土地承包经营权（一）土地承包经营权的概念《农村土地承包法》第3条第1款：国家实行农村土地承包经营制度《农村土地承包法》根据2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议《关于修改〈中华人民共和国农村土地承包法〉的决定》第二次修正§ 331（《物权法》125条）：土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
（农村集体经济组织中只有本集体经济组织的人才能取得集体所有的土地的土地承包经营权）（2）承包方式《承包法》规定了“家庭承包”和“其他方式的承包”两种承包形式，但只有通过“家庭承包”才可以取得“土地承包经营权”。
以“其他方式的承包”取得的是“土地经营权”。
规范基础：《承包法》第16条：（1款）家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。
（2款）农户内家庭成员依法平等享有承包土地的各项权益。
第48条：不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，适用本章规定。
用益物权ppt课件
补偿款、青苗补偿款和水利设施补偿款应当归 某甲所有。
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三、建设用地使用权
1、建设用地使用权的含义 2、建设用地使用权的设立 3、建设用地所有权的流转 4、房地一体原则
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1、含义
含义：自然人、法 人或其他组织依法 享有的在国有土地 及其上下建造建筑 物、构筑物及其附 属设施的用益物权。
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以建筑物抵押的，该建筑物占用范围 内的建设用地使用权一并抵押。以建 设用地使用权抵押的，该土地上的建 筑物一并抵押。抵押人未依照前款规 定一并抵押的，未抵押的财产视为一 并抵押。（物权法第182条）
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四、宅基地使用权
1、主体：限于农村居民。 2、设立：一户只能拥有一处宅基地，其面积不
得超过省自治区直辖市规定的标准。 3、流转：不允许宅基地使用权的单独流转，但
土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协 商等方式取得的，该承包人死亡，其应得 的承包收益，依照继承法的规定继承；在 承包期内，其继承人可以继续承包。（农 村土地承包法第50条）
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引例：某甲承包乙村耕用土地50亩地，投资 40万元建造葡萄园，承包期30年。葡萄园建 成，经营3年以后，国家征用该土地，补偿费 用是：征地补偿款323万元，地上物补偿217 万元，青苗补偿款4万元，水利设施补偿款2万 元。村委会将4万元青苗补偿款和2万元水利设 施补偿款交给某甲，其余全部归村委会所有。
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（二）问题：
1、甲是否能够要求丙停止兴建，赔偿自 己的损失？
2、众多业主是否能够要求丙停止兴建， 赔偿自己的损失？
3、众多业主应当如何保护自己的权益？
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（三）评析： 1、甲出售了全部房屋，甲已不是地役权人了。因此甲无权
【BT学院】2020年法考 民法 物权编：第四章 用益物权
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第一节 土地承包经营权与土地经营权★★★
二、土地经营权 （一）设立 1. 原则：土地经营权自合同Th效时设立。土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入 股或者其他方式向他人流转土地经营权。 2. 特殊：流转期限为5年以上的土地经营权，自流转合同Th效时设立。当事人可以向登 记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
第一节 土地承包经营权与土地经营权★★★
【答案】B 【解析】“土地承包经营权自土地承包经营权合同Th效时设立。县级以上地方人民政府 应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册， 确认土地承包经营权。”胡某的土地承包经营权设立成功。未经登记，仍可以转让方式流 转。因此，A错误，B正确。胡某和同村村民周某的转让合同自签订之日有效，未变更登记， 不得对抗善意第三人。不是不发Th效力。因此，C、D选项错误。
第二节 建设用地使用权和宅基地使用权★★
建设用地使用权
设立
（1）出让→适用于经营性用地及同一土地有 两个以上意向用地者 （2）划拨→适用于各种公益用地
转让
可以转让→合同Th效+登记=取得物权 →→房随地走→→地随房走
其他
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期 。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行
第三节 地役权★★★
二、设立 地役权自地役权合同Th效时设立，采用登记对抗主义，未经登记的地役权不可以对抗善 意第三人。此处不得对抗善意的第三人是仅指不得对抗自己“供役地”受让权利的善意第 三人。
政法规的规定办理。
用益物权之建设用地、宅基地使用权 地役权
宅基地能否单独转让？城里人能否到 农村购买宅基地？争议较大。
《物权法草案》二次审议稿曾规定：宅基地使 用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房 转让的，宅基地使用权一并转让。
《物权法草案》三审稿修改为，“宅基地使用权 人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集 体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转 让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在 农村购臵宅基地。”
宅
概念 取得 内容 期限 变动
地役权
建设用地使用权与地
上建筑物所有权的关系
建设用地使用权是指，建设用地使用权人依
法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的 权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及 其附属设施。特征： 是存在于国家所有的土地之上的物权 。 是以保存建筑物或其他工作物为目的的权利。
上述以划拨方式取得建设用地，须经 县级以上地方人民政府依法批准。
通过土地划拨及乡(镇)村建设用地程序取得 的土地使用权，使用权人的使用是无期限的。
通过出让取得的 ，按照土地的不同用途， 土地使用权出让的最高年限为： 居住用地70年； 工业用地50年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年； 综合或者其他用地50年。
第二中级人民法院经审理认为，宅基地使用权是农 村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的 身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变 相取得。马某与李某所签的“买卖房协议书”的买 卖的不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，而 李某并非通州区宋庄镇某村村民。因此，原审法院 根据我国现行的土地管理法律之规定，对于合同效 力的认定是正确的。 同时第二中级人民法院指出，马某在卖房时明知其 所出卖的房屋及宅基地属于禁止流转的范围，且出 卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故 马某应对合同无效承担主要责任。对于李某所遭受 损失的具体数额，应当全面考虑马某因土地升值或 拆迁、补偿所获利益，以及李某因房屋现值和原买 卖价格的差异造成损失两方面因素后予以确定。
民法课件 第14章用益物权
土地承包经营权的取得
（一）依法律行为取得 1、以家庭承包方式设定土地承包经营权 这是指本集体经济组织成员以家庭为单位，与集体经济 组织之间通过合同设定土地承包经营权的行为。这是土 地承包经营权取得的最主要方式。 2、以其他方式设定土地承包经营权 对于不宜采取家庭承包方式的“四荒”（荒山、荒沟、 荒丘、荒滩）土地，法律允许以其他方式进行承包。 3、以转让、互换等方式继受取得土地承包经营权 即可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式 流转。
宅基地使用权的含义与特征
（一）含义 宅基地使用权是指农村居民及少数城镇居民在 集体所有的土地上建造住宅及附属设施的用益 物权。
建设用地使用权的设立
（一）建设用地使用权的出让 这是指国家以土地所有人的身份，将建设用地使用权 在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家 支付土地使用权出让金的行为。这是土地使用权原始取 得的一种方式。 （二）建设用地使用权的划拨 建设用地使用权的划拨也是建设用地使用权的原始取 得方式之一。建设用地使用权的划拨是经县级人民政府 依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将 国有土地交付其使用，或者将土地无偿交付给土地使用 者使用的行为。 设立建设用地使用权，应当向登记机构申请设立登记， 自登记时起建设用地使用权设立。
土地承包经营权的消灭
（四）承包地被征收 国家基于社会公共利益的需要征收集体所有的土地时， 在该土地上设立的承包经营权当然消灭，但国家应当 给予承包经营权人充分的、合理的补偿。 （五）承包地灭失或使用价值丧失 土地承包经营权必须存在于一定的承包地上，否则便 失去了存在的基础。因此，如果承包地灭失或者丧失 使用价值，则土地承包经营权消灭。 （六）承包方死亡无继承人或继承人放弃继承 土地承包经营权的存续必须以承包方的存在为前提， 如果作为权利主体的承包方死亡且无继承人的，其所 享有的土地承包经营权也随之消灭。
民法第九章 用益物权
相邻关系的概念
相邻不动产的所有人或使用人在各自行使己方的合法权利时，都要尊重他方所有人或使 用人的权利，相互间应当给予一定的方便或接受一定的限制。这种权利义务关系，就是 相邻关系 特征
处理相邻关系的原则和具体根据
物权法规定
各种相邻关系
相邻通行关系 相邻管线安设关系 相邻防险、排污关系 相邻用水、流水、截水、排水关系 相邻光照、通风、音响、震动关系 相邻竹木归属关系
发现埋藏物
埋藏物是有主物 隐藏物与埋藏物等同
拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物，参照拾得遗失物的有关规定
因主物转让从物的所有权归属于孽息所有权的归属
主物转让，从物随主物转让 天然孽息，由所有人取得 法定孽息，按照约定取得。没有约定或约定不明确的，按照交易习惯取得
添附
是附合、混合的统称。
附合
混合 加工 先占
所有权的特别取得方法
善意取得 拾得遗失物 发现埋藏物 因主物转让从物的所有权归属与孽息所有权的归属 添附 先占
善意取得
又称即时取得，是指无处分权人转让标的物给善意第三人时，善意第三人一般可取得标 的物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物 善意取得需具备的条件
拾得遗失物
只能是动产 漂流物、失散物视同遗失物 拾得遗失物，应当归还失主。 拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应妥善保管遗失物。 失主在领取遗失物时，应向拾得人或者有关部门支付保管等费用 遗失物被处分的处理
共同共有的内外部关系 共同共有的类型
共同共有
第九章 用益物权
用益物权的概念和特征 土地承包经营权 建设用地使用权 宅基地使用权 地役权
第一节 用益物权的概念和特征
用益物权的概念 用益物权的特征
民法第十八章用益物权
3、宅基地被征收
4、其他原因
三、宅基地使用权的消灭
宅基地的调整
土地的征收 所有权人收回
第五节
地役权
一、概述
地役权是指不动产权利人为某特定不动产的 便利而适用他人不动产，使其负一定负担的 物权。 特性：从属性；不可分性。 地役权与相邻关系的区别：相同点和不同点。 地役权制度的价值
4、出让的基本要求：出让的客体应为国有的土地；应当 签订出让合同。出让的方式有协议出让、拍卖出让、 招标出让和挂牌出让。 《物权法》第一百三十八条 采取招标、拍卖、协议等 出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书 面形式订立建设用地使用权出让合同。 建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：（一） 当事人的名称和住所；（二）土地界址、面积等； （三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间； （四）土地用途；（五）使用期限；（六）出让金等 费用及其支付方式；（七）解决争议的方法。
土地承包经营权的取得
（一）设定（法律行为） 1、设定方式为订立合同。 2、土地承包经营权的取得不以登记为要件； （二）流转（法律行为） 1、流转的原则； 2、流转的方式； 3、流转合同的内容； 4、流转的公示
（三）土地承包经营权的继承
1、家庭承包的，只有林地的承包人死亡，其继
承人才可以在承包期内继承，耕地或草地的 土地承包经营权不能继承。
二、宅基地使用权的取得
（一）设立 1、设立的条件 2、设立的程序 3、设立的限制 （二）流转 （三）登记
三、宅基地使用权的效力
（一）宅基地使用权人的权利
1、建造房屋和其他附属物
2、有权处分宅基地使用权
（二）宅基地使用权人的义务
四、宅基地使用权的消灭
1、宅基地因自然原因灭失